0111-KDIB2-3.4014.77.2022.2.JKA - Ustalenie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Kupujący)

NIP: (...)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

S.C (Sprzedający)

NIP: (...)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowych pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: "Inwestycja", planowane nabycie będzie dalej określane jako "Transakcja"). Nieruchomości zlokalizowane są na terenie miejscowości S. M., w obrębie ewidencyjnym 0001 oraz obejmują działki o numerach:

- (...) (dalej: Działka 15), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 19), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 18), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 17), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 29), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 30), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 31), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 32), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 11), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 12), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 13), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 1), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 3), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 4), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 8), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 7), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 6), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 5), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 2), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

dalej: łącznie jako "Nieruchomość 1", oraz działki o numerach:

- (...) (dalej: Działka 128), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 24), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 25), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 26), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 34), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 28), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

dalej: łącznie jako "Nieruchomość 2", oraz działki o numerach:

- (...) (dalej: Działka 52), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

- (...) (dalej: Działka 53), dla której prowadzona jest księga wieczysta,

dalej: łącznie jako "Nieruchomość 3",

Działki wchodzące w skład Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 dalej: będą zwane łącznie jako "Działki".

Zainteresowany będący stroną postępowania planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Zainteresowany będący stroną postępowania planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

W zakresie zabudowań Nieruchomości 1:

Nieruchomość 1 jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

Dodatkowo, przez Działki: 18, 19, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 1 wzdłuż południowej granicy przebiega rów melioracyjny, który jednak nie jest wydzielony ewidencyjnie. Rów melioracyjny stanowi podłużne zagłębienie w ziemi i nie posiada żadnych elementów konstrukcyjnych ani wybetonowanych. Zdaniem Zainteresowanych, rów melioracyjny nie stanowi budynku ani budowli, ponieważ nie został wytworzony przy użyciu wyrobów budowlanych.

W zakresie zabudowania Nieruchomości 2:

Przez Działki 25, 28, 26 i 27 przebiega napowietrzna linia energetyczna. Napowietrzna linia energetyczna nie stanowi jednak własności Sprzedającego, tylko własność przedsiębiorstwa przesyłowego, a tym samym nie będzie ona przedmiotem Transakcji.

Dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem napowietrzna linia energetyczna powinna zostać uznana za budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstała w wyniku procesu budowlanego oraz - zdaniem Zainteresowanych - nie spełnia definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Poza wskazaną powyżej linią energetyczną przechodzącą przez Działki 25, 28, 26 i 27, Nieruchomość 2 jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

Dodatkowo, przez Działki 38, 26 oraz po granicy Działki 27 przebiega rów melioracyjny. Rów melioracyjny stanowi podłużne zagłębienie w ziemi i nie posiada żadnych elementów konstrukcyjnych ani wybetonowanych. Zdaniem Zainteresowanych, rów melioracyjny nie stanowi budynku ani budowli, ponieważ nie został wytworzony przy użyciu wyrobów budowlanych.

W zakresie zabudowania Nieruchomości 3:

Nieruchomość 3 jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

Przez Działkę 53 przebiega rów melioracyjny, który stanowi podłużne zagłębienie w ziemi i nie posiada żadnych elementów konstrukcyjnych ani wybetonowanych. Zdaniem Zainteresowanych, rów melioracyjny nie stanowi budynku ani budowli, ponieważ nie został wytworzony przy użyciu wyrobów budowlanych.

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały Rady Miejskiej z 24 września 2014 (dalej: "MPZP"), w którym tereny obejmujące Działki zostały oznaczone symbolem 1PU - tereny zabudowy produkcyjno-składowo-usługowej, 1 KD - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej.

Sprzedający nabył Nieruchomość 1 na podstawie:

- umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia własności z 31 sierpnia 2021 r.,

- umowy sprzedaży z 25 maja 2021 r.,

- umowy sprzedaży z 28 stycznia 2021 r.,

- umowy sprzedaży z 19 czerwca 2020 r.,

- umowy sprzedaży z 31 lipca 2020 r.,

- umowy sprzedaży z 20 sierpnia 2020 r.

Nabycie Nieruchomości 1 było opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast w zakresie Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 Zainteresowani wskazują, że Sprzedający nie jest obecnie właścicielem Działek wchodzących w skład tych nieruchomości. Jednak przed Transakcją Sprzedający nabędzie te Działki, a tym samym na moment Transakcji będzie ich właścicielem.

Sprzedający planuje, że nabycie Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz Sprzedający odliczy podatek od towarów i usług z tytułu nabycia. Tym samym, na potrzeby wniosku należy przyjąć, że nabycie Działek wchodzących w skład tych nieruchomości przez Sprzedającego było opodatkowane podatkiem od towarów i usług i Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług z tego tytułu.

Działki zostały nabyte w celu ich dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, od momentu nabycia Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość na potrzeby własne, w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (nabycie w celu dalszej sprzedaży). Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Zarówno Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) jak i Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatkiem od towarów i usług, sprzedaż przedmiotowych Działek na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku uznania, że sprzedaż przedmiotowych Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Zainteresowanych, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działek będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111):

podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy

obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2

ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

stawki podatku wynoszą - od umowy sprzedaży:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

- użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

(Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Takie wyłączenie zawarte jest w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzacie Państwo (Zainteresowany będący stroną postępowania) - Kupujący oraz (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) -Sprzedający, zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości gruntowych (Nieruchomość). Przedmiotowa Nieruchomość obejmuje dwadzieścia siedem Działek.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.107.2022.2.KO, wynika m.in., że:

- do transakcji dostawy Nieruchomości (składającej się z dwudziestu siedmiu Działek) nie znalazło zastosowanie zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy

o podatku od towarów i usług oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, - przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży nieruchomości (dwudziestu siedmiu Działek) będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację znak: 0111-KDIB3-1.4012.107.2022.2.KO.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

* Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy - Ordynacja podatkowa.