0111-KDIB2-3.4014.108.2019.2.JKU - Wyłączenie z PCC transakcji sprzedaży nieruchomości podlegającej pod podatek VAT.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 oraz art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 23 grudnia 2019 r. (data wpływu - 23 grudnia 2019 r.), uzupełnionym 21 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności obiektów na nim posadowionych wraz ze składnikami majątku z nimi związanymi - jest prawidłowe.

W dniu 23 grudnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności obiektów na nim posadowionych wraz ze składnikami majątku z nimi związanymi. Wniosek uzupełniono 21 stycznia 2020 r.

We wniosku złożonym przez: - Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

A. Sp. z o.o. ("Nabywca"), - Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

B. Sp. z o.o. ("Sprzedający")

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych należących do M. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Sprzedawca") na rzecz D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Nabywca").

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych w kompleksie biurowym, znajdujących się w czterech budynkach (dalej: "Budynki"). Najemcy głównie wynajmują lokale w Budynkach na cele biurowe ale prowadzą na wynajmowanej powierzchni również lokale gastronomiczne oraz handlowe, jak również działalność usługową. Sprzedawca jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedawca zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży Budynków wraz z opisanymi poniżej składnikami majątku (dalej: "Transakcja"). Przedwstępna umowa dotycząca Transakcji została zawarta przez Sprzedawcę i Nabywcę w grudniu 2019 r., natomiast ich intencją jest zawarcie przyrzeczonej umowy zbycia Przedmiotu Transakcji (dalej: "Umowa Sprzedaży") w 2020 r.

W zależności od dalszych negocjacji biznesowych może okazać się, iż zostaną wprowadzone zmiany do planowanej Umowy Sprzedaży, przy czym ewentualne dalsze negocjacje stron tej umowy nie wpłyną na przedmiot Transakcji, szczegółowo opisany we wniosku.

Nabywca na moment Transakcji będzie spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność w branży nieruchomościowej, w szczególności nabywanie/zbywanie nieruchomości oraz czerpanie z nich korzyści w postaci czynszów najmu. Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie prowadził działalność w zakresie posiadania i zarządzania Budynkami oraz wynajmowania powierzchni w Budynkach na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność (niewykluczone, że Nabywca będzie również prowadził działalność w innym zakresie, ale będzie to działalność dodatkowa/pomocnicza o ograniczonym zakresie).

W dalszej części wniosku Sprzedawca oraz Nabywca są łącznie określani jako "Strony" lub "Zainteresowani".

Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponieważ pytania Zainteresowanych zadane w ramach wniosku dotyczą głównie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: przedmiot Transakcji, inne okoliczności związane z planowaną Transakcją oraz sposób nabycia nieruchomości przez Sprzedawcę.

Przedmiot Transakcji.

Przedmiotem planowanej Transakcji ma być sprzedaż opisanych poniżej składników majątku Sprzedawcy.

W szczególności przedmiotem Transakcji będą prawa własności Budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym są one posadowione, tj. działki nr 1, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą ("Grunt").

Na Gruncie prócz Budynków posadowione są również budowle, w tym budowle w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane, m.in. parking z kostki betonowej, ogrodzenie (dalej "Budowle").

Przedmiotem Transakcji będą Budynki oraz Budowle wraz z prawem użytkowania wieczystego Gruntu. Ponadto, w ramach Umowy Sprzedaży Sprzedawca sprzeda też własność rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynków, w tym urządzeń i wyposażenia, przykładowo biurka, drukarki, telefony, szafy, stoły, czy stojaki informacyjne.

Grunt, Budynki, Budowle wraz z przynależnościami i urządzeniami będącymi własnością Sprzedawcy i znajdującymi się na Gruncie, które będą przedmiotem transakcji, będą dalej łącznie zwane "Nieruchomością".

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedawcy i jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia - opodatkowanych podatkiem od towarów i usług - usług najmu.

Nieruchomość jest obecnie zarządzana przez profesjonalne podmioty, na podstawie umów o zarządzanie nieruchomością. Swoim zakresem wsparcie w zakresie zarządzania nieruchomością na rzecz Sprzedawcy obejmuje zarządzanie aktywami (asset management), zarządzanie Nieruchomością (property management) oraz obsługę techniczną (facility management).

Sprzedawca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości - czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie opisanej wyżej umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - m.in. następujących składników majątku:

1. Praw i obowiązków wynikających z umów najmu zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom (o ile takie umowy/powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji);

2. Praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, w tym m.in. gwarancji bankowych, gwarancji udzielonych przez udziałowców najemców oraz oświadczeń o poddaniu się egzekucji;

3. Określonych autorskich praw majątkowych do projektów dotyczących Nieruchomości, na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Sprzedawcę;

4. W zakresie w jakim będą przysługiwać Sprzedawcy, określonych praw do upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych oraz praw zależnych dotyczących opracowania projektów dotyczących Nieruchomości oraz praw do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań tych projektów;

5. Określonych autorskich praw majątkowych, wraz z wyłącznym prawem do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych, prawem do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań oraz prawem do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie autorskich praw osobistych do innych projektów i prac, na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Sprzedawcę;

6. W zakresie w jakim przysługują Sprzedawcy, określonych praw autorskich i praw własności intelektualnej - wraz z prawem własności nośników zawierających projekty dotyczące Nieruchomości (takich jak materiały, nagrania i inne pliki zawierające projekty), na których takie prawa zostały utrwalone - w tym w szczególności praw dotyczących:

* logotypu "M",

* strony internetowej, w tym praw i obowiązków wynikających z rejestracji tej domeny;

7. Praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych związanych z budową i przebudową Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót;

8. Praw i obowiązków z umów licencyjnych oprogramowania obsługującego Budynki,

9. W uzgodnionym przez Strony zakresie - prawnej i technicznej dokumentacji (oryginały lub kopie) dotyczącej Budynków (w tym umów wymienionych we wniosku, umów nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, pozwoleń związanych z Nieruchomością, itp.), jak również kart wstępu, kodów, informacji, itp. niezbędnych do obsługi Budynków,

10. Praw autorskich do materiałów marketingowych stworzonych na podstawie umowy o działania w zakresie public relations i w mediach społecznościowych zawartej przez Sprzedawcę i K. sp. z o.o., uzyskanych przez Sprzedawcę.

Sprzedawca udzieli również Kupującemu zgody na przeniesienie na Kupującego pozwolenia wodnoprawnego z 19 października 2016 r., dotyczącego przyjęcia do miejskiego systemu przesyłowego ścieków wynikających z funkcjonowania myjni samochodowej, które to przeniesienie nastąpi na podstawie wniosku złożonego przez Kupującego do Dyrektora (...).

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, co do których przeniesienia będą wymagane zgody podmiotów trzecich, jeśli takie wystąpią na moment Transakcji, Zainteresowani podejmą działania mające na celu ich uzyskanie.

W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, te inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w przypadku nie uzyskania takich zgód mogą pozostać przy Sprzedawcy. Nie jest wykluczone, iż przez pewien czas od dnia Transakcji Nabywca zostanie upoważniony przez Sprzedawcę do wykonywania praw z niektórych powyższych umów, które na moment nabycia nie będą mogły być skutecznie przeniesione z uwagi na brak zgody drugiej strony danej umowy (zgody wierzyciela) i korzystania z usług świadczonych na ich podstawie, a Sprzedawca będzie uprawniony do refakturowania kosztów wynikających z takich umów na Nabywcę.

W odniesieniu do innych umów, takich jak umowy serwisowe oraz umowy na dostawę mediów, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji - co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedawcę rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem Budynkami, jak również z ich bieżącym funkcjonowaniem są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie umów z podmiotami trzecimi (w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, która nie będzie przedmiotem Transakcji).

Po Transakcji Nabywca zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie komercyjnym nabywanej Nieruchomości.

W ramach Transakcji, Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

1. Prawa i obowiązki z umów o zarządzanie nieruchomością, w tym tzw. umów asset management, property management oraz facility management;

2. Prawa i obowiązki z umów serwisowych i umów na dostawę mediów, umożliwiających funkcjonowanie Budynków (z zastrzeżeniem uwag powyżej), w tym np. utrzymania czystości, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości

3. Zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym:

* wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedawcę w ramach Transakcji,

* wobec podmiotów powiązanych ze Sprzedawcą, w tym z tytułu pożyczek,

* związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawne oraz

* wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały;

4. Istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych;

5. Know-how Sprzedawcy - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

6. Dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy;

7. Prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

8. Gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych;

9. Umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedawcę;

10. Prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

11. Należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);

12. Firma Sprzedawcy.

Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją nieruchomościami, jak również funkcjonowaniem Budynków są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie wskazanych powyżej umów, w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W związku z powyższym, intencją Sprzedawcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Budynków, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przedmiot planowanej Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie wyodrębniony organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy jako dział, wydział lub oddział na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Sprzedawcy.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy, a nie jego całość lub zorganizowany zespół.

Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: "Cena"). W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedawcą a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (Sprzedawca nie posiada takich obiektów).

Działalność Sprzedawcy ma charakter działalności spółki specjalnego przeznaczenia, która realizuje cel inwestycyjny swojego udziałowca, polegający na czerpaniu zysków z wynajmu powierzchni handlowych w Budynkach oraz ze wzrostu ich wartości. W związku z tym przenoszony na Nabywcę majątek objęty Transakcją stanowi praktycznie całość aktywów Sprzedawcy (w szczególności Sprzedawca nie posiada innych nieruchomości).

Po dokonaniu Transakcji Sprzedawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości, a po uregulowaniu swoich zobowiązań celem wycofania się z jakiejkolwiek działalności oraz ograniczenia kosztów obsługi może zostać zlikwidowany.

Nabywca, po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą m.in. wynajem powierzchni nabytych Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. W celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, Nabywca będzie podejmował dodatkowe, działania faktyczne lub prawne (np. zawarcia umów) pozwalające na prowadzenie tej działalności, w tym w szczególności będzie pozyskiwał aktywa i zawierał umowy, których nie uzyska w ramach Transakcji, w tym np. umowy finansowania, umowy o media, serwisowych, czy też kluczowe z punktu widzenia prowadzenia działalności umowy zarządzania, w tym w zakresie (i) zarządzania aktywami (asset management agreemt), (ii) zarządzania Nieruchomością (property management), (iii) zarządzania obsługą techniczną (facility management agreement).

Ponadto, Nabywca planuje również zawarcie m.in. umowy o doradztwo prawne czy finansowe.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów i pomocy profesjonalnych usługodawców.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług na rzecz Nieruchomości oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

W odniesieniu do wzajemnych rozliczeń pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą, które zostaną dokonane w związku z Transakcją, należy wskazać, że Sprzedawca będzie miał prawo do otrzymania od najemców kwot czynszów za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako: "Miesiąc Zamknięcia"), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji). Z tytułu przyznania Sprzedawcy takiego prawa, Nabywca będzie uprawniony do otrzymania od Sprzedawcy wynagrodzenia w wysokości równej kwotom czynszów otrzymanych przez Sprzedawcę od najemców za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji), powiększonego o należny podatek od towarów i usług.

Pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedawcą może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Sprzedawcę a kwotami tych opłat, które Sprzedawca zafakturował na najemców, a które są mu należne do dnia Transakcji. Sprzedawca będzie musiał wykazać Nabywcy poniesione przez niego koszty, związane z utrzymaniem i funkcjonowaniem Nieruchomości w roku kalendarzowym w którym nastąpi Miesiąc Zamknięcia, przekazując kopie odpowiednich faktur.

W zależności od dalszych negocjacji pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą może okazać się, iż zasady rozliczeń dotyczące czynszów oraz opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą ulegną zmianie w stosunku do tych opisanych powyżej (lub w ogóle takie rozliczenia nie wystąpią).

Jak wskazano powyżej, część środków pieniężnych otrzymanych tytułem ceny zostanie przeznaczona przez Sprzedawcę do spłaty zobowiązań (w tym z tytułu kredytu bankowego). Możliwe jest, iż część ceny sprzedaży należnej za przedmiot Transakcji zostanie zapłacona w formie przekazu (np. Nabywca wykonując przekaz zapłaci część ceny sprzedaży bezpośrednio na rzecz wierzycieli Sprzedawcy), lub potrącona pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą.

Z ostrożności procesowej przed transakcją uzyskane zostaną certyfikaty wydawane na podstawie art. 306g ustawy - Ordynacja Podatkowa dotyczące Sprzedawcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę.

Sprzedawca nabył Nieruchomość w 2013 r. w wyniku połączenia ze spółką córką, tj. M. O. sp. z o.o. (poprzednio pod firmą A. M. sp. z o.o.; dalej "Spółka Córka"), przeprowadzonego w trybie art. 492 § 1 pkt 1 ustawy - Kodeks spółek handlowych, tj. w trybie tzw. połączenia poprzez przejęcie. W rezultacie połączenia Sprzedawca, na podstawie art. 93 § 1 w związku z art. 93 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej wstąpił we wszelkie przewidziane w przepisach prawa podatkowego prawa i obowiązki Spółki Córki.

Spółka Córka nabyła Nieruchomość w 2011 r., jako element przedsiębiorstwa likwidowanej spółki D.M. sp. z o.o.

W konsekwencji, nabycie Nieruchomości przez Spółkę Córkę nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków, Budowli lub ich części składających się na Nieruchomość, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Zarówno w momencie nabycia przez Sprzedawcę (tj. w 2013 r), jak i w okresie, gdy Sprzedawca był właścicielem Nieruchomości, była ona - co do zasady (z zastrzeżeniem powierzchni i budowli, które zwyczajowo nie są wynajmowane, jak np. pomieszczenia techniczne/gospodarcze) - wynajmowana na cele komercyjne, a czynsz najmu był opodatkowany 23% podatkiem od towarów i usług.

Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W związku z Transakcją Sprzedawca i Nabywca zamierzają złożyć, przed dniem Transakcji, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług), o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania 23% podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków, Budowli lub ich części, wchodzących w skład przedmiotu Transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli przed Transakcją Zainteresowani złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli Transakcja będzie objęta opodatkowaniem 23% podatku od towarów i usług, tj. jeśli przed Transakcją Zainteresowani złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od towarów i usług, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a i art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Jak wskazano powyżej - zdaniem Zainteresowanych - Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż planowana Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części a Zainteresowani zamierzają złożyć, przed dniem Transakcji, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa powyżej w odniesieniu do dostawy Nieruchomości wchodzącej w skład przedmiotu Transakcji.

W tej sytuacji Transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację z 6 lutego 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.638.2019.2.JG.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1519, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający - sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego - innej sp. z o.o. (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkami i budowlami wraz z przynależnościami i urządzeniami oraz składnikami majątku z nimi związanymi.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 6 lutego 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.638.2019.2.JG, wydanej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, iż:

* przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o podatku od towarów i usług;

* jeżeli w stosunku do Nieruchomości Zainteresowani złożą przed dniem Transakcji oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, opisana Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkami i budowlami wraz z przynależnościami i urządzeniami oraz składnikami majątku z nimi związanymi, będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia odnoszącego się do Nieruchomości), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w... za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.