0111-KDIB2-3.4014.69.2022.4.BD - Sprzedaż nieruchomości - rozgraniczenie PCC i VAT

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - w piśmie z 14 kwietnia 2022 r. (wpływ 14 kwietnia 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca):

L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k.

NIP: (...)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: Sprzedająca, Zbywca):

Pani G. K.

Opis stanu faktycznego

Opis stron umowy oraz opis Nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Przedmiotem wniosku jest potwierdzenie skutków podatkowych transakcji dostawy nieruchomości dokonanej pomiędzy Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (Sprzedającą) a L. Sp. z o.o. sp.k. (Nabywcą).

Nabywca jest spółką z siedzibą w Polsce będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca prowadzi sieć sklepów zapewniając klientom możliwość realizacji codziennych zakupów spożywczych i przemysłowych. L. P. należy do międzynarodowej grupy przedsiębiorstw L., w której skład wchodzą niezależne spółki prowadzące aktywną działalność na terenie całej Europy.

Sprzedająca jest osobą fizyczną. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedająca jest współwłaścicielem w 1/5 części nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach (...), (...), (...), (...), (...) o łącznym obszarze 2,0568 ha, położonej w M. Sprzedająca stała się współwłaścicielem wymienionych działek na skutek dziedziczenia, co zostało potwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego z 8 lutego 2019 r. o stwierdzeniu nabycia spadku. Spadkodawczyni zmarła 28 września 2017 r. Stanowią one majątek osobisty Sprzedającej.

W wyniku podziałów nieruchomości dokonanych w 1981 r. z ujawnionych w księdze wieczystej działek gruntu (...), (...) i (...) powstały działki gruntu nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), natomiast numeracja działek (...) i (...) pozostała bez zmian, a jednocześnie nastąpił przybytek powierzchni na skutek nowego pomiaru i obliczenia powierzchni w 1981 r. o 0,1547 ha.

Nieruchomość niezabudowana składająca się z działek gruntu nr (...) (dalej: Działka A), (...) (dalej: Działka B), (...) (dalej: Działka C), (...) (dalej: Działka D), (...) (dalej: Działka E), (...) (dalej Działka F), (...) (dalej Działka G), (...) (dalej Działka H) i (...) (dalej Działka I) o łącznym obszarze 1,9134 ha zwana będzie dalej "Nieruchomością".

Nieruchomość stanowiła uprzednio własność spadkodawczyni, która nabyła ją na podstawie postanowienia Sądu Powiatowego w T. z 19 czerwca 1963 r. i stanowiła ona składnik jej majątku osobistego.

Na mocy sporządzonej w formie aktu notarialnego Umowy sprzedaży z 28 października 2021 r. (zwana jako: "Umowa") Nabywca zakupił od Sprzedającej cały przysługujący jej udział w prawie własności Nieruchomości wynoszący 1/5 części zwany dalej "Przedmiotem Umowy". Mając na uwadze, iż zdaniem Stron Umowy transakcja nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z zawarciem Umowy nie doszło do naliczenia podatku od towarów i usług przez Sprzedającą oraz wystawienia faktury VAT.

Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość, w tym Przedmiot Umowy nie jest przedmiotem najmu lub dzierżawy. Nie została ponadto ona oddana ani nie znajduje się

w jakiejkolwiek dyspozycji osób trzecich na podstawie innego tytułu prawnego bądź bez takiego tytułu. Nie jest również obciążona jakimikolwiek prawami rzeczowymi, prawami osobistymi bądź ograniczeniami na rzecz osób trzecich, w szczególności służebnością drogi koniecznej, służebnością ustanowioną w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub służebnością przesyłu. Nie zostały zawarte jakiekolwiek umowy z osobami trzecimi ani też nie zostały dokonane jakiekolwiek inne czynności prawne, które mogłyby skutkować obciążeniem praw do Nieruchomości (w tym do Przedmiotu Umowy) prawami rzeczowymi, prawami osobistymi lub ograniczeniami na rzecz osób trzecich. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedająca nie podejmowała starań zmierzających do zbycia Nieruchomości, w tym zwiększenia jej wartości.

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej w M. nr (...) z 28 grudnia 2004 r., zgodnie z którym to planem Nieruchomość jest oznaczona symbolami:

- Działka A oznaczona jest symbolami 96UH - tereny usług handlu (brutto), K1G2/2 - tereny dróg głównych, K12Z1/2 - tereny dróg zbiorczych, KW04 - tereny węzłów komunikacyjnych,

- Działka B oznaczona jest symbolami 96UH - tereny usług handlu (brutto), K12Z1/2 - tereny dróg zbiorczych, KW04 - tereny węzłów komunikacyjnych,

- Działka C oznaczona jest symbolami 96UH - tereny usług handlu (brutto), 97ZP - tereny parków i zieleńców, K12Z1/2 - tereny dróg zbiorczych,

- Działki D, E i I oznaczone są symbolami 96UH - tereny usług handlu (brutto), 97ZP - tereny parków i zieleńców,

- Działki F, G, H oznaczone są symbolem 97ZP - tereny parków i zieleńców, gdzie przeznaczeniem terenów o symbolu ZP jest zieleń parkowa i zieleń zorganizowana z dopuszczalnymi urządzeniami sportu i rekreacji, placów zabaw i gier, drobnych usług handlu i gastronomii (zakaz zabudowy obiektami kubaturowymi połączonymi na stałe z gruntem), obiekty infrastruktury technicznej obsługujące funkcje podstawową.

Oprócz Nieruchomości Sprzedająca ma dom wykorzystywany na cele osobiste (mieszkaniowe). Należące do Sprzedającej nieruchomości nie są i nie były przedmiotem najmu. Transakcje związane z nieruchomościami (sprzedaż lub najem) nie stanowią głównego czy dodatkowego źródła utrzymania Sprzedającej. Sprzedająca nie dokonuje w sposób aktywny, zorganizowany i ciągły transakcji sprzedaży nieruchomości - w ciągu ostatnich 10 lat Sprzedająca nie dokonywała bowiem żadnych transakcji zakupu i późniejszej sprzedaży. W konsekwencji, Sprzedająca nie korzysta w sposób odpłatny z profesjonalnych porad/baz danych dotyczących obrotu nieruchomościami, nie korzysta z usług pośredników lub agencji profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie podejmuje również aktywnych starań zmierzających do wzrostu posiadanych nieruchomości, np. odrolnienie, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, nie występuje z wnioskiem o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące zawarciu Umowy.

Na mocy Umowy Sprzedająca zbyła na rzecz Nabywcy Przedmiot Umowy tj. udział

w niezabudowanej nieruchomości.

Nabywca planuje zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na prowadzeniu placówki handlowej (dalej: "Inwestycja").

Przed zawarciem Umowy Sprzedająca udzieliła Nabywcy pełnomocnictwa zmierzającego w szczególności do zbadania przez Nabywcę okoliczności, czy na Przedmiocie Umowy będzie możliwe zrealizowanie zamierzonej Inwestycji. W ramach powyższego Sprzedająca udzieliła Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, a osobom reprezentującym Nabywcę pełnomocnictwa uprawniającego do wszczęcia i prowadzenia w swoim imieniu postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji o przeznaczeniu handlowo-usługowym na terenie Nieruchomości, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji Inwestycji, przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz występowania o wydanie z niej wypisów i wyrysów, prowadzenia w swoim imieniu rozmów lub negocjacji dotyczących warunków przeniesienia lub likwidacji znajdujących się na Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, składania oświadczeń wobec organów administracji publicznej, oświadczeń wobec gestorów mediów oraz odbioru decyzji administracyjnych, zaświadczeń i dokumentacji oraz wnoszenia opłat administracyjnych.

Na podstawie przedmiotowego pełnomocnictwa osoby reprezentujące Nabywcę udzieliły pełnomocnictwa substytucyjnego upoważniającego w szczególności do wszczęcia

i prowadzenia w imieniu Sprzedającej powyższych postępowań.

Nabywca wskazuje, że chcąc przeprowadzić Inwestycję, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo-administracyjnych, w tym zawarcia umów o roboty budowlane oraz innych umów niezbędnych dla prawidłowego procesu budowlanego. W tym zakresie Zainteresowani podkreślają, iż Nabywca nie przejmie od Sprzedającej jakichkolwiek elementów składających się na przedsiębiorstwo, ponieważ Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie ulega zatem wątpliwości, że bez zorganizowania zaplecza techniczno-zarządczego przez Nabywcę, sprawne i niezakłócone przeprowadzenie Inwestycji nie będzie możliwe.

Po zrealizowaniu inwestycji Nabywca będzie realizował zyski z tytułu realizacji Inwestycji. Nabycie Nieruchomości nastąpi w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu stanu faktycznego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w sytuacji uznania, że dostawa Nieruchomości w ramach Umowy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych po stronie Nabywcy? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, w sytuacji uznania, że dostawa Nieruchomości w ramach Umowy nie podlegała opodatkowaniu podatkeim od towarów i usług, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo na treść art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ww. ustawy wynika zatem, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych decyduje okoliczność, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W ramach stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, Państwa zdaniem Transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie była ani opodatkowana ani zwolniona z opodatkowania).

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 z późn. zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą - od umowy sprzedaży:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu wniosku wynika, że zawarli Państwo umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabył od Sprzedającej (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania) udział w niezabudowanej Nieruchomości składającej się z 9 działek (Transakcja).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.88.2022.3.MD wynika, że:

- sprzedaż przez Sprzedającą swojego udziału w prawie własności Nieruchomości jest dostawą dokonaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ww. ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta stanowi - wskazaną w art. 7 ust. 1 tej ustawy - dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- zbycie przez Sprzedającą udziału w prawie własności Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług w powiązaniu z art. 7 ust. 1 tej ustawy, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ww. ustawy,

- sprzedaż przez Sprzedającą udziału w prawie własności Nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług - w myśl którego omawiana transakcja sprzedaży przez Sprzedającą jest dostawą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku - nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, odnoszącym się do pytania nr 2, że w związku z uznaniem, że dostawa Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nabycie przez Państwa Nieruchomości podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Omawiana we wniosku Transakcja w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie była z tego podatku zwolniona. Tym samym do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację znak: 0111-KDIB3-2.4012.88. 2022.3.MD.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

* Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy - Ordynacja podatkowa.