0111-KDIB2-2.4014.263.2019.2.PB - Wyłączenie z PCC transakcji sprzedaży nieruchomości podlegającej pod podatek VAT.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 13 listopada 2019 r. (data wpływu 15 listopada 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 15 listopada 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

I. Informacje ogólne.

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: "A" lub "Nabywca") jest spółką celową o polskiej rezydencji podatkowej, należącą do grupy kapitałowej B. Nabywca zamierza nabyć od C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: "C" lub "Zbywca"; łącznie: "Wnioskodawcy" lub "Strony") nieruchomość położoną w W., obejmującą prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze (...) oraz prawo własności znajdujących się na tej działce budynku, budowli, instalacji oraz wszelkich innych naniesień - określanych dalej łącznie jako "Nieruchomość", opisaną szczegółowo w pkt IV oraz inne prawa majątkowe ściśle związane z Nieruchomością, wskazane w punkcie V opisu zdarzenia przyszłego.

Strony planują przystąpić do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży zobowiązującej je do zawarcia powyższej transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży ("Transakcja") jest zaplanowane na I kwartał 2020 r. (po spełnieniu warunków zawieszających lub ewentualnym zrzeczeniu się spełnienia tych warunków przez uprawnioną Stronę). Nie jest wykluczone, że Transakcja zostanie przeprowadzona po 31 marca 2020 r., aczkolwiek na ten moment intencją Stron jest, aby Transakcja została zawarta wcześniej.

Na moment Transakcji, Wnioskodawcy będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm. "ustawa o VAT"), jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 865 z późn. zm.).

Poniżej Wnioskodawcy przedstawiają informacje dotyczące ich samych oraz planowanej Transakcji sprzedaży, tj.:

* w punkcie II: Zarys działalności Nabywcy;

* w punkcie III: Zarys działalności Zbywcy;

* w punkcie IV: Nieruchomość;

* w punkcie V: Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji;

* w punkcie VI: Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;

* w punkcie VII: Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji;

* w punkcie VIII: Pozostałe informacje.

II. Zarys działalności Nabywcy.

A jest spółką kapitałową posiadającą osobowość prawną, której przedmiot działalności, zgodnie z Krajowym Rejestrem Sądowym ("KRS"), obejmuje między innymi:

* wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

* kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;

* pośrednictwo w obrocie nieruchomościami;

* zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie;

* wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych, włączając komputery;

* wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane;

* działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach;

* pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana;

* pozostałe formy udzielania kredytów;

* roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Nabywca planuje prowadzić działalność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, polegającą na świadczeniu usług wynajmu. W tym celu Nabywca zamierza kupić Nieruchomość od Zbywcy.

Po Transakcji Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni opodatkowaną w Polsce podatkiem od towarów i usług ("Podatek VAT"). Nabywca nie planuje prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej z Podatku VAT, bądź niepodlegającej Podatkowi VAT.

III. Zarys działalności Zbywcy.

C jest spółką, której przedmiot działalności, zgodnie z KRS, obejmuje między innymi:

* realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;

* roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych;

* roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej;

* rozbiórkę i przygotowanie terenu pod budowę;

* wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych;

* wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych;

* pozostałe specjalistyczne roboty budowlane;

* kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;

* wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi.

C jest zarejestrowana jako czynny podatnik Podatku VAT.

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości. Obecnie oraz do dnia Transakcji Zbywca prowadzi i będzie prowadził działalność gospodarczą przy wykorzystaniu Nieruchomości (wynajem powierzchni biurowej).

IV. Nieruchomość.

Informacje ogólne o Nieruchomości i działalności Zbywcy związanej z posiadaniem Nieruchomości.

Zbywca jest właścicielem Nieruchomości. Nieruchomość obejmuje w szczególności:

* prawo wieczystego użytkowania działki o numerze (...) w W.;

* prawo własności posadowionego na Działce obiektu biurowego, tj. budynku biurowego z usługami, w tym usługami medycznymi wraz z drogą dojazdową i miejscami parkingowymi ("Budynek"), wybudowanego i oddanego do użytkowania w 2011 r., Budynek od dnia oddania do użytkowania przeznaczony jest na wynajem;

* prawo własności posadowionych na Działce budowli, które Zbywca traktuje jako budowle podlegające opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości zewidencjonowane przez Zbywcę jako:

* parking, tereny zieleni,

* przyłącze wodno-kanalizacyjne,

* kompleksowe oznakowanie parkingu

- określane dalej łącznie jako "Budowle";

* inne aktywa (w tym instalacje i inne naniesienia) niebędące budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.) zlokalizowane na Działce.

Budowla "parking, tereny zielone" pod względem podatkowym nie widnieje osobno w rejestrze środków trwałych i wartości niematerialnych Zbywcy lecz została skapitalizowana do wartości początkowej środka trwałego - Budynku.

Budowle, instalacje oraz inne naniesienia znajdujące się na Działce nie były i nie będą na moment Transakcji przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle, instalacje oraz inne naniesienia znajdujące się na Działce są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości jako całości i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni biurowej.

Nieruchomość nie jest organizacyjnie, finansowo czy też funkcjonalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy na podstawie umowy spółki, regulaminu, czy innego aktu korporacyjnego Zbywcy o podobnym charakterze. Nieruchomość nie stanowi działu, wydziału, oddziału, itp. przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbywca nie prowadzi także dla Nieruchomości osobnej rachunkowości. Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Zbywcy wykorzystywany dla celów świadczenia usług najmu opodatkowanych Podatkiem VAT oraz co do zasady generuje całość przychodów i kosztów Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać jakichkolwiek pracowników. W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości jest i będzie zapewnione przez Zbywcę przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców towarów i usług tj. w szczególności, przed Transakcją Zbywca pozostaje stroną następujących umów:

* umowy o zarządzanie Nieruchomością ("Umowa o Zarządzanie Nieruchomością");

* umów dotyczących świadczenia usług serwisowych ("Umowy Serwisowe");

* umów na dostawę mediów do Nieruchomości ("Umowy na Dostawę Mediów").

Zbywca nie jest stroną umowy o zarządzanie aktywami.

Po dokonaniu planowanej Transakcji, Zbywca nie będzie prowadził żadnej istotnej działalności operacyjnej, w szczególności nie będzie prowadził działalności na rynku nieruchomościowym. Docelowo, aczkolwiek nie bezpośrednio po zamknięciu Transakcji, byt prawny Zbywcy zostanie zakończony.

Sposób w jaki Zbywca wszedł w posiadanie Nieruchomości.

Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego, Budynek, Budowle i inne aktywa, w tym instalacje oraz inne naniesienia) została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy z 1 lipca 2015 r. przenoszącej przedsiębiorstwo na rzecz wspólnika w drodze podziału majątku likwidowanej spółki D spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ("D"), której C była jedynym udziałowcem. W ramach tej transakcji, poza Nieruchomością Zbywca nabył całość aktywów i zobowiązań wydanego mu przedsiębiorstwa spółki D, w tym między innymi prawa do projektów budynku, prawa własności intelektualnej, zezwolenia. Z mocy prawa na Zbywcę zostały przeniesione także umowy najmu.

Wyżej wskazane przeniesienie przedsiębiorstwa nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej ustawie o VAT, na podstawie wyłączenia przewidzianego w art. 6 pkt 1 tejże ustawy.

W okresie kiedy Zbywca jest i będzie w posiadaniu Nieruchomości (tj. od 1 lipca 2015 r. do dnia Transakcji), Zbywca nie dokonywał i nie będzie dokonywał ulepszeń Budynku, Budowli lub ich części, których wartość na potrzeby podatku dochodowego stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

V. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Strony postanowiły, iż w ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

* Nieruchomość - tj. prawo użytkowania wieczystego Działki oraz prawo własności Budynku, Budowli, instalacji oraz wszelkich innych naniesień znajdujących się na Działce;

* prawo własności wyposażenia Budynku (związanego z nim w sposób trwały) oraz ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (jak również - potencjalnie - z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości);

* prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145; dalej: "Kodeks cywilny"); w przypadku, gdyby na moment Transakcji Zbywca był stroną praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni jeszcze niewydanych najemcom, umowy takie zostaną także przeniesione na Nabywcę w związku z Transakcją;

* prawa i obowiązki z kilku umów najmu dotyczących zewnętrznych miejsc parkingowych znajdujących się poza terenem Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji;

* prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz kaucje najemców;

* autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej (tj.m.in. dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej) Budynku oraz zagospodarowania terenu, przy czym w odniesieniu do dokumentacji projektowej dotyczącej zagospodarowania terenu, obejmującego między innymi Działkę, na Nabywcę zostanie przeniesiony udział w takich prawach - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

* prawo do upoważnienia osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących opracowania projektów oraz tworzenia opracowań projektów;

* prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem, Budowlami, instalacjami i innymi naniesieniami znajdującymi się na Działce (jeśli Zbywca będzie w posiadaniu takich nośników na moment Transakcji);

* prawa z gwarancji udzielonych na podstawie umów o roboty budowlane (jeśli Zbywca będzie w posiadaniu takich praw na moment Transakcji) oraz prawa z gwarancji twórców dokumentacji projektowej, przy czym w odniesieniu do gwarancji projektowych dotyczących projektu zagospodarowania terenu, Nabywca będzie solidarnie uprawniony (jeśli Zbywca będzie w posiadaniu takich praw na moment Transakcji);

* prawa wynikające z umów licencyjnych lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku;

* w przypadku, gdy dla Budynku zostanie uzyskany certyfikat X, prawa i obowiązki z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym (zostanie zawarta umowa dot. zmiany właściciela).

Dodatkowo, w ramach Transakcji, Zbywca upoważni Nabywcę do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do dokumentacji projektowej Budynku, w zakresie, w jakim Zbywca jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia.

Zgodnie z zamierzeniami Zbywcy i Nabywcy, w ramach planowanej Transakcji, Zbywca zobowiązany będzie również do przekazania Nabywcy dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, w tym:

* dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

* ksiąg prowadzonych przez zarządcę Nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, w tym raportów z pomiarów Nieruchomości;

* instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących obsługi lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

* dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości, w tym decyzji administracyjnych takich jak pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie (za wyjątkiem oryginałów dokumentacji, która może być niezbędna Zbywcy do kontynuowania lub zakończenia prac wykończeniowych - dokumentacja taka powinna zasadniczo być przekazana Nabywcy w okresie po zakończeniu tych prac);

* dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości (za wyjątkiem oryginałów dokumentacji, która może być niezbędna Zbywcy do kontynuowania lub zakończenia prac wykończeniowych - dokumentacja taka powinna zasadniczo być przekazana Nabywcy w okresie po zakończeniu tych prac);

* pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Zbywcy (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

W chwili transakcji na terenie Nieruchomości mogą znajdować się także ruchomości, będące (wraz z Nieruchomością) przedmiotem Transakcji, w szczególności: wyposażenie pomieszczeń biurowych (ławki, kosze, krzesła, fotele, komputery, telefony, stoliki, biurka, sprzęt AGD/RTV, itd.), wyposażenie łazienek (szczotki, dozowniki mydła, suszarki do rąk, itp.) czy wyposażenie recepcji/foyer Nieruchomości (zasadniczo w istotnej części porównywalne z większością elementów wyposażenia pomieszczeń biurowych, tj. obejmujące m.in. ławki, kosze, fotele, komputery, telefony, czy sprzęt RTV). W związku z nabyciem (wytworzeniem) tych ruchomości przysługiwało (będzie przysługiwało) Zbywcy prawo do odliczenia Podatku VAT naliczonego. Wartość ruchomości jest marginalna w stosunku do wartości Nieruchomości i określenie sposobu opodatkowania Podatkiem VAT dostawy samych ruchomości w związku z Transakcją nie jest przedmiotem niniejszego wniosku.

Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

Ponadto, w związku ze zidentyfikowanymi uszkodzeniami Budynku, Nabywca będzie mieć zagwarantowane przez Zbywcę pokrycie przez niego kosztów poniesionych po Transakcji przez Nabywcę w związku z naprawami przedmiotowych uszkodzeń (jako odpowiedzialność gwarancyjna). Za realizację powyższego zobowiązania będzie odpowiedzialny Zbywca wraz ze swoimi udziałowcami.

Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na rzecz Nabywcy, między innymi, następujących elementów majątku Zbywcy:

* firmy (oznaczenia Zbywcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

* wierzytelności Zbywcy z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności) obowiązujących na moment przeprowadzenia Transakcji (jeśli będą takie istniały), należnych do dnia Transakcji;

* wierzytelności Zbywcy - innych niż wierzytelności z tytułu umów najmu wskazane powyżej;

* praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie generalnego wykonawstwa, ani umów związanych z projektem oraz nadzorem budowlanym (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej);

* praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością (umowa zostanie rozwiązana w związku z Transakcją);

* praw i obowiązków z Umów Serwisowych (np. dotyczących ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.; umowy zostaną rozwiązane w związku z Transakcją - dodatkowe wyjaśnienie w tym zakresie poniżej);

* praw i obowiązków z Umów na Dostawę Mediów dla Nieruchomości (umowy zostaną rozwiązane w związku z Transakcją - dodatkowe wyjaśnienie w tym zakresie znajduje się poniżej);

* zezwoleń, pozwoleń i decyzji administracyjnych dotyczących funkcjonowania Budynku, z wyjątkiem takich, których przeniesienie jest konieczne w celu dokończenia trwających prac na Budynku;

* zobowiązań Zbywcy, w tym z tytułu pozyskanego finansowania na realizację inwestycji dotyczącej Budynku;

* ksiąg rachunkowych i innych dokumentów korporacyjnych związanych z działalnością operacyjną Zbywcy;

* umów rachunków bankowych Zbywcy oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (z wyjątkiem kaucji najemców złożonych w związku z umowami najmu);

* praw i obowiązków z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;

* zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Zbywcy, bowiem Zbywca obecnie nie zatrudnia i nigdy nie zatrudniał (i w dacie Transakcji nie będzie zatrudniał) pracowników.

Konkludując, w szczególności, w ramach Transakcji:

* nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności o charakterze pieniężnym związanych ze sprzedawaną Nieruchomością;

* nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów o finansowanie dłużne, których stroną jest Zbywca, a które służyły sfinansowaniu przez D inwestycji dotyczącej Nieruchomości;

* nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością.

Odnośnie do dodatkowych wyjaśnień do Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów - jakkolwiek po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, to - jak wynika z powyższego - w ramach Transakcji Nabywca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Zbywcę w tym właśnie celu. Zgodnie z ustaleniami Stron, Nabywca zawrze własne umowy - dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Prawdopodobne jest, że większość bądź całość umów (np. umów serwisowych i/lub umów na dostawę mediów) zostanie zawarta przez Nabywcę z dotychczasowymi dostawcami tych towarów i usług na rzecz Zbywcy. Co więcej, nie można wykluczyć, iż w okresie bezpośrednio po Transakcji Nabywca będzie (jedynie tymczasowo, w celu niezakłóconych dostaw towarów i usług do Nieruchomości, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i z zachowaniem odpowiednich rozliczeń między Stronami) korzystał z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę. W takiej sytuacji, Zbywca będzie refakturował koszty usług na Nabywcę.

Weryfikując strukturę Nieruchomości oraz jej dotychczasowe wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy Wnioskodawcy wskazują, że:

* aktualnie powierzchnie biurowe znajdujące się w Budynku stanowiącym przedmiot Transakcji są - w przeważającej części (minimum 99% powierzchni) - wynajęte; zakłada się, że taki stan będzie obowiązywał także w momencie zawarcia Transakcji; możliwa jest sytuacja, w której w okresie od dnia podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży do dnia Transakcji jedna bądź więcej umów najmu uległaby rozwiązaniu/wypowiedzeniu i część powierzchni wynajętej na moment Transakcji byłaby niższa niż 99%;

* wszystkie pomieszczenia biurowe w strukturze Budynku (inne niż pomieszczenia techniczne i inne niż części wspólne Budynku) są aktualnie przeznaczone jako powierzchnie na wynajem; zasadniczo wszystkie te pomieszczenia były przynajmniej przez pewien okres wynajęte w ramach świadczenia usług najmu opodatkowanych VAT przez Zbywcę, przy czym pierwszy najem tych powierzchni nastąpił więcej niż dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku; wyjątkiem w tym zakresie jest część pomieszczeń biurowych o powierzchni ok. 320 m², która po raz pierwszy została oddana do wynajmu w ramach czynności opodatkowanych VAT w marcu 2018 r.; w okresie od dnia nabycia Nieruchomości przez Zbywcę w 2015 r. do marca 2018 r. pomieszczenia te były wykorzystywane przez Zbywcę na własne cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Budynku (tj. pełniły one funkcję archiwum oraz funkcję magazynową);

* Budowle zostały wybudowane i oddane do pierwszego użytkowania w terminie dłuższym niż dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku; Budowle nie są przedmiotem osobnych umów najmu; służą Budynkowi jako całości i są funkcjonalnie związane z Nieruchomością poprzez używanie na potrzeby własne Zbywcy w związku ze świadczeniem opodatkowanych Podatkiem VAT usług wynajmu powierzchni biurowych;

* najemcy korzystają i będą korzystali z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę lecz są przeznaczone do wspólnego użytku wszystkich najemców; powierzchnie te obejmą np. windy, schody, toalety, czy też korytarze w ramach Budynku; zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy byli i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania powierzchni wspólnych Budynku, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania, jak i również będą proporcjonalnie ponosić koszty opłat za użytkowanie wieczyste i podatku od nieruchomości od powierzchni wspólnych;

* pewne części Budynku (pomieszczenia techniczne, na potrzeby własne), jak i instalacje oraz inne naniesienia nigdy nie będą - ze względu na swoją naturę - przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane; takie powierzchnie, instalacje oraz inne naniesienia są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i - stanowiąc jego integralną część - służą działalności Zbywcy polegającej na wynajmie powierzchni Budynku;

* Zbywca, ani D nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od Podatku VAT.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

* Cena związana z Transakcją:

* przeniesienie przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpi w zamian za cenę (dalej: "Cena");

* intencją Wnioskodawców jest objęcie całej Transakcji stawką podatku VAT w wysokości 23%, w związku z powyższym Wnioskodawcy planują złożyć wspólne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania dla Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT; w efekcie, w przypadku uzyskania interpretacji indywidualnej potwierdzającej stanowisko Wnioskodawców, Cena zostanie powiększona o kwotę podatku VAT przy zastosowaniu 23% stawki podatku VAT, a cała Transakcja zostanie udokumentowana poprzez wystawienie faktury z kwotą netto i kwotą VAT przez Zbywcę;

* Cena zostanie zapłacona w EUR, a wartość podatku VAT zostanie uregulowana w PLN przy zastosowaniu mechanizmu podzielonej płatności, zgodnie z art. 108a ust. 3 ustawy o VAT zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR/PLN publikowanym przez Narodowy Bank Polski w ostatnim dniu roboczym bezpośrednio poprzedzającym dzień zawarcia Transakcji; w tym miejscu należy wskazać, że przed dniem zawarcia Transakcji kwota w EUR (wartość netto) oraz kwota w PLN (wartość podatku VAT) zostaną zdeponowane na rachunku.

* Pozostałe rozliczenia po Transakcji:

* w celu zapewnienia ciągłości świadczenia usług na rzecz Nieruchomości, Nabywca zwróci Zbywcy ewentualne koszty opłat eksploatacyjnych i serwisowych, takich jak dostawa mediów, opłaty za sprzątanie, ochronę, itp. poniesione przez Zbywcę, a dotyczące okresu po Transakcji;

* pomiędzy Nabywcą oraz Zbywcą może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionych przez Zbywcę a kwotami tych opłat, które Zbywca zafakturował na najemców;

* w sytuacji, w której w okresie od dnia podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży do dnia Transakcji jakakolwiek umowa najmu uległaby rozwiązaniu Strony mogą ustalić dodatkowe rozliczenia zapewniające odpowiedni poziom przychodów i kosztów po stronie Nabywcy (tzw. rental guarantee);

* w zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie w ogóle nie wystąpią. Pomiędzy Stronami mogą również wystąpić dodatkowe (inne niż wskazane powyżej) rozliczenia związane z Transakcją.

VI. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

Jak wskazano w punkcie II, po nabyciu Nieruchomości Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu Podatkiem VAT. Mając na uwadze, że:

* w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością oraz umów służących finansowaniu działalności Zbywcy, jak i z innych umów z wyjątkiem wskazanych w opisie zakresu Transakcji;

* zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów na Dostawę Mediów i Umów Serwisowych przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu;

* w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

* Zbywca nie zatrudnia pracowników

* w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie zobowiązany do zapewnienia na te potrzeby własnych zasobów (w tym w oparciu o umowy z podmiotami powiązanymi oraz podmiotami zewnętrznymi). I tak, w szczególności, Nabywca zapewni finasowanie niezbędne do zakupu Nieruchomości, zawrze umowę zarządzania Nieruchomością oraz umowy o dostawę mediów i usług serwisowych niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości. Podjęcie przez Wnioskodawcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem - tj. najmem powierzchni biurowej.

VII. Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji.

Zbywca prowadzi działalność polegającą na wynajmie powierzchni, a Nieruchomość zbywana w ramach Transakcji generuje zasadniczo prawie 100% przychodów Zbywcy. Jak zostało wskazane powyżej, po Transakcji Zbywca nie będzie prowadził działalności na rynku nieruchomościowym. Docelowo planowane jest postawienie Zbywcy w stan likwidacji.

VIII. Pozostałe informacje.

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie, między innymi, umocowania Zbywcy do zawarcia Transakcji, tytułu prawnego Zbywcy do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych i kompletności materiałów due diligence, itp. (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: "p.c.c.") na mocy art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1519 z późn. zm. "ustawa o p.c.c.")?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c. na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c. podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana Podatkiem VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z Podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawców - planowana Transakcja będzie w całości opodatkowana Podatkiem VAT według stawki 23%.

W związku z powyższym Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c. na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 7 stycznia 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.561.2019.2.k.p.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1519 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje - w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Zainteresowany będący stroną postępowania - Nabywca zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędący stroną postępowania - Zbywcy nieruchomość położoną w W., obejmującą prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze (...) oraz prawo własności znajdujących się na tej działce budynku, budowli, instalacji oraz wszelkich innych naniesień. Oprócz ww. składników majątku w ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

* prawo własności wyposażenia Budynku (związanego z nim w sposób trwały) oraz ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (jak również - potencjalnie - z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości);

* prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145; dalej: "Kodeks cywilny"); w przypadku, gdyby na moment Transakcji Zbywca był stroną praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni jeszcze niewydanych najemcom, umowy takie zostaną także przeniesione na Nabywcę w związku z Transakcją;

* prawa i obowiązki z kilku umów najmu dotyczących zewnętrznych miejsc parkingowych znajdujących się poza terenem Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji;

* prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz kaucje najemców;

* autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej (tj.m.in. dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej) Budynku oraz zagospodarowania terenu, przy czym w odniesieniu do dokumentacji projektowej dotyczącej zagospodarowania terenu, obejmującego między innymi Działkę, na Nabywcę zostanie przeniesiony udział w takich prawach - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

* prawo do upoważnienia osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących opracowania projektów oraz tworzenia opracowań projektów;

* prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem, Budowlami, instalacjami i innymi naniesieniami znajdującymi się na Działce (jeśli Zbywca będzie w posiadaniu takich nośników na moment Transakcji);

* prawa z gwarancji udzielonych na podstawie umów o roboty budowlane (jeśli Zbywca będzie w posiadaniu takich praw na moment Transakcji) oraz prawa z gwarancji twórców dokumentacji projektowej, przy czym w odniesieniu do gwarancji projektowych dotyczących projektu zagospodarowania terenu, Nabywca będzie solidarnie uprawniony (jeśli Zbywca będzie w posiadaniu takich praw na moment Transakcji);

* prawa wynikające z umów licencyjnych lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku;

* w przypadku, gdy dla Budynku zostanie uzyskany certyfikat X, prawa i obowiązki z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym (zostanie zawarta umowa dot. zmiany właściciela).

Intencją Wnioskodawców jest objęcie całej Transakcji stawką podatku VAT w wysokości 23%, w związku z powyższym Wnioskodawcy planują złożyć wspólne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania dla Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 stycznia 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.561.2019.2.k.p., wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że " (...) należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że będąca przedmiotem niniejszego wniosku transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. (...)

Tym samym sprzedaż Budynku i Budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. (...)

W kontekście powołanych wyżej przepisów należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to do dostawy będących przedmiotem wniosku Budynku i Budowli można zastosować podstawową stawkę podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem w przedstawionych we wniosku okolicznościach w przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcję sprzedaży Budynku i Budowli stawką podatku VAT w wysokości 23%, wówczas dostawa gruntu będzie opodatkowana taką samą stawką podatku VAT."

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy - Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w..., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.