0111-KDIB4.4014.292.2017.3.MPU - Skutki podatkowe nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 września 2017 r. (data wpływu - 18 września 2017 r.), uzupełnionym 10 listopada 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 18 września 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 26 października 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.572.2017.1.AB, 0111-KDIB4.4014.292.2017.2.MPU, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 10 listopada 2017 r. (wpływ pisma uzupełniającego).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Projekty realizowane/planowane przez Wnioskodawcę obejmują zarówno budowę celem odsprzedaży jak i budowę celem wynajmu (dzierżawy). Wnioskodawca jest obecnie w toku procesu nabywania - od osoby fizycznej (Sprzedającego) - użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości o powierzchni ok. 9,716 m², zlokalizowanej na terenie miasta. (dalej Nieruchomość obecna).W tym zakresie podpisana już została warunkowa umowa przedwstępna. (Przyszłe nabycie Nieruchomości obecnej było przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację podatkową, w wyniku którego Wnioskodawca uzyskał interpretację podatkową wydaną przez Izbę Skarbową w Warszawie w dniu 29 listopada 2016 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.848.2016.1.RM.]

Do Nieruchomości obecnej przylega stosunkowo niewielka działka gruntu o powierzchni ok. 672 m², będąca własnością gminy (dalej Nieruchomość gminna). Przedmiotem niniejszego wniosku jest planowane przez Wnioskodawcę odpłatnie nabycie Nieruchomości gminnej od gminy (dalej Transakcja). Nieruchomość gminna stanowi odrębną od Nieruchomości obecnej jednostkę ewidencyjną (jest to odrębna działka geodezyjna) oraz jest objęta odrębną księgą wieczystą niż Nieruchomość obecna. Nieruchomość gminna przylega do Nieruchomości obecnej w taki sposób, że polepsza ukształtowanie całości terenu jako jednorodnego pola inwestycyjnego, na którym Wnioskodawca planuje realizację projektu budowlanego.

Transakcja stanowić będzie wykonanie jednego z założeń nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości obecnej, w ramach którego Sprzedający zobowiązał się wobec Wnioskodawcy, że spowoduje przeniesienie na Wnioskodawcę Nieruchomości gminnej. Formułą przyjętą do realizacji tego założenia będzie nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości gminnej bezpośrednio od gminy.

Nieruchomość gminna nie jest aktualnie objęta planem zagospodarowania przestrzennego (plan znajduje jest w fazie przygotowań) aczkolwiek jest założeniem, że w dacie Transakcji plan będzie obowiązywał i będzie on przewidywał przeznaczenie Nieruchomości gminnej pod zabudowę.

Na Nieruchomości gminnej - według oświadczenia gminy - znajdują się w chwili obecnej niewielkie obiekty wzniesione w latach dziewięćdziesiątych XX w. przez osoby fizyczne, które użytkowały Nieruchomość gminną na podstawie umów dzierżawy. Osoby te prowadzą w tych obiektach działalność gospodarczą, w szczególności małą gastronomię (dalej obiekty małej gastronomii). Według informacji uzyskanych od gminy, użytkowanie obiektów małej gastronomii jak i samej Nieruchomości gminnej przez osoby trzecie odbywa się aktualnie bez podstawy prawnej (używanie bezumowne po wygaśnięciu umów dzierżawy).

W ramach Transakcji, Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość gminną jako niezabudowaną tzn. po usunięciu (fizycznym rozebraniu) obiektów małej gastronomii i po usunięciu (prawnym oraz faktycznym) osób trzecich, co nastąpi staraniem gminy lub za jej zgodą zostanie dokonane przez podmiot trzeci.

Należy podkreślić, że nie jest intencją Wnioskodawcy ani gminy zbycie/nabycie całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wnioskodawca w tym zakresie oświadcza, że Nieruchomość obecna nie stanowi przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, co było przedmiotem oceny w odrębnym wniosku o interpretację indywidualną (sygnatura powyżej). Również planowanemu nabyciu przez Wnioskodawcę Nieruchomości gminnej nie będą towarzyszyć żadne inne materialne składniki ani prawa majątkowe gminy, w szczególności transakcją nie będą objęte:

* nazwa przedsiębiorstwa,

* własność innych nieruchomości lub ruchomości,

* wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

* koncesje, licencje i zezwolenia,

* patenty i inne prawa własności przemysłowej,

* majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

* tajemnice przedsiębiorstwa,

* księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. 

Wnioskodawca nie przejmie również żadnych pracowników ani współpracowników gminy.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że jak wynika z treści wniosku, opisana we wniosku działka gruntu nie stanowi w ogóle zespołu składników. Jak wskazano we wniosku, jest to pojedyncza działka gruntu o powierzchni ok. 672 m², będąca własnością gminy. Wniosek wyjaśniał również, że w ramach Transakcji, Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość gminną jako niezabudowaną, tzn. po usunięciu (fizycznym rozebraniu) obiektów małej gastronomii i niezajętą, tzn. po usunięciu (prawnym oraz faktycznym) osób trzecich.

Bez wątpienia zatem, pojedyncza, niezabudowana i niezajęta przez nikogo działka gminna nie stanowi:

W treści wniosku wskazano, że przedmiotem wniosku jest planowane przez Wnioskodawcę odpłatnie nabycie Nieruchomości gminnej, która przylega do Nieruchomości obecnej w taki sposób, że polepsza ukształtowanie całości terenu jako jednorodnego pola inwestycyjnego, na którym Wnioskodawca planuje realizację projektu budowlanego. Wynika z tego, że Wnioskodawca nie kupuje zatem zorganizowanego zespołu składników, lecz niewielki fragment gruntu, który zamierza dołączyć do planowanej większej inwestycji (Nieruchomość obecna).

Należy podkreślić, że we wniosku wskazano również, że nie jest intencją Wnioskodawcy ani gminy zbycie/nabycie całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Planowanemu nabyciu przez Wnioskodawcę Nieruchomości gminnej nie będą towarzyszyć żadne inne materialne składniki ani prawa majątkowe gminy, w szczególności transakcją nie będą objęte:

* nazwa przedsiębiorstwa,

* własność innych nieruchomości lub ruchomości,

* wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

* koncesje, licencje i zezwolenia,

* patenty i inne prawa własności przemysłowej,

* majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

* tajemnice przedsiębiorstwa,

* księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie przejmie również żadnych pracowników ani współpracowników gminy. Z tak przedstawionego opisu zawartego już we wniosku o interpretację wprost wynika logiczna konkluzja, że działka gminna nie może stanowić, ani zespołu składników, ani samodzielnej funkcjonalnie całości.

Działka gminna nie będzie na moment sprzedaży objęta decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W ocenie Wnioskodawcy, fakt ten nie ma znaczenia z punktu widzenia treści wniosku i zadanych pytań. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów zabudowanych znajduje się w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którym ilekroć w ustawie mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W opisie zdarzenia przyszłego zawartym we wniosku Wnioskodawca stwierdził, że jest założeniem, że w dacie Transakcji miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie obowiązywał i będzie on przewidywał przeznaczenie Nieruchomości gminnej pod zabudowę.

W tym stanie rzeczy kwestia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego pozbawiona jest znaczenia prawnego.

Zgodnie z informacjami otrzymanymi od gmin, działka gminna była wykorzystywana przez gminę do czynności dzierżawy osobom trzecim na cele usługowo-handlowe. Nie była zatem wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja będzie w całości podlegała wyłączeniu od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Transakcja nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, gdyż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki standardowej (zbycie terenu budowlanego, niezabudowanego).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pozostałych pytań dotyczących podatku od towarów i usług zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia - interpretacje indywidualne z 29 listopada 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.572.2017.2.AB i znak: 0111-KDIB3-1.4012.765.2017.1AB.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1150) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość o powierzchni ok. 672 m², będącą własnością gminy.

Nieruchomość ta stanowi odrębną jednostkę ewidencyjną (jest to odrębna działka geodezyjna), która jest objęta odrębną księgą wieczystą.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek będące przedmiotem niniejszej interpretacji zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności faktycznym opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - co zostało potwierdzone interpretacjami indywidualnymi wydanymi 29 listopada 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.572.2017.2.AB oraz znak: 0111-KDIB3-1.4012.765.2017.1.AB, w których Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że "transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług" oraz " (...), że nabycie opisanej działki niezabudowanej, która jak wskazał Wnioskodawca w dacie transakcji będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i będzie on przewidywał przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę, jako działka przeznaczona pod zabudowę, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a zatem co do zasady podlega opodatkowaniu wg podstawowej tj. 23% stawki podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT".

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.