0111-KDIB4.4014.3.2017.1.MPa - Podstawa opodatkowania podatkiem PCC dla nabycia nieruchomości w związku z wybudowanym na niej budynkiem.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 27 lutego 2017 r. (data wpływu - 1 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 1 marca 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W marcu 2015 r. Wnioskodawca zawarł, jako biorący, umowę użyczenia nieruchomości. Użyczającym były osoby fizyczne (małżeństwo) nieprowadzące działalności gospodarczej, a użyczone działki były ich majątkiem wspólnym. Użyczający w umowie użyczenia oświadczył, że jest właścicielem nieruchomości o powierzchni 1958 m², oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki 1089/253 i 710/253, objętej prowadzoną przez Sąd Rejonowy w R. księgą wieczystą. W umowie użyczenia strony umowy zobowiązały się do przeprowadzenia do dnia 31 grudnia 2015 r. transakcji kupna-sprzedaży działki powstałej w wyniku podziału działek 1089/253 i 710/253 oraz ustaliły, iż na przedmiocie użyczenia biorący w użyczenie wybuduje pawilon handlowy, który wykorzystywał będzie w prowadzonej działalności gospodarczej. Decyzją ze stycznia 2016 r. Starosta R. zatwierdził projekt budowlany i wydał dla Wnioskodawcy pozwolenie na budowę. Cała inwestycja została sfinansowana z majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony oraz z zaciągniętych kredytów bankowych.

W grudniu 2016 r. zawarta została w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży ww. działki. W akcie notarialnym wymieniono wybudowany przez Wnioskodawcę budynek jako część składową nabywanej nieruchomości, podając wartość rynkową nieruchomości na kwotę 150000,00 zł, w tym wartość budynku na 128000,00 zł. Notariusz jako płatnik pobrał podatek od czynności cywilnoprawnej w wysokości 3000,00 zł (tj. 2% od kwoty 150000,00 zł).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy notariusz prawidłowo określił wartość nabywanej działki doliczając do podstawy opodatkowania wartość wybudowanego przez Wnioskodawcę budynku?

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą obliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych powinna być cena rynkowa nabywanej nieruchomości (samej działki), nieuwzględniająca wartości wybudowanego przez Wnioskodawcę budynku. Wartość samej działki zgodnie z aktem notarialnym wynosi 22000,00 zł. Podatek od tej czynności cywilnoprawnej powinien wynosić więc 2% tej ceny, czyli 440,00 zł.

Wnioskodawca zauważa, że postawiony przez niego budynek niewątpliwie wpłynął na podniesienie wartości nieruchomości, lecz ciężar poniesienia kosztów podatku od czynności cywilnoprawnych nie może spoczywać na osobie, która przyczyniła się do podniesienia jej wartości. Wnioskodawca przyznał, że zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży to kupujący jest podatnikiem, zaznaczył jednak, że przedmiotem transakcji była tylko sama działka. Zdaniem Wnioskodawcy obowiązek odprowadzenia podatku od podwyższonej przez niego wartości nieruchomości spoczywać będzie na kolejnym nabywcy nieruchomości. Wnioskodawca zaznacza, że od momentu podpisania umowy użyczenia wiadomym było (co wynika z samej umowy), że transakcja kupna-sprzedaży dojdzie do skutku, a przeszkodą w zrealizowaniu jej przed rozpoczęciem budowy były sprawy urzędowe związane z nieuregulowaną własnością nieruchomości sąsiadujących z działką.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 223, z późn. zm.) podatkowi temu podlega umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Art. 4 pkt 1 ustawy stanowi, że przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży, w myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

W myśl art. 10 ust. 1. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. Art. 10 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zawarł - jako kupujący - umowę sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży była działka gruntowa wraz z posadowionym na niej budynkiem. Budynek został wybudowany przez Wnioskodawcę w okresie, w którym użytkował działkę na podstawie umowy użyczenia. Budowa została w całości sfinansowana przez Wnioskodawcę ze środków własnych (jego i jego żony) oraz z kredytu bankowego. Podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży został obliczony i pobrany przez notariusza. Podatek został naliczony od wartości nieruchomości podanej przez strony umowy jako wartość rynkowa. Wartość ta obejmowała cenę gruntu i cenę budynku, które to wielkości zostały wyodrębnione w umowie sprzedaży.

Jak wynika z analizowanych przepisów podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa przedmiotu umowy. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że przedmiotem zawartej przez Wnioskodawcę umowy sprzedaży była nieruchomość gruntowa wraz z posadowionym budynkiem.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Cześć składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 ww. Kodeksu). Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego cześć składową i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego.

Jak wynika z wniosku, w momencie ponoszenia wydatków na budowę budynku Wnioskodawca nie posiadał prawa własności do gruntu, na którym budynek został wzniesiony, i tym samym nakładów na budowę budynku dokonywał na cudzej rzeczy. Zasada zawarta w art. 48 Kodeksu cywilnego oznacza, że wszystko, co zostało z gruntem połączone - dzieli los gruntu. Dlatego też wszystko, co zostało na gruncie wzniesione lub zasadzone, staje się własnością właściciela gruntu, bez względu na to, kto tego dokonał (właściciel gruntu czy inna osoba). Przeniesienie własności nieruchomości, a więc gruntu jak i budynku, nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży opisanej we wniosku. Fakt poniesienia przez Wnioskodawcę nakładów związanych z wybudowaniem budynku nie uprawnia do wyłączenia kwoty tych nakładów z podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania, zgodnie z powołanym powyżej art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jest przy sprzedaży rzeczy wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży. W przypadku umowy sprzedaży opisanej we wniosku wartość rynkowa nieruchomości obejmuje grunt i posadowiony na tym gruncie budynek i ta wartość jest podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Notariusz postąpił zatem prawidłowo obliczając podatek od czynności cywilnoprawnych od całej wartości przedmiotu umowy. Nie można się więc zgodzić z Wnioskodawcą, że podatek powinien być naliczony jedynie od wartości gruntu.

Wobec wskazanych okoliczności stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.