0111-KDIB2-3.4014.42.2020.4.MD - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 29 stycznia 2020 r. (data wpływu - 29 stycznia 2020 r.), uzupełnionym 14, 18 i 20 maja 2020 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 29 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 9 kwietnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.51.2020.2.AKA, 0111-KDIB2-3.4014.42.2020.3.MD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 14 maja 2020 r. (data uiszczenia opłaty) oraz 18 i 20 maja 2020 r. (daty wpływu pism uzupełniających).

We wniosku złożonym przez: - Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Sp.k. (Kupujący, Nabywca); - Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:

Pana,

Panią,

Pana,

Panią (Sprzedający, Zbywcy)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka komandytowa (dalej: Zainteresowany będący stroną postępowania) jest spółką z Grupy zajmującej się realizacją przedsięwzięć deweloperskich w obszarze budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.

Zainteresowany będący stroną postępowania oraz: 4 osoby fizyczne - Zainteresowani niebędący stroną postępowania - R.K., B.M., J.W., A.J. (łącznie dalej zwani jako "Sprzedający") zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie przeniesienie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania prawa własności niezabudowanej Działki 1, o powierzchni 404 m², dla której prowadzona jest księga wieczysta (współwłaściciele: A.J. - jest właścicielem udziału 6/24 części w prawie własności, R.K. - jest właścicielem udziału wynoszącego 3/24 części w prawie własności, B.M. - jest właścicielem udziału wynoszącego 3/24 części w prawie własności, J.W. - jest właścicielem udziału wynoszącego 6/24 części w prawie własności), (dalej: "Nieruchomość 3").

Sprzedający nabywali udziały w Nieruchomości 3 na przestrzeni 1975-2010 r. Ponadto, w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 3, jako współwłaściciel posiadający prawo własności udziału wynoszącego 3/24 części, wpisana jest Pani P.P. Według oświadczenia R.K., Pani P.P. zobowiązała się do przeniesienie prawa własności przypadającego na nią udziału w prawie własności na R.K. Inicjatywa zawarcia umowy pochodzi ze strony N.

Zainteresowany będący stroną postępowania i Sprzedający (równolegle z właścicielami i współwłaścicielami działek o nr ew. (...) przed zawarciem umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości 3 zawarli 1 października 2019 r. umowę przedwstępną, której przedmiotem jest zobowiązanie się do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości 3 (oraz ww. pozostałych działek) na Zainteresowanego będącego stroną postępowania, po spełnieniu określonych warunków.

W momencie zawarcia planowanej transakcji, poszczególni współwłaściciele będą posiadali następujący udział we wspólnej własności Nieruchomości 3:

* Pani A.J.: 6/24,

* Pan J.W.: 6/24,

* Pan R.K.: 9/24,

* Pani B.M.: 3/24.

Na Działce 1 nie zostały posadowione żadne budynki, jednak działka ta stanowi drogę dojazdową i znajduje się na niej podmurowana brama oraz droga, przy czym na jej fragmencie - od ulicy do bramy, znajduje się podjazd utwardzony kostką brukową, zaś od bramy w głąb nie ma żadnego utwardzenia - jest to droga gruntowa. Naniesienia te są posadowione na Nieruchomości 3 na stałe - zarówno brama, jak i utwardzony fragment drogi są obiektami trwale związanymi z gruntem.

Nieruchomość 3 jest wykorzystywana przez Sprzedających jako droga dojazdowa do sąsiadujących działek, których Sprzedający są właścicielami lub współwłaścicielami.

Sprzedający nie potrafią podać dokładnej daty wybudowania drogi i bramy i ich oddania do użytku, jednak z całą pewnością są one posadowione na Działce 1 co najmniej od 2004 r. Od 2004 r. droga dojazdowa i brama nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość stanowiła co najmniej 30% ich wartości początkowej. Na dzień sporządzenia wniosku Nieruchomość 3 nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego.

W dniu 2 kwietnia 2019 r. podmiot działający na zlecenie Grupy wystąpił z wnioskiem do Zarządu Dzielnicy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym (urządzeniami infrastruktury technicznej i elementami zagospodarowania terenu) na Działkach nr 1 i (...) (dalej: "decyzja WZ"). Ponadto, 5 czerwca 2019 r. Zarząd Dzielnicy wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu gminnym polegającej na budowie drogi publicznej w rejonie (...) na części działek nr ew. 1 i (...) - dalej: "decyzja LCP".

Wśród warunków, od których uzależniono zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości 3, jest w szczególności łączne spełnienie następujących warunków:

Sprzedającym przysługuje uprawienie sprzedaży Miastu części Nieruchomości 3 o powierzchni ok. 1 m² przeznaczonej pod budowę drogi zgodnie z decyzją LCP.

Zapłata za Nieruchomość 3 ma nastąpić w ten sposób, że cena zostanie przelana na rachunki bankowe Sprzedających za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 3.

Sprzedający zobowiązali się ponadto do udzielenia Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania lub wskazanej przez niego osobie niezbędnych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do realizacji procesu budowalnego na Nieruchomości, lub uzyskania innych decyzji, w tym w szczególności decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków oraz innych obiektów budowlanych, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew lub krzewów, zgód, uzgodnień czy zezwoleń potrzebnych do zrealizowania Planowanej Inwestycji, w tym do zawierania umów z dostawcami mediów, energii, etc., niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

Sprzedający, przed zawarciem umów przenoszących prawo własności Nieruchomości 3, udzielą Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania lub wskazanym przez niego podmiotom uprawnienia do wstępu na teren Nieruchomości w celach budowlanych, a także zobowiążą się do innych ograniczeń w wykonywaniu przysługującego im prawa własności, celem podjęcia przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania lub wskazane osoby niezbędnych czynności zmierzających do realizacji Procesu Inwestycyjnego.

Sprzedający R.K. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednak Nieruchomość 3 nie jest w żaden sposób wykorzystywana w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Pozostali Sprzedający na dzień zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nie byli zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług, jakkolwiek po uzyskaniu stanowiska potwierdzającego działanie Sprzedających w charakterze podatników podatku od towarów i usług, zamierzają oni złożyć zgłoszenia rejestracyjne VAT-R.

Przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, w odniesieniu do dostawy budowli znajdujących się na Nieruchomości 3, Sprzedający zamierzają wspólnie wraz z Zainteresowanym będącym stroną postępowania złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający i Zainteresowany będący stroną postępowania w dalszej części zwani będą łącznie także Stronami.

Nieruchomość 3 wraz z sąsiadującymi działkami z tego obrębu nabywanymi równocześnie przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania (tj. działkami nr (...)) zostaną przeznaczone pod realizację inwestycji mieszkaniowej wielolokalowej z przeznaczeniem poszczególnych lokali na sprzedaż, co stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Okoliczności zdarzenia przyszłego opisane w uzupełnieniu wniosku dotyczą w całości podatku od towarów i usług, w związku z tym zostały zawarte w treści interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług z dnia 1 czerwca 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.51.2020.4.AKA.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przez podatek od towarów i usług należy rozumieć: "podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich".

Zgodnie z art. 2 pkt 4 tejże ustawy: "Nie podlegają podatkowi (...) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych do pytań 1 i 2 wykazano, że transakcja jest opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług. Zainteresowani nie powtarzają zatem tej argumentacji. Podsumowując, analizowana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia w podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. do pytania oznaczonego we wniosku nr 4.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 1 czerwca 2020 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.51.2020.4.AKA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) zamierzają dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży udziałów w nieruchomości - działce (działka ta stanowi drogę dojazdową i znajduje się na niej podmurowana brama oraz droga).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 1 czerwca 2020 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.51.2020.4.AKA, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, wskazując między innymi, że:

* Sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości 3 będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

* Dostawa budowli (posadowionych na działce) będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; sprzedaż gruntu, na którym znajdują się te budowle w myśl art. 29a ust. 8 ww. ustawy będzie podlegała tym samym zasadom opodatkowania, co sprzedaż wskazanych budowli.

* Jeżeli obie strony transakcji (Zainteresowany będący stroną postępowania i Sprzedający) spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawę Nieruchomości 3 Strony będą miały prawo opodatkować według właściwej stawki podatku od towarów i usług dla tej czynności, tj. stawki 23%.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, z uwagi na złożenie przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. , poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w... za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.