0111-KDIB2-3.4014.10.2019.4.BB - Wyłączenie z PCC transakcji sprzedaży nieruchomości podlegającej pod podatek VAT.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 30 października 2019 r. (data wpływu 7 listopada 2019 r.), uzupełnionym 27 listopada 2019 r. oraz 17 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 7 listopada 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono 27 listopada 2019 r.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 8 stycznia 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.10.2019.2.KM, 0111-KDIB2-3.4014.10.2019.3.BB wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 17 stycznia 2019 r.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania: sp. z o.o. (Kupująca, Spółka)

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: osobę fizyczną (Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowana będąca stroną postępowania - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Kupujący", "Spółka"), jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest osoba fizyczna (dalej: "Sprzedający"), działający jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą. Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W dalszej części Wniosku Kupująca oraz Sprzedający będą zwani łącznie "Stronami" albo "Zainteresowanymi".

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu, oznaczonych numerami:

W dalszej części niniejszego Wniosku Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 są łącznie zwane "Nieruchomością".

Sprzedający nabył prawo własności:

* Nieruchomości 1: na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej 12 grudnia 2013 r.;

* Nieruchomości 2: na podstawie umowy sprzedaży z 20 grudnia 2014., umowy sprzedaży z 30 stycznia 2015 r" umowy sprzedaży z 10 marca 2015 r., umowy sprzedaży z 23 lipca 2015 r. 10 września 2015 r. umowy z dnia 4 lutego 2016 r. oraz umowy sprzedaży z 8 kwietnia 2016 r.;

* Nieruchomości 3: na podstawie umowy sprzedaży z 23 grudnia 2011 r. w udziale wynoszącym 1/2 części Nieruchomości 3. Zniesienie współwłasności i nabycie całości Nieruchomości 3 nastąpiło 11 kwietnia 2019 r. Mocą umowy znoszącej współwłasność Sprzedającemu przysługuje własność Nieruchomości 3 w całości. Sprzedający nabył ww. nieruchomości bez podatku od towarów i usług, zatem nie odliczał podatku od towarów i usług od nabycia nieruchomości.

Sprzedający nabył własność Nieruchomości, pozostając w związku małżeńskim, do majątku osobistego za środki pochodzące z majątku osobistego. Nabycie własności Nieruchomości nastąpiło po zawarciu umowy majątkowej małżeńskiej, mocą której w jego małżeństwie został ustanowiony ustrój rozdzielności majątkowej, w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Nabycia Nieruchomości 2 Sprzedający dokonał jako przedsiębiorca, natomiast Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3 zostały przekazane na potrzeby prowadzonej działalności w kwietniu 2019 r.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi łąki trwałe, grunty orne, grunty pod rowami, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Na Nieruchomości znajdują się jednak linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia, których właścicielem jest P. SA (przedsiębiorstwo energetyczne) oraz rów służący odprowadzaniu wody.

Wyżej wspomniany rów przebiega przez niewielką część Nieruchomości 2 (pozostałe jego części znajdują się na szeregu innych nieruchomości, niebędących przedmiotem tego wniosku), która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów została sklasyfikowana jako łąki trwałe, grunty orne oraz grunty pod rowami, co wynika z faktu znajdowania się tam fragmentu rowu. Mimo jego występowania przedmiotem transakcji zbycia Nieruchomości na rzecz Sprzedającego był grunt niezabudowany, co potwierdza dostępna dokumentacja. Sprzedający nie dokonał również żadnych nakładów na Nieruchomości po jej nabyciu, związanych m.in. z wyżej wspomnianym rowem, co zmieniałoby charakter Nieruchomości.

Znajdujący się na Nieruchomości rów jest zagłębieniem w gruncie służącym do odprowadzania wody. Nie został w żaden sposób wzmocniony ani obudowany za pomocą dodatkowych elementów trwale związanych z gruntem. Rów nie został również wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek nakładów na ulepszenie ani utrzymanie tego rowu.

Od 27 listopada 2015 r. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Rady Gminy, w którym tereny objęte niniejszą Nieruchomością zostały oznaczone jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz tereny dróg publicznych - droga dojazdowa.

W związku z chęcią zbycia Nieruchomości, 25 kwietnia 2019 r. Sprzedający zawarł z Kupującym przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: "Umowa przedwstępna").

Zawarcie umowy przyrzeczonej (w terminie do 27 kwietnia 2020 r.) uzależnione zostało od łącznego spełnienia szeregu warunków przewidzianych w Umowie przedwstępnej sprzedaży, tj. w szczególności:

* złożenia przez Sprzedającego oraz Kupującego po zawarciu Umowy przedwstępnej wspólnego wniosku oraz uzyskanie interpretacji podatkowej;

* uzyskania przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Kupującemu pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji, tj. wielkopowierzchniowego obiektu lub obiektów magazynowych (dalej: "Inwestycja");

* zawarcia pomiędzy Spółką (lub podmiotem wskazanym przez Spółkę) i właściwym organem administracji publicznej lub jednostką samorządu terytorialnego umowy udzielającej wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń oraz zezwalającej na budowę przez Spółkę lub podmiot przez Spółkę wskazany na gruntach niebędących własnością Spółki lub Sprzedającego drogi publicznej, o parametrach pozwalających na obsługę komunikacyjną i transportową Inwestycji;

* uzyskania dokumentacji niezbędnej do budowy przyłącza elektrycznego, gazowego i wodociągowego oraz kanalizacji sanitarnej do Nieruchomości oraz kanalizacji deszczowej (lub możliwość włączenia do rowu otwartego), co obejmuje także uzyskanie stosownych zezwoleń wodnoprawnych.

Ponadto na mocy Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Spółce bezwarunkowo i nieodwołalnie prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane - w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane dla celów koniecznych do:

* przygotowania planowanej przez Kupującą Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane;

* uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Spółkę na Nieruchomości;

* podpisywania umów lub porozumień z organami administracji publicznej lub innymi podmiotami po uzyskaniu uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego na warunki tychże umów lub porozumień, której zgody Sprzedający nie odmówi bez ważnej i uzasadnionej przyczyny;

* przeprowadzenia badania Nieruchomości, które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Kupującą wraz z niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie upoważnia Kupującej do obciążania Nieruchomości, w szczególności poprzez ustanawianie hipotek i służebności, a także zawierania jako właściciel umów dotyczących Nieruchomości. Kupująca nie jest również uprawniona do prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych na Nieruchomości bez uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego.

Wydanie Nieruchomości Kupującej nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Strony ustaliły, ze kwota stanowiąca Cenę zostanie zapłacona na rachunek depozytowy Kancelarii Notarialnej najpóźniej na dwa dni robocze przed planowaną datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a zostanie zwolniona z tego rachunku w sposób i terminach określonych w Umowie przyrzeczonej, czyli częściowo w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej oraz pozostała kwota w terminie jednego dnia roboczego.

Po przeprowadzeniu transakcji Kupująca planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupująca zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Po zrealizowaniu Inwestycji Kupująca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% podatku od towarów i usług. Kupująca nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że treść uzupełnienia z 13 stycznia 2020 r. odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług to została przedstawiona w interpretacji indywidualnej z 13 lutego 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.10.2019.3.KM.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z przekonaniem Stron, że transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% oraz nie będzie zwolniona od opodatkowania, Strony uważają, że transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast w świetle art. 2 pkt 4 ww. ustawy podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają inne czynności cywilnoprawne niż umowa spółki i jej zmiany:

Zgodnie z powyższym, jeżeli transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to nie będzie podlegać ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie zwolniona z tego podatku, konsekwentnie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację z 13 lutego 2020 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.10.2019.3.KM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1519, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:,

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Sprzedający) zamierza przenieść na Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Kupującego) prawo własności Nieruchomości. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Na Nieruchomości znajdują się jedynie linie przesyłowe, których właścicielem jest podmiot trzeci oraz rów służący do odprowadzania wody.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 13 lutego 2020 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.10.2019.3.KM, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

* planowana przez Zbywcę sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

* transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z tym transakcja będzie opodatkowana stawką podstawową podatku od towarów i usług, tj. 23%.

A zatem, skoro analizowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej we wniosku sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym opisana we wniosku umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.