0111-KDIB2-2.4014.225.2018.2.MM - Wyłączenie z PCC transakcji sprzedaży nieruchomości podlegającej pod podatek VAT.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 18 października 2018 r. (data wpływu 24 października 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 października 2018 r. (data wpływu 7 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku i budowlami oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajduje się droga - jest prawidłowe.

W dniu 24 października 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku i budowlami oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajduje się droga.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania: W Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółka X

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będąca rezydentem podatkowym w Polsce planuje nabyć określone nieruchomości w Polsce (dalej: Kupujący). Kupujący jest zarejestrowany do celów podatku VAT w Polsce jako czynny podatnik VAT.

Kupujący planuje nabyć następujące nieruchomości (dalej: Nieruchomości):

Nieruchomości zostaną sprzedane Kupującemu przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, tj. spółkę X prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce w formie Oddziału - X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce (dalej: Sprzedający; wraz z Kupującym: Wnioskodawcy). Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Nabycie Działki 1 nastąpiło na podstawie aktu notarialnego w dniu 4 września 2008 r. Przedmiotem sprzedaży było prawo użytkowania wieczystego gruntu (Działki 1) i prawo własności Budynku oraz wszystkie budowle i ulepszenia zlokalizowane na gruncie.

Działka 2 powstała z podziału działki nr 8/5. Na podstawie decyzji z 8 kwietnia 2009 r., działka nr 8/5 została podzielona na działki 8/12 (Działka 2) i 8/13. Na podstawie aktu notarialnego z 9 marca 2010 r. doszło do częściowego zniesienia użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej poprzez fizyczny podział wspólnej nieruchomości.

Sprzedający nabył Nieruchomości od polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (czynnego podatnika VAT). Sprzedaż została opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 22%. Nieruchomości były wynajmowane ponad dwa lata. Sprzedający wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Na Działce 1 oraz Działce 2 oprócz Drogi zlokalizowane są również inne budowle, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Budynku, np.: utwardzona nawierzchnia (parking i droga), chodnik, słupki, oświetlenie, bariery, elementy infrastruktury przesyłowej (m.in. urządzenia kanalizacyjne, sieć ciepłownicza) (dalej: Budowle). Budowle zostały nabyte przez Sprzedającego w ramach nabycia Nieruchomości. Nabycie podlegało podatkowi VAT według stawki 22%.

Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku lub jakiejkolwiek Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Ani Budynek, ani jakakolwiek Budowla nie zostały poddane znaczącym przebudowom przez Sprzedającego.

Sprzedający posiada nieruchomości również w innych lokalizacjach, a Nieruchomości, które są przedmiotem planowanej transakcji, nie są wydzielone organizacyjnie i finansowo w ramach struktury biznesowej Sprzedającego. Nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe dla Nieruchomości. Jedynie dla potrzeb rozliczania opłat eksploatacyjnych z najemcami Nieruchomości, przychody i koszty z tym związane ujmowane są na odrębnych kontach. Nie ma oddzielnych rachunków bankowych dla Nieruchomości. Na oddzielny rachunek wpływają tylko opłaty eksploatacyjne, ale jest on założony dla zarządcy nieruchomości. Jedna firma zarządzająca nieruchomościami odpowiada za wszystkie budynki Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia pracowników w Polsce.

Sprzedający zawarł wiele umów dotyczących usług operacyjnych dotyczących Nieruchomości, które nie zostaną przeniesione na Kupującego, np.:

Umowami, które mogą nie być rozwiązane w momencie sprzedaży, są umowy o dostawę wody oraz ciepła. Jednakże Kupujący zamierza zawrzeć nowe umowy w ciągu kilku miesięcy po zakupie Nieruchomości. W przypadku zawarcia nowych umów dotyczących mediów (wody oraz ciepła), Sprzedający wypowie umowy i nie będą one przeniesione na Kupującego. Z uwagi na fakt, że nie istnieje możliwość wyboru dostawcy energii elektrycznej, umową, która będzie przeniesiona na Kupującego, będzie umowa o dostawę energii elektrycznej. Ponadto, na Kupującego zostanie przeniesiona umowa dotycząca użytkowania drogi wewnętrznej, tj. umowa o sposobie zarządu i korzystania z nieruchomości wspólnej oraz o podziale nieruchomości do wyłącznego użytkowania, która dotyczy Działki nr 2.

Sprzedający dołoży wszelkich starań, aby rozwiązać umowy serwisowe w taki sposób, że umowy te zostaną rozwiązane w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości i umożliwi Kupującemu zawarcie nowych umów serwisowych. Jeżeli Sprzedający nie będzie mógł wypowiedzieć określonych umów serwisowych z mocą obowiązującą od daty zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, to Sprzedający zapewni, że w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, wypowiedzenia na podstawie takich umów serwisowych zostaną podpisane i złożone do odpowiednich usługodawców lub dostawców mediów bez zbędnej zwłoki.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia, że nie wystąpi przerwa w świadczeniu usług i dostawie mediów dla Nieruchomości po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży oraz że nowe umowy z dostawcami usług i mediów będą zawarte możliwie jak najszybciej po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Kupujący zwróci Sprzedającemu koszty za wszystkie media, które zostaną dostarczone do Nieruchomości za okres rozpoczynający się w pierwszym dniu po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży do czasu wystąpienia późniejszej z następujących dat:

* wygaśnięcia odpowiedniej umowy, w ramach której dostarczane są dane media; lub

* zawarcia przez Kupującego nowej umowy z danym dostawcą mediów i jej wejścia w życie.

Żadne znaki towarowe nie zostały zarejestrowane w związku z eksploatacją Budynku oraz żadne znaki towarowe lub oznaczenia związane z Budynkiem nie zostaną przeniesione na Kupującego. Kupujący nie nabędzie również praw do strony internetowej ani materiałów marketingowych związanych z Budynkiem.

Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców, przekazane Sprzedającemu w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółek dominujących lub oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Ponadto Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące prawa, które są bezpośrednio i nierozerwalnie związane z Budynkiem; wszystkie majątkowe prawa autorskie do projektów, na polach eksploatacji w zakresie nabytym przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do upoważniania osób trzecich do wykonywania do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów, a także sprzeda Kupującemu własność wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone. Kupujący nabędzie ruchomości i wyposażenie związane z Nieruchomościami.

Kupujący wstąpi w stosunki prawne z umów najmu z mocy prawa (art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny). 

Sprzedający i Kupujący nie są spółkami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Po nabyciu Kupujący zamierza wykorzystać nabyte Nieruchomości do świadczenia usług podlegających opodatkowaniu VAT (najem komercyjny). Kupujący w celu świadczenia usług (najem komercyjny) musi przeprowadzić dodatkowe niezbędne działania, tj. zawrzeć: umowę o świadczenie usług zarządzania Nieruchomością, umowę o usługi księgowe i doradztwo podatkowe, otworzyć rachunki bankowe, zapewnić kapitał obrotowy oraz zawrzeć inne umowy związane z usługami operacyjnymi dotyczące Nieruchomości. Sprzedający będzie kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce w zakresie innych nieruchomości. 

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu w razie opodatkowania VAT nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych, a zatem Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu w razie opodatkowania VAT nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a zatem Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: p.c.c.) podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie, zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o p.c.c., obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 ustawy o p.c.c., spoczywa na kupującym, (tj. na Kupującym).

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c. nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Jak wynika z wyżej wymienionych przepisów ustawy o p.c.c., wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT są wyłączone z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Niemniej, nawet jeśli zwolnienie od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma zastosowanie do sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opodatkowania VAT i w tym celu złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT transakcji. W związku z tym, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bowiem transakcja będzie opodatkowana VAT według 23% stawki.

W związku z powyższym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie wskazać należy, że przedmiotem niniejszej interpretacja jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 17 grudnia 2018 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.673.2018.2.RR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl natomiast art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

Jak wynika z przywołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza kupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo użytkowania wieczystego zabudowanej Działki nr 1 wraz z prawem własności budynku biurowego oraz udział w wysokości 20/100 w prawie użytkowania wieczystego Działki nr 2, na której znajduje się droga. Na Działce 1 oraz Działce 2 oprócz drogi i budynku biurowego zlokalizowane są również inne budowle, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem budynku.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 17 grudnia 2018 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.673.2018.2.RR w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że "przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntów, na których posadowiony jest Budynek oraz budowle przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, również objęte będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Przy czym, zauważyć należy, że przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy Strony transakcji będą miały możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy Nieruchomości.

W sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z ww. prawa i zrezygnują ze zwolnienia z podatku, planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku VAT, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, będzie wówczas objęte zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest Budynek oraz budowle."

Rezygnacja ze zwolnienia z podatku od towarów i usług spowoduje, że opisana transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

A zatem, należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, zgodnie z którym jeżeli zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług czyli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług), to zastosowanie znajdzie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli w sytuacji gdy transakcja sprzedaży będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W przypadku bowiem zastosowania wyłączenia z opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, której przedmiot stanowi m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego, decydujące znaczenie ma fakt, aby w wyniku zawarcia tej umowy doszło do faktycznego (efektywnego) opodatkowania podatkiem od towarów i usług (tj. w określonej stawce). Przy umowie sprzedaży wyłączenie, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stosuje się bowiem - w odniesieniu do nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego

- tylko w zakresie, w jakim jest ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie jest

z tego podatku zwolniona, co wprost wynika z treści art. 2 pkt 4 lit. a oraz lit. b tiret pierwsze ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Nadmienić przy tym należy, że w przypadku braku efektywnego (tj. według określonej stawki) opodatkowania podatkiem od towarów i usług umowy sprzedaży nieruchomości czy też prawa wieczystego użytkowania gruntu, a więc w razie objęcia takiej transakcji zwolnieniem z tego podatku - wyłączenie z podatku od czynności cywilnoprawnych nie znajdzie zastosowania.

Reasumując, jeżeli istotnie nastąpi rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i ww. transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do całej transakcji.

W takim przypadku kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.