Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2770034

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie
z dnia 29 maja 2019 r.
VI SA/Wa 353/19

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Aneta Lemiesz.

Sędziowie WSA: Pamela Kuraś-Dębecka, Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.).

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 maja 2019 r. sprawy ze skargi G. W. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia (...) listopada 2018 r. nr (...) w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej oddala skargę

Uzasadnienie faktyczne

Pismem z dnia (...) lutego 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego G. W. o wszczęciu wobec niego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez Prezydenta Miasta J. w piśmie z dnia (...) stycznia 2014 r. w związku ze sporządzeniem w dniu (...) września 2013 r. na zlecenie O. S.A. z siedzibą w W. następujących opracowań:

1. "Operat szacunkowy określający wartość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na działce nr (...) położonej w gminie M. J., obrębie nr (...), (...)",

2. "Operat szacunkowy określający wartość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na działce nr (...) położonej w gminie M. J., obrębie nr (...), (...)".

Przedstawiano następujące zarzuty i zastrzeżenia do czynności zawodowych wykonanych przez ww. rzeczoznawcę majątkowego:

1) przyjęcie jako podstawy określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej i nieobciążonej (na podstawie której dokonano określenia wartości służebności przesyłu) wymagań zleceniodawcy dotyczących przeznaczenia nieruchomości zamiast aktu prawa miejscowego: "Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic S.-L. w J.", zatwierdzonego uchwałą nr (...) Rady Miejskiej J. z dnia (...) listopada 2011 r. i opublikowanego w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) w dniu (...) lutego 2012 r. poz. (...);

2) niewłaściwy dobór transakcji przy zastosowaniu podejścia porównawczego i uwzględnienie nieruchomości niepodobnych do wycenianych ze względu na ich przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego; rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości przeznaczone pod tereny zielone, pomimo że dla wycenianych nieruchomości miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala jako przeznaczenie podstawowe tereny zabudowy produkcyjnej i usługowej, natomiast jako przeznaczenie uzupełniające - obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, ogólnodostępne parkingi i zieleń urządzoną;

3) brak uzasadnienia dla wyboru przeznaczenia nieruchomości wyłącznie na cele zieleni jako najkorzystniejsze wykorzystanie, z pominięciem innych bardziej korzystnych możliwości; tymczasem, jak wskazuje sam rzeczoznawca majątkowy sposób najkorzystniejszego użytkowania oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości;

4) przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego najkorzystniejszego przeznaczenia nieruchomości, kierując się opinią zleceniodawcy, co podważa bezstronność przez niego sporządzonych opinii (pkt 6.1.7 operatów szacunkowych).

Decyzją z dnia (...) sierpnia 2015 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju, na podstawie wyniku postępowania wyjaśniającego, orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego G. W. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Jako zasadne zostały uznane wszystkie zarzuty.

Pismem z dnia 28 sierpnia 2015 r. G. W. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy. We wniosku podniósł, że uzasadnienie decyzji zawiera wiele informacji nie odpowiadających rzeczywistości, a także błędnych i bezpodstawnych wniosków, tym samym stanowi jedynie bezkrytyczne potwierdzenie wszelkich zarzutów skarżącego, w szczególności:

a) w wykonanych opiniach rzeczoznawca majątkowy nie dokonał określenia wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości;

b) nie jest możliwe naruszenie przepisów prawa i standardów zawodowych w sytuacji, gdy one nie normują w żaden sposób analizowanej problematyki;

c) błędne było przywołanie orzecznictwa administracyjnego odnoszącego się do operatu szacunkowego jako dowodu w prowadzonym postępowaniu administracyjnym, gdyż wykonane opracowania nie były sporządzone dla celów prowadzenia jakiegokolwiek postępowania administracyjnego;

d) w operatach prawidłowo i zgodnie ze stanem faktycznym zostało określone przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, tym bardziej, że żaden przepis prawa ani standard zawodowy nie reguluje metodologii wyceny wartości pasa służebności (stanowiącego wycinek całej nieruchomości) pod kątem przyjmowania przeznaczenia; 

e) nieuprawnione są jakiekolwiek ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w sytuacji, kiedy w toku swoich czynności jej członkowie nie dokonali wizji lokalnej przedmiotowych nieruchomości, ani nie przeprowadzili jakiejkolwiek analizy lokalnego rynku nieruchomości;

f) niezgodne ze stanem faktycznym jest też twierdzenie zawarte w decyzji, że operaty szacunkowe były dowodem określającym wartość nieruchomości jako przedmiotu ograniczonego prawa rzeczowego, gdyż na datę wyceny ograniczone prawo rzeczowe nie były ustanowione;

g) w obu analizowanych operatach precyzyjnie i zgodnie ze stanem faktycznym wskazane zostało przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

h) przyjęcie współczynnika "K" zostało w pełni uzasadnione i stanowi wynik całokształtu przeprowadzonych analiz stanu faktycznego nieruchomości;

i) w obydwu analizowanych opracowaniach nie doszło do naruszenia art. 158 i art. 175 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm.) w brzmieniu w dacie sporządzenia operatów szacunkowych, dalej "ugn", zatem brak podstaw faktycznych i prawnych do nałożenia kary dyscyplinarnej zgodnie z regulacją art. 178 ust. 2 ugn; postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej powinno zostać umorzone;

j) żadnych skutków negatywnych związanych ze sporządzonymi opracowaniami jakikolwiek podmiot nie poniósł;

k) nałożona kara nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym i jest rażąco wysoka, a także nieadekwatna do stanu faktycznego i zasad miarkowania kary, została bowiem oparta na wadliwych wnioskach pod względem ustaleń faktycznych i prawnych; 1) w odczuciu rzeczoznawcy majątkowego intencją członków Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzających postępowanie wyjaśniające mogła być chęć czasowej eliminacji z rynku konkurencji, gdyż sami są rzeczoznawcami majątkowymi.

W związku z powyższym sprawa została skierowana do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego wniosła o udzielenie kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Decyzją z dnia (...) listopada 2018 r. Minister Inwestycji i Rozwoju działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096) oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 10 stycznia 2018 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Inwestycji i Rozwoju (Dz. U. poz. 94, z późn. zm.), w wyniku wniosku G. W. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia (...) sierpnia 2015 r., orzekającą o zastosowaniu wobec ww. rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, orzekł o utrzymaniu w mocy decyzję z dnia (...) sierpnia 2015 r.

W uzasadnieniu organ wskazał, że w obu operatach szacunkowych w punkcie "Sposób wyceny" rzeczoznawca majątkowy powołał się na Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny KSWS 4 Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i stwierdził, że wartość służebności przesyłu określana jest na podstawie danych rynkowych, a w przypadku braku takich danych, sposobem pośrednim (parametrycznym). Na wartość służebności przesyłu składa się obniżenie wartości nieruchomości spowodowane negatywnymi skutkami lokalizacji urządzenia przesyłowego oraz wynagrodzenia za dalsze współkorzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe w pasie służebności przesyłu, w czasie jego eksploatacji. Napisał również, że w przypadku gdy służebność przesyłu jest realizowana tylko w pasie służebności przesyłu i jeżeli lokalizacja urządzenia nie wpływa na zmianę walorów użytkowych nieruchomości, wówczas jej wartość możliwa jest do określenia według wzoru:

Wsp = Psx Wn x K, gdzie: Ps - powierzchnia pasa służebności przesyłu, Wn - wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości nieobciążonej służebnością przesyłu, K - współczynnik ustalany przez wyceniającego, uwzględniający czynniki wpływające na wartość służebności przesyłu. Wielkość współczynnika "K" zawarta jest w granicach (0÷1). Prezydent Miasta J. zarzucił, że rzeczoznawca majątkowy przy szacowaniu ww. parametru Wn nieprawidłowo ustalił przeznaczenie nieruchomości.

Organ podkreślił, że w obowiązującym w dniu (...) września 2013 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic S.-L. w J., zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Miejskiej J. z dnia (...) listopada 2011 r., nieruchomości oznaczone jako działki nr (...) i (...) z obrębu nr (...) w gminie m. J., położone są na obszarze oznaczonym symbolem P, U4 - przeznaczenie podstawowe: tereny zabudowy produkcyjnej, tereny zabudowy usługowej i przeznaczenie uzupełniające: obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, ogólnodostępne parkingi i zieleń urządzona.

Z akt sprawy wynika, że G. W. prawidłowo wskazał przeznaczenie wynikające z planu miejscowego, po czym zamieścił następującą uwagę: "Uwzględniając przeznaczenie uzupełniające nieruchomości, na której zlokalizowane są elementy gazociągu średniego podwyższonego ciśnienia DN 300 1,6 MPa, jak również wymagania Zleceniodawcy sprecyzowane w wytycznych do zlecenia nr (...) przyjęto, że nieruchomość (działka nr (...), (...)) objęta strefą kontrolowaną przeznaczona była w całości pod tereny zielone - ZL."

Z treści pisma z dnia (...) sierpnia 2013 r. G. S.A. Oddział w W. wynika, że zleceniodawca operatów szacunkowych wniósł o potraktowanie zajmowanej powierzchni pod (...) jak i grunt, pod powierzchnią którego przebiega gazociąg, jako grunty obciążone gazociągiem. Rzeczoznawca majątkowy uzasadniał w operatach szacunkowych przyjęcie przeznaczenia w całości pod tereny zielone, powołując się wielokrotnie na wymagania zleceniodawcy i na potrzebę ustalenia najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości. W punkcie 6.1.5 napisał: "Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku". W punkcie 6.1.7 stwierdził: "Podczas wykonywania operatu szacunkowego wzięto pod uwagę szczegółowe zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wymagania Zleceniodawcy sprecyzowane w wytycznych do zlecenia nr (...), jak również zakres i cel wyceny, którym jest określenie wartości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu. Na tej podstawie ustalono, że dla ustalenia wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości konieczne jest uwzględnienie najkorzystniejszego przeznaczenia nieruchomości wynikającego z wymienionych wyżej dokumentów i informacji. Stąd też dla potrzeb niniejszego opracowania przyjęto przeznaczenie pod tereny zielone (ZL). Przyjęcie do wyceny wskazanego przeznaczenia wynika z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz wymagań Zleceniodawcy (...)".

Mając na uwadze powyższe organ podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy G. W. wyraźnie wskazał w operatach szacunkowych, że szacując wartość rynkową nieruchomości przyjął ich przeznaczenie "pod tereny zielone". Opisany przez niego i zastosowany sposób pośredni (parametryczny) wymagał oszacowania wartości rynkowej nieruchomości nieobciążonej służebnością przesyłu.

G. W. niewłaściwie przyjął przeznaczenie nieruchomości przy określaniu ich wartości. Niezgodnie z przyjętą metodyką i wbrew zwykłej logice uwzględnił przeznaczenie gruntu obciążonego nie tylko istniejącym gazociągiem, ale również przebiegiem linii energetycznej wysokiego napięcia. To błędne założenie rzutowało na dalsze czynności związane z określeniem wartości rynkowej nieruchomości, w tym na dobór materiału porównawczego. Nie można się więc zgodzić ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego zawartym we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, że prawidłowo i zgodnie ze stanem faktycznym zostało określone przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy G. W. tłumaczył również, że nie mógł naruszyć art. 154 ugn. ponieważ zakres wycen wynikający ze zlecenia nie obejmował całych przedmiotowych nieruchomości. Dodał, że żaden przepis prawa ani standard zawodowy nie reguluje metodologii wyceny wartości pasa służebności (stanowiącego wycinek całej nieruchomości) pod kątem przyjmowania przeznaczenia.

W wyjaśnieniach z dnia 17 czerwca 2014 r. napisał natomiast, że zastosowano tylko elementy podejścia porównawczego jako etap pośredni na drodze do określenia wartości wynagrodzenia. Nie dokonywano natomiast w podejściu porównawczym określenia wartości nieruchomości jako całości. Wywiódł z tego, że przy ustalaniu przeznaczenia wycenianego gruntu nie był związany przepisem art. 154 ust. 1 ugn.

Organ zauważył, że konsekwencją uwzględnienia przeznaczenia działek nr (...) i (...) pod tereny zielone było przyjęcie do analizy porównawczej czterech transakcji dotyczących nieruchomości położonych na terenach zielonych (Z,R) i określenie wartości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia prawa służebności przesyłu na podstawie oszacowanej w ten sposób wartości jednostkowej gruntu. Rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił charakterystyki badanego rynku i nie opisał nieruchomości przyjętych do porównań w kontekście ustalonych cech tynkowych, wpływających na zróżnicowanie ich cen. Stwierdził jedynie, że największy wpływ na wartość rynkową nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone mają cechy rynkowe: lokalizacja, warunki dojazdu, wielkość działki oraz sąsiedztwo i otoczenie. Opisy stanów cech rynkowych ograniczył jedynie do podania zdawkowych informacji, np.:

- lokalizacja średnio korzystna - w terenach o mniejszej urbanizacji, w strefie pośredniej miasta,

- warunki dojazdu zadawalające - gorsze od dobrego,

- wielkość działki niekorzystna - działka o powierzchni zbyt małej lub zbyt dużej,

- sąsiedztwo i otoczenie zadawalające - otoczenie neutralne.

Mając na uwadze opisane wyżej ustalenia, organ nie mógł przyjąć argumentu rzeczoznawcy majątkowego we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, że skoro nie szacował wartości nieruchomości, nie mógł naruszyć § 38 ust. 1 i 2 rozporządzenia.

Organ wskazał, że błędne przyjęcie przeznaczenia nieruchomości stanowi naruszenie § 56 ust. 1 pkt 6 i § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w spranie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), dalej: "rozporządzenie " oraz art. 154 ust. 1 ugn. Rzeczoznawca majątkowy nie zastosował się także do wymagań przepisu § 55 ust. 2 rozporządzenia, który stanowi, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Tym samym rzeczoznawca majątkowy nie zachował szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 ugn.

Szacowane nieruchomości obciążone są służebnością przesyłu polegającą na korzystaniu z nieruchomości obciążonej w zakresie związanym z eksploatacją, konserwacją, remontem i modernizacją sieci ciepłowniczej (zapisy w księgach wieczystych). W operatach szacunkowych w punkcie 5.1 "Stan prawny - uwagi" rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że "Ciężary i ograniczenia ujawnione w dziale III księgi wieczystej nie mają wpływu na przedmiot, zakres, ani cel niniejszego opracowania. ". Stwierdzenie to nie zostało poparte żadnymi argumentami. Zgodnie bowiem z przepisem § 38 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Niewskazanie w operacie uwarunkowań dokonanych czynności i przyjętych rozwiązań merytorycznych stanowi naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy rzeczoznawca majątkowy argumentował, że operaty szacunkowe nie były wykonane dla celów prowadzenia jakiegokolwiek postępowania administracyjnego. Nie występował też w charakterze biegłego. Były one realizowane w oparciu o umowy cywilnoprawne między dwoma podmiotami prawa handlowego i miały pełnić funkcję doradczą dla zamawiającego. Twierdził również, że poruszał się tylko w nakreślonych przez zamawiającego ogólnych wytycznych. Miało to pełnić funkcję doradczą dla zamawiającego w toku ewentualnych rokowań i przyjętej strategii związanej z procedowaniem (umownym lub sądowym) ustanowieniem ewentualnej służebności przesyłu. Wcześniej w pisemnych wyjaśnieniach z dnia 17 czerwca 2014 r. utrzymywał, że "operaty szacunkowe nie zostały przygotowane na potrzeby skarżącego (...), a więc wykorzystanie ich przez skarżącego jest niedopuszczalne i nie może stanowić podstawy odpowiedzialności zawodowej (...) przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. (...) skarżący nie jest podmiotem uprawnionym do korzystania z operatów szacunkowych.

Zdaniem organu stanowisko rzeczoznawcy majątkowego jest całkowicie niezrozumiałe. Operaty szacunkowe co do zasady są realizowane w oparciu o umowy cywilnoprawne. W tym przypadku zlecającym wykonanie operatów szacunkowych była spółka Skarbu Państwa. Operaty szacunkowe dotyczyły nieruchomości gminnych. Jest więc oczywiste, że określenie wartości jednorazowego wynagrodzenia dla potrzeb ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu powinno zostać poprzedzone odpowiednim postępowaniem, w którym jako dowody w sprawie zostaną wykorzystane operaty szacunkowe. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy nie może kwestionować faktu złożenia ich jako dowodów w jakimkolwiek postępowaniu związanym z celem tej wyceny.

Oczekiwanie G. W., że zamówione opracowania będą tylko pełnić funkcję doradczą dla zamawiającego w toku ewentualnych rokowań i przyjętej strategii związanej z procedowaniem (umownym lub sądowym) ustanowienie ewentualnej służebności przesyłu i pozostaną w wyłącznej dyspozycji zamawiającego świadczy o niezrozumieniu zasad i celu pracy rzeczoznawcy majątkowego.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy G. W. wyraził także negatywną ocenę wyników pracy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzającej postępowanie wyjaśniające. Zdaniem organu fakt niezadowolenia rzeczoznawcy majątkowego z wyników postępowania przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej nie świadczy o nieprawidłowej i stronniczej pracy Komisji. Należy również zauważyć, że brak poniesienia przez jakikolwiek podmiot negatywnych skutków związanych ze sporządzonymi opracowaniami nie ma znaczenia w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej, nie usprawiedliwia też błędów w pracy zawodowej.

Reasumując powyższe organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy G. W. podczas sporządzania przedmiotowych operatów szacunkowych naruszył przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości, co zostało przedstawione i uzasadnione powyżej. W związku z powyższym należy orzec adekwatną do stwierdzonych uchybień karę dyscyplinarną. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzając postępowanie w II instancji wnioskowała o zastosowanie kary nagany, czyli kary o mniejszym stopniu dolegliwości niż orzeczona w zaskarżonej decyzji. Jednak analiza całości akt sprawy nie daje podstaw do takiego złagodzenia kary dyscyplinarnej.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zignorował w procesie szacowania przeznaczenie wycenianych nieruchomości zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości oznaczone jako działki nr (...) i (...) zlokalizowane były bowiem na obszarze oznaczonym symbolami P, U4, które oznaczają:

- przeznaczenie podstawowe: tereny zabudowy produkcyjnej, tereny zabudowy usługowej,

- przeznaczenie uzupełniające: obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, ogólnodostępne parkingi i zieleń urządzona.

Natomiast G. W. dokonał wyceny nieruchomości na podstawie przeznaczenia uzupełniającego, powołując się m.in. na zlecenie zamawiającego.

W efekcie do porównań przyjął nieruchomości przeznaczone pod tereny zielone. Powyższe uchybienie miało istotny wpływ na wynik końcowy, gdyż bezpośrednio przełożyło się na kolejne czynności wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym dobór nieruchomości niepodobnych. Przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego jest jedną z podstawowych cech nieruchomości wpływających na wartość. Uznanie, że wyceny nieruchomości można dokonać w oparciu o przeznaczenie uzupełniające, a tym samym można zupełnie zignorować przeznaczenie podstawowe jest nieuprawnione i nie powinno mieć miejsca. Niestety w przedmiotowej sprawie, mimo prowadzonego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej i wydanej decyzji o zastosowaniu kary dyscyplinarnej, rzeczoznawca majątkowy G. W. w dalszym ciągu uważa, że postąpił prawidłowo. W związku z powyższym nie można orzec wobec G. W. kary nagany, o którą wnioskowała Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, bowiem niniejsza kara nie spełni celu prewencyjnego i nie spowoduje, że rzeczoznawca majątkowy w przyszłości nie pominie tak istotnych ustaleń planistycznych.

Niezrozumiałe jest stanowisko G. W., że opracowania "nie były wykonane dla celów prowadzenia jakiegokolwiek postępowania administracyjnego" i tym samym zamawiający nie był uprawniony do ich złożenia jako dowodu w sprawie prowadzonej przez organ samorządowy. Rzeczoznawca majątkowy w każdym przypadku powinien swoje zadania zawodowe wykonywać zgodnie z przepisami prawa i nie liczyć na to, że opracowania nigdy nie zostaną wykorzystane przez zleceniodawcę.

Dotychczasowa niekaralność z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie jest wystarczającą przesłanką do złagodzenia wymiaru kary dyscyplinarnej, bowiem ciężar gatunkowy stwierdzonych uchybień jest na tyle istotny, że przedmiotowa sprawa powinna zakończyć się zawieszeniem uprawnień zawodowych. W odniesieniu do opisanego przez skarżącego uczestnictwa w szkoleniach zawodowych, należy zaznaczyć, że taka postawa zasługuje na docenienie. Jednak udział w szkoleniach nie spowodował, że G. W. przy wycenie nieruchomości postępował zgodnie z przepisami prawa.

Wobec powyższego organ stwierdził, że kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 3 ugn, orzeczona w zaskarżonej decyzji, jest adekwatna do stwierdzonych uchybień dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu nieruchomości. Wszystkie opisane powyżej nieprawidłowości miały wpływ na wymiar orzeczonej kary dyscyplinarnej. Biorąc pod uwagę fakt, że w przeprowadzonym ponownie postępowaniu nie stwierdzono podstaw do uchylenia lub zmiany zaskarżonej decyzji, należy utrzymać w mocy decyzję z dnia (...) sierpnia 2015 r.

Pismem z dnia 3 stycznia 2019 r. G. W. wniósł do WSA

w W. skargę na powyższą decyzję, zarzucając:

1. Naruszenie przepisów postępowania (mające istotny wpływ na wynik sprawy) tj.:

1) art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienie, jaki był faktyczny przedmiot realizowanego zlecenia, w jakiej roli występował rzeczoznawca majątkowy (błędne przypisanie mu statusu biegłego), jakie przepisy prawa lub standardy zawodowe w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami regulowały tryb postępowania rzeczoznawcy majątkowego przy określaniu wysokości wynagrodzenia z tytułu planowanego ustanowienia służebności przesyłu, wreszcie które z tych przepisów lub standardów zostały naruszone, co miałoby stanowić podstawę odpowiedzialności dyscyplinarnej;

2) art. 7, 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącemu na organie II instancji na mocy art. 77 § 1 k.p.a. obowiązkowi w tym zakresie i w konsekwencji niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz sporządzenie uzasadnienia niezgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 k.p.a.;

3) art. 8 i 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji, w szczególności brak wyjaśnienia:

- jakie przepisy prawa lub standardy zawodowe (uzgodnione z właściwym Ministrem) normują procedurę wyceny wysokości potencjalnego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu (zdaniem skarżącego nie ma takich przepisów ani standardów)

- na jakiej podstawie skarżący miał realizować jakiś inny przedmiot umowy (wycena nieruchomości) niż wynikał ze zlecenia zamawiającego

- przypisania rzeczoznawcy majątkowemu występowania w charakterze biegłego - gdy zebrany materiał dowodowy w żaden sposób tego nie potwierdza

4) art. 9 i 11 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji w przedmiocie orzeczenia o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego (G. W.) kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy kary dyscyplinarnej przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu II instancji oraz docelowej decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju;

6) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. polegające na bezzasadnym utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji z dnia (...).08.2015 r. w przedmiocie orzeczenia o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego (G. W.) kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, gdy prawidłowe było uchylenie przedmiotowej decyzji i orzeczenie o umorzeniu postępowania dyscyplinarnego

2. Naruszenie przepisów prawa materialnego:

1) art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że przedmiot i zakres ocenianych operatów szacunkowych obejmował wycenę prawa własności całych przedmiotowych nieruchomości podczas gdy określane było potencjalne wynagrodzenie z tytułu planowanego ustanowienia służebności przesyłu, a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie tego przepisu;

2) art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, iż skarżący dopuścił się nieprzestrzegania obowiązku wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, podczas gdy, żadne przepisy prawa i standardy zawodowe nie regulują zasad określania potencjalnego wynagrodzenia z tytułu planowanego ustanowienia służebności przesyłu, a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie tego przepisu;

3) § 38 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, iż skarżący przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnił obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, podczas gdy przedmiotem i zakresem ocenianych operatów nie było określanie wartości nieruchomości, co w sposób wyraźny wynika wprost z ich treści, a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie tego przepisu;

4) § 56 ust. 1 pkt 6 i § 43 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, iż skarżący błędnie przyjął przeznaczenie nieruchomości podczas gdy w obu ocenianych operatach szacunkowych, w sposób prawidłowy określone zostało ich przeznaczenie, a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie tych przepisów;

5) § 55 ust. 2 ww. rozporządzenia poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że operaty szacunkowe sporządzone przez skarżącego nie zawierały informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazania podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, podczas gdy, wszystkie te elementy w operatach szacunkowych się znajdowały, a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie tego przepisu;

6) tj. naruszenie art. 178 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że skarżący dopuścił się naruszenia obowiązków przy wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, co stanowić ma podstawę jego odpowiedzialności dyscyplinarnej podczas gdy, nie było żadnych przepisów prawa i standardów zawodowych regulujących problematykę ustalania potencjalnego wynagrodzenia z tytułu planowanego ustanowienia służebności przesyłu, a zastosowana kara dyscyplinarna jest zupełnie nieadekwatna do ustaleń poczynionych w trakcie postępowania i pozostaje też w sprzeczności z rekomendacją Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie tych przepisów;

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wniósł o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o umorzenie postępowania dyscyplinarnego W uzasadnieniu skargi skarżący rozwinął podniesione zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Dokonując oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, działając w granicach sprawy, nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.; zwaną dalej p.p.s.a.), Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. (WSA) stwierdza, że w działaniu organów orzekających w sprawie nie dopatrzył się nieprawidłowości, w tym - w zakresie zarzutów podniesionych w skardze - które uzasadniałyby wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji.

Na wstępie podkreślić należy, że zgodnie z przepisem art. 175 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 dalej jako: ugn) rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a ugn, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Cechą szczególną odpowiedzialności zawodowej jest uchybienie obowiązkom przypisanym do konkretnego zawodu, w tym przypadku obowiązkom wynikającym z art. 175 ust. 1 ugn, świadczenia usług w zakresie szacowania nieruchomości opartych na wiedzy i umiejętnościach zgodnie z zasadami wynikającymi z prawa, standardów zawodowych i etyki właściwej dla tego zawodu. Art. 178 ust. 1 powołanej ustawy, stanowiący, że rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 ugn, podlega odpowiedzialności zawodowej, zakreśla ramy postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma za zadanie wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 ugn, tj. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Stosownie do treści art. 197 pkt 8 ugn sposób i tryb przeprowadzania postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, sposoby ustalania i rodzaje kosztów tego postępowania, organizację Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz regulamin jej działania, wysokość wynagrodzenia członków Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i obrońców z urzędu oraz sposób jego ustalania, określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (Dz. U. z 2018 r. poz. 551).

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ugn. Do tego zadania Komisja jest merytorycznie przygotowana. W skład Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wchodzą osoby wskazane przez organizację zawodową rzeczoznawców, pośredników i zarządców, a więc fachowcy z danej dziedziny. Komisja składa się z trzech sekcji dla:

1) rzeczoznawców majątkowych,

2) pośredników w obrocie nieruchomościami,

3) zarządców nieruchomości.

Sprawę zaś rozpoznaje 3-osobowy zespół właściwej sekcji, w tym przypadku rzeczoznawców majątkowych. Zarówno Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, jak i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych badają operaty szacunkowe pod innym kątem.

Zgodnie z treścią art. 178 ust. 1 ugn istnieje obowiązek nałożenia kary w przypadku stwierdzenia niewypełnienia przez rzeczoznawcę obowiązków, o których mowa w art. 158 oraz w art. 175 tej ustawy. Natomiast rodzaj kary dyscyplinarnej, która zostanie orzeczona, należy już do organu, zgodnie z art. 178 ust. 2 ugn. Oczywiście wybór rodzaju kary z art. 178 ust. 2 ugn nie może być dowolny. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w art. 178 ust. 2 ugn od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 ugn, jest właśnie ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu.

Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma za zadanie wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175, tj. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Zatem Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego nie bada operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona nim wartość nieruchomości odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, ale bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 u.g.n. (por. wyrok NSA z 17 maja 2005 r., sygn. akt OSK 1435/04).

W orzecznictwie przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce gruntami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego (por. wyrok WSA z 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 873/07, wyrok WSA z 10 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1355/11). Ustawodawca stanowiąc w art. 175 ust. 1 u.g.n.m.in., że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania szacowania nieruchomości zgodnie ze standardami zawodowymi, uznał je za zasady określające poziom norm, na których powinien opierać się operat szacunkowy. Odnoszą się one tak do podmiotu sporządzającego wycenę, jak i przedmiotu wyceny. Zalecenie stosowania standardów dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach, zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej, przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny (por. wyrok NSA z 8 czerwca 2006 r., sygn. akt I OSK 956/05).

Przechodząc zatem do niniejszej sprawy, wskazać należy że podstawą faktyczną zaskarżonej decyzji były znaczne i liczne nieprawidłowości w dwóch sporządzonych przez skarżącego operatach szacunkowych. Owe nieprawidłowości zostały zasygnalizowane i obszernie opisane w piśmie Prezydenta Miasta J. skierowanym do Ministra.

Ustosunkowując się do zarzutów skargi, dotyczących naruszenia wskazanych przepisów prawa materialnego przez błędną ich wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, Sąd uznał te zarzuty za całkowicie bezzasadny. Sąd podzielił stanowisko organu, że zbadanie stanu prawnego nieruchomości jest podstawową czynnością rzeczoznawcy majątkowego wynikającą z przepisów prawa, a księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o nieruchomościach.

Skarżący stoi na stanowisku, że skoro nie zostały ustalone standardy zawodowe, które określałyby zasady wyceny służebności przesyłu, to tym samym rzeczoznawcy majątkowemu nie może być przedstawiony zarzut naruszenia przepisów prawa z zakresu wyceny. Takie stanowisko uznać należy za błędne.

Jak wskazał organ definicja pojęcia określanie wartości nieruchomości jest zawarta w art. 4 pkt 6a ugn, zgodnie z którym pod tym pojęciem należy rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Służebność przesyłu, uregulowana w przepisach art. 3051-3054 Kodeksu cywilnego, jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym na nieruchomości, a więc określanie wartości tego prawa niewątpliwie wchodzi w zakres ww. definicji zamieszczonej w art. 4 pkt 6a ugn. Składnikami wartości służebności przesyłu, w zależności od okoliczności konkretnej sprawy, mogą być: wartość szkody z tytułu posadowienia urządzeń na nieruchomości, wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę w czasie eksploatacji urządzeń przesyłowych, wynagrodzenie za prawo przejścia lub przejazdu przez nieruchomość w celu dostępu do urządzeń przesyłowych oraz ewentualnie wartość innych szkód, w tym utraconych korzyści, jakich doznał właściciel nieruchomości na skutek posadowienia i korzystania z urządzeń przesyłowych przez przedsiębiorcę, w tym wynagrodzenie jednorazowe. Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym całą nieruchomość, pomimo że w przypadku obiektu liniowego wykonywana jest na oznaczonym obszarze. Skoro jednorazowe wynagrodzenie jest składnikiem wartości służebności przesyłu, a wartość służebności przesyłu jest składnikiem wartości nieruchomości, to twierdzenia G. W. jakoby sporządzone opracowania nie były operatami szacunkowymi określającymi wartość nieruchomości, świadczy o całkowitym niezrozumieniu obowiązującego prawa. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być ustalone proporcjonalnie do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie szkodę właściciela z uszczuplenia prawa własności (postanowienie SN-Izba Cywilna z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt V CSK 614/17).

Skoro zatem służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża cudzą nieruchomość, a co za tym idzie ogranicza wykonywanie prawa własności właścicielowi tej nieruchomości, to zasadniczym wyjściowym kryterium do ustalenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu powinna być wartość nieruchomości.

Wobec powyższego w celu określenia wartości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu rzeczoznawca majątkowy powinien określić zatem jednostkową wartość rynkową nieruchomości.

Nieruchomości oznaczone jako działki nr (...) i (...) zlokalizowane były na obszarze oznaczonym symbolami P, U4, dla których ustalono przeznaczenie podstawowe: tereny zabudowy produkcyjnej, tereny zabudowy usługowej oraz przeznaczenie uzupełniające: obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, ogólnodostępne parkingi i zieleń urządzona.

Art. 154 ugn dotyczy wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Tego wyboru dokonuje rzeczoznawca, z tym zastrzeżeniem, że winien uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz jej przeznaczenie w planie, bądź studium. Dokonując wyceny rzeczoznawca musi też wziąć pod uwagę szczegółowe zasady wyceny, wskazane w aktach wykonawczych, wydanych na podstawie delegacji ustawowej z art. 159 u.g.n.

Skarżący G. W. pominął jednak przeznaczenie podstawowe i w konsekwencji dokonał wyceny nieruchomości na podstawie przeznaczenia uzupełniającego. W obowiązującym w dniu (...) września 2013 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic S.-L. w J., zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Miejskiej J. z dnia (...) listopada 2011 r., nieruchomości oznaczone jako działki nr (...) i (...) z obrębu nr (...) w gminie m. J., położone są na obszarze oznaczonym symbolem P, U4 - przeznaczenie podstawowe: tereny zabudowy produkcyjnej, tereny zabudowy usługowej i przeznaczenie uzupełniające: obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, ogólnodostępne parkingi i zieleń urządzona. W operacie zamieszczono uwagę, że uwzględniając przeznaczenie uzupełniające nieruchomości, na której zlokalizowane są elementy gazociągu średniego podwyższonego ciśnienia DN 300 1,6 MPa, jak również wymagania zleceniodawcy sprecyzowane w wytycznych do zlecenia nr (...) przyjęto, że nieruchomość (działka nr (...), (...)) objęta strefą kontrolowaną przeznaczona była w całości pod tereny zielone - ZL.

G. W. dokonał zatem wyceny nieruchomości na podstawie przeznaczenia uzupełniającego, powołując się m.in. na zlecenie zamawiającego.

W konsekwencji do porównań przyjął nieruchomości przeznaczone pod tereny zielone. Przez pojęcia przeznaczenie podstawowe lub funkcja podstawowa należy rozumieć przeważające lub dominujące przeznaczenie terenu, natomiast przez przeznaczenie uzupełniające - należy rozumieć dodatkowe przeznaczenie terenu nie kolidujące z jego funkcją podstawową i nie zmieniające generalnego charakteru zagospodarowania terenu.

Powyższe uchybienie miało istotny wpływ na wynik końcowy, gdyż bezpośrednio przełożyło się na kolejne czynności wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym dobór nieruchomości niepodobnych. Przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego jest jedną z podstawowych cech nieruchomości wpływających na wartość.

Tym samym nieprawidłowo określone zostało przeznaczenie nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił również charakterystyki badanego rynku i nie opisał cech nieruchomości porównawczych w kontekście ustalonych cech rynkowych, co oznacza, że nie wskazał uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych.

Operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, wskazywać podstawy dokonanych czynności, przedstawiać tok obliczeń i stanowić logiczną całość. Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien przede wszystkim opierać się na właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz na właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 152 ugn sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (ust. 3).

Punktem wyjścia dla dokonania prawidłowej metody określania wartości nieruchomości musi być jednak prawidłowe określenie przeznaczenie nieruchomości w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego.

Za bezzasadne uznać należy ponadto twierdzenia skarżącego, że opracowania nie były wykonane dla celów prowadzenia jakiegokolwiek postępowania administracyjnego i tym samym zamawiający nie był uprawniony do ich złożenia jako dowodu w sprawie prowadzonej przez organ samorządowy. Jak słusznie zauważył organ rzeczoznawca majątkowy w każdym przypadku powinien swoje zadania zawodowe wykonywać zgodnie z przepisami prawa i nie liczyć na to, że opracowania nigdy nie zostaną wykorzystane przez zleceniodawcę. Ponadto wbrew opinii skarżącego w decyzji brak jest stwierdzenia przypisującego G. W. roli biegłego.

Wobec wskazanych uchybień popełnionych przez skarżącego w sporządzonych operatach stwierdzić należy, że kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 3 ugn, orzeczona w zaskarżonej decyzji, jest adekwatna do stwierdzonych uchybień dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu nieruchomości. Wszystkie opisane powyżej nieprawidłowości miały wpływ na wymiar orzeczonej kary dyscyplinarnej.

Mając na uwadze powyższe sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.