0111-KDIB4.4014.178.2019.2.DK

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 23 maja 2019 r. (data wpływu - 27 maja 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku i budowli znajdujących się na tym gruncie - jest prawidłowe.

W dniu 27 maja 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku i budowli znajdujących się na tym gruncie.

We wniosku złożonym przez: - Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

V. Sp. z o.o. (Spółka, Kupujący, Nabywca); - Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. S.K.A (Sprzedający, Zbywca),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(i) Działalność Wnioskodawców i planowana transakcja

X. Sp. z o.o. S.K.A. (dalej: "Zbywca") z siedzibą w W. prowadzi działalność na rynku nieruchomości. Działalność Zbywcy polega przede wszystkim na budowie, komercjalizacji i wynajmie budynków biurowo-usługowych.

V. p. z o.o. z siedziba w W. (dalej: "Nabywca") jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie budynków biurowo-usługowych.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr 68/4 i 69/2 znajdujących się w W. wraz z prawem własności budynku biurowego, znajdującego się na tych działkach ("Transakcja"). Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony poniżej.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako "Wnioskodawcy". Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą spełniać ustawową definicje podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje (i) prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 68/4 i 69/2 znajdujących się w W. o łącznej powierzchni 965 m², dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą oraz (II) prawo własności budynku biurowo-usługowego (dalej jako: "Budynek") i infrastruktury towarzyszącej w postaci budowli oraz urządzeń zlokalizowanych na powyższych działkach gruntu (dalej jako: "Budowle").

W dalszej części wniosku prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oraz prawo własności Budynku i Budowli będzie określane łącznie jako "Nieruchomość".

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Prawo użytkowania wieczystego ww. działek nr 68/4 i 69/2 zostało nabyte przez Zbywcę w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 18 czerwca 2012 r. Na moment dokonania tej transakcji działki były niezabudowane. Zakup działek gruntu przez Zbywcę podlegał w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Zbywca dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z zakupem działek.

Po nabyciu działek grunt, na mocy umowy z generalnym wykonawcą, Zbywca wzniósł na nich Budynek i Budowle. Wydatki poniesione w tym zakresie przez Zbywcę podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, który Zbywca odliczył. Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w lutym 2017 r. Po wybudowaniu Budynku, poszczególne pomieszczenia były sukcesywnie przekazywane najemcom w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie można wykluczyć, że na dzień dokonania Transakcji w stosunku do części pomieszczeń wchodzących w skład Budynku upłynie okres dwóch lat od ich przekazania na podstawie umowy najmu pierwszemu najemcy.

Na dzień składania wniosku niewielka część powierzchni Budynku nie została jeszcze wynajęta wcześniej. Na dzień dokonania Transakcji całość powierzchni najmu Budynku będzie wynajęta lub też w dalszym ciągu część powierzchni najmu nie będzie wynajęta. W takim przypadku, strony zakładają zawarcie umowy najmu pomiędzy Zbywca a Nabywcą (tzw. master lease), na podstawie której Nabywca wynajmie Zbywcy niewynajętą powierzchnię Budynku do czasu znalezienia docelowego najemcy. Budowle znajdujące się na ww. działkach gruntu nie stanowią odrębnego przedmiotu najmu, jednakże najemcy powierzchni w Budynku mają prawo do korzystania także z Budowli i infrastruktury znajdującej się na działkach gruntu.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o podatku od towarów i usług i wydatki takie nie zostaną poniesione do dnia dokonania Transakcji.

(iv) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości lub też nastąpi przeniesienie (cesja) przez Zbywcę na Nabywcę praw i obowiązków z takich umów w zakresie w jakim powierzchnia najmu nie została jeszcze wydana najemcom.

W ramach transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

* prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym rzeźba znajdująca się przed Budynkiem),

* zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemcę, w tym w szczególności prawa z gwarancji korporacyjnych,

* majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynku, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami,

* prawa własności intelektualnej związane z Nieruchomością m.in.: prawa do domeny internetowej, prawo do oprogramowania komputerowego związanego z funkcjonowaniem Nieruchomości, prawa do logo wyróżniającego Nieruchomość,

* prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową Budynku i robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynku, w tym wszystkie prawa wynikające z budowlanych gwarancji jakości oraz gwarancji budowlanych generalnego wykonawcy (jeśli takie wystąpią),

* dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości,

* oprogramowanie do systemu automatycznego zarządzania Budynkiem.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

* prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

* zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia działek gruntu i wybudowania Budynku,

* środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

* tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

* nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

* prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

* prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management).

Z uwagi na fakt, iż Zbywca nie zatrudnia pracowników, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy na Nabywcę.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy, nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy i nie stanowi odrębnego działu lub oddziału. Działalność Zbywcy polegała przede wszystkim na wybudowaniu Budynku i jego komercjalizacji. Obecnie, po skomercjalizowaniu Nieruchomość ma zostać zbyta na rzecz Nabywcy.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management). Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną.

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy. Mając na uwadze, iż umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości nie będą - co do zasady - przenoszone na Nabywcę, w celu dalszego, nieprzerwalnego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy jeżeli strony wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług nabycia części Nieruchomości, która może być objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, nabycie całości Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli strony wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług nabycia części Nieruchomości, która może być objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, nabycie całości Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Zainteresowanych - Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w całości, jeżeli strony wybiorą opcje opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży tej części Nieruchomości, która, co do zasady, będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10. W konsekwencji, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie - interpretację z 17 lipca 2019 r. znak: 0114-KDIP4.4012.325.2019.2.BS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1150, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje-w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jako Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującym się na niej budynkiem i budowlami (Nieruchomość). Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - planowana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 17 lipca 2019 r. znak: 0114-KIP4.4012.325. 2019.2.BS, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził - w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej - w całości stanowisko Zainteresowanych. W stanowisku dotyczącym podatku od towarów i usług Zainteresowani wskazali m.in., że planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem nawet w sytuacji gdy będzie miało do niej zastosowanie zwolnienie, strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo w sytuacji zaistnienia prawa do zwolnienia strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja (sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynku i budowli) będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w... za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, ze. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.