0111-KDIB3-1.4012.862.2018.2.IK - Zwolnienie z VAT usług dzierżawy lokali mieszkalnych z prawem do dalszego podnajmowania na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 5 listopada 2018 r. (data wpływu 9 listopada 2018 r.), uzupełnionym pismem z 26 listopada 2018 r. (data wpływu 29 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku usług dzierżawy lokali mieszkalnych z prawem do dalszego podnajmowania na cele mieszkaniowe - jest prawidłowe.

W dniu 9 listopada 2018 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku usług dzierżawy lokali mieszkalnych z prawem do dalszego podnajmowania na cele mieszkaniowe.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 26 listopada 2018 r. (data wpływu 29 listopada 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 14 listopada 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.862.2018.1.IK.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony zaistniały stan faktyczny:

W okresie od września 2017 Wnioskodawca zawarł 6 umów najmu lokali mieszkalnych. Najemcami są spółki prawa handlowego w postaci spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Umowa najmu lokali zawarta pomiędzy wynajmującym a najemcą spółką z o.o. zawiera w swojej treści postanowienie że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może byś wykorzystywany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Jednocześnie najemca udzielił Wnioskodawcy pisemnego wyjaśnienia że zgodnie z zapisami w umowie z podnajemcami (zleceniobiorcami) zobowiązuje się do zapewnienia zleceniobiorcy mieszkań. Mieszkania te pracownicy wykorzystują na cele mieszkaniowe. Ustalono kwotę płatnego czynszu zwolnionego z podatku VAT. Na takich warunkach zostały wystawione faktury VAT za miesiące od września 2017 r. do października 2018 r., które zostały przyjęte przez Najemcę.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że umowy najmu zawierają postanowienia, o których mowa w wezwaniu mianowicie: "Czy umowa najmu zawarta zarówno pomiędzy wynajmującym (Wnioskodawcą) a najemcą (Spółką), jak i umowa zawarta pomiędzy najemcą (Spółką) i podnajemcą, zawiera postanowienia, z których jednoznacznie, w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten ma być wykorzystywany przez najemcę (podnajemcę) wyłącznie w celach mieszkaniowych?"

Symbol PKWiU dla świadczonej usługi to: 68.20.11 - Wynajem i usługi zarzadzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy jako Wynajmujący lokale mieszkalne dla spółki z o.o., która udostępnia je pracownikom na cele mieszkaniowe, Wnioskodawca może zastosować zwolnienie z podatku VAT czy też nie?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Można zastosować stawkę zwolnioną VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się z podatku VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Opodatkowany jest natomiast wynajem na cele użytkowe (23 proc. VAT). W powyższym przypadku Najemca (spółka z o.o.) wynajmuje lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe dla pracowników głównie z Ukrainy, dla których będzie to tymczasowe miejsce zamieszkania. Wątpliwość Wnioskodawcy budzi jednak fakt, że zwolnienie od podatku VAT będzie dotyczyło najmu na cele mieszkaniowe dla pracowników w spółce z o.o. Pogląd Wnioskodawcy potwierdzają Interpretacje wydane przez powołane do tego organa skarbowe, jednak przeciwnego zdania jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. W wyroku z 11 lutego 2016 r. (sygn. akt III SA/Wa 473/15) stwierdził, że firma w ogóle nie może wykorzystywać lokali na cele mieszkaniowe. Jest bowiem podmiotem gospodarczym i ze swej istoty nie ma potrzeb mieszkaniowych. Jedyne potrzeby, jakie realizuje, wynajmując mieszkania, są związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą. Oddając zatem lokale pracownikom, czyni to na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej - orzekł WSA.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. Pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego "Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%" (w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. - 8%, zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy), wymienione zostały usługi sklasyfikowane w dziale 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług - "Usługi związane z zakwaterowaniem".

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

* świadczenie usługi na własny rachunek,

* charakter mieszkalny nieruchomości,

* mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (vide np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 1992 r., sygn. akt SA/Po 596/92). W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca - spółka cywilna zawarł umowy najmu lokali mieszkalnych. Najemcami są spółki prawa handlowego, które podnajmują lokale osobom fizycznym. Umowa najmu zawarta zarówno pomiędzy wynajmującym (wnioskodawcą) a najemcą (Spółką), jak i umowa zawarta pomiędzy najemcą (Spółką) i podnajemcą, zawiera postanowienia, z których jednoznacznie, a sposób niebudzący wątpliwości wynika, ze dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten ma być wykorzystywany przez najemcę (podnajemcę) wyłącznie w celach mieszkaniowych.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy Wnioskodawca jako Wynajmujący lokale mieszkalne dla Spółki, która udostępnia je pracownikom na cele mieszkaniowe może zastosować zwolnienie z podatku VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że ze złożonego wniosku wynika, że przedmiotem umowy Wnioskodawcy z najemcą nie będzie świadczenie usług zakwaterowania, o których mowa w ww. poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, a zatem ww. art. 43 ust. 20 ustawy nie znajduje zastosowania.

Z uwagi na fakt, że przedmiotem usługi jest wynajem lokalu mieszkalnego na rzecz Spółki, która udostępnia przedmiotowy lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe dla pracowników, spełnione są wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że najem dokonany jest na rzecz Spółki. Istotny jest cel, na jaki lokal mieszkalny jest wynajmowany przez Wnioskodawcę - wynajmowany jest najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (co wynika z zawartej umowy). Tak więc przedmiotem umowy będzie wynajem lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe i zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Podsumowując, w odpowiedzi na pytanie Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe Spółce, celem zakwaterowania pracowników, Wnioskodawca może zastosować zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto wskazać należy, że organ nie może analizować i oceniać informacji zawartych w załączonych do wniosku dokumentach, bowiem przedmiotowe dokumenty nie mogą być przedmiotem oceny przez tut. organ przy wydawaniu indywidualnej interpretacji. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny tych materiałów, jest związany wyłącznie opisem zaistniałego stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem, co wynika wprost z przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.