0111-KDIB2-2.4014.79.2023.1.MM - Ustalenie skutków podatkowych umowy zamiany nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej na lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 30 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy zamiany nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej na lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wraz z żoną jest Pan od 2000 r. właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej posiadającej KW o nr... o powierzchni mieszkalnej budynku: 149 m², powierzchnia gruntu 203 m². Nieruchomość (segment środkowy budynku wielorodzinnego posiadającego wspólny dach i wspólne ściany działowe oraz 4 odrębne, wydzielone lokale mieszkalne z osobnymi wejściami z gruntu) jest położona w.. Potwierdzeniem, że wyżej wymieniona nieruchomość gruntowa jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jest Wypis z kartoteki budynków (...) wraz z Wyrysem z mapy ewidencyjnej (...) oraz Wypis z rejestru gruntów (...).

Syn żony a Pana pasierb wraz z synową od 2021 r. są współwłaścicielami własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 17 o powierzchni 76 m² położonego w... posiadającego KW o nr.. Powyższy lokal został przez nich zakupiony z rynku pierwotnego w listopadzie 2021 r. Akt Notarialny przenoszący na nich prawo własności do lokalu mieszkalnego został sporządzony w grudniu 2022 r.

Uznaliście Państwo, iż zamiana nieruchomości pomiędzy Wami przyniesie obu stronom wiele korzyści. W tym celu chcielibyście zawrzeć umowę zamiany powyższych nieruchomości. Syn z synową są rodzicami dwóch córek w wieku 5 lat i 8 lat, mieszkających z nimi. Zamiana mieszkania na większą nieruchomość wiązałaby się dla nich z poprawą warunków mieszkaniowych dla całej rodziny (możliwość wychowywania dzieci w spokojnej, bezpiecznej okolicy, poprawa warunków lokalowych - osobne pokoje dla dzieci, możliwość przebywania dzieci na świeżym powietrzu - ogródek, lepszy dojazd do pracy, itp). Dla Pana i Pana żony natomiast zamieszkanie w mniejszej nieruchomości jest znacznie bardziej korzystne ekonomicznie, gdyż wiąże się z ponoszeniem mniejszych opłat za użytkowanie nieruchomości (opłaty eksploatacyjne, wydatki związane z remontami nieruchomości wynikające z 22 letniego użytkowania, bieżące naprawy itp.). Ze względu na położenie nieruchomości Pana i Pana żony (S.) oraz jej stan techniczny (wymaga remontu) i fakt, że lokal mieszkalny należący do syna i synowej jest nowy i położony w... w dzielnicy, w której ceny nowych nieruchomości są wyższe niż w S. obie nieruchomości zostały wycenione na podobną kwotę. Na skutek umowy zamiany Pan wraz z żoną staniecie się wyłącznymi właścicielami własnościowego prawa do lokalu a Państwa syn i synowa staną się właścicielami nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej. Zamiana nieruchomości miałaby nastąpić bez dopłaty. Stronami umowy zamiany są osoby zaliczane do pierwszej grupy podatkowej zgodnie z przepisami art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Pytanie

Czy zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych przysługuje całkowite zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z treścią art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy zamiany nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej wraz z wartością gruntu pod budynkiem (KW o nr...) na lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (...), która będzie dokonana pomiędzy: z jednej strony synem (pasierbem) i synową a z drugiej strony matką i ojczymem (teściem)?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, umowa zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, którego współwłaścicielami są syn Pana żony i synowa na nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej, którego wraz z żoną jest Pan współwłaścicielem podlega w całości zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zarówno w odniesieniu do gruntu jak i budynku w zabudowie szeregowej oraz lokalu mieszkalnego. Wyżej wymieniona ustawa mówi o budynkach mieszkalnych i ich częściach, ale co do zasady budynki lub ich części nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu w związku z tym, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (art. 48 Kodeksu cywilnego) a przepisy art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego wskazują, iż część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych oraz, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości lub bez uszkodzenia i istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Z powyższych przepisów wynika, że nie jest możliwe przeniesienie własności gruntu bez posadowionego na nim budynku. Z treści przepisu art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że aby skorzystać z powyższego zwolnienia muszą być spełnione określone warunki:

Zwolnienie określone w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ma służyć swobodnej, nieobciążonej fiskalnie wymianie nieruchomości pomiędzy osobami najbliższymi. Pana zdaniem, w przypadku planowanej zamiany nieruchomości zostaną spełnione wszystkie warunki konieczne do zastosowania przepisu art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zarówno w odniesieniu do formy udokumentowania faktu zamiany nieruchomości (umowa sporządzona u notariusza), przedmiotu umowy (gdzie jedną z nieruchomości jest budynek mieszkalny, którym zgodnie z treścią art. 3 ustawy - Prawo budowlane jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych a drugą jest własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) oraz stron umowy spełniających warunki zaliczenia do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn (rodzice i dzieci). Jednocześnie ma Pan świadomość, iż w podobnych sprawach dotyczących wydania orzeczenia w sprawie ustalenia skutków podatkowych zawarcia umowy zamiany nieruchomości pomiędzy członkami najbliższej rodziny należących do I grupy podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdza stanowisko podatnika w sprawie całkowitego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w myśl przepisu art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (zgodnie z wnioskiem podatnika o interpretacją indywidualną) uznając interpretację indywidualną podatnika za prawidłową (pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 marca 2023 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4014.49.2023.1.AD. dot. interpretacji indywidualnej w sprawie ustalenia skutków podatkowych zawarcia umowy zamiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na udział w nieruchomości pomiędzy ojcem i córką).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 170 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji pojęcia "zamiana". Dlatego też należy w tym zakresie odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.).

Na podstawie art. 603 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

W myśl art. 604 Kodeksu cywilnego:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Jak stanowi natomiast art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Natomiast zgodnie z art. 4 pkt 2 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie zamiany - na stronach czynności.

W myśl art. 5 ust. 2 ww. ustawy:

Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie zamiany:

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa zamiany podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na stronach czynności.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 9 pkt 5 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Z treści przepisu art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że aby skorzystać z powyższego zwolnienia muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1043 z późn. zm.):

Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że jest Pan wraz z żoną właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej. Zamierza Pan wraz z żoną dokonać zamiany ww. nieruchomości na lokal mieszkalny stanowiący własności Pana pasierba (syn żony) i jego żony.

A zatem mamy do czynienia z umową zamiany, która nie zostanie zawarta wyłącznie pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Żona pasierba zgodnie z ww. art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn zaliczana jest bowiem do II grupy podatkowej.

Tymczasem z art. 9 pkt 5 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprost wynika, że zwalnia się od podatku zamianę (...) jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej (...). Zgodnie z wolą ustawodawcy zwolnienie to ma wyraźnie zakreślone granice podmiotowe i stosuje się je w sytuacji, gdy stronami umowy są wyłącznie osoby zaliczane do I grupy podatkowej. Brak jest więc podstaw do jego zastosowania do czynności cywilnoprawnej, jeżeli nie wszystkie jej strony posiadają wyraźnie wskazany przez ustawodawcę status prawny. Aby umowa zamiany została na podstawie art. 9 pkt 5 ww. ustawy zwolniona z opodatkowania, to stronami tej umowy muszą być wyłącznie osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Z uwagi na powyższe stwierdzić więc należy, że skoro w treści wniosku wskazano, że planowana umowa zamiany zostanie zawarta pomiędzy Panem, Pana żoną, Pana pasierbem i żoną pasierba, a więc nie tylko pomiędzy podmiotami zaliczanymi do I grupy podatkowej, ale również do II grupy (jak stanowi bowiem art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku od spadków darowizn do II grupy zalicza się m.in. małżonków pasierbów) w niniejszej sprawie wyłączona jest możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie zostanie bowiem spełniona przesłanka jaką jest zaliczanie stron umowy do I grupy podatkowej. Wystąpienie jako strony czynności osoby zaliczanej do II grupy podatkowej wyłącza w całości możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania. Przepis art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie przewiduje bowiem możliwości zwolnienia z opodatkowania czynności cywilnoprawnej w części, w jakiej jej stronami są osoby zaliczane do I grupy podatkowej, a więc spełniające ustawowy warunek do zwolnienia.

Reasumując, w związku z tym, iż stronami umowy zamiany będą osoby zaliczone do I i II grupy podatkowej, to umowa zamiany nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej na lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość nie będzie zwolniona od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b ww. ustawy, stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości, od której przypada wyższy podatek. Jeżeli wartości zamienianych nieruchomości będą równe to za podstawę opodatkowania należy wtedy przyjąć wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub wartość rynkową lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Obowiązek podatkowy będzie ciążył solidarnie na stronach czynności zamiany.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja - zgodnie ze złożonym wnioskiem - została wydana wyłącznie dla Pana. Stosownie bowiem do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Stosownie do powyższego Pana żona, pasierb i żona pasierba chcąc uzyskać interpretację indywidualną w zakresie skutków podatkowych umowy zamiany nieruchomości, winni wystąpić z odrębnymi wnioskami i uiścić stosowne opłaty.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w.. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa.