0111-KDIB4.4014.26.2017.2.BJ - Sprzedaż nieruchomości - VAT a PCC.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 marca 2017 r. (data wpływu - 13 marca 2017 r.), uzupełnionym 17 marca 2017 r. i 18 maja 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości - transakcja obejmująca fazę 2 - jest prawidłowe.

W dniu 13 marca 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek, uzupełniony 17 marca 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości - transakcja obejmująca fazę 2.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 5 maja 2017 r. wezwano Wnioskodawcę o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 18 maja 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka planuje nabyć od R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej również: Sprzedający lub R.) za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) nieruchomości położone w gminie K. (dalej: Nieruchomości).

Transakcja zakupu Nieruchomości będzie obejmować dwie fazy.

1. Pierwsza faza (dalej: Faza 1) obejmie:

2. Natomiast faza druga (dalej: Faza 2) obejmie:

Wszystkie działki będące przedmiotem Transakcji są zabudowane Budynkiem lub Budowlami. Wszystkie Budowle wymienione powyżej stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290).

Żadna z działek będących przedmiotem Transakcji nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie z prawomocną decyzją o warunkach zabudowy, Grunty są przeznaczone pod zabudowę.

Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego w dniu 30 grudnia 2005 r. w ramach transakcji zwolnionej z VAT. W chwili nabycia na Nieruchomościach był posadowiony budynek (w bardzo złym stanie technicznym), stacja transformatorowa oraz część dróg z płyt betonowych. W 2006 r. Sprzedający rozpoczął prace polegające na częściowym wyburzeniu istniejącego budynku (został zasadniczo fundament) i wybudowaniu obecnie istniejącego Budynku. Dodatkowo Sprzedający wykonał drogi asfaltowe (poza drogą należącą do Gminy K.), kurtyny wodne oraz częściowo ogrodził teren.

Sprzedający ponosił koszty budowy Budynku oraz Budowli z zamiarem wykorzystywania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W związku z powyższym. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z budową tych obiektów i Sprzedający faktycznie odliczał podatek VAT naliczony z tytułu wydatków na budowę Budynku i Budowli. Sprzedający nie dokonywał czynności zwolnionych z VAT, które miałyby wpływ na prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Od dnia 1 lipca 2010 r. Budynek oraz wszystkie Budowle wymienione we wniosku były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, tj. były przedmiotem umowy o współpracy, w ramach której Sprzedający wynajął podmiotowi trzeciemu Budynek wraz z całością infrastruktury znajdującej się na Nieruchomościach. Niemniej jednak Budowle nie były wprost wymienione w umowie o współpracy. Czynsz płacony przez najemcę na podstawie umowy był powiększany o należny podatek VAT. Na dzień złożenia wniosku umowa najmu Budynku wraz z towarzyszącą infrastrukturą oraz umowy o dostawę mediów dotyczące Budynku zostały rozwiązane za porozumieniem stron.

Należy zatem przyjąć, że od daty nabycia Nieruchomości, tj. od 30 grudnia 2005 r. Budynek oraz wszystkie Budowle znajdujące się na Gruntach będących przedmiotem Transakcji (m.in. fragmenty dróg asfaltowych i betonowych przeznaczonych do doskonalenia techniki jazdy, stacja transformatorowa, ogrodzenie, sieci i instalacje) były wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej w tym sensie, że w wyniku poczynionych nakładów część infrastruktury została rozbudowana i wyremontowana, zaś Budynek wzniesiony na fundamencie poprzedniego; następnie Sprzedający prowadził na Nieruchomościach zasadniczą działalność gospodarczą, tj. całość infrastruktury znajdującej się na Nieruchomościach (zmodernizowanej i nowo powstałej) była przedmiotem umowy o współpracy z dnia 1 lipca 2010 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym z podmiotem trzecim.

Wobec powyższego od dnia rozpoczęcia wykorzystywania Budynku i Budowli w działalności gospodarczej do dnia planowanej Transakcji minęły dwa lata.

Od momentu wybudowania Budynku i Budowli Sprzedający nie poniósł wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których łączna wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej ustalonej dla celów podatkowych. Warunek ten będzie spełniony również na moment sprzedaży Nieruchomości.

R. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sportu i rekreacji. Jest właścicielem licznych nieruchomości, w których prowadzi działalność polegającą na zapewnianiu osobom fizycznym oraz zorganizowanym grupom różnego rodzaju usług związanych z rekreacją, np. prowadzenie nauk pływania, zajęć fitness, nauki gry w tenisa itp.

Obecnie w odniesieniu do Nieruchomości R. nie jest stroną żadnych umów cywilnoprawnych za wyjątkiem umowy o dostawę energii z Tauron S.A.

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym, finansowym czy funkcjonalnym. W szczególności, nie stanowią one oddziału czy zakładu. Dla działalności R. prowadzonej na Nieruchomości (która została już przeniesiona do innej lokalizacji) nie była i nie jest prowadzona odrębna ewidencja przychodów, kosztów, aktywów i zobowiązań. R. nie prowadziła i nie prowadzi żadnej odrębnej ewidencji księgowej umożliwiającej bezpośrednie przypisanie przychodów, kosztów, aktywów i zobowiązań dotyczących działalności prowadzonej na Nieruchomościach.

Przedmiotem Transakcji będą tylko niewynajęte Nieruchomości, na których Spółka zamierza wybudować centrum logistyczno-magazynowe. W tym celu, Budynek oraz Budowle znajdujące się na Gruntach będą przez Spółkę wyburzone. Spółka zwraca uwagę, że w wyniku planowanej Transakcji na Spółkę nie przejdą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów zawartych przez Sprzedającego, ewentualnie za wyjątkiem umowy o dostawę energii elektrycznej. Ponadto, w związku z planowaną Transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione żadne inne elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym należności czy zobowiązania Sprzedającego.

Zarówno Sprzedający, jak i Spółka, będą na moment sprzedaży Nieruchomości zarejestrowanymi w Polsce czynnymi podatnikami VAT. Wnioskodawca i Sprzedający są podmiotami niepowiązanymi.

Sprzedający i Spółka zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w stosunku do tych części Nieruchomości, dla których od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia dokonania Transakcji upłynie co najmniej 2 lata i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy tych części Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Sprzedający i Spółka złożą właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zawarcie umów sprzedaży przenoszących tytuł prawny do Nieruchomości oraz wydanie Nieruchomości na rzecz Spółki jest planowane w ramach Fazy 1 na pierwszą połowę 2017 r., natomiast w ramach Fazy 2 - na drugą połowę 2017 r. lub pierwszą połowę 2018 r., choć terminy te mogą być inne w zależności od postępu prac dekontaminacyjnych na Nieruchomościach.

Spółka zaznacza, że w zakresie prawa do odliczenia VAT oraz opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z tytułu planowanego nabycia Nieruchomości, Spółka uzyskała interpretacje prawa podatkowego w sierpniu 2016 r. (tj. interpretacja w zakresie VAT z 25 sierpnia 2016 r., znak: IPPB2/4514-356/16-4/JG1 oraz interpretacja w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych z 29 sierpnia 2016 r., znak: IPPP3/4512-493/16-4/RM), jednak w związku z podziałem planowanej Transakcji na dwie fazy, zmianę daty planowanej transakcji oraz zmiany, jakie nastąpiły w zakresie wykorzystania Nieruchomości przez Sprzedającego (w tym przede wszystkim zakończona została umowa z ośrodkiem doskonalenia techniki jazdy, a w wyniku prac dekontaminacyjnych prowadzonych na terenie Nieruchomości, stan dróg istniejących na Gruntach zmniejszył się o ok. 30%-40% wobec stanu jaki istniał w chwili wydania ww. interpretacji), Wnioskodawca złożył wniosek przy zmienionym opisie stanu przyszłego.

W piśmie z 16 maja 2017 r. (data wpływu - 18 maja 2017 r.), stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca doprecyzował zdarzenie przyszłe i wskazał, że:

a. Wszystkie Budowle oraz Budynek wymienione we wniosku były wynajmowane w okresie od lipca 2010 r. do października 2016 r. A zatem, na moment złożenia wniosku Sprzedający nie był już stroną żadnych umów cywilnoprawnych za wyjątkiem umowy o dostawę energii.

b. Stwierdzenie użyte przez Wnioskodawcę, że "przedmiotem Transakcji będą tylko niewynajęte Nieruchomości" oznacza, po pierwsze, że przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości zdefiniowane we wniosku, tj.

* prawo własności działek o numerach ewidencyjnych 3/2, 1/114, 1/185 oraz 1/187 wraz ze znajdującymi się na tych działkach fragmentami dróg asfaltowych i betonowych wykorzystywanych w przeszłości do doskonalenia techniki jazdy oraz inne obiekty (w tym ogrodzenia) oraz sieci i instalacje (naziemne lub podziemne) (Faza 1),

* prawo własności działek o numerach ewidencyjnych 3/1, 1/111, 1/112, 1/160, 1/162, 1/164, 1/166, 1/168, 1/184 oraz 1/186 wraz z położonymi na tych działkach fragmentami dróg asfaltowych i betonowych wykorzystywanych w przeszłości do doskonalenia techniki jazdy, stacją transformatorową oraz innymi obiektami (w tym ogrodzenie), sieciami i instalacjami (naziemnych lub podziemnych) oraz budynkiem (posadowionym na działce o numerze ewidencyjnym 1/111) o przeznaczeniu warsztatowo-garażowym (Faza 2).

oraz po drugie, że na dzień Transakcji Sprzedający nie będzie stroną żadnej umowy najmu w odniesieniu do ww. Nieruchomości.

c. Przedmiotem Transakcji będą wszystkie Nieruchomości wymienione przez Wnioskodawcę w opisie zdarzenia przyszłego (w punktach 1a-b oraz 2 a-c).

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnił, że:

a. Na moment planowanej sprzedaży wszystkie działki będące przedmiotem planowanej Transakcji będą działkami zabudowanymi Budynkiem lub Budowlami trwale z gruntem związanymi w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane (stwierdzenie to odnosi się również do stanu Nieruchomości po przeprowadzeniu prac dekontaminacyjnych, o których mowa we wniosku).

b. Prace dekontaminacyjne na terenie Gruntu 1 były wykonywane przez Sprzedającego w okresie od września 2016 do lutego 2017. Natomiast prace dekontaminacyjne na terenie Gruntu 2 zostaną rozpoczęte po zawarciu Transakcji zakupu Nieruchomości w części obejmującej Fazę 1.

c. Prace rozbiórkowe Budynku oraz Budowli (w celu przygotowania terenu pod nową inwestycję polegającą na budowie centrum logistyczno-magazynowego) rozpoczną się po planowanej Transakcji i będą wykonywane przez Wnioskodawcę.

d. Prace dekontaminacyjne wykonane przez Sprzedającego polegały na usunięciu i dezaktywacji substancji szkodliwych z gruntu (prace te doprowadziły do pogorszenia stanu istniejących na gruncie dróg).

Nabywane przez Wnioskodawcę opisane we wniosku Nieruchomości będą wykorzystywane przez niego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie.

Czy planowana Transakcja obejmująca Fazę 2 nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? - pytanie nr 4.

Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, Organ poniżej przywołał stanowisko Wnioskodawcy odnoszące się tylko do podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli do pytania oznaczonego we wniosku nr 4.

Zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja, w odniesieniu do Fazy 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4a (winno być art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Art. 2 pkt 4 lit. a stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT, zaś zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z VAT z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

W związku z powyższym, zdaniem Spółki, Transakcja w odniesieniu do Fazy 2, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wskazano bowiem w uzasadnieniu do punktu 1, Transakcja obejmująca Fazę 2 będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, a zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w przedmiocie pytania oznaczonego we wniosku nr 4. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w przedmiocie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 oraz w zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 223, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają także zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy). Na podstawie art. 4 pkt 1 cyt. ustawy, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 cyt. ustawy wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza kupić nieruchomość. Transakcja zakupu nieruchomości będzie obejmować dwie fazy. Faza druga (dalej: Faza 2) obejmie:

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak z pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa Transakcja obejmująca Fazę 2 - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 31 maja 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.30.2017.2.MNw zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: "(...) planowana dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT."

A zatem w niniejszej sprawie będzie miało zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa we wskazanym art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w tytułu Transakcji obejmującej Fazę 2.

W świetle powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.