Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 1814162

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie
z dnia 16 lipca 2015 r.
II SA/Sz 88/15

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder.

Sędziowie WSA: Barbara Gebel, Marzena Iwankiewicz (spr.).

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 lipca 2015 r. sprawy ze skargi P. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia (...) nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Uzasadnienie faktyczne

Decyzją z dnia (...), Nr (...) wydaną na podstawie art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.), zwana dalej "k.p.a.", w związku z art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.), Burmistrz Gminy (...) ustalił P.Ł. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości (...) zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr działki (...), położonej w obrębie ewidencyjnym (...) w związku z uchwalonym przez Radę Miejską w Goleniowie w dniu 26 października 2011 r. uchwałą Nr XIII/135/11 planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego gminy Goleniów i zbyciem tej nieruchomości.

W uzasadnieniu wydanej decyzji, organ podniósł, że w przyjętym na mocy ww. uchwały planie zagospodarowania przestrzennego gminy Goleniów, w obrębie ew. (...), działkę nr (...) przeznaczono pod kopalnię kruszywa naturalnego (teren eksploatacji kruszywa, teren produkcji wydobywczej PE; teren filaru ochronnego, o szerokościach oznaczonych na rysunku planu - FO). W uchwale tej ustalono stawkę procentową opłaty planistycznej wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%.

Zgodnie z uprzednio obowiązującą uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy w Goleniowie Nr XXIII-160/87 z dnia 18 grudnia 1987 r., działka nr (...), przeznaczona była pod uprawy polowe. Uchwała ta straciła ważność z dniem 1 stycznia 2004 r. i do dnia wejścia w życie uchwały Nr XIII/135/11 dla terenu przedmiotowej działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Organ wskazał, że bezspornie właściciel działki nr (...) w (...), zbył ją umową przeniesienia do Spółki A. (akt notarialny z dnia 5 grudnia 2013 r.). Argumentował, że wkłady wspólników mogą być wnoszone do spółki na własność lub do używania. Mienie nabyte przez spółkę w trakcie jej działalności, powiększa spółkę. Skoro w księdze wieczystej właścicielem przedmiotowej nieruchomości wpisana jest Spółka, a nie P.Ł., niewątpliwie nastąpiło zbycie nieruchomości na rzecz Spółki, co w sposób oczywisty potwierdza akt notarialny przeniesienia własności.

Do ustalenia przedmiotowej opłaty posłużył organowi operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia (...). Rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego na kwotę (...) zł, a po uchwaleniu planu na kwotę (...) zł. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości wykorzystując podejście porównawcze. Organ ocenił operat jako rzeczowy i spójny, pozwalający prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Rzeczoznawca uwzględnił wszystkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Według organu operat był zgodny z przepisami, metoda i technika wyceny oraz sposób określenia wartości nieruchomości zgodny z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

P.Ł. wniósł odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Kwestionowanej decyzji zarzucił naruszenie: art. 6, art. 7, art. 8, art. 107 § 1 i § 3, art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., art. 151 w zw. z art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 25 pkt 2 w zw. z art. 28 Kodeksu spółek handlowych, art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołujący się zaprzeczył jakoby wartość działki wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem strony organ naruszył art. 36 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił wszelkich niezbędnych oraz dostępnych danych o nieruchomości, wynikających z uchwały Rady Miejskiej w Goleniowie Nr XIII/135/11. Zauważył, że w planie zagospodarowania przestrzennego wyznaczono na działce nr (...) teren filaru ochronnego, który jest objęty szczególnymi zasadami ochrony środowiska. Wprowadzenie tych wymogów wpływa na spadek wartości działki. Zdaniem strony, w odniesieniu do uchwały Nr XIII/135/11 i ewentualnego wzrostu wartości działki nr (...) w obrębie (...), nie zachodzi związek przyczynowo - skutkowy, uzasadniający wydanie decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej.

Dodał, że wydana decyzja nie odpowiada prawu również z tego powodu, że wniesienie prawa własności działki aportem do spółki kapitałowej, nie stanowi zbycia w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sama zmiana właściciela nie może być uznana za dokonanie zbycia działki. Takie uznanie organu, stanowi zastosowanie rozszerzającej wykładni ww. przepisu, co było - według strony - niedopuszczalne w niniejszej sprawie.

Podniósł, że uzasadnienie decyzji zostało sporządzone z pominięciem wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, jak również z pominięciem przyczyn, z powodu których odmówił mocy dowodowej informacjom zawartym w treści aktu notarialnego z dnia (...), tj. wartości działki nr (...) w (...). Dodatkowo zarzucił niepodjęcie czynności przez organ, przed wydaniem decyzji, niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wydanie decyzji, pomimo nieprzeprowadzenia postępowania w sposób wyczerpujący, tj. niedokonania weryfikacji operatu szacunkowego, w którym określono wartość działki na kwotę znacznie wyższą aniżeli wynikającą z aktu notarialnego.

Decyzją z dnia (...), Nr (...), wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.

Kolegium stwierdziło, że niewątpliwie, przed upływem okresu pięcioletniego od uchwalenia miejscowego planu, własność nabytej w (...) r. w drodze darowizny działki nr (...), P.Ł. przeniósł na Spółkę A., w zamian obejmując udziały Spółki.

Organ odwoławczy podzielił w pełni stanowisko przyjęte przez organ I instancji, iż wskutek wniesienia aportem gruntu do spółki kapitałowej doszło do jej zbycia w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W stosunku do pozostałych zarzutów odwołania, Kolegium również stwierdziło brak podstaw do ich uwzględnienia. Za całkowicie chybiony, organ odwoławczy uznał zarzut, iż organ I instancji w toku orzekania pominął dowód z umowy w postaci aktu notarialnego, na mocy którego strona zbyła nieruchomość. Kolegium stwierdziło, że dowód ten był rozważany pod kątem jego znaczenia dla podstaw pobrania opłaty planistycznej. W tym przypadku posłużył, jako dowód do weryfikacji daty przeniesienia własności oraz do oceny czy czynność, w następstwie której doszło do przeniesienia własności, miała charakter zbycia.

W świetle jednoznacznych przepisów, nie był podstaw do przyjmowania wartości wynikających z umowy, jako wartości stanowiącej podstawę naliczania opłaty planistycznej, gdyż jak zauważył organ II instancji, taka wartość może być ustalona wyłącznie w formie operatu szacunkowego. Jakkolwiek bezspornym było, iż w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, strona uzyskała udziały, o wartości (...) zł, to wartość powyższa została określona pomiędzy stroną jako osobą fizyczną, a spółką w której ta osoba fizyczna jest udziałowcem. Organ zaznaczył, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustala się dla wartości uzyskiwanych w toku sprzedaży, nie dla innych sposobów zbycia. Według organu rzeczona umowa mogła być co najwyżej dowodem na zbycie nieruchomości, nie mogła natomiast posłużyć ustaleniu wartości nieruchomości.

Kolegium nie znalazło podstaw do uwzględnienia zarzutu niedokonania weryfikacji operatu szacunkowego, skoro organ I instancji w uzasadnieniu decyzji zawarł stosowną ocenę operatu, a strona w toku postępowania nie zgłaszała żadnych zarzutów do tego operatu, nie przedstawiła też żadnych dowodów do podważenia prawidłowości jego sporządzenia. Organ odwoławczy, po przeanalizowaniu treści operatu szacunkowego, nie znalazł podstaw do podważenia wiarygodności tego dokumentu. Wobec zarzutu nieuwzględnienia istnienia filaru ochronnego wokół działki o nr (...) w obrębie (...), organ zaznaczył, że w znajdującym się w operacie w opisie nieruchomości, uwzględniono takie jej przeznaczenie, wynikające z zapisów planu miejscowego. Istnienie takiego zabezpieczenia, jak filar ochronny wynika z samej istoty wykorzystania nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem na cele produkcji wydobywczej. W tym stanie rzeczy, Kolegium nie znalazło podstaw do zlecenia opracowania kolejnego operatu szacunkowego, gdyż znajdujący się w aktach stanowił przekonujący dowód.

Za całkowicie gołosłowne, organ odwoławczy ocenił twierdzenia strony, iż wskutek zmiany planu nie doszło do zmiany wartości, a wartość ta pozostaje bez zmian. Końcowo, Kolegium stwierdziło, iż przeprowadzone przez nie postępowanie potwierdziło, że zaistniały przesłanki obligujące organ gminy do ustalenia opłaty planistycznej w sprawie.

P.Ł., reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, wystąpił ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...), wnosząc o jej uchylenie w całości oraz o umorzenie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, ewentualnie w przypadku oddalenia skargi o rozłożenie na 10 rat opłaty planistycznej.

Wydanej decyzji skarżący zarzucił naruszenie:

- art. 6, art. 7 w zw. z art. 8 k.p.a., mające wpływ na treść zaskarżonej decyzji, poprzez załatwienie sprawy wbrew interesowi społecznemu i słusznemu interesowi skarżącego w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa, polegające na nałożeniu obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej w kwocie (...) zł,

- art. 7 § 1 i § 3 k.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu zebranego w sprawie materiału dowodowego, w sytuacji, gdy zgromadzone przez organ dowody (w szczególności operat szacunkowy), nie zostały sporządzone z wymaganą starannością i nie przesądzają jednoznacznie, że cena nieruchomości wzrosła, jak również, że nawet w przypadku, w którym uznać, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości, to wzrost ten nie nastąpił w wyniku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 151 w związku z art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niewłaściwe ich zastosowanie polegające na przyjęciu, że operat stanowi wiarygodny dowód w niniejszym postępowaniu w sytuacji, gdy nie uwzględnia on wszelkich, niezbędnych oraz dostępnych danych dotyczących nieruchomości i tym samym doszło do ustalenia przez biegłego nieprawidłowej wartości działki nr (...) w obrębie (...) na kwotę (...) zł, przed uchwaleniem planu, a po jego uchwaleniu na kwotę (...) zł, kiedy rzeczywista wartość działki w chwili jej wniesienia aportem do Spółki A. - a zatem po uchwaleniu planu - wynosiła nie więcej, niż (...) zł,

- art. 25 pkt 2 w związku z art. 28 Kodeksu spółek handlowych, poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że normy prawne wynikające z ww. przepisów znajdują zastosowanie do Spółki A. w sytuacji, gdy zakres ich unormowania dotyczy wyłącznie spółki jawnej i poprzez odpowiednie stosowanie również do innych spółek osobowych, do których nie należy spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, do której skarżący wniósł aportem prawo własności działki nr (...) w obrębie (...), w której to Spółce posiada (...) z (...) udziałów,

- naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z uchwałą Nr XIII/135/11 Rady Miejskiej w Goleniowie z dnia 26 października 2011 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Goleniów w obrębie geodezyjnym (...), poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że wartość działki nr (...) w obrębie (...) wzrosła w wyniku podjęcia przedmiotowej uchwały, w sytuacji, gdy wartość działki nie zwiększyła się, a nawet jeśli uznać, że wartość wzrosła, to przyczyną wzrostu wartości były czynniki rynkowe, nie zaś zmiana planu zagospodarowania przestrzennego i tym samym nie ziściły się przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej,

- naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 158 Kodeksu spółek handlowych, poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że wniesienia prawa własności działki nr (...) w obrębie (...) aportem do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, stanowi zbycie nieruchomości, w sytuacji gdy wniesienie prawa własności działki aportem do spółki kapitałowej nie stanowi jej zbycia w rozumieniu art. 36 ust. 4 ww. ustawy - tym bardziej, że skarżący jest wspólnikiem posiadającym (...) z (...) udziałów w Spółce A. - tym samym nie doszło do ziszczenia się przesłanek koniecznych do ustalenia przedmiotowej opłaty.

Skarżący podniósł, że z treści umowy notarialnej z dnia (...), wynika jednoznacznie, że wartość działki nr (...) w obrębie (...) w gminie Goleniów, w dniu jej przeniesienia na własność na ww. Spółkę A., wyniosła (...) zł. W zamian za wniesienie aportu do Spółki, strona otrzymała (...) udziałów, każdy o wartości (...) zł. Skarżący zauważył że, nie miał zatem żadnego interesu prawnego w tym, aby zaniżyć wartość działki, ponieważ wnosząc aportem własność działki o większej wartości, uzyskałby większą ilość udziałów, uprawniających wówczas stronę do wyższej dywidendy z tytułu uczestnictwa w spółce.

Nie zgodził się z twierdzeniem, że działka przeznaczona pod teren eksploatacji kruszywa ma wartość znacznie wyższą aniżeli działka przeznaczona na uprawy polowe. W odniesieniu do treści uchwały, mocą której przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Goleniów w obrębie (...) i ewentualnym wzrostem wartości działki nr (...) w obrębie (...), nie zachodzi, zdaniem skarżącego, związek przyczynowo-skutkowy.

Stwierdził, że uznanie wniesienia do spółki aportem prawa własności działki za jej zbycie, stanowi jednoznacznie o zastosowaniu wykładni rozszerzającej art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co w niniejszej sprawie jest niedopuszczalne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na ww. skargę wniosło o jej oddalenie.

Na rozprawie w dniu 16 lipca 2015 r., pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę i sprecyzował jej żądanie w ten sposób, że wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Goleniowa i rozstrzygnięcia kwestii wykonalności zaskarżonej decyzji. Cofnął żądanie rozłożenia na raty należności objętej decyzją. Wniósł o zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego. Podniósł zarzut naruszenia art. 10 k.p.a., przez organ II instancji albowiem organ nie umożliwił wyjaśnienia przed wydaniem decyzji wątpliwości związanych ze sporządzonym operatem szacunkowym. Organ nie wystąpił do rzeczoznawcy o wyjaśnienie zarzutów związanych z operatem, podnoszonych w odwołaniu od decyzji organu I instancji.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanego kryterium Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...), wydanej w sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości, stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.).

Przesłankami koniecznymi do ustalenia opłaty na podstawie wskazanego przepisu jest: obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; ustalenie, że wzrost wartości nastąpił wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że musi istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości obiektywnej - rynkowej wartości nieruchomości; zbycie takiej nieruchomości nastąpiło w drodze umowy przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenia z tego tytułu gmina może zgłosić - stosownie do art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 ww. ustawy - w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.), znajdującym zastosowanie w sprawie na podstawie art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1)

strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2)

upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Dla określenia wzrostu wartości nieruchomości gmina powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który dokonuje wyceny, czyli określa wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania oraz po jego uchwaleniu sporządzając w tym celu operat szacunkowy. Sposób dokonania takiej wyceny i czynności, które musi podjąć rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

W świetle powołanych przepisów za trafne uznać należy stanowisko Kolegium, wyrażone odnośnie zarzutu odwołania, że brak jest podstaw do przyjmowania wartości nieruchomości celem ustalenia opłaty planistycznej na podstawie aktu notarialnego stwierdzającego zbycie nieruchomości.

Opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu, nie zaś jej wartością stanowiącą wynik uzgodnień między spółką a jej udziałowcem. Opłata obciążająca właściciela nie jest zależna od tego, czy wskutek zbycia nieruchomości osiągnął on korzyść (zysk) w związku z zbyciem nieruchomości. Decydujące jest zbycie w drodze czynności prawnej (umowy) nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła wskutek przekwalifikowania takiej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Na gruncie tych rozważań nie do obrony jest stanowisko skarżącego, że art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie obejmuje swoim zakresem przeniesienia własności nieruchomości i wniesienia jej tytułem wkładu niepieniężnego do spółki prawa handlowego. Termin "zbycie nieruchomości" obejmuje każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości, z wyłączeniem umowy darowizny na rzecz osoby bliskiej (patrz uchwała składu siedmiu sędziów NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. akt II OPS 3/09, opubl. w ONSAiWSA 2010/2/22, Prok.i Pr.-wkł. 2011/6/43). Czynność wniesienia wkładu do spółki ma charakter ekwiwalentny, gdyż strona wyzbywająca się własności nieruchomości uzyskuje w zamian wymierną korzyść, np. w postaci zwiększonej wartości udziału w kapitale spółki. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w powołanym wyżej przepisie, jest zatem ewidentnie związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym). Powyższe stanowisko, które skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, jest ugruntowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1630/11, opubl. w internetowej bazie - orzeczenia.nsa.gov.pl). Wprawdzie, organ I instancji, poddając analizie charakter ww. czynności wniesienia wkładu, powołał się na przepisy dotyczące spółki osobowej, to nie może mieć to wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, skoro powołana wyżej reguła odnosi się również do spółki z o.o.

Stwierdzić zatem należy, że przeniesienie własności nieruchomości i wniesienie aportem do spółki kapitałowej, jaką jest Spółka A. stanowiło zbycie nieruchomości, z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wniosek taki nasuwa się po analizie treści aktu notarialnego z dnia 5 grudnia 2013 r. W wyniku podwyższenia kapitału ww. Spółki, nastąpiło przeniesienie własności przedmiotowego gruntu na jej rzecz. Z treści § 4 ww. umowy, jasno wynika, że strona skarżąca przeniosła własność działki nr (...) na Spółkę A. i w związku z tym skarżący nie jest już właścicielem tej nieruchomości. Istotne jest przy tym, że wystąpił element ekwiwalentności w ww. czynności, gdyż zbywając wskazaną działkę gruntu, skarżący zwiększył swój wkład w Spółce A. o wkład niepieniężny w postaci (...) udziałów.

Zdaniem Sądu, przyjęte w zaskarżonym orzeczeniu właściwe ustalenia faktyczne stanowią, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość Nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...), przeznaczona była pod uprawy polowe, zgodnie z uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy w Goleniowie z dnia 18 grudnia 1987 r. Nr XXIII-160/87. Z dniem 1 stycznia 2004 r. plan ten stracił ważność i do dnia wejścia w życie obowiązującej obecnie uchwały, dla terenu ww. działki nie obowiązywał plan miejscowy ani decyzja o warunkach zabudowy. Natomiast na mocy nowego planu zatwierdzonego uchwałą uchwały Rady Miejskiej w Goleniowie Nr XIII/135/11 z dnia 26 października 2011 r., teren na którym położona jest przedmiotowa działka przeznaczony został pod eksploatację kruszyw - teren produkcji wydobywczej - PE, o powierzchni 7.461 ha, teren filaru ochronnego o szerokościach oznaczonych na rysunku planu - FO, o powierzchni 2.294 ha. Powyższe wskazuje, że zachodzi związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości zbywanej nieruchomości, a uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyby nie zostały uchwalone nowe postanowienia planu, określające przeznaczenie wydobywcze ww. działki gruntu, to nie nastąpiłby wzrost wartości tej nieruchomości, będącej następnie przedmiotem obrotu między stroną a Spółką zajmującą się wydobyciem żwiru i piasku. Niesporne jest przy tym, że w momencie zbycia ww. działki przez skarżącego ((...)), nie upłynął jeszcze pięcioletni termin ustawowy, z którym wiąże się obowiązek ustalenia opłaty planistycznej, skoro nowy plan zagospodarowania przestrzennego, wszedł w życie w terminie 30 dni, od momentu jego ogłoszenia w dniu (...) we właściwym publikatorze.

Rzeczoznawca majątkowy, na zlecenie organu I instancji sporządził operat szacunkowy ww. nieruchomości, wskazujący wzrost jej wartości z powodu zmiany przeznaczenia zgodnie z nowym miejscowym planem zagospodarowania terenu.

W wyniku dokonanej wyceny ustalono, że wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o (...) zł.

W ocenie Sądu, wycena ta została przeprowadzona prawidłowo, gdyż przyjęty za dowód operat z dnia (...), odpowiada wymogom ustawowym i nie budzi zastrzeżeń. Organ odwoławczy mając na uwadze obowiązki wynikające z art. 15 k.p.a., w sposób precyzyjny i jasny przeanalizował ustalenia organu I instancji, przeprowadził dogłębną analizę operatu szacunkowego i w sposób logiczny i spójny podał powody, które przemawiały za oparciem zaskarżonego rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłego.

W odniesieniu do zarzutów skarżącego, skierowanych przeciwko operatowi szacunkowemu, wskazać należy, iż dokument ten został poddany wnikliwej ocenie.

W ocenie Sądu operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto zawiera wszystkie dane, o jakich mowa w § 56 ust. 1 pkt 1-9 powołanego wyżej rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., łącznie z opisem nieruchomości i wskazaniem przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy, metody oszacowania uwzgledniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie.

Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Organ odwoławczy odniósł się do wszystkich zgłoszonych w odwołaniu zarzutów skarżącego. Potwierdza to lektura uzasadnienia. Powołując się na odpowiednie przepisy prawa i ustalone fakty organ wykazał, iż sporządzony operat jest prawidłowy, w zakresie w jakim uprawniony organ był taką ocenę przeprowadzić. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest w istocie do oceny dowodu z opinii biegłego, pełni bowiem podobną rolę (art. 84 § 1 k.p.a.). Podważenie operatu szacunkowego, nie może sprowadzać do formułowania gołosłownych twierdzeń o wadliwości dokumentu, ale musi odnosić się do konstruktywnych twierdzeń oraz uzasadnionych merytorycznie zasad wiedzy.

Strona mając możliwość zwalczania operatu szacunkowego wszelkimi dostępnymi środkami dowodowymi, jest uprawniona do przedstawienia alternatywnego operatu szacunkowego. Organ nie może uchylić się od oceny takiego środka dowodowego (por. wyrok NSA z dnia 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12, opubl. w Lex nr 1578871). Z akt sprawy wynika, że skarżący miał możliwość zapoznania się z aktami sprawy, a tym samym wniesienia uwag do sporządzonego operatu, z czego jednak nie skorzystał na etapie postępowania przed organem I instancji. Pełnomocnik skarżącego, podniósł na rozprawie sądowej zarzut naruszenia prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym, jednakże należy uwzględnić, iż organ II instancji nie prowadził uzupełniającego postępowania dowodowego w tej sprawie, ale opierał na materiale dowodowym zebranym przez organ I instancji. Zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a., może odnieść skutek tylko wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Tego rodzaju uchybienia skarżący nie wykazał. Skoro znajomość rynku nieruchomości, oraz transakcji takimi nieruchomościami np. w zakresie uzyskiwanych cen i istniejącego popytu oraz podaży stanowi wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy, to wyłącznie poprzez przedstawienie kontroperatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnioną do tego osobę, skarżący mógł skutecznie podnosić zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a., jednakże skarżący nie powołał się na istnienie tego rodzaju dowodu.

Za niezasadne Sąd uznał argumenty skargi o ustaleniu opłaty planistycznej wbrew interesowi społecznemu i słusznemu interesowi skarżącego w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów. Wyjaśnić należy, że respektowanie tych zasad procesowych nie może sprowadzać się do pomijania przez organy treści prawa materialnego i reguł jego wykładni, szczególnie w sprawach, w których ustawodawca wprowadził instytucję decyzji, której sam fakt wydania oraz treść jest ściśle określona przepisami prawa.

Reasumując wykładnia przepisów prawa materialnego dokonana w niniejszej sprawie przez organy była prawidłowa. Skarżący nie wykazał naruszenia przez organ obowiązku wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, w tym wadliwości operatu, które mogłyby podważać przyjęte przez organ ustalenia co do wzrostu wartości nieruchomości, wynikającej z wejścia w życie zapisów nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając powyższe na uwadze brak jest podstaw do uznania, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszaniem prawa.

Z tych względów, Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), orzekł o oddaleniu skargi.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.