VII SA/Wa 864/19, Pomieszczenie techniczne z węzłem cieplnym jako odrębny lokal - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 3086467

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 listopada 2019 r. VII SA/Wa 864/19 Pomieszczenie techniczne z węzłem cieplnym jako odrębny lokal

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.).

Sędziowie WSA: Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, Monika Kramek.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 15 listopada 2019 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego "U." w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) lutego 2019 r. znak (...) w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę

Uzasadnienie faktyczne

VII SA/Wa 864/19

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia (...) lutego 2019 r., znak:

(...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej: "SKO w (...)", "organ II instancji") na podstawie art. 127 § 2 i art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 z późn. zm., dalej: "k.p.a.") oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 z późn. zm.) w zw. z art. 39 ust. 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2018 r. poz. 580 z późn. zm.), po rozpatrzeniu zażalenia Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego "(...)" na postanowienie Prezydenta (...) W. (dalej: "organ I instancji") nr (...) z dnia (...) listopada 2018 r., znak: (...) o odmowie wydania zaświadczenia, utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Wnioskiem z dnia (...) listopada 2018 r. Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego "(...)", zwróciła się do Prezydenta (...) W. o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu o innym przeznaczeniu (węzła cieplnego) usytuowanego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej ((...)), położonym w W., dzielnica U., przy ul. A. (...), wzniesionego na działce ewidencyjnej o nr (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni (...) m2, wybudowanego na podstawie pozwolenia na budowę nr (...) z dnia (...) sierpnia 1979 r. Z treści wniosku wynika, że zaświadczenie jest potrzebne do celów notarialnych.

Po rozpatrzeniu wniosku organ I instancji postanowieniem z (...) listopada 2018 r. odmówił wydania zaświadczenia potwierdzającego, że lokal o innym przeznaczeniu (węzeł cieplny) jest lokalem samodzielnym. W uzasadnieniu Prezydent (...) W. powołał się na wyrok Sądu Najwyższego, w którym stwierdzono, że w pomieszczeniach technicznych znajdują się przeznaczone do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku urządzenia w postaci instalacji wodociągowych zimnej i ciepłej wody, kanalizacyjnej, grzewczej. Funkcja ochronna tych pomieszczeń, ochrona w odniesieniu do znajdujących się w nich urządzeń, nie pozostawia wątpliwości, że zakwalifikowanie ich jako części wspólnej pozostaje w interesie wszystkich właścicieli lokali. Z uwagi zatem na funkcję jaką pełnią pomieszczenia techniczne stanowią one nieruchomość wspólną.

Spółdzielnia pismem z (...) listopada 2018 r. wniosła zażalenie na rozstrzygnięcie organu I instancji, w którym wniosła o jego uchylenie oraz o ponowne rozpatrzenie sprawy. Po rozpatrzeniu zażalenia SKO w W. postanowieniem z (...) lutego 2019 r. utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że zgodnie z art. 217 § 2 pkt 1 k.p.a. zaświadczenie wydaje się, jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepisprawa. Wydawanie zaświadczeń o samodzielności lokali uregulowane jest przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późn. zm.). Na gruncie art. 2 ust. 1 tej ustawy samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt łudzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2). Spełnienie powyższych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia (ust. 3 omawianego przepisu). Z kolei stosownie do art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały łub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa powyżej, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej (art. 2 ust. 5 i 6 omawianej ustawy).

SKO w W. podkreśliło, że mając na uwadze powyższe regulacje starosta wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu powinien szczegółowo przeanalizować możliwe skutki wydania zaświadczenia, gdyż po wydaniu zaświadczenia lokal może stanowić przedmiot swobodnego obrotu jak i postępowań egzekucyjnych.

W przedmiotowej sprawie pomieszczenie węzła cieplnego znajduje się w dwulokalowym segmencie mieszkalnym przy ul. A. (...) w W. Segment ten jest częścią budynku szeregowego składającego się z (...) segmentów mieszkalnych jednorodzinnych w tym z (...) segmentów jednolokalowych. Węzeł cieplny służy zaopatrzeniu w ciepło wszystkich segmentów. Budynek szeregowy usytuowany jest na jednej działce ewidencyjnej o nr (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni (...) m2. Właścicielem działki jest Spółdzielnia a dla poszczególnych segmentów ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu. Spółdzielnia wskazała, że w pomieszczeniu węzła cieplnego znajdują się urządzenia służące zaopatrzeniu w ciepło i wodę (...) segmentów. Z tego względu zdaniem organu II instancji taka funkcja pomieszczenia węzła cieplnego stoi na przeszkodzie w potraktowaniu go jako samodzielnego lokalu. Urządzenia służące doprowadzeniu ciepła i wody są bowiem niezbędne do prawidłowego funkcjonowania każdego lokalu czy domu mieszkalnego, a właściciele każdego z lokali powinni mieć zagwarantowany swobodny dostęp do pomieszczeń, w których znajdują się te urządzenia. Wyodrębnienie przedmiotowego pomieszczenia jako odrębnego lokalu nie gwarantuje takiego dostępu a może wręcz doprowadzić do jego uniemożliwienia.

Ponadto nie można zagwarantować, że w wyniku swobodnego obrotu udziałami w lokalu użytkowym, właściciel któregoś z segmentów utraci prawo dostępu do urządzeń służących prawidłowemu funkcjonowaniu budynku mieszkalnego. Pod tym względem pomieszczenie techniczne nie może stanowić lokalu samodzielnego.

Jednocześnie organ II instancji podniósł, że wyodrębnienie i samodzielność lokalu należy ujmować w aspekcie prawnym oraz technicznym. Odrębność prawna oznacza, że samodzielny lokal mieszkalny jest przedmiotem prawa własności odrębnym od pozostałych lokali, budynku i gruntu. Odrębność techniczna, czyli samodzielność - w rozumieniu przywołanego przepisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali - oznacza, że lokal jest oddzielony od pozostałych lokali i innych części budynku, a korzystanie i używanie lokalu mieszkalnego jest niezależne od korzystania z innych lokali. Przeznaczenie lokalu do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oznacza wyposażenie lokalu w instalacje i urządzenia służące potrzebom bytowym, tj. ogrzewanie, oświetlenie, dostęp do bieżącej wody i odprowadzenia ścieków. Lokal musi odpowiadać określonym warunkom technicznym, także odpowiednim normom budowlanym. Dotyczy to w szczególności takich wskaźników jak odpowiednie poziomy wentylacji, doświetlenia, a także ogrzewania, w tym przenikalności cieplnej. Pod tym kątem projektowane są ściany i stropy budynków. Za niedopuszczalne należy uznać założenie, że wypełnienie przez lokal swojej zasadniczej funkcji i utrzymywanie należytych parametrów będzie uzależnione od korzystania z pozostałych lokali. Oznacza to, że w przypadku wyodrębnienia węzła cieplnego jako pomieszczenia odrębnego, niemożliwe byłoby wyodrębnienie na nieruchomości innych lokali mieszkalnych. Zagwarantowanie swobodnego dostępu do węzła cieplnego dla właścicieli tych lokali, może polegać wyłącznie na pozostawieniu pomieszczenia węzła cieplnego jako części nieruchomości wspólnej.

Na marginesie organ II instancji podniósł, że wydzielenie w budynku (...) dwóch lokali mieszkalnych, nie obejmujących pomieszczenia węzła cieplnego powoduje automatycznie, że węzeł cieplny pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Zatem w przypadku wyodrębnienia innych lokali mieszkalnych na nieruchomości, tj. (...) innych segmentów mieszkalnych jednorodzinnych, służyć im będzie prawo korzystania z pomieszczenia węzła jako części nieruchomości wspólnej.

SKO w W. stwierdziło ponadto, że celem procedury wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu jest zapewnienie prawidłowego funkcjonowania budynku jako całości jak i poszczególnych lokali mieszkalnych znajdujących się w jego obrębie. Wydanie zaświadczenia o samodzielności pomieszczenia węzła cieplnego, mogłoby w przyszłości doprowadzić do uniemożliwienia dostępu do tego lokalu właścicielom lokali mieszkalnych, na co ani organ wydający zaświadczenie, ani właściciele lokali, ani obecny właściciel nieruchomości nie mieliby wpływu.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła, za pośrednictwem profesjonalnego pełnomocnika, Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego "(...)", domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającego ją rozstrzygnięcia organu I instancji, a także zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych, jednocześnie zarzucając organowi naruszenie:

- art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., polegające na braku ustalenia, że węzeł cieplny może stanowić odrębną nieruchomość, dla której może zostać wydana decyzja o samodzielności lokalu z uwagi na funkcję pomieszczenia węzła cieplnego,

- art. 8 i art. 9 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie postępowania w sposób pogłębiający zaufanie obywateli oraz świadomość prawną i przyjęcie, że organ nie znalazł podstaw do zmiany stanowiska, w szczególności, że nie dokonał oceny działania organu I instancji w zakresie w jakim węzeł cieplny może stanowić odrębną nieruchomość,

- art. 107 § 3 k.p.a. przez błędną ocenie materiału dowodowego, polegające na nieustaleniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy,

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. przez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skarżąca rozwinęła zarzuty skargi. Wskazała, że w sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu węzła cieplnego należy zbadać czy pomieszczenie wykorzystywane jako węzeł cieplny jest elementem części wspólnej, bądź też czy ze względu na związanie z samodzielnymi lokalami położonym w budynku niemożliwe jest przyznanie im statusu "samodzielnego". Ponadto należy zbadać czy zaspokajaniu potrzeb mieszkańców w ciepło służy sam lokal, czy też urządzenie w nim zlokalizowane, a tym samym czy funkcja lokalu stanowi przeszkodę w wydaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu. W związku z tym stanowisko SKO w W., w którym stwierdza, że funkcja pomieszczenia węzła cieplnego stoi na przeszkodzie potraktowania go jako samodzielnego lokalu, należy uznać za nieuzasadnione, gdyż organ z góry zakłada, że funkcja spornego lokalu stanowi przeszkodę do wydania decyzji o jego samodzielności.

Skarżąca podkreśliła, że sporny lokal jest pomieszczeniem wydzielonym trwałymi ścianami. Węzeł cieplny dostarcza do segmentów zarówno ciepło, jak i wodę. W związku z tym w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu (węzła cieplnego), każdemu z użytkowników segmentów (w przypadku ustanowienia odrębnej własności każdego z segmentów) będzie przysługiwał udział (...) w lokalu. W sytuacji, gdy nie zostanie wydana decyzja o samodzielności lokalu, węzeł ten jako znajdujący się tylko w jednym z segmentów będzie traktowany jako pomieszczenie przynależne do segmentu dwulokalowego, a nie będzie wchodził w skład nieruchomości wspólnej dla wszystkich segmentów.

Dodatkowo skarżąca wywiodła, że gdyby przyjąć stanowisko SKO w W. za słuszne, to mogłaby się zdarzyć sytuacja, w której właściciele spółdzielczego prawa do lokali, w których znajduje się węzeł cieplny, mogliby uniemożliwić dostęp do węzła, nawet w sytuacji kiedy nie doszłoby do wyodrębnienia węzła jako samodzielnego lokalu. Podkreśliła, że lokal stanowiący odrębną własność może być przedmiotem różnych praw, w tym ograniczonych praw rzeczowych. Skoro taki lokal jest odrębną nieruchomością to można by ustanawiać na nim obciążenia takie jak na innych nieruchomościach.

W odpowiedzi na skargę SKO w W. wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd administracyjny kontroluje legalność rozstrzygnięcia zapadłego w postępowaniu administracyjnym z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami prawa procesowego obowiązującymi w dacie jego wydania.

Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ocenie Sądu analizowana pod tym kątem skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w sprawie niniejszej jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) lutego 2019 r. utrzymujące w mocy postanowienie Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia (...) listopada 2018 r., o odmowie wydania zaświadczenia potwierdzającego, że lokal o innym przeznaczeniu (węzeł cieplny) jest lokalem samodzielnym.

Na wstępie należy wyjaśnić, że w myśl art. 217 § 1 i § 2 k.p.a., organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. Zaświadczenie wydaje się, jeżeli:

1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepisprawa;

2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interesprawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

W tak ukształtowanym stanie prawnym należy przyjąć, że wydanie stosownego zaświadczenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej uzależnione jest przede wszystkim od ustalenia samodzielności lokalu, którego dotyczy wniosek, oraz zgodności projektowanego ustanowienia odrębnej własności lokalu, zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego, z aktami, o których mowa w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Samodzielność (art. 2 ust. 2 ustawy), która warunkuje możliwość wyodrębnienia własności lokalu, jest przedmiotem dość jednoznacznego orzecznictwa zarówno sądowoadministracyjnego, jak i sądów powszechnych. Generalnie przyjmuje się, że przez samodzielność należy rozumieć odrębność techniczną - lokal jest oddzielony od pozostałych lokali i innych części budynku, a korzystanie i używanie lokalu mieszkalnego jest niezależne od korzystania z innych lokali (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 1 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 1479/10; z dnia 25 stycznia 2011 r., sygn. akt I FSK 294/10; z dnia 14 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 908/13; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 30 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Wr 719/12).

Przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wyraźnie nakazuje jego odpowiednie stosowanie również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. W doktrynie i orzecznictwie sądów administracyjnych dominujący jest pogląd, że ww. norma prawna nie zawiera legalnej definicji pojęcia samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, a jedynie jego określenie (zob.: E. Drozd - "Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali", Rejent 1994, nr 11 s. 51 i A. Kaźmierczyk - "Zaświadczenie o samodzielności lokalu", Rejent 2013, str. 21). Dlatego za trafne uznaje się zapatrywanie, że pojęcie to wymaga pewnej, nieco szerszej wykładni (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 października 2017 r., sygn. akt I OSK 3174/15).

Wypada także nadmienić, że zasadniczo na potrzeby rozpoznawania wniosków o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali wiążące znaczenie mają przepisy ustawy o własności lokali, przy czym należy podzielić stanowisko, zgodnie z którym względy spójności systemu prawa nakazują niekiedy uwzględniać przy stosowaniu ww. ustawy także regulacje Prawa budowlanego (por. np.: wyrok NSA z dnia 26 września 2017 r., sygn. akt II OSK 92/16). Tak też zgodnie z § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.), przez mieszkanie należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Natomiast pod pojęciem lokalu użytkowego należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Z unormowań ustawy o własności lokali oraz ww. definicji rozporządzenia wykonawczego do ustawy - Prawo budowlane wynika więc, że lokal mieszkalny musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (jeśli są) służyć ma zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Lokalem niemieszkalnym, określonym w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali będzie natomiast lokal użytkowy, przeznaczony pod określoną działalność, np.: usługową, handlową, bankową. Takie lokale również mogą zostać wydzielone jako nieruchomość lokalowa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 29 stycznia 2019 r. (sygn. akt II SA/Kr 1429/18), wskazał, że w pojęciu "lokal przeznaczony na cele inne niż mieszkalne" mieszczą się lokale użytkowe przeznaczone na pobyt ludzi, ale oprócz nich w zbiorze tym mieścić się mogą wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izby (lub zespół izb) nieprzeznaczone na cele mieszkalne, a przeznaczone na cele inne niż lokal użytkowy wykorzystywany na działalność wiążącą się z pobytem ludzi.

Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 października 2017 r. w sprawie I OSK 3174/15 - ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali posługuje się dwiema odrębnymi kategoriami, jakimi są: pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego lub samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu i pojęcie odrębnej własności lokalu. W inny też sposób dochodzi do ustalenia, że dany lokal jest lokalem samodzielnym (decyduje o tym zaświadczenie starosty) a w inny sposób powstaje nieruchomość lokalowa (zawarcie umowy lub złożenie jednostronnego oświadczenia przez właściciela nieruchomości - w obu przypadkach z konstytutywnym wpisem do księgi wieczystej albo wydanie przez sąd orzeczenia znoszącego współwłasność). Nie ulega jednak żadnej wątpliwości, że - jak wskazał na to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 sierpnia 2012 r. (sygn. akt I OSK 2281/11) - racją prawną wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest umożliwienie dokonania dalszych przekształceń własnościowych, przede wszystkim przez prawne wyodrębnienie nieruchomości lokalowej, zatem z pojęcia samodzielności lokalu, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ww. ustawy, należy wyprowadzić wniosek, że zamierzeniem ustawodawcy było stworzenie pojęcia samodzielności lokalu, umożliwiającego wyodrębnienie takiej nieruchomości, która zapewnia korzystanie z nieograniczonego prawa własności.

Jak wynika z treści wniosku dotyczy on lokalu o innym przeznaczeniu usytuowanego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej ((...)), położonym w W., przy ul. A. (...), wzniesionego na działce ewidencyjnej o nr (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni (...) m2, wybudowanego na podstawie pozwolenia na budowę, w którym znajduje się węzeł cieplny służący zaopatrzeniu w ciepło wszystkich (...) segmentów powyższego budynku.

W pomieszczeniu technicznym objętym wnioskiem znajduje się węzeł CO przeznaczony do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku w całości ((...) segmentów). Nie było sporu, że pomieszczenie to zostały zbudowane zgodnie z projektem architektoniczno - budowlanym budynku (jednorodzinnego w zabudowie szeregowej) i istnieją w budynku od chwili zakończenia inwestycji. Funkcja ochronna tego pomieszczenia, ochronna w odniesieniu do znajdujących się w nim urządzeń służących zaopatrzeniu w ciepło i wodę, nie pozostawia wątpliwości, że zakwalifikowanie ich jako części wspólnej pozostaje w interesie wszystkich właścicieli lokali. Z uwagi zatem na funkcję jaką pełni pomieszczenie techniczne stanowi ono nieruchomość wspólną (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 2010 r., V CSK 139/10).

Słusznie organ odwoławczy podkreślił, że urządzenia służące doprowadzeniu ciepła i wody są niezbędne do prawidłowego funkcjonowania każdego lokalu,a właściciele każdego z nich powinni mieć zagwarantowany swobodny dostęp do pomieszczeń, w których znajdują się te urządzenia. Wyodrębnienie przedmiotowego pomieszczenia jako odrębnego lokalu nie gwarantuje takiego dostępu, a nadto istnieje niebezpieczeństwo, że w wyniku swobodnego obrotu udziałami w lokalu użytkowym, właściciel któregoś z segmentów utraci prawo dostępu do urządzeń służących prawidłowemu funkcjonowaniu budynku mieszkalnego.

Z tego względu pomieszczenie techniczne nie może stanowić lokalu samodzielnego.

Należy mieć na uwadze, że ze względu na okoliczność, iż wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu stanowi przesłankę, warunkującą powstanie w przyszłości nieruchomości lokalowej, a przy tym merytoryczna treść tego zaświadczenia nie podlega weryfikacji przez notariusza czy sąd wieczystoksięgowy, wykładnia art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali musi być dokonywana w sposób szczególnie rozważny.

Przedmiotowe pomieszczenie jest niewyodrębnionym jeszcze lokalem w budynku,a jednocześnie w wyłączny sposób umożliwia właścicielom innych lokali (już wyodrębnionych) dostęp do urządzeń niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania każdego lokalu. Przy takiej zatem konstrukcji architektonicznej budynku przedmiotowe pomieszczenie nie może uzyskać statusu lokalu samodzielnego, gdyż w jego obrębie znajdują się urządzenia do których winien mieć dostęp każdy z właścicieli innych, już wyodrębnionych lokali.

Na aprobatę zasługuje także stwierdzenie organu odwoławczego, że wydzielenie w budynku (...) dwóch lokali mieszkalnych, nie obejmujących pomieszczenia węzła cieplnego powoduje automatycznie, że węzeł cieplny pozostaje częścią nieruchomości wspólnej.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że zarzuty skargi okazały się nieuzasadnione, Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.