0111-KDIB2-2.4014.1.2020.2.MM - Wyłączenie z PCC transakcji sprzedaży nieruchomości podlegającej pod podatek VAT.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 30 grudnia 2019 r. (data wpływu 2 stycznia 2020 r.), uzupełnionym 20 lutego 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 2 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Wniosek uzupełniono 20 lutego 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: - X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

- Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawcy i planowana transakcja

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Zbywca) jest właścicielem nieruchomości opisanej szczegółowo poniżej (dalej: Nieruchomość).

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Nabywca) planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem ("Transakcja"), której przedmiotem jest Nieruchomość, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako "Wnioskodawcy" lub "Strony".

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

Opis Nieruchomości.

Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji obejmuje, własność:

* działki gruntu o numerze ewidencyjnym... (dalej: Działka),

* budynków i budowli zlokalizowanych oraz trwale związanych z gruntem na Działce.

Na Działce znajdują się:

* budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej 471 m², (budynek sklasyfikowany jako 1110 PKOB),

* budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej 510,5 m², w którego bryle znajduje się garaż (budynek sklasyfikowany jako 1110 PKOB),

* (dalej "Budynki")

* ogrodzenie,

* altana śmietnikowa

* (dalej "Budowle").

Określona powyżej powierzchnia użytkowa Budynków została ustalona na podstawie oświadczenia zawartego w umowie sprzedaży Nieruchomości z 15 maja 2018 r., na podstawie której Zbywca nabył Nieruchomość, a które zostało złożone przez osoby fizyczne będące ówczesnymi właścicielami Nieruchomość. Powierzchnia ta została zastosowana na potrzeby podatku od nieruchomości (deklaracja na podatek od nieruchomości na rok 2019 z 4 listopada 2019 r., deklaracja na podatek od nieruchomości za rok 2018 z 4 listopada 2019 r.).

Budynki i Budowle zostały oddane do użytkowania odpowiednio w latach 1991 oraz 2000. Budynki od daty oddania do użytku były wykorzystywane m.in. do celów mieszkaniowych. Ponieważ Budynki zostały nabyte przez Zbywcę w celach inwestycyjnych, od momentu ich nabycia, Zbywca nie wykorzystuje tych Budynków w celach mieszkaniowych (tzn. Budynki są niezamieszkałe).

W ciągu dwóch ostatnich lat w Budynkach i Budowlach nie były dokonywane ulepszenia przekraczające 30% ich wartości początkowej.

Dodatkowo na Nieruchomości znajdują się przewody lub rury instalacji związane z zasileniem w media lub odprowadzeniem ścieków z i do budynków znajdujących się na Nieruchomości oraz mogą znajdować się rury instalacji podlewania zieleni na Nieruchomości (deszczowni).

Strony wskazują, że dwa budynki mieszkalne zlokalizowane na Nieruchomości są przeznaczone do rozbiórki.

Niemniej jednak przed datą Transakcji Sprzedający nie dokona materialnych zmian w Nieruchomości ani w Budynkach znajdujących się na niej.

Wnioskodawcy wskazują jednak, że osoby fizyczne, od których Zbywca nabył Nieruchomość, mają prawo doprowadzić Budynki do stanu otwartego surowego, co może nastąpić przed zbyciem Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na realizacji procesu inwestycyjnego w celu jego komercjalizacji. Nabywca, po dokonaniu rozbiórki, zamierza wykonać na Nieruchomości inwestycję deweloperską obejmującą swoim zakresem m.in. mieszkania, lokale usługowe oraz miejsca parkingowe. Następnie Nabywca będzie komercjalizować inwestycję poprzez sprzedaż lub wynajem poszczególnych części Nieruchomości.

Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną.

Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 15 maja 2018 r. od osób fizycznych. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), Działka będzie zabudowana budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm., dalej "Prawo Budowlane").

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

Dodatkowo w treści uzupełnienia wniosku z 13 lutego 2020 r. (data wpływu do Organu 20 lutego 2020 r.) wskazano, że zgodnie z brzmieniem zawartej 8 listopada 2019 r. umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa przedwstępna), Zbywca uzyskać ma decyzję o pozwoleniu na budowę (dalej: Decyzja o pozwoleniu na budowę) dla celów realizacji inwestycji opisanej we wniosku (inwestycja deweloperska obejmującą swoim zakresem m.in. mieszkania, lokale usługowe oraz miejsca parkingowe). W Umowie przedwstępnej Zbywca zobowiązał się do przeniesienia Decyzji o pozwoleniu na budowę na Nabywcę w ramach sprzedaży Nieruchomości.

Jednocześnie, Zainteresowani informują, że 13 czerwca 2018 r. Zbywca zawarł z architektem umowę o prace projektowe ("Umowa z architektem"), na mocy której na potrzeby realizacji inwestycji na Nieruchomości zostały wykonane lub będą wykonane prace projektowe i dokumentacja, które będą stanowić podstawę do wydania Decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dokumentacja niezbędna do realizacji inwestycji objętej pozwoleniem na budowę (dalej: Dokumentacja projektowa).

W Umowie z architektem Zbywca zobowiązał się do nabycia majątkowych praw autorskich do Dokumentacji Projektowej, które powstały lub powstaną w związku z realizacją Umowy z architektem.

Umowa przedwstępna przewiduje natomiast, że Zbywca przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa autorskie do Dokumentacji Projektowej, które nabędzie na podstawie Umowy z architektem oraz przeniesie prawa i obowiązki wynikające z Umowy z architektem na rzecz Nabywcy, wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej. Niniejsze ma nastąpić w drodze odrębnej umowy cesji zawartej bezpośrednio po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa cesji).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku, w którym Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli przedmiotowa Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: p.c.c.) na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, przedmiotowa Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c. na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawców - strony Transakcji będą uprawnione do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie Budynków i Budowli, w stosunku do których okres upływający pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem oraz datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż 2 lata. A zatem, jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT w zakresie Budynków i Budowli, Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. W tej sytuacji, Transakcja nie będzie równocześnie podlegała opodatkowaniu p.c.c. (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 3 marca 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.1.2020.2.KM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1519 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje - w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca - Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy - Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działki oraz budynków i budowli zlokalizowanych na działce i trwale związanych z gruntem. Ponadto z opisu wniosku wynika, że Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 marca 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.1.2020.2.KM wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że: "Tym samym sprzedaż Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż gruntu (także prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym znajdują się przedmiotowe Budynki i Budowle również będzie opodatkowana stawką podatku jak sprzedaż Budynków i Budowli. (...)

Zbywca i Nabywca mają prawo zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości i wybrać opodatkowanie ich dostawy (a w konsekwencji również dostawy całej zabudowanej Nieruchomości) tym podatkiem, ponieważ w momencie dokonania planowanej transakcji Strony będą zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Warunkiem rezygnacji będzie złożenie we właściwym urzędzie skarbowym przez Zbywcę oraz Nabywcę, przed dniem dokonania planowanej transakcji zbycia Nieruchomości, zgodnych oświadczeń o wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w analizowanym zakresie, zgodnie z dyspozycją art. 43 ust. 11 ustawy. W związku z tym, na skutek rezygnacji Stron ze zwolnienia z VAT, do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdą odpowiednie dla tych Budynków i Budowli stawki podatku".

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy - Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku

z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w..., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.