0111-KDIB4.4014.149.2017.4.PM - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości rolnej.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 27 kwietnia 2017 r. (data wpływu - 4 maja 2017 r.), uzupełnionym 30 czerwca i 11 lipca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości rolnej - jest nieprawidłowe.

W dniu 4 maja 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości rolnej.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w pismach z 20 czerwca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.248.2017.1.KO i 0111-KDIB4.4014.149.2017.2.PM oraz z 4 lipca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.248.2017.2.KO i 0111-KDIB4.4014.149.2017.3.PM wezwano o jego uzupełnienie.

Wniosek uzupełniono 30 czerwca i 11 lipca 2017 r.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

* Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:

T. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa;

P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Przedmiotem niniejszej sprawy jest zasadność opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia nieruchomości rolnej o numerze ewidencyjnym 369/17 położonej w miejscowości U., której właścicielem jest osoba fizyczna, będąca rolnikiem: Pani A.B.

Przedmiotowa nieruchomość miałaby być zakupiona na współwłasność przez trzy spółki:

* P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania), zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług,

* T. spółka komandytowa (Zainteresowany 1 niebędący stroną postępowania), zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz

* P. spółka komandytowa (Zainteresowany 2 niebędący stroną postępowania), zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

1. Opis przedmiotowej nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość jest działką rolną o numerze ewidencyjnym 369/17, położoną w miejscowości U. W tym miejscu wskazuje się, że w wypisie z rejestru gruntów na dzień 19 marca 2015 r. - nie zmienionym do dnia dzisiejszego, działka niniejsza stanowi grunty orne oznaczone jako RIVB o powierzchni 0,3791 ha. Działka będąca przedmiotem niniejszego wniosku jest porośnięta trawą, nie posiada zabudowy mieszkalnej ani usługowej, nie posiada uzbrojenia: żadnych przyłączy wodno-kanalizacyjnych, żadnych przyłączy energetycznych ani elektrycznych, nie przechodzą po niej żadne drogi publiczne ani przejścia samozwańczo wytyczone przez okolicznych mieszkańców. Stan faktyczny przedmiotowej działki nie zmienił się od czasu jej zakupu przez Panią A.B., nie dokonywała ona żadnych ulepszeń ani działań mających podwyższyć jej wartość. Ponadto, działki położone po zachodniej oraz południowej stronie od przedmiotowej nieruchomości są również działkami rolnymi, a także działkami leśnymi. Działki położone na północy stanowią zabudowę mieszkalną, natomiast po wschodniej stronie swoją działalność prowadzi spółka L. Dostęp do drogi publicznej dla przedmiotowej działki został zapewniony wskutek ustanowienia służebności drogowej ustalonej na działce o numerze ewidencyjnym 369/15, która bezpośrednio położona jest przy drodze publicznej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miasta U. zawiera wytyczne dla przedmiotowej działki ze względu na położenie w otulinie Parku Krajobrazowego oraz w strefie ochrony uzdrowiskowej. Ustalenia szczegółowe dla terenu położenia przedmiotowej działki kształtują się następująco: wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej wynosi 45%, maksymalna powierzchnia zabudowy wynosi 55%. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w jednostce strukturalnej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta U. o nazwie: teren usług nieuciążliwych. Pani A.B. nie występowała dla przedmiotowej nieruchomości rolnej o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przez Urząd Miasta U.

Przedmiotowa nieruchomość rolna powstała w dniu 26 kwietnia 2007 r. w wyniku dokonania podziału działki rolnej o numerze ewidencyjnym 369/13 położonej w miejscowości U. na dwie działki rolne o numerach ewidencyjnych: 369/16 oraz 369/17. Na powyższe wskazuje treść księgi wieczystej ustanowionej dla przedmiotowej działki prowadzonej przez Sąd Rejonowy w C. Przyczyną wyżej wskazanego podziału działki o numerze 369/13 na wyżej wymienione dwie działki, tj.: 369/16 oraz 369/17 - była sprzedaż przez Panią A.B. działki o numerze 369/16.

Działka o numerze ewidencyjnym 369/13, która została podzielona w roku 2007 na działki: 369/16 oraz 369/17 została 15 października 2003 r. zakupiona przez Panią A.B. od jej matki, Pani E.B. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym z 15 października 2003 r.

2. Opis sprzedawcy nieruchomości.

Pani A.B. oraz Pani E.B. nie były płatnikami podatku od towarów i usług, a zawarta pomiędzy nimi transakcja nie była objęta podatkiem od towarów i usług. Ponadto, Pani A.B. nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a nabyła przedmiotową nieruchomość posiadając uprawnienia rolnicze i prowadząc gospodarstwo rolne. Aktualnie Pani A.B. prowadzi gospodarstwo rolne w B. Przedmiotowe spółki (Zainteresowani) w roku 2014 wykazały zainteresowanie nabyciem przedmiotowej działki. W dniu 3 listopada 2016 r. Zainteresowani oraz Pani A.B. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rolnej. Następnie, 30 marca 2017 r. miało dojść do zawarcia umowy sprzedaży, jednakże ze względu na wątpliwości w zakresie opodatkowania dostawy przedmiotowej nieruchomości podatkiem od towarów i usług lub podatkiem od czynności cywilnoprawnych - nie zawarto umowy.

Z uzupełnień wniosku, które wpłynęły do Organu 30 czerwca 2017 r. i 11 lipca 2017 r., wynika m.in., że Pani A.B. jest właścicielką nieruchomości o numerze ewidencyjnym 369/17 położonej w miejscowości U. Przedmiotową nieruchomość zgodnie z wypisem z rejestru gruntów i treści księgi wieczystej stanowią grunty orne, niezabudowane. Pani A.B. zakupiła przedmiotową nieruchomość od swojej matki w 2003 r. Od dnia nabycia do dnia dzisiejszego Pani A.B. nie dokonywała żadnych zmian i ulepszeń mających na celu podwyższenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości pani A.B. nie przysługiwało prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż matka Pani A.B. nie była płatnikiem podatku od towarów i usług, a transakcja nie była objęta podatkiem od towarów i usług. Ponadto, Pani A. B. w tym okresie nie była również podatnikiem czynnym zarejestrowanym podatku od towarów i usług.

Końcowo wskazać należy, iż pełny opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 27 czerwca 2017 r. (data wpływu do Organu- 30 czerwca 2017 r.) oraz z 11 lipca 2017 r. (data wpływu do Organu - 11 lipca 2017 r.) w zakresie dotyczącym zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji znak: 0111-KDIB3-1.4012.248.2017.3.KO obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem - po przeformułowaniu - zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja sprzedaży nieruchomości o numerze ewidencyjnym 369/17 położonej w miejscowości U. jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, powyższa sytuacja faktyczno-prawna kwalifikuje transakcję sprzedaży nieruchomości przez Panią A.B. na rzecz Zainteresowanych jako transakcję opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 7 sierpnia 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.248.2017.3.KO.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości wynosi 2% - art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tejże ustawy.

W myśl art. 10 ust. 1 cyt. ustawy, podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego (art. 10 ust. 2 ww. ustawy). Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku (ust. 3 cyt. przepisu).

Jak wynika z powołanych przepisów - sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowani zamierzają nabyć nieruchomość rolną o numerze ewidencyjnym 369/17 położoną w miejscowości U., której właścicielem jest osoba fizyczna, będąca rolnikiem: Pani A.B. Przedmiotowa nieruchomość miałaby być zakupiona we współwłasności przez Zainteresowanych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 7 sierpnia 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.248.2017.3.KO w zakresie podatku od towarów i usług - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że cyt.: "dostawa (...) niezabudowanej działki nr 369/17, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w 55% swojej powierzchni jest dopuszczona do zabudowy podlega w tej części (tj. 55% powierzchni działki) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 tej ustawy. Natomiast pozostała część działki - 45% powierzchni działki podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT."

Zatem, skoro transakcja sprzedaży działki gruntu o numerze ewidencyjnym 369/17 w części 55% powierzchni będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z niego zwolniona), to w tej części znajdzie zastosowanie wyłączenie z opodatkowania określone w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast część transakcji objęta zwolnieniem w podatku od towarów i usług podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywał się z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.