0111-KDIB3-2.4012.622.2017.1.MGO - Uznanie zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 9 października 2017 r. (data wpływu 10 października 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za zbycie przedsiębiorstwa transakcji sprzedaży zespołu składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności Sprzedawcy oraz wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji - jest prawidłowe.

W dniu 10 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za zbycie przedsiębiorstwa transakcji sprzedaży zespołu składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności Sprzedawcy oraz wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: R. I. K.-

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych spółki Sp. z o.o. (dalej: "Sprzedawca"). Sprzedawca jest polskim rezydentem podatkowym, posiadającym numer NIP oraz status czynnego podatnika VAT.

Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą, polegającą w szczególności na wynajmowaniu powierzchni w budynku biurowym znanym jako "W." (dalej: "Budynek") na rzecz najemców ("Działalność").

R. I. K.-. z siedzibą w W. (dalej: "Nabywca") jest spółką prawa austriackiego. Nabywca specjalizuje się w zarządzaniu aktywami funduszy inwestycyjnych. Aktualnie Nabywca zarządza aktywami funduszu inwestycyjnego R. (dalej: "Fundusz"). Nabywca działa we własnym imieniu, ale na rzecz Funduszu. Nabywca posiada w Polsce nieruchomości biurowe, które wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, tj. do wynajmu powierzchni w posiadanych nieruchomościach za wynagrodzeniem. W celu rozliczania podatku VAT z tytułu działalności gospodarczej prowadzonej na obszarze Polski Nabywca zarejestrował się jako podatnik VAT czynny. Dla potrzeb dokumentowania świadczonych usług najmu, Nabywca posługuje się polskim numerem NIP, a na wystawianych dla klientów fakturach VAT uwzględnia kwoty podatku VAT należnego.

Sprzedawca zamierza zawrzeć umowę sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych z Nabywcą, w wyniku której Nabywca przejmie Działalność (dalej: "Transakcja"). Transakcja planowana jest na ostatni kwartał 2017 r. lub pierwszy kwartał 2018 r.

W dalszej części wniosku Sprzedawca oraz Nabywca są łącznie określani jako "Strony" lub "Wnioskodawcy".

Ponieważ pytania Wnioskodawców zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą głównie klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, a także określenia podstawy opodatkowania, w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) przedmiot Transakcji (ii) inne okoliczności związane z planowaną Transakcją oraz (iii) sposób określenia ceny.

Przedmiot transakcji

Przedmiotem planowanej Transakcji (dalej: także Przedmiot Transakcji) ma być sprzedaż zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia Działalności.

W szczególności przedmiotem transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego działki gruntu zlokalizowanej przy ulicy E., o powierzchni 1006 metrów kwadratowych (dalej: "Grunt") wraz z posadowionym na nim Budynkiem wraz z infrastrukturą towarzyszącą stanowiącym odrębny przedmiot własności. Prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności Budynku znajdującego się na Gruncie będą dalej łącznie zwane "Nieruchomością".

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedawcy i jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Nieruchomość jest zarządzana przez profesjonalny podmiot zewnętrzny na podstawie umowy o zarządzanie (której stroną po transakcji stanie się Nabywca). Podstawowym zakresem usług świadczonych przez podmiot zarządzający Nieruchomością jest obsługa istniejących umów najmu - m.in. wystawianie faktur, rozliczanie opłat serwisowych i refaktur z najemcami, wysyłanie powiadomień/przypomnień o braku płatności w terminie oraz wezwań do zapłaty, naliczanie kar i odsetek od nieterminowych płatności, rozliczanie zwrotów wydatków itp.

Zarządca nadzoruje najemców również pod kątem zgodności ich działań z ustaleniami zawartymi w umowach najmu, a w razie konieczności inicjuje w imieniu Sprzedawcy postępowanie zmierzające do odzyskania zaległości finansowych/realizacji działań, do jakich zobowiązał się najemca. Rolą zarządcy jest też m.in. organizowanie wymaganych zabezpieczeń, przygotowywanie dokumentów, zbieranie dokumentacji wymaganej od najemców (np. ich polis ubezpieczeniowych), raportowanie danych dotyczących trwających najmów, obsługa reklamacji i roszczeń związanych z Nieruchomością, Zarządca negocjuje również umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (w tym: w zakresie mediów, utrzymania czystości) oraz nadzoruje ich wykonywanie. Odpowiada także za dozór techniczny Budynku, organizowanie cyklicznych przeglądów.

Sprzedawca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości - czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie opisanej wyżej umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji oprócz przeniesienia Nieruchomości dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie - zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do Działalności m.in.:

* ruchomości niezbędne do funkcjonowania i prowadzenia działalności z wykorzystaniem Nieruchomości (m.in. wyposażenie recepcji, dekoracje, meble) w zakresie uzgodnionym przez Strony;

* prawa i obowiązki z umów najmu zawartych przez Sprzedawcę (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego);

* umowa najmu miejsc parkingowych zawarta ze spółką R. O. C. Sp. z o.o. z siedzibą w W.;

* umowa współpracy dotycząca infrastruktury telekomunikacyjnej zawarta z L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. z siedzibą w W.;

* określone należności wynikające z zawartych umów najmu wynikające z faktur wystawionych w odniesieniu do miesiąca, w którym nastąpi sprzedaż;

* prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności mogą to być prawa z gwarancji bankowych, depozyty składane przez najemców, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

* prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w Budynku (w tym z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców), wraz z zabezpieczeniami ww. gwarancji (w postaci np. kwot zatrzymanych, poprzez potrącenie kwot zatrzymanych z ceną);

* w uzgodnionym przez Strony zakresie dokumentacja prawna, księgowa i techniczna (oryginały lub kopie);

* szczegółowa wiedza przedsiębiorstwa związana z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji objęta korespondencją z najemcami (know-how);

* w uzgodnionym przez Strony zakresie - rachunek bankowy za pośrednictwem którego Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji, o ile przejęcie takiego rachunku zostanie zaakceptowane przez bank; jeżeli warunki prowadzenia tego rachunku nie będą odpowiadały Nabywcy, nie jest wykluczone, że Nabywca rozwiąże go po Transakcji;

* w uzgodnionym przez Strony zakresie określone zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji np. dotyczące realizacji prac wykończeniowych dla najemców Budynku, które nie zostaną zakończone do dnia Transakcji (na tym etapie negocjacji pomiędzy Stronami nie jest jednak zakładane przeniesienie zobowiązań o charakterze pieniężnym np. z tytułu pożyczek i kredytów finansujących nabycie Nieruchomości przez Sprzedawcę oraz transakcji zabezpieczenia ryzyk kursowych, zobowiązań handlowych);

* prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych (w możliwym prawnie zakresie), takich jak (i.) umowa zarządzania Nieruchomością oraz (ii.) uzgodnione przez Strony umowy związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji np. umowy na usługi sprzątania, ochronę przeciwpożarową, ochronę Nieruchomości, z zastrzeżeniem ew. zgód pozostałych stron umów na ich przeniesienie na Nabywcę);

* prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawy/odbiór mediów, o ile taka możliwość zaistnieje/nie wystąpią ograniczenia natury prawnej;

* materiały marketingowe związane z przedmiotem transakcji;

* prawo do domeny internetowej www.;

* prawa autorskie do opracowania logo oraz materiałów marketingowych wytworzonych przez B. F. Sp. z o.o. i nabytym przed Sprzedawcę.

Zespół składników majątkowych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji obejmie niezbędne umowy (w tym prawa i obowiązki z nich wynikające) do prowadzenia Działalności za pomocą Przedmiotu Transakcji. Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Przedmiotu Transakcji, jak również z jego bieżącym funkcjonowaniem są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie umów z podmiotami trzecimi, których stroną po Transakcji stanie się Nabywca.

Niemniej jednak może się również zdarzyć, że część praw i obowiązków z ww. umów (głównie dotyczących dostawy/odbioru mediów do Nieruchomości, m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.) nie będzie mogła zostać przeniesiona na Nabywcę w ramach Transakcji (wskutek braku stanowiska dostawców dotyczącego cesji, odmowy udzielenia stosownych zgód lub innych ograniczeń prawnych). W takiej sytuacji, Sprzedawca rozwiąże te umowy, natomiast Nabywca będzie dążył do zawarcia nowych umów dotyczących powyższych usług - z tym samym wykonawcą, który odmówił wyrażenia zgody na przeniesienie praw i obowiązków. W takim przypadku możliwe jest również, iż przez jakiś czas po Transakcji (tj. do czasu rozwiązania danej umowy oraz zawarcia jej przez Nabywcę) Sprzedawca będzie odsprzedawał te usługi na rzecz Nabywcy.

Jednocześnie, w szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji, nie wejdą lub ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji, w szczególności:

* firma Sprzedawcy;

* zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne, związane z działalnością prowadzoną przy użyciu Przedmiotu Transakcji (np. CIT, VAT), a które nie podlegają przeniesieniu na nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawne Sprzedawcy);

* uzgodnione w trakcie negocjacji handlowych należności przysługujące Sprzedawcy;

* zobowiązania związane z kredytami, transakcjami zabezpieczenia ryzyk kursowych i pożyczkami (należy zaznaczyć, że istniejące przed Transakcją zobowiązania Sprzedawca prawdopodobnie spłaci ze środków uzyskanych ze zbycia Przedmiotu Transakcji) oraz inne zobowiązania o charakterze pieniężnym;

* umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedawcę;

* umowa najmu siedziby Sprzedawcy;

* umowa o prowadzenie ksiąg rachunkowych (jako że Nabywca będzie korzystał z usług innego podmiotu);

* wybrane rachunki bankowe Sprzedawcy (np. rachunek bankowy, na który wpłynie cena sprzedaży);

* umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zawarta aktualnie ze spółką V. P. G. sp.j.

Pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, po wyłączeniu wskazanych we wniosku elementów zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. Sprzedawca w oparciu o te składniki będzie realizował (do momentu Transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego niezależnie od tego, czy ostatecznie wszystkie umowy serwisowe zawarte przez Sprzedawcę zostaną przejęte przez Nabywcę. Podobnie Nabywca - po Transakcji - w oparciu o te właśnie składniki, które będą przedmiotem Transakcji zamierza prowadzić działalność związaną z najmem komercyjnym.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

(ii) Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Działalność Sprzedawcy ma charakter działalności spółki specjalnego przeznaczenia, która realizuje cel inwestycyjny swojego udziałowca, polegający na czerpaniu zysków z wynajmu powierzchni Nieruchomości oraz ze wzrostu jej wartości. W związku z tym przenoszony na Nabywcę majątek objęty Transakcją stanowi prawie całość aktywów Sprzedawcy.

W ramach prowadzonej działalności Sprzedawca jest w stanie przyporządkować do Przedmiotu Transakcji związane z nim przychody i koszty oraz aktywa i pasywa (choć Sprzedawca nie tworzy osobnego bilansu w tym zakresie). Na podstawie prowadzonej ewidencji możliwe jest także wyodrębnienie należności i zobowiązań związanych z zespołem składników majątkowych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji (przy czym jak wskazano wyżej nie wszystkie one będą przedmiotem Transakcji).

Na podstawie prowadzonej przez Sprzedawcę ewidencji księgowej możliwe jest także przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zespołu składników niematerialnych i materialnych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji oraz na podstawie takiego wyodrębnienia, Sprzedawca sporządza budżet kosztów i wydatków administracyjnych związanych z Nieruchomością, który podlega rocznemu rozliczeniu. Zestawienia te mają charakter ekonomicznych prognoz oraz są wykorzystywane w celach analitycznych oraz ewentualnych rozliczeń z najemcami.

Po dokonaniu Transakcji Sprzedawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości, a po uregulowaniu swoich zobowiązań celem wycofania się z jakiejkolwiek działalności oraz ograniczenia kosztów obsługi może zostać połączony z inną spółką z grupy lub zlikwidowany.

Nabywca zamierza prowadzić w oparciu o nabyty zespół składników majątkowych i niemajątkowych działalność gospodarczą, obejmującą m.in. wynajem powierzchni podlegającą opodatkowaniu VAT wg właściwej stawki.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości Sprzedawca może zawrzeć szereg umów m.in. w zakresie wynajmu powierzchni biurowych i usługowych oraz na wykonanie dodatkowych prac adaptacyjnych lub projektowych. Jeśli tak się stanie, możliwe jest, że przed Transakcją Sprzedawca nie zrealizuje wszystkich zobowiązań wynikających z ww. umów. W szczególności w przypadku części umów na wykonanie dodatkowych prac adaptacyjnych lub projektowych może nie dojść do wykonania wszystkich planowanych prac związanych z dostosowaniem powierzchni do potrzeb i oczekiwań najemców. W takim przypadku zobowiązania wynikające z takich umów będą mogły zostać przeniesione przez Sprzedawcę na Nabywcę w ramach Transakcji (z zastrzeżeniem ew. zgód wierzycieli).

(iii) Sposób określenia ceny

W ramach Transakcji ma dojść do przeniesienia zespołu składników materialnych i niematerialnych Sprzedawcy służących do prowadzenia Działalności na Nabywcę w zamian za cenę płatną zasadniczo w momencie zawarcia Transakcji.

W związku z istniejącymi umowami najmu, pomiędzy Wnioskodawcami prawdopodobnie zostaną dokonane także dodatkowe rozliczenia związane z Przedmiotem Transakcji. W odniesieniu do czynszu oraz miesięcznych opłat eksploatacyjnych, obecnie Strony rozważają następujący sposób rozliczeń. Za okres do końca miesiąca, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja ("Miesiąc Zamknięcia"): Sprzedawcy będzie przysługiwało prawo do pobierania od najemców opłat czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych za cały Miesiąc Zamknięcia, tj. również za okres między dniem Transakcji a ostatnim dniem Miesiąca Zamknięcia ("Okres Przejściowy"). W przypadku, gdyby Nabywca otrzymał od najemców jakiekolwiek wpłaty za ten okres, będzie on zobowiązany do przekazania tych kwot Sprzedawcy. Z drugiej strony, cena sprzedaży zostanie dostosowana, o proporcjonalną część kwoty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych przypadających na Okres Przejściowy.

Za okres od początku miesiąca następującego po Miesiącu Zamknięcia: Nabywcy przysługiwać będzie prawo do pobierania od najemców opłat czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych-a w przypadku, gdyby Sprzedawca otrzymał od najemców jakiekolwiek wpłaty za ten okres, będzie on zobowiązany do przekazania ich Nabywcy.

Dodatkowo, pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedawcą może dojść do dodatkowych rozliczeń w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionych przez Sprzedawcę a kwotami tych opłat, które Sprzedawca zafakturował na najemców. Zakładane jest, iż rozliczenia te będą korygować ostateczną cenę sprzedaży wynegocjowaną poprzez strony.

W zależności od dalszych negocjacji pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą może okazać się, iż zasady rozliczeń dotyczące czynszów oraz opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą ulegną zmianie w stosunku do tych opisanych powyżej (lub w ogóle takie rozliczenia nie wystąpią).

Część środków pieniężnych otrzymanych tytułem ceny zostanie przeznaczona przez Sprzedawcę do spłaty zobowiązań (w tym z tytułu kredytu bankowego).

Możliwe jest, iż część ceny sprzedaży należnej za Przedmiot Transakcji zostanie uregulowana w formie przekazu (np. Nabywca wykonując przekaz zapłaci część ceny sprzedaży bezpośrednio na rzecz banku finansującego Sprzedawcę) lub potrącona pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą. Kwoty depozytów zabezpieczających świadczenia podmiotów realizujących roboty budowlane w Budynku oraz najemców Budynku, które zostały zdeponowane u Sprzedawcy zostaną przeniesione na Nabywcę poprzez przejęcie środków na wybranym rachunku bankowym (lub rachunkach bankowych) lub w drodze potrącenia tych kwot z ceną, tj. cena zostanie obniżona o kwotę depozytów w celu uniknięcia konieczności wydania depozytów przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy w postaci dodatkowego przelewu bankowego.

Zabezpieczenia w formie gwarancji bankowych, itp. zostaną przeniesione w drodze przelewu (cesji).

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytanie (oznaczone we wniosku jako nr 1):

Czy opisana powyżej transakcja sprzedaży zespołu składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności Sprzedawcy (Transakcja), stanowić będzie transakcję zbycia przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT i w konsekwencji zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

Zdaniem Zainteresowanych, opisana powyżej transakcja sprzedaży zespołu składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności Sprzedawcy (Transakcja), stanowić będzie transakcję zbycia przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT i w konsekwencji zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawców

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się generalnie przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Pojęcie "transakcja zbycia" należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu "dostawa towarów" w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. "zbycie" obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, aport. Jednocześnie, ustawa o VAT przewiduje wyłączenie z opodatkowania transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie definiuje terminu "przedsiębiorstwa". Definicja przedsiębiorstwa znajduje się w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmujący w szczególności:

Z brzmienia art. 55¹ Kodeksu Cywilnego, wynika, iż za "przedsiębiorstwo" może zostać uznany zespół składników majątkowych obejmujący w szczególności składniki wskazane w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. Użycie sformułowania "w szczególności" wskazuje na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż z jednej strony w skład "przedsiębiorstwa" mogą wchodzić inne dodatkowe elementy, których nie wymieniono w cytowanym przepisie, a z drugiej strony przedsiębiorstwem może być zespół składników majątkowych, który nie obejmuje wszystkich rodzajów składników wskazanych w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego.

Za "przedsiębiorstwo" nie można uznać przypadkowego zbioru składników majątku należących do podatnika. Koniecznym jest, aby składniki te pozostawały we wzajemnych interakcjach, w taki sposób, że należy je traktować jako powiązany funkcjonalnie zespół, służący wykonywaniu/przeznaczony do prowadzenia określonej działalności jako przedsiębiorstwo.

Innymi słowy, dla ustalenia, czy dany zespół składników majątkowych stanowi "przedsiębiorstwo" najistotniejsze znaczenie ma okoliczność, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany zbiór rzeczy, praw, obowiązków, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W szczególności, istotne jest, aby zespół taki dla nabywcy stanowił o możliwości kontynuowania prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym, w zbywanym zespole składników majątkowych powinny być zachowane funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu danej działalności gospodarczej. Występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości, zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy, stanowi wręcz "czynnik konstytuujący" przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym. Tak w wyroku SN z dnia 25 listopada 2010 r., (sygn. akt I CSK 703/09).

W sytuacji opisanej w przedmiotowym wniosku, przedmiotem Transakcji będzie zespół składników materialnych i niematerialnych Sprzedawcy, przeznaczony do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej w postaci wynajmu powierzchni w Budynku tj. Działalności, która będzie kontynuowana przez Nabywcę. W ramach Transakcji zostaną bowiem przekazane w prawnie dopuszczalnym zakresie i poza pewnymi włączeniami (nie mającymi w niniejszym wypadku wpływu na zdolność prowadzenia przedsiębiorstwa przez Nabywcę), składniki majątku (materialne i niematerialne) związane z tą Działalnością, w tym m.in.:

* prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawo własności Budynku,

* ruchomości niezbędne do funkcjonowania i prowadzenia działalności z wykorzystaniem Nieruchomości (m.in. wyposażenie recepcji, dekoracje, meble) w zakresie uzgodnionym przez Strony;

* prawa i obowiązki z umów najmu zawartych przez Sprzedawcę (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego);

* umowa najmu miejsc parkingowych zawarta ze spółką R. O. C. Sp. z o.o. z siedzibą w W.;

* umowa współpracy dotycząca infrastruktury telekomunikacyjnej zawarta z L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. z siedzibą w W.;

* określone należności wynikające z zawartych umów najmu wynikające z faktur wystawionych w odniesieniu do miesiąca, w którym nastąpi sprzedaż;

* prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności mogą to być prawa z gwarancji bankowych, depozyty składane przez najemców, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

* prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w Budynku (w tym z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców), wraz z zabezpieczeniami ww. gwarancji (w postaci np.: kwot zatrzymanych, poprzez potrącenie kwot zatrzymanych z ceną);

* w uzgodnionym przez Strony zakresie dokumentacja prawna, księgowa i techniczna (oryginały lub kopie),

* szczegółowa wiedza przedsiębiorstwa związana z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji objęta korespondencją z najemcami (know-how),

* w uzgodnionym przez Strony zakresie - rachunek bankowy za pośrednictwem którego Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji, o ile przejęcie takiego rachunku zostanie zaakceptowane przez bank; jeżeli warunki prowadzenia tego rachunku nie będą odpowiadały Nabywcy, nie jest wykluczone, że Nabywca rozwiąże go po Transakcji,

* w uzgodnionym przez Strony zakresie określone zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji np. dotyczące realizacji prac wykończeniowych dla najemców Budynku, które nie zostaną zakończone do dnia Transakcji (na tym etapie negocjacji pomiędzy Stronami nie jest jednak zakładane przeniesienie zobowiązań o charakterze pieniężnym np. z tytułu pożyczek i kredytów finansujących nabycie Nieruchomości przez Sprzedawcę oraz transakcji zabezpieczenia ryzyk kursowych, zobowiązań handlowych);

* prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych (w możliwym prawnie zakresie), takich jak (i.) umowa zarządzania Nieruchomością oraz (ii.) uzgodnione przez Strony umowy związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji np. umowy na usługi sprzątania, ochronę przeciwpożarową, ochronę Nieruchomości, z zastrzeżeniem ew. zgód pozostałych stron umów na ich przeniesienie na Nabywcę);

* prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawy/odbiór mediów, o ile taka możliwość zaistnieje/nie wystąpią ograniczenia natury prawnej;

* materiały marketingowe związane z przedmiotem transakcji;

* prawo do domeny internetowej www.

* prawa autorskie do opracowania logo oraz materiałów marketingowych wytworzonych przez B. F. Sp. z o.o. i nabytym przed Sprzedawcę.

Zespół składników majątkowych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji obejmie niezbędne umowy (w tym prawa i obowiązki z nich wynikające) do prowadzenia działalności za pomocą przedmiotu transakcji. Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją przedmiotu transakcji, jak również z jego bieżącym funkcjonowaniem są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie powyższych umów, których stroną po Transakcji stanie się Nabywca.

Pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, po wyłączeniu wskazanych we wniosku elementów zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. Sprzedawca w oparciu o te składniki będzie realizował (do momentu Transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego niezależnie od tego, czy ostatecznie wszystkie umowy serwisowe zawarte przez Sprzedawcę zostaną przejęte przez Nabywcę. Podobnie Nabywca - po Transakcji - w oparciu o te właśnie składniki, które będą przedmiotem Transakcji zamierza prowadzić działalność związaną z najmem komercyjnym.

Wnioskodawcy wskazują, że ewentualny brak przeniesienia na Nabywcę niektórych elementów - tj. np. zobowiązań podatkowych Sprzedawcy, firmy Sprzedawcy, praw i obowiązków z części umów (np. umowy najmu siedziby Sprzedawcy) wynikać będzie z uwarunkowań prawnych i/lub biznesowych, jak np. brak możliwości przeniesienia na Nabywcę zobowiązań publicznoprawnych Sprzedawcy oraz brak ścisłego związku siedziby Sprzedawcy z działalnością w zakresie wynajmu Nieruchomości (położonej w innej lokalizacji), możliwe podejście dostawców mediów itp. Należy zauważyć, że nie będą to kluczowe elementy determinujące kwalifikację Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwo w szczególności, dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości kluczowe jest posiadanie praw do tej konkretnej nieruchomości, zaś umiejscowienie siedziby Nabywcy jest kwestią o znikomym znaczeniu.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców opisane wyżej składniki materialne/niematerialne, które zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji, obejmują praktycznie wszystkie kluczowe elementy przedsiębiorstwa wyszczególnione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, które determinują funkcje spełniane przez to przedsiębiorstwo (tj. prowadzenie działalności polegającej na wynajmie Nieruchomości). W ocenie Wnioskodawców materialne i niematerialne składniki majątkowe stanowiące Przedmiot Transakcji tworzą bowiem komplet/zespół elementów pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających na prowadzenie przez Sprzedawcę działalności polegającej na wynajmie Nieruchomości. Główny element tego zespołu stanowi Nieruchomość wraz z umowami najmu, niemniej jednak w jego skład wchodzi również szereg innych składników związanych z działalnością Sprzedawcy polegającą na wynajmie, które wymieniono powyżej (środki trwałe, ruchomości, prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów, dokumentacja itp.). W oparciu o te składniki po Transakcji Nabywca będzie kontynuował działalność gospodarczą Sprzedawcy w zakresie wynajmu Nieruchomości, a nabyta masa majątkowa będzie wystarczająca do prowadzenia tej działalności. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców Przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie niniejszej interpretacji należy wyjaśnić, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (nabywca) został uznany za podmiot zainteresowany w sprawie będącej przedmiotem wniosku w związku z możliwością opodatkowania ww. czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku, gdyby czynność sprzedaży opisanych składników materialnych i niematerialnych przez sprzedawcę nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji "przedsiębiorstwa". Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym.

Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest "zespołem składników". Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 55¹ k.c. określenie "w szczególności" wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretnie składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Nie wszystkie elementy tworzące przedsiębiorstwo są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach, aby zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Ponieważ, jak wskazano wyżej, ustawa o podatku od towarów i usług nie określa w swej treści definicji przedsiębiorstwa, koniecznym jest zastosowanie wykładni systemowej zewnętrznej i sięgnięcie do argumentacji spoza interpretowanego aktu prawnego.

W wyroku z dnia 15 maja 2012 r. sygn. akt I FSK 1223/11 NSA stwierdził cyt. (...) przedsiębiorstwo i zorganizowana część przedsiębiorstwa zawarte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy rozumieć w sposób funkcjonalny, a nie tylko werbalny, tzn. analizując, czy dany zespół aktywów (przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa), który jest przedmiotem zbycia, pozwalał na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej, której służy (...)".

Istotna jest także teza wyroku NSA z 10 marca 2011 r. sygn. akt I FSK 1062/10 cyt. (...) wyjaśnienia pojęcia "przedsiębiorstwo" w ramach wykładni systemowej należy poszukiwać na gruncie art. 55¹ Kodeksu cywilnego, w świetle którego zbycie przedsiębiorstwa oznacza przekazanie podstawowych jego składników, które umożliwiają nabywcy kontynuowanie dotychczasowej działalności (...) wymienione w ww. przepisie składniki przedsiębiorstwa zostały wskazane jedynie w sposób przykładowy, a nie enumeratywny. Aby zatem uznać, iż przedmiotem aportu jest całe przedsiębiorstwo, przekazywane składniki majątku muszą stanowić zorganizowany kompleks majątkowy przeznaczony do prowadzenia danej działalności. Istnieje zatem możliwość wyłączenia w ramach konkretnej czynności prawnej określonych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa, bez naruszenia statusu tego przedsiębiorstwa (...)".

W wyroku z 27 kwietnia 2012 r., sygn. I FSK 1039/11 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że słusznie zatem Sąd pierwszej instancji odniósł się do definicji przedsiębiorstwa, zawartej w art. 55¹ k.c., zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. (...)

Nie wszystkie elementy wskazane w przepisie muszą wystąpić łącznie, aby można było uznać je za przedsiębiorstwo. Musi być to jednak pewne minimum, bez którego przedsiębiorstwo w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych nie mogłoby realizować swoich działań gospodarczych.

Również NSA w wyroku z 26 czerwca 2008 r. sygn. akt I FSK 688/07 wskazał, że " (...) dla zbycia przedsiębiorstwa konieczne jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej".

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Wnioskodawca obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia czy opisana transakcja sprzedaży zespołu składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności Sprzedawcy stanowić będzie transakcję zbycia przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT i w konsekwencji zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W celu wyjaśnienia ww. kwestii należy powołać tezy wyroku TSUE z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01), w którym Trybunał stwierdził, że: "(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów". Z orzeczenia tego wynika ponadto, że - w świetle tej normy dyrektywy - nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christem Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle powyższych unormowań należy wskazać, że fakt wyłączenia z transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa niektórych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa nie wyklucza uznania, że mamy do czynienia ze sprzedażą całego przedsiębiorstwa, która to czynność pozostaje poza zakresem VAT. Istotne jest jednak, aby przedmiotem dostawy były bezwzględnie te elementy, które umożliwiają kontynuowanie działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą, polegającą w szczególności na wynajmowaniu powierzchni w budynku biurowym znanym jako "W." (dalej: "Budynek") na rzecz najemców ("Działalność"). Sprzedawca zamierza zawrzeć umowę sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych z Nabywcą, w wyniku której Nabywca przejmie Działalność.

W celu rozliczania podatku VAT z tytułu działalności gospodarczej prowadzonej na obszarze Polski Nabywca zarejestrował się jako podatnik VAT czynny.

Przedmiotem planowanej Transakcji (dalej: także Przedmiot Transakcji) ma być sprzedaż zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia Działalności.

W szczególności przedmiotem transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego działki gruntu zlokalizowanej przy ulicy E., o powierzchni 1006 metrów kwadratowych (dalej: "Grunt") wraz z posadowionym na nim Budynkiem wraz z infrastrukturą towarzyszącą stanowiącym odrębny przedmiot własności.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedawcy i jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Nieruchomość jest zarządzana przez profesjonalny podmiot zewnętrzny na podstawie umowy o zarządzanie (której stroną po transakcji stanie się Nabywca).

Sprzedawca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości - czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji oprócz przeniesienia Nieruchomości dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie - zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do Działalności m.in.:

* ruchomości niezbędne do funkcjonowania i prowadzenia działalności z wykorzystaniem Nieruchomości (m.in. wyposażenie recepcji, dekoracje, meble) w zakresie uzgodnionym przez Strony;

* prawa i obowiązki z umów najmu zawartych przez Sprzedawcę (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego);

* umowa najmu miejsc parkingowych zawarta ze spółką R. O. C. Sp. z o.o. z siedzibą w W.;

* umowa współpracy dotycząca infrastruktury telekomunikacyjnej zawarta z L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. z siedzibą w W.;

* określone należności wynikające z zawartych umów najmu wynikające z faktur wystawionych w odniesieniu do miesiąca, w którym nastąpi sprzedaż;

* prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności mogą to być prawa z gwarancji bankowych, depozyty składane przez najemców, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

* prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w Budynku (w tym z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców), wraz z zabezpieczeniami ww. gwarancji (w postaci np. kwot zatrzymanych, poprzez potrącenie kwot zatrzymanych z ceną);

* w uzgodnionym przez Strony zakresie dokumentacja prawna, księgowa i techniczna (oryginały lub kopie);

* szczegółowa wiedza przedsiębiorstwa związana z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji objęta korespondencją z najemcami (know-how);

* w uzgodnionym przez Strony zakresie - rachunek bankowy za pośrednictwem którego Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji, o ile przejęcie takiego rachunku zostanie zaakceptowane przez bank; jeżeli warunki prowadzenia tego rachunku nie będą odpowiadały Nabywcy, nie jest wykluczone, że Nabywca rozwiąże go po Transakcji;

* w uzgodnionym przez Strony zakresie określone zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji np. dotyczące realizacji prac wykończeniowych dla najemców Budynku, które nie zostaną zakończone do dnia Transakcji (na tym etapie negocjacji pomiędzy Stronami nie jest jednak zakładane przeniesienie zobowiązań o charakterze pieniężnym np. z tytułu pożyczek i kredytów finansujących nabycie Nieruchomości przez Sprzedawcę oraz transakcji zabezpieczenia ryzyk kursowych, zobowiązań handlowych);

* prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych (w możliwym prawnie zakresie), takich jak (i.) umowa zarządzania Nieruchomością oraz (ii.) uzgodnione przez Strony umowy związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji np. umowy na usługi sprzątania, ochronę przeciwpożarową, ochronę Nieruchomości, z zastrzeżeniem ew. zgód pozostałych stron umów na ich przeniesienie na Nabywcę);

* prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawy/odbiór mediów, o ile taka możliwość zaistnieje/nie wystąpią ograniczenia natury prawnej;

* materiały marketingowe związane z przedmiotem transakcji;

* prawo do domeny internetowej www.;

* prawa autorskie do opracowania logo oraz materiałów marketingowych wytworzonych przez B. F. Sp. z o.o. i nabytym przed Sprzedawcę.

Zespół składników majątkowych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji obejmie niezbędne umowy (w tym prawa i obowiązki z nich wynikające) do prowadzenia Działalności za pomocą Przedmiotu Transakcji. Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Przedmiotu Transakcji, jak również z jego bieżącym funkcjonowaniem są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie umów z podmiotami trzecimi, których stroną po Transakcji stanie się Nabywca.

Wnioskodawca wskazał, że może się również zdarzyć, iż część praw i obowiązków z ww. umów (głównie dotyczących dostawy/odbioru mediów do Nieruchomości, m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.) nie będzie mogła zostać przeniesiona na Nabywcę w ramach Transakcji (wskutek braku stanowiska dostawców dotyczącego cesji, odmowy udzielenia stosownych zgód lub innych ograniczeń prawnych). W takiej sytuacji, Sprzedawca rozwiąże te umowy, natomiast Nabywca będzie dążył do zawarcia nowych umów dotyczących powyższych usług - z tym samym wykonawcą, który odmówił wyrażenia zgody na przeniesienie praw i obowiązków. W takim przypadku możliwe jest również, iż przez jakiś czas po Transakcji (tj. do czasu rozwiązania danej umowy oraz zawarcia jej przez Nabywcę) Sprzedawca będzie odsprzedawał te usługi na rzecz Nabywcy.

Jednocześnie, w szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji, nie wejdą lub ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji, w szczególności:

* firma Sprzedawcy;

* zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne, związane z działalnością prowadzoną przy użyciu Przedmiotu Transakcji (np. CIT, VAT), a które nie podlegają przeniesieniu na nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawne Sprzedawcy);

* uzgodnione w trakcie negocjacji handlowych należności przysługujące Sprzedawcy;

* zobowiązania związane z kredytami, transakcjami zabezpieczenia ryzyk kursowych i pożyczkami (należy zaznaczyć, że istniejące przed Transakcją zobowiązania Sprzedawca prawdopodobnie spłaci ze środków uzyskanych ze zbycia Przedmiotu Transakcji) oraz inne zobowiązania o charakterze pieniężnym;

* umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedawcę;

* umowa najmu siedziby Sprzedawcy;

* umowa o prowadzenie ksiąg rachunkowych (jako że Nabywca będzie korzystał z usług innego podmiotu);

* wybrane rachunki bankowe Sprzedawcy (np. rachunek bankowy, na który wpłynie cena sprzedaży);

* umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zawarta aktualnie ze spółką V. P. G. sp.j.

Pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, po wyłączeniu wskazanych we wniosku elementów zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. Sprzedawca w oparciu o te składniki będzie realizował (do momentu Transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego niezależnie od tego, czy ostatecznie wszystkie umowy serwisowe zawarte przez Sprzedawcę zostaną przejęte przez Nabywcę. Podobnie Nabywca - po Transakcji - w oparciu o te właśnie składniki, które będą przedmiotem Transakcji zamierza prowadzić działalność związaną z najmem komercyjnym.

Po dokonaniu Transakcji Sprzedawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości, a po uregulowaniu swoich zobowiązań celem wycofania się z jakiejkolwiek działalności oraz ograniczenia kosztów obsługi może zostać połączony z inną spółką z grupy lub zlikwidowany.

Nabywca zamierza prowadzić w oparciu o nabyty zespół składników majątkowych i niemajątkowych działalność gospodarczą, obejmującą m.in. wynajem powierzchni podlegającą opodatkowaniu VAT wg właściwej stawki.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości Sprzedawca może zawrzeć szereg umów m.in. w zakresie wynajmu powierzchni biurowych i usługowych oraz na wykonanie dodatkowych prac adaptacyjnych lub projektowych. Jeśli tak się stanie, możliwe jest, że przed Transakcją Sprzedawca nie zrealizuje wszystkich zobowiązań wynikających z ww. umów. W szczególności w przypadku części umów na wykonanie dodatkowych prac adaptacyjnych lub projektowych może nie dojść do wykonania wszystkich planowanych prac związanych z dostosowaniem powierzchni do potrzeb i oczekiwań najemców. W takim przypadku zobowiązania wynikające z takich umów będą mogły zostać przeniesione przez Sprzedawcę na Nabywcę w ramach Transakcji (z zastrzeżeniem ew. zgód wierzycieli).

W ramach Transakcji ma dojść do przeniesienia zespołu składników materialnych i niematerialnych Sprzedawcy służących do prowadzenia Działalności na Nabywcę w zamian za cenę płatną zasadniczo w momencie zawarcia Transakcji.

W związku z istniejącymi umowami najmu, pomiędzy Wnioskodawcami prawdopodobnie zostaną dokonane także dodatkowe rozliczenia związane z Przedmiotem Transakcji.

W zależności od dalszych negocjacji pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą może okazać się, iż zasady rozliczeń dotyczące czynszów oraz opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą ulegną zmianie w stosunku do tych opisanych powyżej (lub w ogóle takie rozliczenia nie wystąpią).

Część środków pieniężnych otrzymanych tytułem ceny zostanie przeznaczona przez Sprzedawcę do spłaty zobowiązań (w tym z tytułu kredytu bankowego).

Analiza przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych prowadzi do wniosku, że przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ k.c. Pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, jak wskazał Wnioskodawca po wyłączeniu wskazanych we wniosku elementów zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. Sprzedawca w oparciu o te składniki będzie realizował (do momentu Transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego niezależnie od tego, czy ostatecznie wszystkie umowy serwisowe zawarte przez Sprzedawcę zostaną przejęte przez Nabywcę. Natomiast Nabywca - po Transakcji - w oparciu o te składniki, które będą przedmiotem Transakcji zamierza prowadzić działalność związaną z najmem komercyjnym. Opis sprawy wskazuje zatem, że pomimo wyłączenia z transakcji sprzedaży wskazanych elementów, status przedsiębiorstwa nie zostanie naruszony. Jednocześnie jak wskazano w opisie sprawy Sprzedawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości, a po uregulowaniu swoich zobowiązań celem wycofania się z jakiejkolwiek działalności oraz ograniczenia kosztów obsługi może zostać połączony z inną spółką z grupy lub zlikwidowany.

Tym samym, przedmiotowa transakcja sprzedaży przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Nadmienić, że w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Końcowo zaznacza się, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że jeżeli w toku przeprowadzonego postępowania podatkowego lub kontrolnego zostanie ustalony inny stan interpretacja nie wywoła skutku prawnego. W związku z powyższym, interpretacja traci aktualność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.