0111-KDIB2-3.4014.316.2021.2.ASZ - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 20 sierpnia 2021 r. (data wpływu - 25 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 25 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Wnioskodawcą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Spółka" lub "Kupujący" lub "Wnioskodawca"), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Kupujący zamierza nabyć od spółki A. (dalej: "Sprzedający" lub "Zbywca"), zarejestrowanej na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny:

ii. podziemne pomieszczenie techniczne, do którego można wejść z terenu Gruntu, zbudowane przede wszystkim z żelbetu, głębokie na ok. 3,5 m;

iii. piwnica, do której można wejść z terenu Gruntu, zbudowana przede wszystkim z żelbetu i cegieł, głęboka na ok. 8 m. i szeroka na ok. 7,5 m.;

iv. zasypana piwnica, do której nie ma dostępu, w części w jakiej znajduje się na powierzchni zbudowana z żelbetu;

v. płytki szyb ceglany, głęboki na ok. 2,5 m, pozostała płyta żelbetowa na fragmencie (pkt i.-v. powyżej dalej łącznie: "Budowle" lub "Naniesienia 1"), a także:

vi. ogrodzenie prefabrykowane betonowe;

vii. tymczasowe ogrodzenia panelowe;

viii. na Gruncie znajduje się też gruz budowlany, a także kostka granitowa, płyty betonowe, beton, betonowe krawężniki. Są to pozostałości, w złym stanie technicznym (pkt vi.-viii. powyżej dalej łącznie: "Naniesienia 2").

Naniesienia 1 i Naniesienia 2 łącznie określane będą jako Naniesienia.

Przez Grunt przebiega również fragment sieci gazowej lub przyłącze wraz z towarzyszącą infrastrukturą - nie należą one jednak do właściciela Nieruchomości, ale do podmiotu trzeciego.

W dalszej części wniosku:

* Grunt oraz Naniesienia będą łącznie określane jako "Nieruchomość",

* Transakcja kupna Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającego będzie określana jako "Transakcja",

* Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani "Stronami".

Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego zostały wydane poniżej wskazane uchwały dotyczące miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego:

1) Uchwała Rady Miejskiej z dnia 21 czerwca 2016 r., w myśl której działka nr A zlokalizowana jest częściowo na obszarze oznaczonym jako "tereny zabudowy produkcyjnej lub usługowej";

2) Uchwała Rady Miejskiej z dnia 26 listopada 2009 r., zgodnie z którą przedmiotowa działka jest zlokalizowana częściowo w obszarze oznaczonym jako "tereny o funkcji przemysłowej";

3) Uchwała Rady Miejskiej z dnia 29 sierpnia 2019 r., zgodnie z którą przedmiotowa działa zlokalizowana jest częściowa w obszarze oznaczonym jako "tereny zabudowy produkcyjnej, składów, magazynów oraz usług".

2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.

Sprzedający nabył Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w 2020 r. Przedmiotowa transakcja nie stanowiła nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz była opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, a Sprzedający miał prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w tym zakresie. Uprzednio Nieruchomość była własnością S., która nabyła Nieruchomość w 2011 r.

Zgodnie z mapami archiwalnymi Nieruchomość oznaczona była jako lotnisko wojskowe.

Z posiadanych przez Strony informacji wynika, że Naniesienia 1 oraz część Naniesień 2 (z wyłączeniem ogrodzeń - tj. ogrodzenie prefabrykowane betonowe oraz tymczasowe ogrodzenie panelowe) wzniesione zostały prawdopodobnie w połowie XX wieku.

Jednocześnie Budowle znajdowały się na Nieruchomości w momencie jej nabycia przez Sprzedającego, tj. w 2020 r. oraz w momencie nabycia Nieruchomości przez S. w 2011 r.

Przedmiotowa Nieruchomość była wykorzystywana przez S. do wykonywania działalności gospodarczej, w szczególności była oddawana w używanie najemcom lub dzierżawcom. W każdym wypadku rozpoczęcie wynajmowania Nieruchomości lub wykorzystywania jej do działalności gospodarczej S. wystąpiło ponad 2 lata przed datą transakcji pomiędzy S. a Sprzedającym (która miała miejsce w 2020 r.).

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie ponosić żadnych nakładów na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budowli. Mając na uwadze stan Budowli należy przyjąć, że poprzedni ich właściciel (tj. S.) również nie ponosił nakładów na ich ulepszenie.

Sprzedający nabył Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

tj. Sprzedający nabył Nieruchomość celem dalszej odsprzedaży. Sprzedający nic wykorzystywał, i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywać, Nieruchomości do działalności zwolnionej

z podatku od towarów i usług lub pozostającej poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość na dzień Transakcji nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

3. Zakres Transakcji.

Nieruchomość jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, w związku z czym prawo pierwokupu będzie przysługiwać innej spółce, tj. K. Sprzedający sprzeda zatem Nieruchomość Kupującemu m.in. pod warunkiem, że prawa pierwokupu nie wykona wspomniana uprawniona spółka.

W ramach Transakcji, dojdzie do kupna wyłącznie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającego po spełnieniu określonych warunków.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego. W szczególności nie zostaną przeniesione na Kupującego: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części, bilansowe oraz pozabilansowe zobowiązania, w tym zobowiązania handlowe, wierzytelności, rachunki bankowe lub środki pieniężne na rachunkach bankowych, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej (w tym np. know-how), umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe, tajemnice przedsiębiorstwa, umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości, zarządzaniem Nieruchomością oraz umowy o świadczenie usług związanych z Nieruchomością, inne aktywa. Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego.

Na moment Transakcji Sprzedający nie będzie zatrudniał pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Spółkę nie spowoduje skutku, że Spółka stanie się stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązać się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy - Kodeks pracy

4. Wyodrębnienie Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Sprzedający nie będzie posiadał na moment Transakcji żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).

Ponadto Sprzedający nie będzie posiadał na moment Transakcji odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który będą wpływać należności i będą spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie będzie prowadził na moment Transakcji oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie będzie sporządzał sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie będą na moment Transakcji ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

5. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji.

Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję w postaci budowy budynku produkcyjno-magazynowo-logistycznego z częścią administracyjno-biurową oraz przyległym zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną i drogową (dalej: "Inwestycja") w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie planuje wykorzystywania Inwestycji w ramach działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

6. Inne okoliczności Transakcji.

Sprzedający i Kupujący posiadają, jak i będą posiadać na moment Transakcji, status podatników podatku od towarów i usług czynnych, a Transakcja zostanie udokumentowana fakturą/fakturami VAT.

Sprzedający oraz Kupujący przed dniem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca wskazał, że planowana Transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej, na moment Transakcji, stawki podatku od towarów i usług.

W rezultacie Transakcja sprzedaży Nieruchomości zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przepis art. 2 pkt 4 lit. a ww. ustawy wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, skoro Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych powinna znaleźć zastosowanie w przypadku planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości i w rezultacie Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Spółka nie zostanie zatem zobowiązana do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z związku z dokonaną Transakcją.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów

i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 21 października 2021 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.634.2021.2.MB.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 z późn. zm.) - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży - która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć od Sprzedającego zabudowaną nieruchomość gruntową.

Jak wynika z przywołanego powyżej przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, aby określić czy dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych koniecznym jest w pierwszej kolejności rozstrzygnięcie kwestii czy transakcja - dokonana pomiędzy Stronami umowy sprzedaży - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W interpretacji indywidualnej z 21 października 2021 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.634.2021.2.MB Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., że:

* w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nie będzie mieć zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; zatem planowana Transakcja będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy;

* z uwagi na to, że dla dostawy urządzeń budowlanych, brak jest podstaw do stosowania dla nich, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, regulacji prawnych odrębnych od regulacji dotyczących opodatkowania dostawy budowli, ich dostawa będzie również korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; w zw. z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy zwolnieniem od podatku objęte będzie również zbycie własności gruntu, na którym wskazane we wniosku Budowle są posadowione;

* w sytuacji gdy Strony Transakcji, tj. Sprzedający i Kupujący podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa Budowli oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na działce nr A, wraz z gruntem, na którym są one posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według określonej stawki (bo mimo prawa do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Strony transakcji z tego zwolnienia zrezygnują), to umowa sprzedaży ww. Nieruchomości (gruntu wraz z naniesieniami) zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.