0111-KDIB3-1.4012.188.2020.5.IK - Zwolnienie z VAT dostawy nieruchomości po pierwszym zasiedleniu.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 26 lutego 2020 r. (data wpływu 6 marca 2020 r.) uzupełnionym pismami z 1 czerwca 2020 r. (data wpływu 1 czerwca 2020 r.), 5 czerwca 2020 r. (data wpływu 8 czerwca 2020 r.) oraz 27 czerwca 2020 r. (data wpływu 27 czerwca 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości na rzecz Dzierżawcy tej nieruchomości lub innego podmiotu - jest prawidłowe.

W dniu 6 marca 2020 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości na rzecz Dzierżawcy tej nieruchomości lub innego podmiotu.

Ww. wniosek został uzupełniony pismami z 1 czerwca 2020 r. (data wpływu 1 czerwca 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 22 kwietnia 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.188.2020.1.IK oraz z 27 czerwca 2020 r. będącym odpowiedzią na wezwania tut. organu

z 22 czerwca 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.188.2020.4.IK. Ponadto wniosek został uzupełniony pismem z 5 czerwca 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Miasto (dalej: Miasto lub Wnioskodawca) jest zarejestrowane na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: VAT), jako podatnik VAT czynny.

Miasto realizuje zadania własne, określone w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2018 r. poz. 994) (dalej: ustawa o samorządzie gminnym) w zakresie zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty.

10 marca 1994 r. Miasto nabyło nieodpłatnie prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności naniesień w postaci budowli, na działce 1, 2, 3 i 4 położonej we wsi M. Właścicielem przedmiotowego gruntu jest Gmina, wpisana w księdze wieczystej nr KW... prowadzonej przez Sąd Rejonowy. Gmina działki nr 1, 2, 3 i 4 oddała w użytkowanie wieczyste do dnia 5 grudnia 2089 r. Przedsiębiorstwu Komunalnemu. W związku z likwidacją Przedsiębiorstwa Komunalnego, Rada Miejska w dniu 22 lutego 1994 r. podjęła uchwałę nr... w sprawie nieodpłatnego nabycia własności budynków i budowli wysypiska śmieci we wsi M. wraz z użytkowaniem wieczystym gruntu oznaczonego numerami działek 1, 2, 3, 4 o łącznej powierzchni 10,49 ha przez Miasto. Czynność nabycia potwierdzona została aktem notarialnym - Repertorium A nr... oraz wpisem w księdze wieczystej prowadzonej przez Sad Rejonowy nr KW....

W dniu 14 kwietnia 2006 r. Miasto umową dzierżawy przekazało prawo do używania i pobierania pożytków z przedmiotowej nieruchomości firmie "E", należącej do Pana L. F. Umowę zawarto do dnia 30 kwietnia 2031 r. Zgodnie z postanowieniami umowy firma "E." zobowiązana została do:

* - obowiązkowego zabezpieczenia odbioru odpadów z Miasta i Gminy w pierwszej kolejności,

* - zapewnienia kompleksowej obsługi technicznej oraz realizacji inwestycji i prac modernizacyjnych niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania wysypiska wymuszonych przepisami prawa, decyzjami organów nadzoru praz zapisani Wieloletniego Planu Inwestycyjnego Miasta.

W związku z przejęciem przez firmę "E." obowiązków inwestycyjnych i modernizacyjnych została ona zwolniona z wpłat czynszu do czasu zakończenia wszystkich niezbędnych inwestycji lub modernizacji niezbędnych dla prawidłowego i zgodnego z przepisami prawa, funkcjonowania wysypiska odpadów stałych. Po zakończeniu prac, ustalono miesięczny czynsz w wysokości 5% wpływów z opłat za zdeponowane na wysypisku odpady. Do dnia dzisiejszego inwestycji nie zakończono. Środki trwałe powstałe na skutek tych inwestycji będą stanowić własność firmy "E.". W przypadku rozwiązania umowy, Miasto jest zobowiązane do zwrotu poniesionych nakładów przez firmę "E." poprzez zapłatę wartości środków trwałych według cen ustalonych na dzień rozwiązania umowy, przez powołanego rzeczoznawcę. Wszelkie dobra materialne powstałe wskutek przeprowadzonych inwestycji i modernizacji stanowią nierozerwalną część wysypiska. Na dzień dzisiejszy do obiektów stanowiących własność Miasta na terenie wysypiska we wsi M. należą:

Według wyceny rzeczoznawcy wartość nieruchomości wynosi 2 808 000,00 zł w tym:

* - wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu 696 500,00 zł

* - wartość naniesień budowlanych 2 111 500,00 zł.

W dniu 16 września 2013 r. Rada Miasta podejmując Uchwałę Nr.. wyraziła zgodę na sprzedaż w drodze przetargu nieograniczonego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości - miejskie składowisko odpadów, wraz z prawem własności naniesień, zlokalizowanej w miejscowości M. Zgodnie z treścią uchwały, warunki przetargu winny przewidywać wymóg należytego wywiązywania się z obowiązków prowadzącego wysypisko odpadów w okresie 3 lat poprzedzających ogłoszenie przetargu. Potencjalny nabywca związany jest warunkami obowiązującej umowy do 30 kwietnia 2031 r. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wyceniana nieruchomość znajduje się w na obszarze terenów obiektów i urządzeń gospodarki odpadami oraz zakładu zagospodarowania odpadów.

Miasto w drodze przetargu nieograniczonego zamierza w najbliższym czasie sprzedać prawo własności o ww. obiektów, będących naniesieniami na nieruchomości, oraz przenieść na inny podmiot prawo do użytkowania wieczystego omawianych gruntów.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano:

Ad. 1 i Ad. 2

Działka nr 1

a. Budynek administracyjno - socjalny: budynek jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony. Rok budowy: ok. 2001 (pozwolenie na użytkowanie 16 lipca 2001 r., użytkowany od kilkunastu lat)

b. Budynek warsztatowo - garażowy: budynek jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, przylegający do budynku administracyjno - socjalnego. Rok budowy: ok. 1989, przejęty przez Miasto w 1994 r. jako budynek oddany do użytkowania.

c. Budynek magazynu paliw: budynek jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony. Rok budowy: ok. 1989, przejęty przez Miasto w 1994 r. jako budynek oddany do użytkowania.

d. Waga samochodowa:

Urządzenie pomostowe zamontowane w niecce betonowej.

Długość najazdu: 38,64 m

Szerokość najazdu: 3,8 m

Wysokość płyty: 0,7 m

Zakres ważenia: od 400 kg do 60Mg

Dokładność odczytu: 20 kg

Inwestycja wykonana przez dzierżawcę. Właścicielem naniesienia do dnia rozwiązania umowy dzierżawy jest dzierżawca.

e. Brodzik dezynfekcyjny: wykonany z płyt żelbetowych o wymiarach: długość 12 m, szerokość 4,5 m, wysokość płyty 0,45 m. Inwestycja wykonana przez dzierżawcę. Właścicielem naniesienia do dnia rozwiązania umowy dzierżawy jest dzierżawca.

f. Otwory piezometryczne: (rura stalowa o przekroju Ø 200 i 300 o głębokości ok. 4-5 m.) Rok powstania - przed 1990, przejęty przez Miasto w 1994 r. jako budynek oddany do użytkowania.

g. Szambo dwukomorowe - wykonane z kręgów żelbetowych z pokrywami włazowymi, o pojemności 25 m³. Rok powstania - ok. 1994, inwestycja przejęta przez Miasto w 1994 r. jako oddana do użytkowania.

h. Kwatera składowiska - niecka II - wypełniona odpadami - rok powstania - przed 1990, przejęty przez Miasto w 1994 r. jako inwestycja oddana do użytkowania.

i. Myjnia płytowa - Wykonana z elementów prefabrykowanych, o powierzchni zabudowy 50 m², rok powstania - ok. 1994, przejęty przez Miasto w 1994 r. jako inwestycja oddana do użytkowania.

j. Sieć i przyłącza kanalizacyjne - rok powstania - przed 1990, przejęty przez Miasto w 1994 r. jako infrastruktura oddana do użytkowania.

k. Drogi wewnętrzne i place - rok powstania - przed 1990, przejęty przez Miasto w 1994 r. jako inwestycje oddane do użytkowania.

Działki nr 1, 2

* 5 latarni słupowych... 9,5 (ok. 2005 r.) - inwestycja wykonana przez dzierżawcę. Właścicielem naniesień do dnia rozwiązania umowy dzierżawy jest dzierżawca.

* oświetlenie i linia energetyczna:

* napowietrzna linia kablowa... 4x10 mm²

* 4 lampy na słupach stalowych wykonane w obrębie wjazdu do nieruchomości (ok. 1989 r). Inwestycje przejęte przez Miasto w 1994 r. jako oddane do użytkowania.

Działki nr 1, 2, 3

a. Studnie odgazowujące (15 sztuk): Rok 2006-2007 budowa 11 studni odgazowujących, rok 2013-2014 budowa 4 studni odgazowujących. Wykonane z rur pełnych... w otworach wierconych o średnicy 400 mm. Wykonane przez Dzierżawcę

b. Rów opaskowy - Rów opaskowy o długości 459 m wyłożony jest płytami żelbetowymi. Rok budowy 2006-2007 - wykonane przez Dzierżawcę

Właścicielem naniesień do dnia rozwiązania umowy dzierżawy jest dzierżawca.

Działki nr 1, 2, 3, 4 Ogrodzenie wysypiska

a. Teren otoczony płotem z płyt betonowych o wysokości 3m. We wschodniej granicy, z działką nr... ogrodzenia brak. Przęsła płotu o długości 2 m składają się z 5 płyt betonowych pełnych oraz 1 płyty ażurowej. Długość ogrodzenia betonowego na fundamencie: 960 mb. Na zapleczu nieruchomości zamontowano bramę stalową przesuwną o powierzchni ok. 16,2 m². Rok powstania 2006-2007. Wykonane przez Dzierżawcę. Właścicielem naniesień do dnia rozwiązania umowy dzierżawy jest dzierżawca.

b. Teren niecki składowiska odpadów otoczony jest starym ogrodzeniem z siatki stalowej od strony wschodniej i północnej - zużycie niemalże 100%, nadaje się do wymiany. Rok powstania przed 1990 r. Oddany do użytkowania ok. 20 lat temu.

Ad.3

Zgodnie z zawartą umową dzierżawy z dnia 14 kwietnia 2006 r. oraz załącznikiem nr 1 do umowy, zostały przekazane w dzierżawę nw. naniesienia i wyposażenie składowiska:

c. Budynek warsztatowo-garażowy

d. Magazyn paliw

e. Otwory piezometryczne

f. Szambo dwukomorowe

g. Druga niecka

h. Sieć i przyłącza kanalizacyjne

i. Drogi wewnętrzne i place

j. Oświetlenie terenu

k. Ogrodzenie wysypiska

I. Myjnia płytowa

Ad.4

Miasto nie ponosiło wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym poszczególnych budynków i budowli, w stosunku do których miało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ad. 5

Nie dotyczy

Ad. 6

Nie dotyczy

Ad. 7

Budynki i budowle znajdujące się na wskazanych działkach nie były wykorzystywane przez Miasto wyłącznie na cele działalności zwolnionej.

Ad. 8

Przedmiotowe działki są zabudowane. Na działce nr 1 znajdują się budynki, działki nr - 2, 3, 4 zabudowane są budowlami. Dla przedmiotowych działek brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedsięwzięcia realizowane na terenie składowiska wymagają uzyskania decyzji celu publicznego od Wójta Gminy.

Ad. 9

Nie dotyczy

Ponadto wskazano, że

Miasto wyznaczyło do zbycia nieruchomość przez sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i urządzeń na gruncie posadowionych, stanowiących przedmiot odrębnej własności, w drodze przetargu pisemnego nieograniczonego. Potencjalnym nabywcą może zostać zarówno dotychczasowy Dzierżawca jak i inny podmiot, w zależności od tego kto wygra przetarg.

Dnia 14 kwietnia na nieruchomość została zawarta umowa dzierżawy na okres 25 lat tj. do 30 kwietnia 2031 r. Zgodnie z § 11 pkt 1 umowy środki trwałe powstałe na skutek inwestycji przeprowadzonych przez Dzierżawcę stanowią jego własność odrębną od własności gruntu. Po rozwiązaniu umowy i rozliczeniu nakładów stają się własnością Wydzierżawiającego. Z § 11 pkt 6 umowy dzierżawy wynika, że jeżeli umowę rozwiąże Dzierżawca, zapłata należności nastąpi w ciągu roku od rozwiązania umowy, jeżeli umowę rozwiąże Wydzierżawiający lub zostanie rozwiązana za porozumieniem stron, zapłata należności nastąpi w ostatnim dniu obowiązywania umowy dzierżawy. Miasto zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości wraz z istniejącą umową dzierżawy. Data sprzedaży nieruchomości nie będzie datą zakończenia umowy dzierżawy. W związku z tym rozliczenie należności z obecnym Dzierżawcą nastąpi po sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1. Czy przeniesienie na inny podmiot przez Miasto prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego we wsi M. może korzystać ze zwolnienia w VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 art. w powiązaniu z 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług ?

2. Czy sprzedaż przez Miasto prawa własności naniesień na nieruchomości zlokalizowanej we wsi M., może korzystać ze zwolnienia w VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług ?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1

Przeniesienie na inny podmiot przez Miasto prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego we wsi M. może korzystać ze zwolnienia w VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, w powiązaniu z art. 29a ust. 8, ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad.2

Sprzedaż przez Miasto prawa własności naniesień na nieruchomości zlokalizowanej we wsi M., będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Miasto jest czynnym podatnikiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 1 i marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zgodnie, z którym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Według art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Stosownie natomiast do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT za podatników uznaje się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z kolei, zgodnie z ust. 6 przedmiotowej regulacji, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Jednocześnie zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy, do zakresu działania Gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym Gmina wykonuje zadania własne w celu zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty samodzielnie lub poprzez powołane gminne jednostki organizacyjne. Uszczegółowienie w art. 7 ust. 1 omawianej ustawy wskazuje na szereg obszarów, w jakich jednostka samorządu terytorialnego realizuje swoje zadania. W wybranych przypadkach, w ramach wykonywania zadań własnych Gminy, występuje ona w roli podatnika VAT - podejmuje bowiem działania na podstawie umów cywilnoprawnych.

O opodatkowaniu VAT danej czynności można mówić wówczas, gdy spełnione są następujące przesłanki:

* wchodzi ona w przedmiotowy zakres ustawy o VAT (kryterium przedmiotowe) oraz

* jest wykonywana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze (kryterium podmiotowe).

Biorąc pod uwagę powyższe, rozpatrując na gruncie VAT, kwestię sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, należy przeanalizować przesłanki uznania tej czynności za dostawę towarów w świetle art. 7 ustawy o VAT. Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy, dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres, niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwości dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe opisanej we wniosku transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania gruntów uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.). W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego, w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237, art. 238) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel, a użytkownik wieczysty przez cały czas trwania swego prawa uiszcza opłatę roczną.

Zatem, z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Użytkowanie wieczyste może być przez wieczystego użytkownika przeniesione na osobę trzecią. Przedmiotem użytkowania wieczystego są wyłącznie grunty. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność. Oddanie w użytkowanie wieczyste zabudowanej nieruchomości gruntowej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. Niedopuszczalne jest zatem oddanie w użytkowanie wieczyste zabudowanej nieruchomości gruntowej bez jednoczesnej sprzedaży położonych na niej budynków i innych urządzeń. Taka umowa jest nieważna i nie może stanowić podstawy wpisu użytkowania wieczystego w księdze wieczystej. Przyjąć zatem należy, że każdy budynek lub inne urządzenie wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste staje się przedmiotem odrębnej własności użytkownika wieczystego. Odrębna własność budynków i innych urządzeń trwa do czasu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Po wygaśnięciu użytkowania wieczystego budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane stają się częściami składowymi gruntu. Budynki (inne urządzenia) znajdujące się na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym, stanowiąc własność użytkownika wieczystego, nie są częściami składowymi, lecz odrębnymi od gruntu nieruchomościami budynkowymi. Okoliczność, że pozostają one w gospodarczym związku z użytkowaniem wieczystym, ma wpływ na ich status prawny. Prawo własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że własność tych budynków (innych urządzeń) dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Mogą więc one być przenoszone tylko łącznie; zbycie zaś prawa użytkowania wieczystego odnosi się także do budynków i innych urządzeń. Skoro zatem art. 7 ust. 1 ustawy mówi o czynności, w wyniku której nabywca otrzyma prawo do rozporządzania rzeczą jak właściciel, to niewątpliwie transakcja przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na inny podmiot, będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ustawy o VAT, zbycie gruntu podlega opodatkowaniu według stawki właściwej dla obiektów budowlanych, które się na nich znajdują. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się taką samą stawkę podatku jak przy dostawie budynków trwale z nim związanych. Według ustępu 9 art. 29a ustawy o VAT punktu poprzedniego nie stosuje się do czynności oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (jest to odrębna czynność od zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu), niemniej jednak w przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia nie z transakcją oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, ale jego zbycia, zatem do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków trwale z nim związanych. W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Natomiast w myśl art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, pod pojęciem budynku należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W opisanej sytuacji przedmiotem dostawy będą: budynek warsztatowo garażowy, budynek magazynu paliw, przyłącza kanalizacyjne, myjnia płytowa, sieć kanalizacyjna, oświetlenie i linia energetyczna, drogi wewnętrzne, otwory piezometryczne.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w ustawie o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie VAT niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wskazane zostały przesłanki uprawniające do zwolnienia z VAT w przypadku dostawy m.in. budynków i budowli przy spełnieniu określonych warunków. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne, budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Miasto nie ponosiło wydatków na modernizację przedmiotowej zabudowy. Budynki wybudowano w latach osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych dwudziestego wieku i to wtedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, więc jeżeli dochodzi do zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionym budynkiem trwale związanym z tym gruntem, to zwolnienie z VAT dostawy budynku przenosi się na zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu. Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 4 lipca 2017 r. (1 SA/Gd 555/17).

Zgodnie z powyższym należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na samym wstępie należy zaznaczyć, że Organ jako właściwą numerację działek gruntu, przyjął tą wskazaną w uzupełnieniach do wniosku.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra, a ponadto musi to być czynność odpłatna.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca ma zamiar sprzedaż prawo użytkowania gruntu oraz prawo własności budynków i budowli. Powyższa nieruchomość obejmuje cztery ewidencyjnie wyodrębnione działki gruntów o numerach 1, 2, 3 oraz 4 zabudowane budynkami i budowlami, z których część jest własnością Wnioskodawcy zaś część z tych obiektów wzniósł Dzierżawca. Potencjalnym nabywcą może zostać zarówno dotychczasowy Dzierżawca jak i inny podmiot, w zależności od tego kto wygra przetarg. Do rozliczenia nakładów dojdzie dopiero po sprzedaży nieruchomości.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności należy ustalić, co będzie przedmiotem sprzedaży.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), zwanej dalej k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 ustawy - Kodeks cywilny).

Na podstawie art. 48 ustawy - Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą "superficies solo cedit", gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia "przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel" zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie "dostawa towarów" akcentuje "własność ekonomiczną" funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że "wyrażenie "dostawa towarów" w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym" (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że "zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy, miało miejsce" (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Wnioskodawcę gruntu (prawo użytkowania wieczystego) wraz z naniesieniem będącymi własnością Wnioskodawcy oraz naniesieniami niebędącymi własnością Wnioskodawcy, lecz Dzierżawcy nieruchomości. Zbycie nieruchomości nastąpi na rzecz dzierżawcy lub osoby trzeciej.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że przedmiotem dostawy w istocie będzie Prawo użytkowania wieczystego gruntu (4 ewidencyjnie wyodrębnione działki gruntu) wraz z obiektami będącymi własnością Wnioskodawcy, gdyż rozważając skutki podatkowe dokonanej transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, rozważając skutki podatkowe planowanej przez stronę transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i budowli, które na dzień transakcji nie będą własnością Zbywcy, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i budowle niebędące własnością Zbywcy w rozumieniu ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT. Zwolnienie od podatku sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W art. 2 pkt 14 ustawy, ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r., przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu (prawo użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami. Jak już wyżej wskazano część tych naniesień nie będzie przedmiotem dostawy. 4 ewidencyjnie wyodrębnione działki gruntu będą zabudowane budowlami i budynkami. Budynki i budowle będące przedmiotem dostawy używane od kilkunastu lat do dwudziestu paru lat. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenia tych budynków i budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem od pierwszego zajęcia tych obiektów do dnia dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym dostawa na rzecz dzierżawcy lub na rzecz osoby trzeciej prawa użytkowania gruntu obejmującego 4 ewidencyjnie wyodrębnione działki gruntu wraz z budynkami i budowlami będącymi własnością Wnioskodawcy, będzie dostawą po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, od którego minął okres dłuższy niż 2 lata. Zatem dostawa ww. nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we (...) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.