0111-KDIB3-3.4012.414.2019.2.MPU - Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 21 października 2019 r. (data wpływu 21 października 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej, tj. działki (...) 1 - jest nieprawidłowe.

W dniu 21 października 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej, tj. działki (...) 1. Powyższy wniosek został uzupełniony pismem z 31 grudnia 2019 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 24 grudnia 2019 r., znak: 0111-KDIB3-3.4012.414.2019.1.MPU.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni prowadzi z mężem wspólnie gospodarstwo rolne (...). Nie są podatnikami podatku od towarów i usług. Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (...) oraz umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności (...) Wnioskodawczyni nabyła do majątku osobistego prawa własności nieruchomości (...), stanowiącej działki o numerach (...) zapisane jako grunty orne, łąki trwałe, rowy, tereny zabudowane mieszkalne (...). Aktem notarialnym (...) w ramach umowy majątkowej małżeńskiej nastąpiło rozszerzenie wspólności ustawowej na ww. nieruchomość.

Aktem notarialnym (...) 2018 r. (...) została zawarta "umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem" pomiędzy Wnioskodawczynią, a (...) Spółka akcyjna (...).

Przedmiotem umowy jest prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej (...) 1, która zostanie wydzielona z działki (...), pod następującymi warunkami:

* uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości (...), która zostanie wydzielona z działki (...) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, (...);

* uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości (...)

* uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji kupującego (...)

* niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

* potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomość budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

* uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, (...)

* wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki (...);

* wykreślenia służebności osobistej z mieszkania (...).

Zgodnie z ww. aktem notarialnym projektowany jest podział działki (...) w wyniku którego powstanie niezabudowana działka 1 (...) mająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (...) działka ewidencyjna (...) oznaczona jako łąki trwałe, grunty rolne zabudowane oraz grunty orne (...). Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, drogi powiatowej oraz drogi gminnej.

Działka (...) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), ponadto nie została objęta planem rewitalizacji, jak również na dzień sporządzenia aktu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy określającej możliwość jej zabudowy. Działka (...) nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz. U. z 1994 r. Nr 123, poz. 600 z późn. zm.). Nie jest też objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu. Na nieruchomości nie ma też gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi, w rozumieniu art. 217 ust. 13 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2017 r. poz. 1566 z późn. zm.).

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), jak również jego zorganizowanej części.

W związku z przedwstępną umową sprzedaży części działki gruntu w (...) 2018 r. została również zawarta umowa dzierżawy (...).

Sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zmiana charakteru gruntów przez przeznaczenie pod zabudowę budynkiem handlowo-usługowym i opodatkowanie podatkiem od nieruchomości nastąpi wskutek aktywności nowego właściciela - nabywcy.

Wnioskodawczyni pismem z dnia 31 grudnia 2019 r. uzupełniła opis stanu faktycznego o poniższe informacje.

W dniu złożenia wniosku o interpretację indywidualną istniał ww. stan prawny dot. działki.

Działka powstała po podziale ma nr 1 (...), przed sprzedażą działka wykorzystywana była do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT wyłącznie w majątku prywatnym (Wnioskodawczyni wraz z mężem mieszka i prowadzi gospodarstwo rolne na ryczałcie) Działka nie posiadała planu zagospodarowania przestrzennego, dopiero wobec działań kupującego (...) i na ich wniosek wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

(...) Nie były podejmowane przez Wnioskodawczynię żadne działania uatrakcyjniające sprzedaż działki. Wyłącznie kupujący był zainteresowany uzyskaniem zgód i decyzji dotyczących wytyczenia drogi wewnętrznej, wyposażenia w sieć wodociągową, kanalizacyjno-sanitarną oraz energetyczną. Wnioskodawczyni nie planowała sprzedaży działki (...). Spółka (...) sama szukała dogodnej lokalizacji dla swojej inwestycji i zgłosiła się z propozycją do Wnioskodawczyni i jej męża. Żadne nieruchomości będące w posiadaniu Wnioskodawczyni nie były planowane do sprzedaży, nie było żadnych ogłoszeń dot. sprzedaży. Pozostała część działki, która zostanie po sprzedaży działki (...) będzie wykorzystywana prywatnie, do czynności zwolnionych z VAT. Wnioskodawczyni nie planuje sprzedawać więcej nieruchomości, a innych działek nie posiada. Spółka (...) przyjeżdżała do Wnioskodawczyni by uzyskać zgody czy upoważnienia do uzyskania pozwoleń i decyzji dot. wyposażenia w sieć wodociągową, kanalizacyjno-sanitarną oraz energetyczną, czy też oddzielenia działki. Spółka z własnej inicjatywy podejmowała te działania. Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości. (...) została podpisana umowa sprzedaży wydzielonej działki (...).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 31 grudnia 2019 r.:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej 1 (...)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, z uwagi na to, iż nie jest podatnikiem podatku VAT nie będzie zobowiązana do jego zapłaty.

Zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości w sytuacji Wnioskodawczyni jest czynnością wykonywaną jednorazowo/okazjonalnie, w warunkach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru.

Dokonana zostanie sprzedaż gruntu wchodzącego w skład majątku osobistego. Przy nabyciu prawa własności nieruchomości (...) nie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo odliczenia podatku VAT. Grunty te, w momencie ich nabycia nie były przeznaczone na późniejszą sprzedaż, a więc Wnioskodawczyni nie nabyła ich po to, aby je później sprzedawać. Miały być użytkowane wyłącznie na potrzeby własne. Wnioskodawczyni nie podejmowała również jakichkolwiek działań mających na celu przygotowanie do sprzedaży gruntu takich jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielanie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, czy też wykonywanie czynności marketingowych. Wszystko to zgodnie z "umową przedwstępną sprzedaży pod warunkiem" (...) nastąpi wskutek działań kupującego. Na kupującym spoczywać będzie obowiązek dopełniania wszelkich formalności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawczyni, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s.l. z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-I80/10 i C-I81/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi z mężem wspólnie gospodarstwo rolne. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (...) oraz umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności z 2005 r. Wnioskodawczyni nabyła do majątku osobistego prawa własności nieruchomości (...), stanowiącej działki (...) zapisane jako grunty orne, łąki trwałe, rowy, tereny zabudowane mieszkalne. Aktem notarialnym (...) w ramach umowy majątkowej małżeńskiej nastąpiło rozszerzenie wspólności ustawowej na ww. nieruchomość.

(...) Działka (...) jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, drogi powiatowej oraz drogi gminnej. Działka (...) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), ponadto nie została objęta planem rewitalizacji, jak również na dzień sporządzenia aktu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy określającej możliwość jej zabudowy.

Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała z nabywcą - Spółka (...) przedwstępną umowę sprzedaży działki 1 (...) powstałej w wyniku podziału działki (...). W umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki na nabywcę. Wnioskodawczyni wraz z mężem w związku z przedwstępną umową sprzedaży części działki gruntu 1(...) zawarła również z nabywcą umowę dzierżawy.

Przed planowaną sprzedażą powyższa działka była wykorzystywana w majątku prywatnym Wnioskodawczyni. Działka na dzień (...) grudnia 2019 r. nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W skutek działań nabywcy została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

(...) została podpisana umowa sprzedaży wydzielonej działki (...) na rzecz (...) S.A.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez, którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności działki niezabudowanej, podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostawał własnością Sprzedającej. Pomimo, że czynności dotyczące:

* dokonania podziału działki (...) i wydzielenia z niej działki (...) 1;

* uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynika możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektem handlowym (...);

* uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektem handlowym (...);

* uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość (...);

* niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomość budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

* uzyskania warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

* wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki (...);

* wykreślenia służebności osobistej z mieszkania (...);

były dokonywane przez potencjalnego przyszłego właściciela (wówczas dysponującego działką na podstawie zawartej umowy dzierżawy), dotyczyły jednak nieruchomości należącej jeszcze do Sprzedającej - Wnioskodawczyni. Spółka (...) przyjeżdżała do Wnioskodawczyni by uzyskać zgody czy upoważnienia do uzyskania pozwoleń i decyzji dot. wyposażenia w sieć wodociągową, kanalizacyjno-sanitarną oraz energetyczną, czy też oddzielenia działki.

Zatem fakt, że ww. działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię. ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjniły przedmiotową nieruchomość będącą własnością Wnioskodawczyni. Działania te podniosły atrakcyjność nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży działki (...) 1, która została wydzielona z działki (...) nie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie było to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowana w taki sposób zorganizowała sprzedaż działki (...), że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, o której mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość stanowiła własność Wnioskodawczyni i podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały "wykonane" w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawczyni. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Dodatkowo, niezależnie od powyższego należy zauważyć, że działka była przedmiotem dzierżawy. W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 693 § 1 ustawy - Kodeks cywilny przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do § 2 ww. przepisu, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży przedmiotowej działki Wnioskodawczyni nie będzie zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Dzierżawa przez Wnioskodawczynię działki powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka ta jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W ocenie Organu podejmowane przez Zainteresowaną działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości niezabudowanej - (...) 1 w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym. Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości niezabudowanej była dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowana działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik majątku osobistego Zainteresowanej, a sprzedaż działki (...) 1 stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Podstawowa stawka podatku od towarów i usług, stosowanie do treści art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7. art. 120 ust. 2 i 3. art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13. art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z uwagi na fakt, że w momencie sprzedaży działka (...) 1 objęta była decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, jak również w przedstawionej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem działka (...) 1 nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT w wysokości 23%, z uwagi na fakt, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, sprzedaż nieruchomości dokonana przez Wnioskodawczynię, działającą w charakterze podatnika, stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT, do której zastosowanie ma ww. stawka podstawowa tego podatku.

W konsekwencji odpowiadając na zadane pytanie należy stwierdzić, że zbywając w drodze sprzedaży działkę (...) 1 Wnioskodawczyni działała w charakterze podatnika VAT i w związku z powyższym zobowiązana była do uiszczenia podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Końcowo wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego są wydawane w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika wprost z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Tym samym niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawczyni i tylko w stosunku do niej może ona wywołać określone przepisami skutki prawne. Natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (tj. męża Wnioskodawczyni). Mąż Wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretacje indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.