0111-KDIB2-2.4011.142.2017.2.HS - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 201 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 29 maja 2017 r. (data wpływu 2 czerwca 2017 r.), uzupełnionym 26 lipca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 2 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 11 lipca 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4011.142.2017.1.HS wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 26 lipca 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 6 czerwca 2013 r. o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego nabyła z dniem 4 listopada 1971 r. nieruchomość składającą się m.in. z działki nr 104 o powierzchni 1,0670 ha.

Następnie, 25 maja 2015 r., Wnioskodawczyni darowała swoim synom udziały wynoszące po 2/15 w wyżej opisanej nieruchomości. W wyniku tej darowizny Wnioskodawczyni i jej synowie byli współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr 104 o powierzchni 1,0670 ha - Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 11/15, każdy z synów w udziale wynoszącym 2/15.

Następnie na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 30 października 2015 r. o zniesienie współwłasności dokonane zostało pomiędzy Wnioskodawczynią i jej synami zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę nr 104, w ten sposób, że działka nr 104 podzielona została na działki nr: 104/1, 104/2, 104/3, 104/4, 104/5 i 104/6, zaś w wyniku zniesienia współwłasności:

* Wnioskodawczyni nabyła działki nr 104/1 o powierzchni 0,3364 ha, nr 104/5 o powierzchni 0,1314 ha oraz nr 104/6 o powierzchni 0,0922 ha,

* jeden z synów nabył działkę nr 104/3 o powierzchni 0,2386 ha,

* drugi z synów nabył działkę nr 104/4 o powierzchni 0,1320 ha,

* działkę nr 104/2 o powierzchni 0,1364 ha nabyli na współwłasność: Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 3/5 oraz każdy z synów w udziale wynoszącym po 1/5.

W najbliższym czasie, tj. przed upływem 5 lat od wyżej wskazanego zniesienia współwłasności, Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nieruchomość składającą się z działek nr 104/5 i nr 104/6 oraz udział wynoszący 2/5 w działce nr 104/2 stanowiącej drogę.

W uzupełnieniu wniosku z 21 lipca 2017 r. Wnioskodawczyni wskazała, że:

* postanowienie Sądu Rejonowego z 30 października 2015 r. stało się prawomocne z dniem 21 listopada 2015 r.,

* wartość rynkowa całej nieruchomości na dzień zniesienia współwłasności wynosiła 848 000 zł,

* wartość rynkowa działek nr 104/1, 104/5 i nr 104/6 wynosiła 448 000 zł, zaś wartość działki nr 104/2 wynosiła 109 120 zł, przy czym w działce nr 104/2 w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabyła udział 3/5, w związku z czym wartość nabytego przez nią udziału w nieruchomości wynosiła 65 472 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku ze sprzedażą działek nr 104/5 i nr 104/6 oraz udziału wynoszącego 2/5 w działce nr 104/2 stanowiącej drogę, nabytych tytułem zniesienia współwłasności z 30 października 2015 r. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności, dochód uzyskany tytułem tego zbycia będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż wszystkich lub niektórych spośród działek oraz udziałów w drodze nabytych w wyniku zniesienia współwłasności na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 30 października 2015 r. nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż uzyskana cena bądź ceny sprzedaży nie będą stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabycie przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości nastąpiło 4 listopada 1971 r., tzn. że minęło już 5 lat od jej nabycia. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nie nabyła własności nieruchomości ponad przysługujący jej udział. Wnioskodawczyni była współwłaścicielką w udziale wynoszącym 11/15 w nieruchomości, której dotyczyło zniesienie współwłasności. Wartość nieruchomości przed zniesieniem jej współwłasności wynosiła 848 000 złotych (przyjmując wartość 8 000 zł za 1 ar, przy powierzchni 1,0670 ha). W związku z powyższym wartość udziału Wnioskodawczyni we współwłasności (11/15) wynosiła 621 867 zł. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość składającą się z działek o łącznej powierzchni 0,5600 ha oraz udział wynoszący 3/5 w działce nr 104/2 o powierzchni 0,1364 ha. W związku z powyższym, przyjmując wartość 1 ara nieruchomości w kwocie 8 000 zł, wartość nabytych przez Wnioskodawczynię nieruchomości wyniosła 513 472 zł, a zatem nie przekraczała ona wartości przysługującego Wnioskodawczyni udziału w nieruchomości przed zniesieniem jej współwłasności.

Dlatego też nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w dacie 4 listopada 1971 r., natomiast dokonanie zniesienia współwłasności nie spowodowało, że po stronie Wnioskodawczyni nastąpiło nabycie. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należałoby liczyć od końca 1971 r. Wobec powyższych ustaleń planowana sprzedaż działek nr 104/5, nr 104/6 oraz udziału w drodze - działce nr 104/2 nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu w rozumieniu artykułu 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, dlatego też nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) - źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa). Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można odpłatnie lub nieodpłatnie.

Interpretacja pojęcia "nabycie" została także przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy - Kodeks cywilny nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu przez pojęcie "nabycie" użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

W myśl art. 172 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.) - posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Samo nabycie własności następuje z mocy samego prawa, a orzeczenie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie ma jedynie charakter deklaratywny (potwierdza istniejący stan prawny). Datą nabycia własności nieruchomości jest zatem data wskazana w treści postanowienia sądu, jako data nabycia własności nieruchomości.

Wnioskodawczyni - na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 6 czerwca 2013 r.

o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego - nabyła nieruchomość składającą się m.in. z działki nr 104 o powierzchni 1,0670 ha z dniem 4 listopada 1971 r. W wyniku darowizny dokonanej przez Wnioskodawczynię 25 maja 2015 r. na rzecz synów Wnioskodawczyni i jej synowie zostali współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr 104 o powierzchni 1,0670 ha - Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 11/15, każdy z synów w udziale wynoszącym 2/15.

Następnie na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 30 października 2015 r. (prawomocnego z dniem 21 listopada 2015 r.) o zniesienie współwłasności dokonane zostało pomiędzy Wnioskodawczynią i jej synami zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę nr 104, w ten sposób, że działka nr 104 podzielona została na działki nr: 104/1, 104/2, 104/3, 104/4, 104/5 i 104/6, zaś w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabyła działki nr 104/1 o powierzchni 0,3364 ha, nr 104/5 o powierzchni 0,1314 ha oraz nr 104/6 o powierzchni 0,0922 ha, jeden z synów nabył działkę nr 104/3 o powierzchni 0,2386 ha, drugi z synów nabył działkę nr 104/4 o powierzchni 0,1320 ha, działkę nr 104/2 o powierzchni 0,1364 ha nabyli na współwłasność Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 3/5 oraz każdy z synów w udziale wynoszącym po 1/5. Wartość rynkowa udziału w nieruchomości posiadanego przez Wnioskodawczynię na dzień zniesienia współwłasności wynosiła 621 867 zł (848 000 zł x 11/15), w wyniku sądowego zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabyła majątek o łącznej wartości 513 472 zł (448 000 zł + 65 472 zł). Z wniosku nie wynika, aby zniesieniu współwłasności towarzyszyły spłaty i dopłaty.

W najbliższym czasie, tj. przed upływem 5 lat od wyżej wskazanego zniesienia współwłasności, Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nieruchomość składającą się z działek nr 104/5 i nr 104/6 oraz udział wynoszący 2/5 w działce nr 104/2.

W tym miejscu należy wskazać, że sam fakt podziału nieruchomości dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest nieistotny, jeżeli przez podział nieruchomości należy rozumieć proces mający na celu zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych działek. Jeżeli bowiem właściciel (współwłaściciele) dokonują podziału nieruchomości nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba (te osoby) jest (są) już właścicielem (współwłaścicielami). Zatem sam podział nie stanowi nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Istotne natomiast w omawianej sprawie jest to, że w 2015 r. dokonano wyżej opisanego zniesienia współwłasności. W przedstawionej sprawie istotne jest ustalenie kiedy doszło do nabycia działek, które Wnioskodawczyni zamierza zbyć, i w rezultacie, od końca którego roku kalendarzowego należy liczyć pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego - współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego - każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w drodze zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio posiadał to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej posiadany udział, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział, dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Mając zatem na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz przedstawione zdarzenie stwierdzić należy, że w konsekwencji zniesienia współwłasności dokonanego w 2015 r. i przyznania Wnioskodawczyni działki nr 104/1 o powierzchni 0,3364 ha, nr 104/5 o powierzchni 0,1314 ha oraz nr 104/6 o powierzchni 0,0922 ha oraz udziału 3/5 w działce nr 104/2 o powierzchni 0,1364 ha, nie powiększył się stan majątku osobistego jaki przysługiwał uprzednio Wnioskodawczyni we współwłasności, o ile rzeczywiście na dzień zniesienia współwłasności wartość rynkowa ww. działek nie była większa od wartości rynkowej posiadanego uprzednio udziału w działce nr 104 nabytej w 1971 r.

Zatem zniesienie współwłasności dokonane w 2015 r. nie stanowiło w przypadku Wnioskodawczyni nowego nabycia, a za datę nabycia działek nr 104/5 i 104/6 oraz udziału wynoszącego 2/5 w działce nr 104/2, które Wnioskodawczyni zamierza sprzedać należy uznać rok 1971.

Podsumowując, bez wpływu na datę nabycia przez Wnioskodawczynię działek nr 104/5 i 104/6 oraz udziału wynoszącego 2/5 w działce nr 104/2 pozostaje dokonane w 2015 r. zniesienie współwłasności.

Tak więc przychód z planowanej sprzedaży działek nr 104/5 i nr 104/6 oraz udziału wynoszącego 2/5 w działce nr 104/2 w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawczyni uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.