0111-KDIB4.4014.339.2019.4.DK - Określenie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 oraz art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 4 października 2019 r. (data wpływu - 4 października 2019 r.), uzupełnionym 11 października i 26 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 4 października 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony 11 października 2019 r.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 15 listopada 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.549.2019.2.KOM, 0111-KDIB4.4014.339.2019.3.DK, wezwano do jego uzupełnienia. W odpowiedzi na wezwanie wniosek uzupełniono 26 listopada 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

* sp. z o.o. sp.k. ("Kupujący"),

* Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:

* ("Sprzedający 1")

* ("Sprzedająca 2")

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka komandytowa (dalej: Kupujący) jest spółką z Grupy zajmującej się realizacją przedsięwzięć deweloperskich w obszarze budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.

Kupujący oraz Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 (dalej odpowiednio jako "RK" i "BM" a także łącznie jako "Sprzedający") zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie przeniesienie prawa własności zabudowanej działki (dalej: Działka), o powierzchni 865 m², dla której prowadzona jest księga wieczysta.

Na działce posadowiony jest budynek niemieszkalny o powierzchni 218 m² (dalej: "Nieruchomość 5"). Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości 5 i posiadają po 1/2 części w prawie własności. Sprzedający nie znają dokładnej daty wybudowania budynku gospodarczego znajdującego się na Nieruchomości 5, jednak są pewni, że w 2004 r. budynek już istniał.

Budynek po wybudowaniu był użytkowany, przy czym nie jest również znana dokładna data jego oddania do użytkowania. Sprzedający mają pewność, że oddanie do użytkowania nastąpiło przed 2004 r. W okresie 2 lat poprzedzającym złożenie wniosku budynek ten nie był przedmiotem żadnych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i do dnia zawarcia planowanej transakcji nie będzie przedmiotem takich ulepszeń.

Aktualnie budynek nie jest użytkowany i Sprzedający ani Kupujący, ani żaden inny podmiot z Grupy, nie zamierzają go poddawać remontom, ani innym pracom mającym na celu przywrócenie go do stanu używalności.

Zgodnie z założeniem budynek po zawarciu planowanej transakcji zostanie wyburzony, a Nieruchomość 5 wraz z pozostałymi działkami objętymi ww. umową przedwstępną zostaną przeznaczone pod inwestycję mieszkaniową wielorodzinną na sprzedaż (opodatkowaną podatkiem od towarów i usług) (Planowana Inwestycja).

Na dzień sporządzenia wniosku Nieruchomość 5 nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Kupujący i Sprzedająca (równolegle z właścicielami i współwłaścicielami działek o nr ew. 1, 2, 3 i 4) przed zawarciem umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości 5 zawarli 1 października 2019 r. umowę przedwstępną, której przedmiotem jest zobowiązanie się do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości 5 (oraz ww. pozostałych działek) na Kupującego, po spełnieniu określonych warunków.

W dniu 2 kwietnia 2019 r. podmiot działający na zlecenie Grupy wystąpił z wnioskiem do Zarządu Dzielnicy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym (urządzeniami infrastruktury technicznej i elementami zagospodarowania terenu) na działkach nr ew. 1, 2, 3, 4 i 5, (Nieruchomość 5) (dalej: "decyzja WZ").

Wśród warunków, od których uzależniono zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości, jest w szczególności łączne spełnienie następujących warunków:

3. Nieruchomości wolne będą od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży; 4. nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego któregokolwiek ze Sprzedających do Nieruchomości do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

Zapłata za Nieruchomość 5 zostanie zapłacona w ten sposób, że kwota stanowiąca 10% ceny zapłacone na rachunki BM i RK, po nabyciu przez RK udziału wynoszącego 6/24 części Działki 3, pod warunkiem ustanowienia przez RK i BM hipoteki na Nieruchomości tytułem zabezpieczenia niektórych ewentualnych wierzytelności Kupującego. Pozostałą część ceny za Nieruchomość 5 Kupujący przeleje najpóźniej na 1 dzień przed zawarciem umowy przenoszącej własność na rachunek depozytowy notariusza i kwota ta zostanie przekazana na rachunki RK i BM najpóźniej następnego dnia po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości 5.

Sprzedająca zobowiązała się ponadto do udzielenia Kupującemu lub wskazanej przez nią osobie niezbędnych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do realizacji procesu budowalnego na Nieruchomości, lub uzyskania innych decyzji, w tym w szczególności decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków oraz innych obiektów budowlanych, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew lub krzewów, zgód, uzgodnień czy zezwoleń potrzebnych do zrealizowania Planowanej Inwestycji, w tym do zawierania umów z dostawcami mediów, energii, etc., niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

Sprzedający, przed zawarciem umów przenoszących prawo własności Nieruchomości 5, udzielą Kupującemu lub wskazanym przez niego podmiotom uprawnienia do wstępu na teren Nieruchomości w celach budowlanych, a także zobowiążą się do innych ograniczeń w wykonywaniu przysługującego im prawa własności, celem podjęcia przez Kupującego lub wskazane osoby niezbędnych czynności zmierzających do realizacji Procesu Inwestycyjnego.

Sprzedający RK jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednakże Nieruchomość 5 nie jest w żaden sposób wykorzystywana do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Sprzedająca BM nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednak po uzyskaniu stanowiska potwierdzającego działanie Sprzedających w charakterze podatników podatku od towarów i usług, zamierza złożyć zgłoszenie rejestracyjne VAT-R.

Przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający wspólnie z Kupującym w odniesieniu do dostawy budynku znajdującego się na Nieruchomości 5 złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Kupującego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania planowanej transakcji, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający i Kupujący w dalszej części zwani będą łącznie także Zainteresowanymi.

W uzupełnieniu wniosku wskazano jaka jest prawidłowa nazwa Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Wyjaśniono także, że błędnie używano inicjałów do określenia Sprzedającej 2 - właściwe to BM. Podano także, że Sprzedający i Kupujący doszli do porozumienia i ustalili, że cała cena zostanie zapłacona jednorazowo przy zawarciu umowy i zrezygnowali z płatności części ceny w formie zadatku. Ponadto wskazano, że przedmiotem wniosku jest tylko sprzedaż Nieruchomości 5.

Przywołując w niniejszej interpretacji treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tą jego część zawartą w złożonym uzupełnieniu, która odnosi się wyłącznie do podatku od towarów i usług. Jego treść została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług, znak: 0114-KDIP1-1.4012.549.2019.3.KOM.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez podatek od towarów i usług należy rozumieć podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych do pytań 1 i 2 wykazano, że transakcja jest opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując, analizowana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację z 10 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.549.2019.3.KOM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1519, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) zamierzają dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem niemieszkalnym (Nieruchomość 5).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 10 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.549.2019.3.KOM, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

* sprzedaż zabudowanej działki gruntu, będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Sprzedający, w związku z jej dostawą, będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

* jeżeli obie strony transakcji (Kupujący i Sprzedający) spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług (możliwość rezygnacji ze zwolnienia), to dostawę Nieruchomości 5 Strony będą miały prawo opodatkować według właściwej stawki podatku od towarów i usług dla tej czynności, tj. stawki 23%.

Skoro więc omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości 5 będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo w sytuacji zaistnienia prawa do zwolnienia Zainteresowani złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia), to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie (a nie zwolnienie jak wskazali w stanowisku Zainteresowani) zawarte w treści art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.