0111-KDIB2-1.4010.243.2017.2.AP - Zwolnienie od opodatkowania otrzymanego odszkodowania.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 201 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 września 2017 r. (data wpływu 18 września 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie możliwości zwolnienia od opodatkowania otrzymanego odszkodowania - jest prawidłowe.

W dniu 18 września 2017 r. do tutejszego organu wpłynął ww. wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie możliwości zwolnienia od opodatkowania otrzymanego odszkodowania.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa składa się z czterech budynków mieszkalnych A,B,C,D, wielorodzinnych. W każdym z budynków znajduje się podziemny garaż wielostanowiskowy z miejscami postojowymi, stanowiący samodzielny, wyodrębniony lokal dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Osoby posiadające miejsca postojowe w ww. garażach są jej współwłaścicielami i posiadają udział w garażu, jak również w częściach wspólnych całej nieruchomości. Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali mieszkalnych oraz podziemnych garaży wielostanowiskowych wynosi 8.893,51 m².

W toku użytkowania budynku przez członków wspólnoty ujawniły się liczne poważne wady nieruchomości wspólnej. Wspólnota zleciła sporządzenie opinii technicznej, rzeczoznawcy budowlanemu w specjalności konstrukcyjno-budowlanej w zakresie projektowania i wykonawstwa konstrukcji budowlanych, dotyczącej najważniejszych wad nieruchomości wspólnej. Sporządzona ekspertyza techniczna potwierdziła, że przedmiotowe wady są rezultatem wadliwego, niezgodnego ze sztuką budowlaną i z dokumentacją projektową wykonawstwa budynku. Wspólnota mieszkaniowa wezwała dewelopera do zapłaty odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej budynków należących do wspólnoty mieszkaniowej, w wysokości kosztu naprawy oszacowanej w opinii technicznej. Usuniecie usterek wymaga wykonania remontu balkonów i tarasów lokali mieszkalnych oraz naprawy uszkodzonych tynków i wypraw gipsowych wykończenia ścian, słupów i podciągów, a także wykonania linii wraz z numeracją miejsc parkingowych w podziemnych garażach wielostanowiskowych.

Wskutek prowadzonych negocjacji ugodowych pozasądowych, deweloper w dniu 6 lipca 2017 r. wpłacił na rachunek bankowy wspólnoty kwotę w wysokości 239.798,95 zł.

Na wypłaconą wspólnocie kwotę składa się:

* kwota netto 196.932,59 zł plus 8% VAT, brutto 212.687,20 zł z tytułu remontu balkonów i tarasów budynków A,B,C,D;

* kwota netto 18.103,47 zł plus 8% VAT, brutto 19.551,75 zł z tytułu naprawy uszkodzonych tynków i wypraw gipsowych wykończenia ścian, słupów i podciągów w podziemnych garażach wielostanowiskowych budynków A,B,C,D;

* kwota netto 7.000,00 plus 8% VAT, brutto 7.560,00 zł z tytułu wykonania linii miejsc parkingowych, oraz oznaczeń numerów miejsc parkingowych w podziemnych garażach wielostanowiskowych budynków A,B,C,D.

Kwotę uzyskaną od dewelopera wspólnota przeznaczy na sfinansowanie wydatków związanych z naprawą powstałych usterek części wspólnych oraz utrzymaniem części wspólnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy kwota przychodu otrzymana od dewelopera tytułem odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej budynków należących do wspólnoty w całości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, odszkodowanie jakie otrzymano od dewelopera, korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych w całości zarówno w części dotyczącej lokali mieszkalnych oraz w udziale, jaki przypada na podziemne garaże wielostanowiskowe.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej, niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Wspólnota uzyskała dochód w postaci odszkodowania za wady powstałe w budynku mieszkalnym czyli z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i w całości przeznaczy tę kwotę na naprawę tych wad, czyli utrzymanie zasobów mieszkalnych.

Zdaniem wspólnoty, kwota odszkodowania otrzymana z tytułu wad i przeznaczona na remont balkonów i tarasów, jak i naprawy w podziemnych garażach wielostanowiskowych, będzie korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44.

Zgodnie z interpretacją ogólną wydaną przez Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r., nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 (Dz. Urz. MF z 21 kwietnia 2008 r., Nr 3 poz. 27), przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć także m.in. dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła kotłownie i hydrofornie, wbudowane klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże.

Równocześnie w myśl art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi. W związku z powyższym miejsca postojowe zlokalizowane w halach garażowych mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca uważa, że dochód uzyskany jako odszkodowanie wypłacone przez dewelopera z tytułu nienależytego wykonania umowy, jest dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przypadającej na lokale mieszkalne oraz podziemne garaże wielostanowiskowe i będzie podlegał zwolnieniu z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Wypłata odszkodowania, jest skutkiem naruszenia zasobu mieszkaniowego wspólnoty i służy naprawieniu szkody, zatem powinna być zwolniona z opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1892, dalej: "uwl"), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 uwl, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zatem zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali o innym przeznaczeniu. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali (art. 3 ust. 1 zd. 1 ww. ustawy).

W myśl art. 3 ust. 2 uwl, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z art. 12 ust. 1 uwl, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, co wskazuje art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Przepis zawarty w art. 14 uwl stanowi natomiast, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 1888 z późn. zm., dalej: "u.p.d.o.p."), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Z art. 7 ust. 2 u.p.d.o.p. wynika, że dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W art. 12 u.p.d.o.p., ustawodawca zamieścił otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy, wskazując, że przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe (art. 12 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy). Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p. stanowiącego, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca, Wspólnota Mieszkaniowa (dalej także: "Wspólnota"), składa się z czterech budynków mieszkalnych A,B,C,D, wielorodzinnych. W każdym z budynków znajduje się podziemny garaż wielostanowiskowy z miejscami postojowymi, stanowiący samodzielny, wyodrębniony lokal dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Osoby posiadające miejsca postojowe w ww. garażach są jej współwłaścicielami i posiadają udział w garażu, jak również w częściach wspólnych całej nieruchomości. Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali mieszkalnych oraz podziemnych garaży wielostanowiskowych wynosi 8.893,51 m².

W toku użytkowania budynku przez członków wspólnoty ujawniły się liczne poważne wady nieruchomości wspólnej. Wspólnota zleciła sporządzenie opinii technicznej, rzeczoznawcy budowlanemu w specjalności konstrukcyjno-budowlanej w zakresie projektowania i wykonawstwa konstrukcji budowlanych, dotyczącej najważniejszych wad nieruchomości wspólnej. Sporządzona ekspertyza techniczna potwierdziła, że przedmiotowe wady są rezultatem wadliwego, niezgodnego ze sztuką budowlaną i z dokumentacją projektową wykonawstwa budynku. Wspólnota mieszkaniowa wezwała dewelopera do zapłaty odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej budynków należących do wspólnoty mieszkaniowej, w wysokości kosztu naprawy oszacowanej w opinii technicznej. Usuniecie usterek wymaga wykonania remontu balkonów i tarasów lokali mieszkalnych oraz naprawy uszkodzonych tynków i wypraw gipsowych wykończenia ścian, słupów i podciągów, a także wykonania linii wraz z numeracją miejsc parkingowych w podziemnych garażach wielostanowiskowych.

Wskutek prowadzonych negocjacji ugodowych pozasądowych, deweloper w dniu 6 lipca 2017 r. wpłacił na rachunek bankowy wspólnoty kwotę w wysokości 239.798,95 zł z tytułu:

* remontu balkonów i tarasów budynków A,B,C,D;

* naprawy uszkodzonych tynków i wypraw gipsowych wykończenia ścian, słupów i podciągów w podziemnych garażach wielostanowiskowych budynków A,B,C,D;

* wykonania linii miejsc parkingowych, oraz oznaczeń numerów miejsc parkingowych w podziemnych garażach wielostanowiskowych budynków A,B,C,D.

Kwotę uzyskaną od dewelopera Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na sfinansowanie wydatków związanych z naprawą powstałych usterek części wspólnych oraz utrzymaniem części wspólnych.

Z powyższego wynika, że kwota odszkodowania otrzymana przez Wspólnotę z tytułu wadliwego, niezgodnego ze sztuką budowlaną i z dokumentacją projektową wykonawstwa budynku, będzie dla Wnioskodawcy stanowić przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przedmiotem powyższego zwolnienia jest zatem dochód uzyskany przez wskazane w powołanym przepisie podmioty ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji "gospodarki zasobami mieszkaniowymi" oraz "zasobów mieszkaniowych". Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, "zasób" to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast "mieszkanie" to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowe" określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem, termin zasoby mieszkaniowe dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wobec powyższego, gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Wobec powyższego, przez "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

Związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu u.p.d.o.p. (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

W świetle powyższego, zauważyć należy, że przychód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową, w związku z otrzymanym odszkodowaniem wypłaconym przez Dewelopera, z tytułu wadliwego, niezgodnego ze sztuką budowlaną i z dokumentacją projektową wykonawstwa budynku - stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji dochód powstały z tego tytułu objęty jest zwolnieniem, wynikającym z art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., o ile w istocie, jak wskazano we wniosku, przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę

i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.