0111-KDIB2-3.4014.112.2020.4.MD - Określenie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości niezabudowanej.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 20 marca 2020 r. (data wpływu - 27 marca 2020 r.), uzupełnionym 11 i 20 maja 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości niezabudowanej - jest nieprawidłowe.

W dniu 27 marca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości niezabudowanej.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 5 maja 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.198.2020.2.EW, 0111-KDIB2-3.4014.112.2020.3.MD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 11 maja 2020 r. (data wpływu dodatkowej opłaty oraz uzupełnienia drogą mailową) oraz 18 maja 2020 r. (data wpływu uzupełnienia drogą pocztową).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 8 marca 2016 r. podpisana została Warunkowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży (dalej: "Umowa"), zgodnie z którą - po spełnieniu określonych w Umowie warunków - M. Sp. z o.o. zobowiązał się do nabycia niezabudowanej działki gruntu (dalej zwana "Nieruchomością"), objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: "KW Nieruchomości").

Zgodnie z Umową, Nieruchomość zostanie nabyta od trzech osób fizycznych (dalej łącznie zwani: "Sprzedającymi"), tj.:

1. Pani W.L., będąca właścicielem Nieruchomości w 3/6 części;

2. Pani B.K., będąca właścicielem Nieruchomości w 1/4 części;

3. Pani k.k., będąca właścicielem Nieruchomości w 1/4 części.

Zgodnie z późniejszymi ustaleniami, za obopólną zgodą Sprzedających i M. Sp. z o.o., nabycie Nieruchomości od Sprzedających zostanie docelowo dokonane przez Wnioskodawcę (dalej: "Kupujący"), co zostanie potwierdzone poprzez podpisanie odpowiedniego aneksu do Umowy.

Zgodnie z aktualnym brzmieniem KW Nieruchomości, Nieruchomość stanowi niezabudowane działki gruntu wykorzystane jako pastwiska trwałe.

Obszar, na którym położona jest Nieruchomość objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalonym na podstawie uchwały Rady Miejskiej z 16 października 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta (...) (dalej: "Plan").

Plan przewiduje, że Nieruchomość jest przeznaczona w całości na tereny zieleni naturalnej oznaczone symbolem 4.ZN (dalej: "Tereny ZN").

Zgodnie z Planem, przeznaczenie Terenów ZN jest następujące:

* przeznaczenie podstawowe: zieleń naturalna;

* zakaz lokalizacji budynków;

* dopuszczenie lokalizacji urządzeń sportowo-rekreacyjnych, ścieżek pieszo-rowerowych i urządzeń gospodarki wodnej;

* przeznaczenie uzupełniające: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna oraz kanalizacja sanitarna).

Jak wynika z Planu, w przypadku terenów składających się na Nieruchomość określone zostało przeznaczenie pozwalające na zabudowę działek. Co prawda, w przypadku Terenów ZN podstawowe przeznaczenie nie stanowi o zabudowie działek, jednak Plan dopuszcza na tych terenach określoną zabudowę towarzyszącą, tj. infrastrukturę techniczną, ścieżki pieszo-rowerowe, urządzenia gospodarki wodnej itp., co oznacza, że Tereny ZN - mimo że ich podstawowe przeznaczenie nie stanowi o budowanych charakterze terenu, to - z uwagi na dopuszczone w Planie przeznaczenie towarzyszące - stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości, Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług ani nie prowadzą działalności gospodarczej (w tym działalności rolniczej) w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a Nieruchomość stanowiła od momentu jej nabycia majątek, który był wykorzystywany wyłącznie dla celów osobistych Sprzedających.

Zgodnie z Umową, jednym z warunków zawarcia Umowy jest udzielenie przez Sprzedających pisemnego pełnomocnictwa Kupującemu do wystąpienia w imieniu Sprzedających o wydanie "standardowych" zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają wobec Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z zapłatą jakichkolwiek podatków, opłat za użytkowanie wieczyste i należności niepodatkowych (składki ZUS i PFRON) i innych należności, do których zastosowanie mają przepisy ustawy - Ordynacja podatkowa, przy czym - zgodnie z Umową - wyżej opisany warunek zawarcia Umowy ustanowiony jest wyłącznie na korzyść Kupującego, który może z jego spełnienia zrezygnować w jakimkolwiek momencie informując o tym Sprzedających.

Ponadto, Umowa przewiduje, że od dnia jej zawarcia, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.

Faktycznie, w ramach otrzymanego pełnomocnictwa, Kupujący dokonał jedynie odwiertów geologicznych na Nieruchomości; poza tym Kupujący nie dokonał żadnych innych czynności w odniesieniu do Nieruchomości ani nie dokona żadnych czynności przed ostatecznym nabyciem Nieruchomości od Sprzedających.

Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie dziedziczenia. Czynność nabycia Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - w związku z powyższym, Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

Nieruchomość nie była ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnych charakterze. Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działki. W związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zgłosili się do biur nieruchomości, które samodzielnie (na własną rękę) podejmowały działania w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości. Zawarcie umowy z pośrednikami nieruchomości nie było przejawem aktywnego i zorganizowanego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a celem tego działania było uzyskanie wsparcia pośrednika w zrealizowaniu transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz w dopełnieniu wszelkich formalnych obowiązków, z uwagi na fakt, że Sprzedający nie posiadają fachowej wiedzy w tym zakresie.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, po przywołaniu art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1 oraz art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - co do zasady - umowa sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na poziomie kupującego, chyba że niniejsza czynność cywilnoprawna (sprzedaż nieruchomości) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z powyższego wynika, że aby ustalić, czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, należy w pierwszej kolejności przeanalizować, czy niniejsza transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z dokonaniem zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego, Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a - konsekwentnie - nie są podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 tejże ustawy. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Konsekwentnie, biorąc pod uwagę art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację z 29 maja 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.198.2020.3.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że trzy Sprzedające zamierzają dokonać na rzecz Kupującego (Wnioskodawcy) sprzedaży nieruchomości gruntowej. Zgodnie z aktualnym brzmieniem KW Nieruchomości, Nieruchomość stanowi niezabudowane działki gruntu wykorzystane jako pastwiska trwałe.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 29 maja 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.198.2020.3.EW, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

* skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, to czynność dostawy działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

* sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (działki) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tejże ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, zgodnie z którym skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazano powyżej, w związku z tym, że transakcja ta będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. , poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.