0111-KDIB4.4014.158.2019.5.DK - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.- Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 19 kwietnia 2019 r. (data wpływu - 24 kwietnia 2019 r.), uzupełnionym 30 maja 2019 r. oraz 19 i 26 czerwca 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (udziałów w niej):

* w części dotyczącej opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży-jest nieprawidłowe,

* w części dotyczącej wystąpienia obowiązku podatkowego po stronie Zainteresowanych - jest prawidłowe.

W dniu 24 kwietnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (udziałów w niej).

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 22 maja 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.164.2019.2.JG, 0111-KDIB4.4014.158.2019.3.DK oraz w piśmie z 7 czerwca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.164.2019.4.JG, 0114-KDIB4.4014.158.2019.4.DK, wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono kolejno 30 maja 2019 r., 19 i 26 czerwca 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

* Pana M. O. (Sprzedający, Zbywca);

* Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:

* Panią E. O. (Sprzedający, Zbywca),

* Pana D. O. (Sprzedający, Zbywca),

* Panią M. O. (Sprzedający, Zbywca);

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 27 marca 2017 r. aktem notarialnym przed notariuszem w W. małżeństwo M. i E. O. oraz małżeństwo D. i M. O. będący w związkach małżeńskich posiadających ustrój wspólności majątkowej nabyli w równych udziałach: małżonkowie M. i E. O. w 1/2 udziału, małżonkowie D. i M. O. 1/2 udziału, nieruchomość o powierzchni całkowitej 1,7027 ha w postaci niezabudowanych działek:

* numer 1034/1 (tysiąc trzydzieści cztery łamane przez jeden), o powierzchni 0,1396 ha (tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt sześć metrów kwadratowych), użytek "RIIIb - grunty orne", o powierzchni 0,0604 ha (sześćset cztery metry kwadratowe) oraz "RIVa - grunty orne", o powierzchni 0,0792 ha (siedemset dziewięćdziesiąt dwa metry kwadratowe),

* numer 1394/1 (tysiąc trzysta cztery łamane przez jeden), o powierzchni 0,3512 ha (trzy tysiące pięćset dwanaście metrów kwadratowych), użytek "RIIIb - gruntu orne", o powierzchni 0,1465 ha (jeden tysiąc czterysta sześćdziesiąt pięć metrów kwadratowych) oraz "RIVa - grunty orne", o powierzchni 0,2047 ha (dwa tysiące czterdzieści siedem metrów kwadratowych),

* numer 1394/2 (tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt cztery łamane na dwa), o powierzchni 1,2119 ha (jeden hektar dwa tysiące sto dziewiętnaście metrów kwadratowych), użytek "RIIIb - grunty orne", o powierzchni 0,5432 ha (pięć tysięcy sześćset osiemdziesiąt siedem metrów kwadratowych).

Rozliczenie ceny w kwocie 2 900 000 zł przedmiotowej transakcji było dokonane w ramach zamiany nieruchomości będących własnością małżeństwa M. i E. O. oraz małżeństwa D. i M. O. na ww. nieruchomości z dopłatą po stronie małżeństwa M. i E. O. oraz małżeństwa D. i M. O. w kwocie 1 000 000 zł, zgodnie z aktem notarialnym z dnia 27 marca 2017 r.

Powyższa nieruchomość objęta jest planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

M. O. i D. O. są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w związku z wynajmem nieruchomości nie wchodzących w skład wspólności majątkowej, rozliczają podatek od towarów i usług metodą kasową. Małżonki E. O. i M. O. nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej jako osoby fizyczne.

Na przedmiotowych działkach nie ma ani nie było na nich żadnych budynków, nie była prowadzona na nich żadna działalność gospodarcza. Zainteresowani chcą sprzedać przedmiotowe działki podatnikowi, który chce prowadzić na nich działalność gospodarczą.

Zainteresowani nie udostępniali działek objętych zakresem wniosku innym osobom w formie umowy dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Zainteresowani nie posiadają innych nieruchomości do sprzedaży.

Zainteresowani ostatnią transakcję zbycia nieruchomości, w której posiadali udziały, dokonali 4 stycznia 2010 r. Po tej dacie Zainteresowani nie dokonywali sprzedaży działek bądź nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych.

Po kilku miesiącach od nabycia przedmiotowej nieruchomości M. O. i D. O. postanowili wybudować z własnych środków finansowych zespół biurowo-magazynowo-montażowy, w celu wynajmu prywatnego tegoż obiektu.

W dniu 16 października 2017 r., na wniosek M. O. i D. O. została wydana przez Starostę Decyzja, na mocy której zezwolono na trwałe wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych o powierzchni 4 045,00 m² (w tym: pod częścią hali magazynowej 1 664,00 m², pod utwardzeniami 2 381 m²) pod część projektowanej hali magazynowej, sklasyfikowanych jako grunty orne klasy IIIb, typ gleby B, (gleby brunatne właściwe), wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, stanowiących część powierzchni z działek nr. ewid. 1 394/1, 1034/1, 1394/2 o łącznej powierzchni całkowitej 1,7027 ha, położonych w obrębie 0023-Ł., gm. C., przeznaczonych pod tereny nieprodukcyjnej działalności gospodarczej, na których planuje się budowę użytkowania gruntów rolnych o powierzchni 4 041 m², na cele nierolnicze.

Do nieruchomości przewidziany jest zjazd z drogi serwisowej należącej do GDDiA (winno być GDDKiA). W dniu 11 stycznia 2018 r., M. O. i D. O. złożyli wniosek do GDDiA (winno być GDDKiA) o lokalizację zjazdu publicznego, który jest na etapie procedowania.

W dniu 23 listopada 2017 r., M. O. i D. O. wystąpili do Wójta Gminy C. o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na budowie zespołu biurowo-magazynowo-montażowego na działkach o nr ew. 1394/1, 1394/2, 1034/1 w obrębie Ł., gmina C. W dniu 26 lutego 2018 r., Decyzją nr x Wójta Gminy C. odmówił określenia środowiskowych uwarunkowań dla ww. przedsięwzięcia.

W dniu 29 listopada 2017 r., D. O. złożył wniosek o wydanie warunków przyłączenia do sieci energetycznej, wniosek nie został opłacony w związku z tym nie wywarł żadnych skutków prawnych.

M. O. i D. O. ponieśli nakłady w formie projektu budowlanego i opłat administracyjnych za wydanie zaświadczeń niezbędnych do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę obiektu biurowo-magazynowo-wolnostojącego.

Podatek od towarów i usług naliczony z faktury dokumentującej przygotowanie projektu został odliczony przez M. O. i D. O. w ramach rozliczeń (jako czynny podatek od towarów i usług).

Jednak M. O. wraz z małżonką E. O. oraz D. O. wraz z małżonką M. O. nie podjęli żadnych czynności w celu otrzymania pozwolenia na budowę ww. obiektu.

Ze względu na brak środków finansowych do przeprowadzenia inwestycji małżonkowie ostatecznie podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości firmie M. Sp. z o.o. (czynnemu podatnikowi w zakresie podatku od towarów i usług). Cenę sprzedaży określono na kwotę 2 900 000,00 netto, płatną w 5 ratach w ciągu 5 lat.

W zakresie przyszłej sprzedaży nieruchomości nie podejmowali żadnych czynności w zakresie handlowym; nie ogłaszali chęci sprzedaży w żadnych mediach, nie podejmowali współpracy z profesjonalnymi pośrednikami handlu nieruchomościami. Nie były i nie będą ponoszone żadne koszty w celu przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży.

Od dnia nabycia na przedmiotowych działkach nie jest nic uprawiane.

Przywołując w niniejszej interpretacji treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto opis zawarty w złożonych uzupełnieniach, gdyż odnosi się on do podatku od towarów i usług. Jego treść została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług z 8 lipca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.164.2019.3.JG.

W związku z powyższym opisem zadano - w wyniku uzupełnienia - m.in. następujące pytania:

1. Czy transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 13).

2. Czy poszczególni Zainteresowani (M. O., D. O., E. O. i M. O.) na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będą uznani za zbywających w stosunku do przedmiotowej transakcji? (pytania oznaczone we wniosku nr 14,15,16,17).

Zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowa transakcja zbycia nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Zainteresowani będą uznani za zbywających, którzy nie będą zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to na kupującym ciąży obowiązek zapłaty podatku.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Organ zaznacza, iż powyżej przywołał tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 13 oraz 14,15,16,17).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest w części nieprawidłowe, a w części prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja z 8 lipca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.164.2019.3.JG.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1150, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowani (Sprzedający) podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości firmie M. Sp. z o.o.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyżej opisana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 8 lipca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.164.2019.3.JG, w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

* opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż przez Zainteresowanych nieruchomości (udziałów w niej) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

* do opisanej transakcji nie można zastosować zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie - jak wskazano powyżej - planowana sprzedaż nieruchomości (udziałów w niej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ będzie z niego wyłączona na mocy wskazanego powyżej przepisu.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych w części dotyczącej opodatkowania umowy sprzedaży należało uznać za nieprawidłowe.

Zgodzić się natomiast należy z Zainteresowanymi, że nie będą oni zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zainteresowani występują w omawianej umowie sprzedaży jako strona sprzedająca (zbywający). Jak wynika w przywołanego powyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na stronie kupującej.

Zatem nawet w sytuacji, gdyby czynność (umowa sprzedaży) podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych - sprzedający nie byliby zobowiązani do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych w tej części należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, ze. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.