0111-KDIB2-2.4011.143.2017.2.MZA - Określenie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomościach.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 5 czerwca 2017 r. (data wpływu 7 czerwca 2017 r.), uzupełnionym 16 sierpnia 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomościach:

* w części dotyczącej możliwości uznania za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zbywaną nieruchomość oraz zakupu nowego lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe,

* w części dotyczącej kwoty jaka powinna zostać uznana za wydatkowaną na ww. cele mieszkaniowe - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomościach.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 1 sierpnia 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4011.143.2017.1.MZA wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 16 sierpnia 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 20 października 2015 r. aktem notarialnym Wnioskodawca sprzedał:

Nabycie w 2008 r. ww. lokalu zostało sfinansowane kredytem zaciągniętym na podstawie umowy kredytowej z 19 lipca 2007 r.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z umową kredytową z 19 lipca 2007 r. kredytobiorcami łącznie są Wnioskodawca oraz jego matka.

2. udział 2 x 1/330 w lokalu niemieszkalnym - nabyty umową w formie aktu notarialnego z 3 marca 2009 r. (wraz z matką 2 x po 1/330) oraz w 1/2 części na podstawie ww. umowy darowizny.

Przychód uzyskany z ww. sprzedaży to kwota 335.000,00 zł. Opodatkowaniu podlega 1/2 części tej kwoty odpowiadająca udziałowi nabytemu w darowiźnie w 2013 r. Pozostała część przychodu jest nieopodatkowana, gdyż od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie upłynęło pięć lat. Uzyskany ze sprzedaży przychód w wysokości 335.000,00 zł został przeznaczony:

Wnioskodawca złożył w urzędzie skarbowym PIT-39 za 2015 r. i zadeklarował całą kwotę przychodu podlegającego opodatkowaniu (167.500,00 zł) jako kwotę zwolnioną na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca uzyskał informację, że jako przychód prawidłowo wykazał kwotę 167.500,00 zł i dochód do opodatkowania. Jednocześnie pytając o wydatki na własne cele mieszkaniowe, Wnioskodawca otrzymał informację, że jako wydatek na własne cele mieszkaniowe nie może być przyjęta kwota przychodu wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na sprzedaną nieruchomość oraz że jako wydatek spełniający warunek zwolnienia może być przyjęta kwota nabycia nowego lokalu mieszkalnego, ale wyłącznie w wysokości 137.347,18 zł (335.000,00 zł - 197.652,82 zł) a nie w pełnej wydatkowanej kwocie, tj. w wysokości 148.656,69 zł.

Dodatkowo w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca zaznaczył, że spłata kredytu w momencie zbycia nastąpiła ze środków pochodzących ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego (czyli z przychodu Wnioskodawcy) a nabywając udział przypadający matce Wnioskodawcy w drodze darowizny Wnioskodawca przejął tym samym zobowiązanie wobec banku za całość kredytu, gdyż kredyt obciążał hipotekę zbywanego mieszkalnia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy wydatek poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego na sprzedane mieszkanie (w całości Wnioskodawca spłacił go osobiście) stanowi podstawę do zwolnienia przychodu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2. Czy w przypadku braku uwzględnienia spłaty kredytu jako podstawy zwolnienia z opodatkowania Wnioskodawca może liczyć na uwzględnienie w ramach dochodu zwolnionego wydatków poniesionych na zakup lokalu w pełnej wysokości, tj. w kwocie 148.656,69 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, ww. wydatek stanowi podstawę do zwolnienia przychodu z opodatkowania z uwagi na fakt, że w kosztach uzyskania przychodu nie wykazano ceny nabycia (nabycie tej części nastąpiło w sposób nieodpłatny), gdyż jest wymieniony jako jeden z rodzajów wydatków mieszkaniowych w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a).

Analizując interpretacje i wyroki w tej sprawie, Wnioskodawca uważa, że zwolnienie w ww. zakresie mu przysługuje, ponieważ:

* w swojej treści wymieniony powyżej przepis nie różnicuje jakich lokali ma dotyczyć a więc nowo nabytych lub sprzedanych,

* Wnioskodawca nie wykazuje w kosztach ceny nabycia więc spłaca kredyt i może skorzystać ze zwolnienia (nie ma bowiem zastosowania przepis art. 21 ust. 30 ww. ustawy),

* ulga zapisana w art. 21 ust. 1 pkt 131 sprowadza się do wydatkowania w 100% kwoty przychodu a nie dochodu (bez znaczenia jest tu wysokość kosztów i wysokość samego dochodu), gdyż ile procent przychodu Wnioskodawca przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, tyle procent dochodu będzie stanowiło kwotę dochodu zwolnionego.

W ocenie Wnioskodawcy, dochodzi więc do absurdu, gdyż podatnik spłacając kredyt zaciągnięty na sprzedane mieszkanie jest zmuszony zapłacić podatek od tej części przychodu, nawet w sytuacji (w jakiej sam się znalazł Wnioskodawca), w której w okresie przewidzianym ustawowo poniesie inne wydatki na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup lokalu mieszkalnego i nie może skorzystać ze zwolnienia, bo został spłacony kredyt w myśl zapisu w akcie notarialnym.

Wnioskodawcę dziwi fakt, że skoro w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy brak jest wyraźnego rozróżnienia, że wydatki te nie mogą dotyczyć sprzedanego mieszkania, to na czym opierają się organy skarbowe odrzucając tego typu wydatki. Jeśli byłoby tak, jak twierdzą organy skarbowe, to należałoby podatnika rozliczyć z różnicy, tj. z wydatkowania dochodu a skoro do pełnego zwolnienia wymagane jest stuprocentowe przeznaczenie przychodu, to wszystkie ww. wydatki powinny być uwzględnione w rozliczeniu.

Wnioskodawca zadał pytanie retoryczne: czy spłacony kredyt nie dotyczył jego mieszkania tak samo jak wydatki na zakup nowego mieszkania? W każdym z nich realizował swoje cele mieszkaniowe i tego nie jest w stanie podważyć żaden organ.

Wydatki dotyczące spłaty ww. kredytu są więc podstawą do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tak, jak też pełna kwota wydatków na nabycie lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) - źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w październiku 2015 r. Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny jak również udział 2 x 1/330 w lokalu niemieszkalnym uzyskując kwotę przychodu w wysokości 335.000,00 zł.

W rozpatrywanej sprawie zauważyć należy, że przy nabyciu przez Wnioskodawcę sprzedanego w 2015 r. lokalu mieszkalnego oraz udziału 2 x 1/330 w lokalu niemieszkalnym należy odpowiednio rozpoznać następujące daty:

* przyjmując za Wnioskodawcą 2008 r., kiedy nabył udział 1/2 w lokalu mieszkalnym oraz 2013 r., gdy nabył pozostały udział 1/2 w ww. lokalu w drodze darowizny,

* 2009 r., kiedy Wnioskodawca nabył udział 1/330 w lokalu niemieszkalnym i 2013 r., kiedy nabył udział 1/330 w ww. lokalu na podstawie umowy darowizny.

Oznacza to, że połowa uzyskanego w 2015 r. przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału 2/330 w lokalu niemieszkalnym w ogóle nie podlega opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, tj. 2008 r. oraz udziału 1/330 w lokalu niemieszkalnym, tj. 2009 r. upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym sprzedaż tych udziałów nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast pozostały przychód jaki Wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym, tj. przychód przypadający na udziały, które nabył w drodze darowizny w 2013 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ze względu na fakt dokonania sprzedaży przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miejsce miało nabycie tych udziałów.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem (sprzedażą) musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Należy jednak pamiętać, że koszty odpłatnego zbycia dotyczą sprzedaży zarówno całego lokalu mieszkalnego jak i całego udziału w lokalu niemieszkalnym, natomiast źródło przychodu dla Wnioskodawcy stanowi wyłącznie zbycie udziałów nabytych w drodze darowizny. W związku z powyższym faktem koszt odpłatnego zbycia, który pomniejszy przychód ze sprzedaży udziałów nabytych w drodze darowizny należy obliczyć proporcjonalnie do tej części przychodu. Pozostała część poniesionych kosztów przypada bowiem na pozostałe udziały w ww. lokalach, w tym na udziały nabyte przez Wnioskodawcę w 2008 r. i w 2009 r., których sprzedaż nie stanowi w ogóle źródła przychodu.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość, jej część lub udział w nieruchomości nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku - odnośnie do udziałów nabytych w 2013 r. - zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d, gdyż te udziały w lokalach zostały nabyte przez Wnioskodawcę nieodpłatnie w drodze darowizny. Zgodnie z ww. przepisem - za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Nakłady, podobnie jak koszty odpłatnego zbycia, Wnioskodawca winien ustalić proporcjonalnie do udziałów, jakie nabył w 2013 r. w darowiźnie, tj. w wysokości 1/2.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy - wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów - podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziałów nabytych w drodze darowizny w 2013 r. określony zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy - po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w związku z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł - stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy - wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku Wnioskodawcy oznacza to, że jeżeli 1/2 przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym wydatkuje na własne cele mieszkaniowe, to dochód uzyskany ze sprzedaży udziałów w ww. lokalach, które Wnioskodawca nabył w drodze darowizny w 2013 r. będzie w całości korzystał ze zwolnienia.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Zgodnie z art. 21 ust. 26 ww. ustawy - przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Dodatkowo ustawodawca - w art. 21 ust. 29 ww. ustawy - wskazuje, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym uzyskał przychód w wysokości 335.000,00 zł, który przeznaczył w kwocie 197.652,82 zł na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego lokalu mieszkalnego, którego początkowo Wnioskodawca wraz z matką był współwłaścicielem w udziałach wynoszących po 1/2. Ponadto Wnioskodawca środki uzyskane ze sprzedaży wydatkował w kwocie 137.347,18 zł na zakup nowego lokalu mieszkalnego i jego wykończenie, przy czym Wnioskodawca wskazał, że pełna kwota zakupu to 148.656,69 zł. Jednakże opodatkowaniu podlega jedynie 50% uzyskanego ze sprzedaży przychodu czyli przychód przypadający na udziały w lokalu mieszkalnym i lokalu niemieszkalnym nabyte w 2013 r. w darowiźnie a więc kwota 167.500,00 zł.

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki dotyczące spłaty kredytu są podstawą do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak też pełna kwota wydatków na nabycie lokalu mieszkalnego.

Aby rozstrzygnąć pierwszą kwestię dotyczącą wydatkowania środków ze sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego lokalu mieszkalnego, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy ww. spłata kredytu może być traktowana jako wydatek na cel mieszkaniowy.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. W przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży na spłatę kredytu ważne jest aby w momencie zaciągania kredytu był on kredytem zaciągniętym na "cele określone w pkt 1" czyli m.in. na zakup własnego lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu. Celem ulgi jest bowiem pomoc tym podatnikom, którzy chcą środki ze sprzedaży wydatkować w taki sposób, aby zaspokoić swoje własne potrzeby mieszkaniowe. Kredyt spłacony przed datą odpłatnego zbycia nie jest wydatkiem poniesionym na cele mieszkaniowe.

W omawianej sprawie powyższe warunki zostały spełnione, ponieważ kredyt zaciągnięty na nabycie lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę i jego matkę był kredytem zaciągniętym przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym.

Jednakże w rozpatrywanej sprawie należy również rozważyć jaka część środków uzyskanych ze sprzedaży udziałów w lokalach nabytych w darowiźnie w 2013 r. przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę wspólnie z matką na zakup lokalu może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, mając na uwadze fakt, że lokal mieszkalny został nabyty przez Wnioskodawcę i jego matkę na współwłasność, zatem każde z nich posiadało w nim udział wynoszący 1/2.

W tym miejscu stwierdzić należy, że kredyt został zaciągnięty na nieruchomość (lokal mieszkalny), w której udział wynoszący 1/2 nabył Wnioskodawca, a pozostały udział również wynoszący 1/2 nabyła jego matka. Kredyt został zatem zaciągnięty na nabycie udziału 1/2 przez Wnioskodawcę i na nabycie udziału 1/2 przez jego matkę. W chwili jego zaciągania kredyt służył realizacji potrzeb mieszkaniowych dwóch osób. Dlatego też tylko połowę spłaty kredytu można uznać za cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

Mając na uwadze fakt, że Wnioskodawca spłacił cały kredyt a tylko w 1/2 sfinansował on nabycie jego udziału w lokalu mieszkalnym (pozostała część kredytu sfinansowała nabycie udziału jego matki w lokalu mieszkalny) jako wydatek poniesiony na realizację własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawca może wykazać tylko 50% spłaconego kredytu.

Realizując własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca może dokonać spłaty kredytu w takiej części jaka proporcjonalnie odpowiada jego udziałowi w nieruchomości, który za środki pochodzące z kredytu nabył. Zauważyć bowiem należy, że w rozpatrywanej sprawie do spłaty kredytu Wnioskodawca zobowiązany był w takim samym stopniu jak jego matka. Zaciągnięty przez Wnioskodawcę i jego matkę kredyt służył nabyciu nieruchomości w udziale 1/2 zarówno przez Wnioskodawcę jak i jego matkę. Tym samym oczywiste jest, że celem zaciągniętego kredytu nie było tylko nabycie udziału przez Wnioskodawcę, ale również nabycie udziału przez drugą osobę - jego matkę. Tym samym cel mieszkaniowy realizowany poprzez spłatę kredytu - w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - zostanie spełniony jedynie w odniesieniu do kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę na nabycie lokalu mieszkalnego, w takiej części, jaka proporcjonalnie odpowiada jego udziałowi w tym lokalu zakupionym razem z drugim współwłaścicielem - matką (1/2). Spłacając kredyt ponad nabyty przez siebie udział Wnioskodawca spłaciłby bowiem zobowiązanie kredytowe nie tylko swoje własne, ale i matki a więc zobowiązanie zaciągnięte na nabycie nie tylko własnego udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, ale i zaciągniętego na nabycie cudzego udziału w nieruchomości. Warunkiem natomiast zwolnienia jest realizowanie własnych celów mieszkaniowych przez podatnika. Innymi słowy, w przypadku nabycia udziału wynoszącego 1/2 w lokalu mieszkalnym i przy zaciągnięciu równocześnie kredytu na ten zakup - w przypadku realizacji własnego celu mieszkaniowego - podatnik może odliczyć maksymalnie połowę zobowiązania kredytowego, czyli tę część, która przypada na nabycie przez niego za środki pochodzące z kredytu udziału na własność. To, że Wnioskodawca całość kredytu spłacił osobiście nie ma żadnego znaczenia. Również wyjaśnienie Wnioskodawcy, że spłata kredytu w momencie zbycia nastąpiła ze środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (czyli z przychodu Wnioskodawcy) a nabywając udział przypadający matce Wnioskodawcy w drodze darowizny Wnioskodawca przejął tym samym zobowiązanie wobec banku za całość kredytu, gdyż kredyt obciążał hipotekę zbywanego mieszkania, pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

Podsumowując, Wnioskodawca za środki pochodzące z kredytu nabył w 2008 r. udział 1/2 w lokalu mieszkalnym. Pozostały udział nabył w 2013 r. w drodze darowizny od matki. Okoliczność że Wnioskodawca spłacił cały kredyt czyli również część, która służyła sfinansowaniu nabycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym przez jego matkę nie zmienia faktu, że Wnioskodawca za środki pochodzące z kredytu nabył udział 1/2 w lokalu mieszkalnym.

Środki finansowe, które pochodzą ze sprzedaży udziałów w ww. lokalach nabytych przez Wnioskodawcę w 2013 r. w darowiźnie i wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia mogą jedynie w 50% stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższych wyjaśnień w sytuacji, gdy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym zostały wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę wraz z matką na zakup lokalu mieszkalnego, w którym każde z nich posiadało udział wynoszący 1/2, to środki te mogą zostać uznane za wydatkowane na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale jedynie w wysokości 1/2.

Należy również wyjaśnić, że w omawianej sprawie nie znajduje zastosowania zastrzeżenie zawarte w przywołanym wcześniej art. 21 ust. 30 ww. ustawy. Wnioskodawca rozliczając transakcję sprzedaży lokali przypadającą na poszczególne w nich udziały nie uwzględni bowiem wydatków na ich nabycie w postaci kosztów uzyskania przychodu, gdyż sprzedaż udziału 1/330 w lokalu niemieszkalnym nabytego w 2009 r. i udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym nabytego w 2008 r. nie stanowi w ogóle źródła przychodu, a zatem nie podlega w ogóle rozliczeniu. Natomiast w przypadku sprzedaży udziałów nabytych w 2013 r. w darowiźnie - zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy - za koszty uzyskania przychodu uważa się wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Nie ma więc żadnych przeszkód aby uznać, że wydatkiem Wnioskodawcy na własne cele mieszkaniowe jest połowa kwoty kredytu spłaconego w terminie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, środkami pochodzącymi ze sprzedaży udziałów w lokalach nabytych w darowiźnie. W stosunku do środków ze sprzedaży udziału 1/330 w lokalu niemieszkalnym nabytego przez Wnioskodawcę w 2009 r. i udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym nabytego w 2008 r. - nie ma znaczenia na jaki cel środki te zostały wydatkowane, bowiem sprzedaż ww. udziałów w ogóle nie stanowi źródła przychodów podlegającego opodatkowaniu.

Mając zatem na uwadze powyższe wyjaśnienia, z których wynika, że źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu jest odpłatne zbycie udziału w lokalu mieszkalnym i udziału w lokalu niemieszkalnym, które to udziały Wnioskodawca nabył w 2013 r. oraz przyjmując za Wnioskodawcą, że z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym uzyskał przychód w wysokości 335.000 zł należy stwierdzić, że podlegające opodatkowaniu źródło przychodu stanowi kwota 167.500 zł czyli 1/2 x 335.000 zł. Tym samym aby w całości skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy Wnioskodawca na własne cele mieszkaniowe winien wydatkować kwotę 167.500 zł. Na spłatę omawianego kredytu Wnioskodawca wydatkował kwotę 197.652,82 zł ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym, jednakże za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca może wykazać połowę ww. kwoty spłaconego kredytu czyli 98.826,41 zł.

Odnosząc się natomiast do możliwości skorzystania ze zwolnienia w związku z wydatkowaniem przychodu ze sprzedaży udziałów w lokalach nabytych w darowiźnie w 2013 r. na nabycie nowego lokalu mieszkalnego i jego wykończenie stwierdzić należy, że środki ze sprzedaży udziałów w lokalach wydatkowane w ustawowym terminie na zakup innego lokalu mieszkalnego i jego wykończenie mogą zostać uwzględnione przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania (o ile oczywiście zostały w odpowiedni sposób udokumentowane). Wskazany przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem wydatkowania (nie wcześniej niż od daty sprzedaży i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Takim celem mieszkaniowym jest przeznaczenie przychodu na nabycie lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 lit. a) ww. ustawy) jak również wykończenie nowo nabytego lokalu mieszkalnego (jako wydatki poniesione na budowę lub remont lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zatem w tej części stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Pamiętać jednak należy, że nie wszystkie wydatki na materiały i prace związane z wykończeniem lokalu mogą zostać uznane za wydatki na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem - za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Wskazać bowiem należy, że ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont, to właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1332). W myśl art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego - ilekroć w ustawie jest mowa o budowie należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Zaś zgodnie z art. 3 pkt 7 ww. ustawy - przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Natomiast jeżeli w ustawie jest mowa o przebudowie należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego).

Z kolei w świetle przepisu art. 3 pkt 8 ww. ustawy - Prawo budowlane - poprzez "remont" należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Za "remont" uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji).

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96 stwierdzając: "za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji."

Ustawa Prawo budowlane nie definiuje natomiast pojęcia nadbudowy ani rozbudowy. Zgodnie z definicją słownikową nadbudowa to rodzaj budowy, w wyniku której powstaje nowa część istniejącego już obiektu budowlanego przy czym powstaje ona ponad istniejącą częścią obiektu nie zwiększając powierzchni zabudowy, jak to ma miejsce przy rozbudowie. Zatem rozbudowa polega na zwiększeniu, w wyniku prac budowlanych, powierzchni budynku lub obszaru już zabudowanego.

Niezależnie od tego, do których prac zostanie zakwalifikowane wykończenie nowego lokalu mieszkalnego, to nie wszystkie wydatki mogą podlegać zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie stanowią wydatku na własne cele mieszkaniowe wydatki poniesione na zabudowę elementami stałymi (np. szafy do zabudowy). Wydatki te stanowią bowiem wydatki na zakup wyposażenia mieszkania i jako takie nie mogą być traktowane na równi z wydatkami remontowo-budowlanymi. Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych - tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 kwietnia 2006 r. sygn. akt II FSK 639/05. Wykonanie zabudowy stałej nie jest zatem wydatkiem związanym z budową (remontem) lokalu. Stanowisko, że wykonanie zabudowy stałej polegającej na wyposażeniu mieszkania w komplet mebli, w tym w szafy wnękowe, wykonanych na zamówienie, nie jest wydatkiem związanym z remontem lokalu potwierdził również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 13 lutego 2013 r. sygn. akt I SA/Go 3/13.

Ponadto jak wskazano we wniosku uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży został m.in. przeznaczony w kwocie 137.347,18 zł na zakup nowego lokalu mieszkalnego i jego wykończenie (pełna kwota zakupu to 148.656,69 zł). Po spłacie kredytu zaciągniętego na nabycie sprzedanego lokalu mieszkalnego, Wnioskodawcy pozostało 137.347,18 zł środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu niemieszkalnym. Natomiast na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca mógł wydatkować jeszcze 68.673,59 zł (167.500 zł - 98.826,41 zł) aby cały dochód uzyskany ze sprzedaży nabytego w 2013 r. udziału w lokalu mieszkalnym i niemieszkalnym korzystał ze zwolnienia. Przeznaczając 137.347,18 zł na zakup lokalu mieszkalnego i jego wykończenie Wnioskodawca wydatkował cały przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym i udziału w lokalu niemieszkalnym stanowiący podlegające opodatkowaniu źródło przychodu, tj. 68.673,59 zł.

Nie można jednak stwierdzić, że za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe należy uznać kwotę 137.347,18 zł, gdyż część tej kwoty została sfinansowana środkami ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytego przez Wnioskodawcę w 2008 r. i udziału w lokalu niemieszkalnym nabytego przez Wnioskodawcę w 2009 r., których zbycie nie stanowi podlegającego opodatkowaniu źródła przychodu więc nie można ich wykazywać jako środków korzystających ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na nabycie lokalu mieszkalnego Wnioskodawca mógł wydatkować jedynie 68.673,59 zł gdyż tyle środków przypadających na przychód uzyskany ze sprzedaży udziałów w ww. lokalach nabytych w 2013 r. pozostało Wnioskodawcy po spłacie kredytu.

W związku z tym stanowisko Wnioskodawcy odnośnie do wysokości kwot jakie powinny zostać wydatkowane na wskazane przez Wnioskodawcę cele mieszkaniowe należało uznać za nieprawidłowe.

Podsumowując, z tytułu sprzedaży nieruchomości w stosunku do udziałów, które Wnioskodawca nabył w 2008 r. i w 2009 r. nie powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązek podatkowy, ponieważ z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy nie powstało źródło przychodu. Natomiast w stosunku do pozostałych udziałów, tj. udziałów, które Wnioskodawca nabył w 2013 r. sprzedaż tych udziałów zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy stanowi źródło przychodu. Jednakże fakt, że powstał obowiązek podatkowy, nie oznacza, że Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Skoro bowiem Wnioskodawca cały przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przypadający na udziały, które nabył w 2013 r. tj. 167.500,00 zł przeznaczył na spłatę kredytu (98.826,41 zł) oraz na zakup nowego lokalu mieszkalnego i jego wykończenie (68.673,59 zł) uzyskany z tego tytułu dochód korzysta w całości ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.