0111-KDIB2-2.4014.58.2020.2.PB - Wyłączenie z PCC transakcji sprzedaży nieruchomości podlegającej pod podatek VAT.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 27 lutego 2020 r. (data wpływu 12 marca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 12 marca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 20 grudnia 2019 r. pomiędzy Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: "Sprzedający") a X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: "Kupujący"; Sprzedający i Kupujący dalej zwani łącznie: "Zainteresowani") została zawarta umowa sprzedaży niżej opisanej nieruchomości składającej się z działki gruntu oraz położonych na niej budynków i budowli (dalej: "Umowa Sprzedaży"). Umowa Sprzedaży została zawarta w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, która została zawarta 7 listopada 2019 r. pomiędzy Sprzedającym i Z Sp. z o.o. Prawa i obowiązki z tej umowy przedwstępnej zostały przeniesione przez Z Sp. z o.o. na Kupującego przed zawarciem przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającym.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży była nieruchomość składająca się z zabudowanej działki gruntu położonej w W., oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) o obszarze 82.005 m² (dalej: "Grunt"). Grunt nie jest objęty ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z okazanym przy zawarciu Umowy Sprzedaży wypisem z kartoteki budynków, wydanym 29 listopada 2019 r., Grunt zabudowany jest:

wyżej wymienione budynki dalej łącznie jako: "Budynki".

Na Gruncie znajdują się również budowle (dalej łącznie: "Budowle"), w skład których wchodzą, między innymi: pomieszczenie magazynowe A5, tablice informacyjne, studnia wody, wiaty z miejscem załadunkowym, wiaty przy szlabanie, rampa stalowa, oświetlenie zewnętrzne, hydranty, oczyszczalnia wód deszczowych, kanał deszczowy, drogi, parkingi z kostki brukowej, chodniki z kostki betonowej, zgniatacz - fundament, wjazd główny, ogrodzenie z blachy, tablica BHP, fundament pod agregat prądotwórczy, sieć wodociągowa, sieć elektryczna, sieć kanalizacyjna, sieć ciepłownicza, sieć telekomunikacyjna, ogrodzenie panelowe, w tym bramy automatyczne, maszty, budka strażnicza.

Na dzień sprzedaży Nieruchomość nie stanowiła finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie wyodrębnionej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nieruchomość nie była wyodrębniona organizacyjnie, w szczególności, jako oddział, wydział lub zakład. Sprzedający nie prowadził także odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości. Nieruchomość nie stanowiła jedynego składnika majątkowego będącego własnością Sprzedającego, ponieważ Sprzedający prowadzi działalność również przy wykorzystaniu innych składników majątkowych.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynków oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które w okresie dwóch lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży wynosiłyby w odniesieniu do danego Budynku lub Budowli w sumie co najmniej 30% wartości początkowej tego Budynku lub Budowli.

Działki gruntu, z których powstała Nieruchomość, zostały nabyte przez poprzednika prawnego Sprzedającego, tj. przez spółkę A Spółka z o.o., na podstawie umowy sprzedaży z 3 marca 1992 r. oraz umowy sprzedaży z 27 stycznia 1994 r. Spółka A Spółka z o.o. na mocy uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników tej spółki z 14 września 1998 r., postanowiła o połączeniu spółki A Spółka z o.o. ze Sprzedającym (działającym pod poprzednią firmą B Spółka z o.o.), przez przeniesienie całego majątku spółki A Spółka z o.o. na Sprzedającego w trybie art. 283 pkt 1 oraz art. 284 § 3 Kodeksu handlowego.

Od dnia nabycia Nieruchomości była ona wykorzystywana przez Sprzedającego w całości na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Działalność gospodarcza Sprzedającego polega, w szczególności, na produkcji i sprzedaży napojów. Wszystkie opisane Budynki i Budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego w prowadzonej działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata przed datą zawarcia Umowy Sprzedaży. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości nie doszło do przeniesienia na Kupującego, w szczególności:

Kupujący otrzymał od Sprzedającego dokumentację techniczną związaną z Nieruchomością dotyczącą Budynków i Budowli. W ramach transakcji udokumentowanej Umową Sprzedaży Kupujący nie przejął praw ani obowiązków wynikających z żadnej umowy zawartej przez Sprzedającego, jak również ubezpieczenia majątkowego Nieruchomości.

W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży nie doszło do wstąpienia przez Kupującego w jakiekolwiek umowy najmu zawarte przez Sprzedającego, ponieważ na dzień transakcji Nieruchomość (w tym Budynki) nie była przez Sprzedającego wynajmowana.

Kupujący nie ma zamiaru kontynuowania działalności Sprzedającego. Główna działalność Sprzedającego obejmuje bowiem produkcję i dystrybucję napojów. Kupujący zamierza natomiast wykorzystywać nabytą Nieruchomość dla celów własnej działalności opodatkowanej podatkiem VAT, związanej z komercyjnym wynajmem powierzchni magazynowej i magazynowo-biurowej. W tym celu, zgodnie z planami Kupującego, na Gruncie wchodzącym w skład Nieruchomości ma zostać w przyszłości wybudowane centrum magazynowo-logistyczne wraz z powiązaną infrastrukturą biurowo-socjalną typową dla tego rodzaju inwestycji. Do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy Gruntu związanych z planowaną inwestycją, jak również nie została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach planowanej inwestycji. Nie zostały też podjęte żadne prace związane z przebudową, rozbudową lub też wyburzaniem istniejących Budynków i Budowli.

Do czasu rozpoczęcia nowej inwestycji Kupujący zamierza wynajmować część Nieruchomości Sprzedającemu na potrzeby prowadzonej przez Sprzedającego działalności. W tym celu, Kupujący (jako wynajmujący) zawarł ze Sprzedającym (jako najemcą) stosowną umowę najmu, na podstawie której Sprzedający ma prawo do odpłatnego korzystania z części Nieruchomości (stanowiącej większość Nieruchomości) obejmujących określone w umowie najmu pomieszczenia magazynowe, pomieszczenia biurowo-socjalne, wiaty załadunkowe, wiatę na artykuły marketingowe, budynek warsztatu samochodowego z myjnią, wewnętrzne drogi dojazdowe i place manewrowe. Z tytułu najmu Sprzedający płaci Kupującemu czynsz najmu powiększony o podatek VAT. Umowa najmu weszła w życie w dniu sprzedaży Nieruchomości i została zawarta na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron. Po zrealizowaniu w przyszłości przez Kupującego docelowej inwestycji magazynowo-logistycznej na Gruncie, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo wynajęcia określonej powierzchni w docelowych budynkach zrealizowanych przez Kupującego na Gruncie. Sprzedający będzie miał prawo skorzystać z pierwszeństwa wynajęcia takiej powierzchni i w takim przypadku strony przystąpią do negocjacji warunków wynajęcia takiej powierzchni na warunkach rynkowych. W przypadku nie skorzystania przez Sprzedającego z możliwości wynajęcia powierzchni w nowych budynkach, wynajem tej powierzchni zostanie zaoferowany przez Kupującego innym podmiotom.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT i posiadali status czynnych podatników VAT również w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży Sprzedający i Kupujący złożyli do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia sprzedaży Budynków i Budowli z podatku VAT i wyborze opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT, zawierające informacje o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego i dostarczoną Kupującemu.

Celem niniejszego wniosku jest uzyskanie potwierdzenia w zakresie poprawności zastosowanego przez Zainteresowanych sposobu opodatkowania transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c., podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy oraz praw majątkowych.

Ponadto, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Na podstawie podanych wyżej regulacji należy zatem uznać, że skoro sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, to transakcja ta nie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 18 maja 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.171.2020.2.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje - w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika m.in., że 20 grudnia 2019 r. pomiędzy Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością a X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością została zawarta umowa sprzedaży niżej opisanej nieruchomości składającej się z działki gruntu oraz położonych na niej budynków i budowli. Przedmiotem Umowy Sprzedaży była nieruchomość składająca się z zabudowanej działki gruntu położonej w W., oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) o obszarze 82.005 m². Grunt jest zabudowany wymienionymi we wniosku Budynkami. Na Gruncie znajdują się również Budowle, w skład których wchodzą, między innymi: pomieszczenie magazynowe A5, tablice informacyjne, studnia wody, wiaty z miejscem załadunkowym, wiaty przy szlabanie, rampa stalowa, oświetlenie zewnętrzne, hydranty, oczyszczalnia wód deszczowych, kanał deszczowy, drogi, parkingi z kostki brukowej, chodniki z kostki betonowej, zgniatacz - fundament, wjazd główny, ogrodzenie z blachy, tablica BHP, fundament pod agregat prądotwórczy, sieć wodociągowa, sieć elektryczna, sieć kanalizacyjna, sieć ciepłownicza, sieć telekomunikacyjna, ogrodzenie panelowe, w tym bramy automatyczne, maszty, budka strażnicza.

Przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży Sprzedający i Kupujący złożyli do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia sprzedaży Budynków i Budowli z podatku VAT i wyborze opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT, zawierające informacje o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 maja 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.171.2020.2.EW wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że: "(...) W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości (tj. Budynków i Budowli wraz z Gruntem) podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%. (...)

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na rezygnację przez Zainteresowanych ze zwolnienia sprzedaży Nieruchomości z podatku VAT, transakcja ta podlegała opodatkowaniu tym podatkiem według stawki podstawowej, czyli 23%."

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT i nie była z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpiła rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znalazło zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Kupującym- Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.