0111-KDIB3-2.4012.109.2018.2.EJ - Dostawa lokali mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nabytych wcześniej na rynku wtórnym. Brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących zakupy dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na remoncie lokali przeznaczonych do sprzedaży.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 29 stycznia 2018 r. (data wpływu 15 lutego 2018 r.) uzupełnionym pismem, które wpłynęło do Organu w dniu 14 marca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

* zwolnienia od podatku sprzedaży mieszkań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy - jest nieprawidłowe,

* braku prawa do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie materiałów budowlanych i usług wykorzystywanych do remontu tych lokali - jest prawidłowe.

W dniu 15 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży mieszkań oraz braku prawa do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie materiałów budowlanych i usług wykorzystywanych do remontu tych lokali.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem, które wpłynęło do Organu w dniu 14 marca 2018 r., będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 26 lutego 2018 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.109.2018.1.EJ.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej. Planuje w ciągu kilku miesięcy zarejestrować się jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem działalności firmy ma być kupno i sprzedaż uprzednio wyremontowanych mieszkań. Mieszkania będą kupowane na rynku wtórnym od osób fizycznych na podstawie aktów notarialnych, od komornika na drodze licytacji lub od spółdzielni mieszkaniowych. Poprzedni właściciele mieszkali w nich powyżej 2 lat. Transakcje te nie będą zawierały podatku VAT. Wnioskodawca w tych mieszkaniach będzie prowadził drobne remonty, np. gipsowanie, malowanie, wymiana urządzeń sanitarnych, itp. Planuje, że te wydatki nie przekroczą 30% wartości początkowej zakupionego mieszkania i będą trwały od 2 do 6 miesięcy. Nabyte lokale nie będą środkami trwałymi, lecz będą traktowane jako towary handlowe. Nie będą wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Następnie mieszkania te Wnioskodawca planuje sprzedać "ze stawką zwolnioną", na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy od faktur za zakupione materiały budowlane i usługi wykorzystywane do remontu będzie przysługiwało odliczenie VAT?

2. Czy przy sprzedaży tych mieszkań właściwa jest stawka VAT "zw"?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Przyszłemu podatnikowi podatku VAT nie będzie przysługiwało odliczenie podatku VAT od zakupionych materiałów i usług potrzebnych do wykonania remontu mieszkań. Art. 86 ust. 1.

Sprzedaż mieszkań będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

* nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży mieszkań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

* prawidłowe w zakresie braku prawa do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie materiałów budowlanych i usług wykorzystywanych do remontu tych.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, nieruchomości spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy, przez pojęcie pierwszego zasiedlenia należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że "Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej."

W przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tej regulacji.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wskazuje, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika że Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej i planuje zarejestrować się jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem działalności ma być kupno i sprzedaż uprzednio wyremontowanych mieszkań.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku przy sprzedaży nabywanych i wyremontowanych mieszkań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa opisanych we wniosku lokali mieszkalnych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, nabytych wcześniej na rynku wtórnym, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z wniosku, w analizowanym przypadku w odniesieniu do przedmiotowych lokali doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy. Jednocześnie od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży mieszkań upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w nabytych mieszkaniach będzie przeprowadzał drobne remonty, a wydatki nie przekroczą 30% wartości początkowej zakupionego mieszkania.

Zatem w odniesieniu do dostawy opisanych lokali mieszkalnych spełnione będą przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji analiza zwolnienia ww. dostawy mieszkań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest bezprzedmiotowa.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe, jednakże tylko z powodu innej podstawy prawnej. Wnioskodawca w swoim stanowisku wskazał na możliwość zwolnienia od podatku dostawy mieszkań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Kolejna wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy także prawa do odliczenia podatku naliczonego na fakturach dokumentujących zakupione materiały i usługi wykorzystane do remonty tych mieszkań.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przepis art. 88 ust. 4 ww. ustawy stanowi, że obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych regulacji wynika więc, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

W przedmiotowej sprawie związek taki nie wystąpi. Zakupione na potrzeby wyremontowania nabytych mieszkań towary i usługi będą służyły, jak wyżej rozstrzygnięto, sprzedaży zwolnionej od podatku.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie będzie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących zakupy dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na remoncie lokali przeznaczonych do sprzedaży, bowiem nie zostaną spełniane przesłanki określone przepisem art. 86 ust. 1 ustawy, tj. nabyte towary i usługi nie będą miały związku ze sprzedażą opodatkowaną podatkiem VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy zgodnie z którym przyszłemu podatnikowi podatku VAT nie będzie przysługiwało odliczenie podatku VAT od zakupionych materiałów i usług potrzebnych do wykonania remontu mieszkań, jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe postepowanie jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.