Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2720216

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie
z dnia 17 lipca 2019 r.
II SA/Sz 399/19

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Arkadiusz Windak.

Sędziowie WSA: Marzena Iwankiewicz (spr.), Maria Mysiak.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 lipca 2019 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia (...) nr (...) w przedmiocie opłaty adiacenckiej uchyla zaskarżoną decyzję.

Uzasadnienie faktyczne

Decyzją z dnia (...). nr (...) Wójt Gminy D. na podstawie art. 98a ust. 1 oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm.), w związku z § 1 uchwały Nr XII/150/2004 Rady Gminy Darłowo z dnia 12 marca 2004 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zachod. Nr 24, poz. 447) zmienionej uchwałą Nr XI/135/2007 Rady Gminy Darłowo z dnia 29 października 2007 r., ustalił J. K. właścicielowi nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...), położonej w obrębie ewidencyjnym G., Gmina D., opłatę adiacencką w wysokości (...) zł należną Gminie D. w związku ze wzrostem wartości tej nieruchomości spowodowanym dokonaniem podziału.

Organ I instancji wskazał w uzasadnieniu, że ostateczną decyzją nr (...) z dnia (...) zatwierdzony został podział geodezyjny ww. nieruchomości, oznaczonej na dzień wydania ww. decyzji w operacie ewidencji gruntów działką nr (...) na działki nr (...), (...), (...) przeznaczonych jako UT-1 - tereny zabudowy usługowej turystyki.

Po przytoczeniu treści art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami organ wyjaśnił, że zatwierdzenie decyzją podziału nieruchomości spowodowało, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę (...) zł zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego R. G. z dnia 22 lipca 2018 r. W operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał analizy i charakterystyki rynku nieruchomości oraz analizy transakcji uwzględnionych w procesie wyceny. Stosując podejście porównawcze oraz metodę porównywania parami rzeczoznawca ustalił, wzrost wartości nieruchomości. Zdaniem organu I instancji operat wykonany został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, zaś przedstawiony w nim przez rzeczoznawcę proces szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, stanowi zatem dowód na wzrost wartości nieruchomości, z tytułu podziału nieruchomości. Opłata adiacencka ustalona w oparciu o stawkę procentową i wzrost wartości nieruchomości stanowi kwotę (...) zł stanowiącą różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem ((...) zł), a wartością nieruchomości po podziale ((...) zł) wynoszącą (...) zł i po zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 30%.

Od ww. decyzji odwołanie wniósł J. K. zarzucając jej naruszenie art. 7, 77 i 80 k.p.a. Zdaniem strony, organ I instancji ograniczył się do powołania na opinię rzeczoznawcy bez sprawdzenia czy opinia ta jest zupełna i wiarygodna. Organ nie zajął stanowiska co do przyjęcia do porównania nieruchomości, które były przedmiotem transakcji sprzedaży w okresie znacznie dłuższym niż dwa lata - lipiec 2013 r., luty 2013 r. Nadto, do porównania przyjęte zostały te same nieruchomości dla działki sprzed podziału jak i dla poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, pomimo ich różnej powierzchni, obciążeń, dostępności do drogi oraz dostępności do jeziora, bez uwzględnienia tych różnic w tabelach. Organ I instancji nie zwrócił też uwagi na brak w operacie szczegółowego opisu cech nieruchomości wziętych do porównania. Poza tym, według odwołującego się, argument organu I instancji, iż podział nieruchomości pozwala na korzystniejsze ich użytkowanie jest nietrafiony. Podział spowodował dla szereg uciążliwości i obciążeń również o charakterze finansowym. Aby działka nr (...), na której ustanowiona została służebność drogowa spełniała wymogi drogi komunikacyjnej z działką nr (...) zmuszony był wykonać szereg prac: rozebrać częściowo budynek gospodarczy, rozebrać w części ogrodzenie posesji, usunąć dwa drzewa, przesunąć słupek telefonii stacjonarnej oraz hydrant, dokonać utwardzenia drogi (dz. nr (...)) gruzem betonowym lub innym kruszywem (około 500 ton), wykonać ogrodzenie posesji - 60 m (dz. nr (...)).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia (...) nr (...) na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096) i art. 98a ust. 1 oraz art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204), po rozpatrzeniu odwołania, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Kolegium wskazało, że w operacie szacunkowym autorstwa rzeczoznawcy R. G. wartość rynkowa przed podziałem wynosiła (...) zł tj. (...) zł/m2. Wartość nieruchomości po podziale wynosi (...) zł, tj. (...) zł/m2. W operacie szacunkowym autorstwa rzeczoznawczym majątkowej B. K. wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła (...) zł tj. (...) zł/m2. Wartość rynkowa nieruchomości po podziale wynosi (...) zł, tj. (...) zł/m2 za dz. (...) (...) zł/m2 za dz. (...) i (...) zł/m2 za dz. (...).

W ocenie Kolegium wątpliwy jest wzrost wartości działek nr (...) i (...) po podziale aż o 78,4% i 61,70% oraz spadek wartości działki nr (...) o (...) tys. zł. Autorka kontroperatu określiła wartość działki nr (...) na poziomie (...) zł/m2 czyli zmniejszyła wartość działki w porównaniu do działki nr (...) o 21% tj. o ok. (...) zł dodatkowo obniżając jej wartość o (...) zł za służebność gruntową. Wydzielona działka nr (...) ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej (dz. nr (...)). Natomiast działki nr (...) i (...) będą miały dostęp do drogi publicznej (dz. nr (...)) po ustanowieniu służebności przejazdu i przechodu przez działkę nr (...). Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności (art. 93 ust. 3 u.g.n.), podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych w wyniku podziału, owe służebności zostaną ustanowione. Na dzień wyceny służebność nie została jeszcze ustanowiona. W tej sytuacji służebność nie mogła stanowić przedmiotu wyceny. Nadto rzeczoznawca wyliczyła wskaźnik wzrostu cen w analizowanym okresie na poziomie średnim miesięcznym wynoszącym 0,71% co zdaniem Kolegium, wydaje się nierealne. Przyjęcie tego wskaźnika spowodowało wzrost ceny obiektu porównawczego nr (...) z (...) zł/m2 do (...) zł/m2 (27,7%), obiektu nr (...) z (...) zł/m2 do (...) zł/m2, obiektu nr (...) z (...) zł/m2 do (...) zł/m2 (24,2%), obiektu nr (...) z (...) zł/m2 do (...) zł/m2 (10,6%). W latach 2013-2016 panowała stagnacja na lokalnym rynku, występowała równowaga popytu i podaży, wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości w której występowały jedynie pojedyncze transakcje a ich wartość zależała głownie od odległości od jez. B. Nieruchomości sprzedawane były po bardzo długim okresie ekspozycji sprzedażowej, często w trakcie kolejnych przetargów. Żadne dostępne opracowania specjalistyczne nie wskazują takiego wzrostu cen. Mimo, że B. K. przyjęła dość wygórowane wskaźniki, to końcowa wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła (...) zł a po podziale wynosi (...) zł czyli o (...) zł mniej. Biorąc pod uwagę położenie nieruchomości, dużą powierzchnię ((...) ha), przeznaczenie (UT-1 tereny zabudowy usług turystycznych) wycena ta jest nie do przyjęcia.

W ocenie Kolegium, operat szacunkowy R. G. prawidłowo uwzględnia lokalizację, powierzchnię, dostęp do infrastruktury technicznej i przeznaczenie nieruchomości i dochowane zostały wszystkie ustawowe wymogi umożliwiające ustalenie opłaty adiacenckiej.

Na powyższą decyzję J. K. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie zarzucając zaskarżonej decyzji:

1) rażące naruszenie art. 98a ust. 1 w związku z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nie określenie rynkowej wartości nieruchomości po podziale przez nieuwzględnienie faktów, związanych ze skutkami podziału i ich wyceną i art. 175 ust. 1 ww. ustawy.

2) naruszenie przepisów postępowania mającego istotny wpływ na rozstrzygnie sprawy - art. 138 § 2 k.p.a. i art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.

Zdaniem skarżącego, w operacie, który przyjęto jako podstawę naliczenia opłaty, nie uwzględniono faktu, że decyzja zatwierdzająca projekt podziału została wydana warunkowo. Warunkiem zatwierdzenia podziału jest ustanowienie służebności przejazdu i przechodu przez działkę nr (...) przy zbywaniu działek wydzielonych. Integralną częścią decyzji zatwierdzającej podział jest mapa z projektem podziału, na której oznaczona jest część działki nr (...), na której służebność ma być wykonywana. Z mapy tej wynika, że do wykonywania służebności gruntowej konieczna jest rozbiórka budynku gospodarczego, który w ewidencji państwowego zasobu geodezyjnego ma nr (...). Działki nr (...) i nr (...) nie mogą być przedmiotem obrotu bez ustanowienia służebności przejazdu i przechodu oraz rozebrania oznaczonego budynku. Dlatego, aby działki mogły być przedmiotem obrotu, rzeczoznawca powinien uwzględnić warunek decyzji zatwierdzającej podział, poprzez określenie wartości służebności gruntowej i kosztu rozbiórki budynku. W ocenie skarżącego, operat nie wypełnia warunku art. 150 ust. 2 u.g.n. Nadto, operat nie wypełnia warunków art. 175 ust. 1 u.g.n. Poza tym w kwestionowanym operacie chociaż do porównania przyjęte zostały nieruchomości o różnych przeznaczeniach to ceny ich nie zostały skorygowane pod tym względem. Ponadto w skutek podziału działka nr (...) ma zdecydowanie pogorszony kształt, lecz w operacie rzeczoznawca nie odniósł się do tego jako atrybutu.

Drugi operat sporządziła rzeczoznawca majątkowy inż. B. K. Operat ten został sporządzony tak, że określona została wartość rynkowa zgodnie z przepisami prawa, tj. zachowany został wymóg art. 150 ust. 2 u.g.n. (kosztu rozbiórki budynku nr (...) nie szacowano, bo wartość nieruchomości w wyniku podziału nie wzrosła już tylko przy uwzględnieniu służebności gruntowej). Nadto rzeczoznawca pokazała pełną analizę rynku, m.in. w zestawieniu nieruchomości podobnych stanowiącym zbiór analityczny, opisała ich atrybuty (str. 10), przedstawiła określenie cech, uwzględniając także różnice wynikające z przeznaczenia, które zostało ujęte w cesze "potencjał inwestycyjny" oraz obliczyła wagi tych cech (str. 12). Kolegium odrzuciło ww. operat kwestionując wyniki oszacowania. Jednakże nie wezwało autorki drugiego operatu w celu wyjaśnienia wątpliwości organu z zakresu rzeczoznawczej wiedzy specjalistycznej i nie rozważyło, czy wyjaśnienia te byłyby logiczne, przekonujące i zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Skupiło się na porównywaniu procentowych wzrostów lub spadków cen w tym operacie, bez próby ich zgłębienia, chociaż z tabel nr 5 - 8 wynika, że są one związane głównie z sumami poprawek koniecznych do skorygowania poziomu skal ocen cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównywanych. Poza tym zakwestionowało wzrost cen na rynku lokalnym w latach 2013 - 2016, udokumentowany obliczeniem wskaźnika ruchu cen metodą najmniejszych kwadratów (str.10), dając natomiast wiarę okrągłym określeniom o panującej stagnacji, zawartym w operacie z dnia 22 lipca 2018 r. (str.18).

W odpowiedzi na skargę Kolegium odniosło się do operatów sporządzonych w tej sprawie i wskazało, że na dzień wyceny służebność nie została jeszcze ustanowiona i nie mogła być przedmiotem wyceny, a wyliczone przez B. K. wskaźniki wzrostu cen wydają się nierealne. Poza tym Kolegium podkreśliło, iż nie spotkało się dotąd z przypadkiem, że po podziale wartość nieruchomości zmalała. Organ II instancji podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Na rozprawie skarżący podniósł, że operat uwzględniony przez organy jest nierzetelny, ponieważ uwzględnia istnienie w drodze sieci kanalizacyjnej, która we wsi się nie znajduje.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Na wstępie podkreślić należy, że sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.), zwanej dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga podlega uwzględnieniu, albowiem Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 157 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204) - "u.g.n.", a także doszło do naruszenia podstawowych zasad procedury administracyjnej, określonych w art. 15, 7, 77 § 1, 80 k.p.a.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia sprawy stanowił art. 98a ust. 1 ww.u.g.n. Przepis ten stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Przypomnieć należy, że opłata adiacenka, w rozumieniu art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 in fine u.g.n., ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości. Bezspornie operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenkiej. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych, tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości i ustaleniu współczynników korygujących, a także na właściwym wyjaśnieniu przyjętych przez rzeczoznawcę wyborów w tym zakresie może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (vide: I OSK 373/09 z 2 stycznia 2011 r.; dostępne CBOSA). Operat musi zawierać elementy formalne określone w § 56 i 57 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 651 z późn. zm.). Do obowiązku organów należy ocena operatu szacunkowego nie tylko pod względem formalnym, ale także jako wartości dowodowej. Należy pamiętać, że ocena prawidłowości wyceny nieruchomości pod względem merytorycznym, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Przy czym, nie zwalnia to organu od obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Ocena operatu powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów w postaci rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Organ administracji może, a wręcz jest do tego zobowiązany, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera niejasności, błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 grudnia 2013 r., II OSK 1611/12, Lex 1530598).

W rozpoznawanej sprawie rozstrzygnięcia organów obu instancji zostały podjęte w oparciu o operat szacunkowy autorstwa R. G. z dnia 22 lipca 2018 r.

Zdaniem Sądu, ocena operatu przedstawiona w zaskarżonej decyzji, polegająca na podaniu wykazanych w operacie cen za metr kwadratowy i końcowych wartości nieruchomości i stwierdzeniu, że wartość nieruchomości prawidłowo uwzględnia lokalizację, powierzchnię, dostęp do infrastruktury technicznej, przeznaczenie jest nie tylko niedostateczna, ale i w zaistniałych okolicznościach sprawy przedwczesna, o czym poniżej.

Jak wynika z akt sprawy w toku postępowania skarżący przedłożył sporządzony na jego zlecenie operat szacunkowy z dnia 10 grudnia 2018 r. rzeczoznawcy majątkowego B. K. Z opinii tej wynika, że wartość działki nr (...) przed podziałem wynosi (...) zł, a po podziale na działki (...), (...) i (...) wynosi (...) zł, czyli zmniejszyła się o (...) zł.

Biegła w operacie opisała stan zagospodarowania szacowanej nieruchomości, wskazała, że bezpośredni dojazd do działki nr (...) odbywa się drogą gminną

(dz. nr (...)). W tej drodze istnieje uzbrojenie techniczne: wiejska sieć wodociągowa oraz sieć energetyczna. Po podziale - działki nr (...) i (...) mają dostęp do drogi publicznej. Natomiast dz. nr (...) ma go pod warunkiem ustanowienia służebności gruntowej na działce (...) (zgodnie z decyzją podziałową). Działka ta nie ma także możliwości przyłączenia do mediów istniejących w drodze gminnej (dz. nr (...)), tj. energii elektrycznej i wody. Działki nr (...) i nr (...) mają b. wydłużony kształt. Jest to niekorzystne ze względu na konieczność poprowadzenia długich odcinków sieci mediów w związku z zabudową odsuwaną w głąb tych działek. Biegła wskazała również, że na badanym rynku nie odnotowała sprzedaży nieruchomości obciążonych służebnością gruntową, w związku z tym wartość służebności drogi koniecznej szacowała odrębnie. Wartość nieruchomości przed i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego - metodą korygowania ceny średniej. Ze względu na przedmiot biegła wyceny badaniu poddała region - rynek lokalny, tj. obszar gm. D., z zawężeniem do pasa Wybrzeża od 1 km do 5 km od morza, dla okresu 2013 r. - 2016 r. Dla określonego powyżej subrynku lokalnego odnotowała w badanym okresie 30 transakcji, do dalszej analizy przyjęła 22 transakcje. Zestawienie tych transakcji z opisem nieruchomości oraz z cenami stałymi z poprawką w związku ze wzrostem cen na poziomie 0,7% m-c przedstawiła w tabelach na str. 10 i 11 operatu. Wyniki szacowania dla czterech wybranych ze zbioru nieruchomości, położonych w obrębie G., zostały przedstawione w tabelach (str. 12 - 14), w których podano cechy do porównania obiektu wycenianego i do porównania z ceną za m.kw. i ceną sprzedaży oraz poprawki kwotowe. Wartość służebności gruntowej biegła obliczyła na kwotę (...) zł, którą odjęła od wartości działki nr (...) po podziale.

Natomiast w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego R. G. sporządzonym w dniu 22 lipca 2018 r. wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem wynosi (...) zł, a po podziale (...) zł. Według operatu na skutek podziału dz. nr (...) obr. G. wystąpił wzrost wartości rynkowej nieruchomości po podziale o ok. 4%. W opinii biegły opisał stan nieruchomości podając, że dz. (...) bezpośrednio przylegała do drogi gminnej nr dz. (...), w drodze biegnie sieć wodociągowa, kanalizacyjna, energetyczna. W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa, agroturystyczna, kompleks działek do zbycia pod usługi turystyczne. Na dzień wydania decyzji dz. nr (...) zabudowana była budynkiem mieszkalnym o konstrukcji przedwojennej oraz nowo pobudowanym oraz gospodarczym, posiadała podłużny kształt zbliżony do prostokąta. Po podziale dz. (...) zabudowana ww. budynkami, przylega do drogi gminnej, kształt prostokątny, uzbrojona w sieć energetyczną, wodociągową. Dz. nr (...) w dacie podziału była niezabudowana, posiada dostęp do drogi publicznej gminnej przez ustanowienie służebności przejazdu i przechodu przez dz. (...), kształt regularnego prostokąta, nie posiada przyłączy do mediów. Dz. nr (...) - niezabudowana, posiada nieregularny kształt, ustanowiona na niej została służebność dojazdu i przechodu na rzecz właścicieli dz. nr (...), przy granicy działki biegnie sieć wodociągowa, kanalizacyjna od strony północnej. Biegły dokonał wypisów z katastru nieruchomości Starostwa Powiatowego w S. nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na terenie Gminy D. Teren ten uznano jako rynek lokalny. Ustalił, że ceny działek w G. latach 2013 - 2016 wahały się w granicach od (...) zł do (...) zł/m2. Jako amatorską cenę uznano transakcję z 2013 r. w wysokości (...) zł/m2. Biegły podał zestawienie wybranych transakcji w tabeli str. 16 do 18 operatu. Jako atrybuty cenotwórcze biegły wskazał, powierzchnie działki, lokalizację, uzbrojenie w media i przeznaczenie w planie miejscowym. Wyceny dokonał podejściem porównawczym metoda porównywania parami. Na stronie 19 operatu biegły opracował tabelę porównawczą do wyceny nieruchomości (przed podziałem) z podaniem procentowo wagi cech (atrybutów cenotwórczych) i kwotowo poprawek, ujmując w niej trzy obiekty przyjęte do porównania (tabela 4.1). Analogiczne określił wartość rynkową działek po podziale w tabelach 4.2.1., 4.2.2., 4.2.3. dobierając do porównania obiekty jak w tabeli 4.1.

Z porównania obu wycen nieruchomości, dokonanych w tym samym podejściu porównawczym nieruchomości podobnych z metodą korygowania ceny, wynika, że wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem, według B. K., wynosi aż o (...) zł więcej niż ustalił to biegły R. G. Podobnie sytuacja wygląda z wartością działek po podziale, gdyż zgodnie z drugim operatem jest ona wyższa o (...) zł w stosunku do tego co obliczył rzeczoznawca R. G.

Ponadto według biegłej w latach 2013-2016 nastąpił wzrost cen rynkowych nieruchomości o 0,71% w skali miesiąca i taki wskaźnik biegła przyjęła do obliczeń ze względu na upływ czasu. Natomiast rzeczoznawcza pracujący na zlecenie organu nie zastosował poprawki ze względu na upływ czasu, powołując się na stagnację rynku nieruchomości.

Poza tym biegła określiła wartość służebności gruntowej na działce nr (...) w kwocie (...) zł i obniżyła wartość tej działki o podaną sumę. W operacie R. G. obliczenia tej wartości nie występują.

Biegły R. G., w odpowiedzi na wezwanie organu I instancji, w piśmie z dnia 6 stycznia 2019 r. ustosunkowując się do kontroperatu wskazał, że bardzo wątpliwy jest wzrost wartości działek nr (...), (...) po podziale o 78,4 i 61,70% oraz spadek wartości działki nr (...) o ok. (...) zł, z przyczyn dla niego zupełnie niezrozumiałych. Zdaniem biegłego, nierealny jest też wzrost cen o wskaźnik 0,71%,

a wyliczenia w tym zakresie nie odzwierciedlają realiów rynkowych na terenie Gminy D. W latach 2013 - 2016 panowała stagnacja na rynku lokalnym, występowała równowaga popytu i podaży, wyceniania nieruchomość znajduje się w miejscowości, w której występowały jedynie pojedyncze transakcje, a ich wartość zależała głównie od położenia względem jeziora B. Nieruchomości zbywane były po długim okresie ekspozycji na sprzedaż, często w trakcie kolejnych przetargów. Żadne dostępne opracowanie specjalistyczne nie wskazywało na taki wzrost cen. W odniesieniu do wartości służebności gruntowej biegły wskazał, że w jego ocenie określenie tej wartości nie miało wpływu na końcową wartość działki po podziale geodezyjnym. Wartość ta nie może być utożsamiana z wartością, którą należy odjąć od kwoty opłaty adiacenkiej. Ponadto zdaniem biegłego autorka kontroperatu nie podała miejscowości w których położone są nieruchomości przyjęte do analizy.

Zdaniem Sądu złożone do akt sprawy operaty zawierają rozbieżności w zakresie przyjętych do obliczeń danych i założeń, a w konsekwencji finalnie dają dwa znacząco różne wyniki końcowe co do wartości nieruchomości przed i po podziale. Niewyjaśniona pozostaje kwestia istnienia w drodze sieci kanalizacyjnej, a założenia biegłych w zakresie istnienia uzbrojenia technicznego w drodze są różne. Diametralnie odmiennie rzeczoznawcy przyjęli w operatach wzrost cen transakcyjnych na skutek upływu czasu (na poziomie zerowym i na poziomie 0, 71%). Różnie też przyjęto i opisano tzw. atrybuty cenotwórcze takie jak np. lokalizacja, uwzględniając w jednym operacie odległość od morza, w drugim (R. G.) odległość od drogi głównej, punktów infrastruktury handlowo-usługowej (por. str. 18). W operacie biegłej uwzględniono jako cechę kształt działki, który z kolei nie był wymieniony jako element cenotwórczy w operacie R. G. (por. operat biegłej str. 11 i 12, operat R. G. str. 18 i 19).

Przedstawiony stan rzeczy - w ocenie Sądu - daje podstawy do uznania, że w sprawie mamy do czynienia z przypadkiem przewidzianym dyspozycją art. 157 ust. 4 u.g.n., czyli rozbieżnymi operatami szacunkowymi określającymi wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

W myśl art. 157 ust. 2 u.g.n., sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Stosownie do art. 157 ust. 3 u.g.n., w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

Według art. 157 ust. 4 u.g.n., przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

Organ II instancji nie tylko nie odniósł się w decyzji do wskazanych powyżej różnic w operatach, ale też pominął całkowicie w swoich rozważaniach zarzuty zgłoszone w odwołaniu, negujące prawidłowość operatu będącego podstawą wymiaru opłaty adiacenkiej. Tymczasem skarżący zarzucił operatowi szacunkowemu R. G. istotne błędy takie jak brak opisu cech nieruchomości przyjętych do porównania, jak i niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych, brak korekt ze względu na różnie ukształtowane atrybuty cenotwórcze poszczególnych nieruchomości, nieuwzględnienie obciążeń. Skarżący przedstawił nadto dowód kontroperat, wskazujący na brak wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału, a więc istotnie odmienny od wyceny nieruchomości przyjętej w niniejszej sprawie.

Sąd stwierdził, że wypowiedź biegłego co do kontroperatu zawarta w piśmie z 6 stycznia 2019 r. nie wyjaśniła spornych kwestii, zwłaszcza biegły merytorycznie nie uzasadnił z jakich powodów uważa, że kontroperat biegłej nie jest właściwy. Ogólne twierdzenia co do tylko niektórych kwestii, że wyliczenia wzrostu cen rozmijają się z realiami rynku lokalnego Gminy D., a wartość służebności gruntowej nie ma wpływu na wartość końcową działki (...), nie stanowią rzetelnego, merytorycznego ustosunkowania się do kontroperatu, o które mógłby oprzeć się organ rozpoznający sprawę.

Zdaniem Sądu, wobec zgłaszanych wątpliwości skarżącego oraz wobec istotnych rozbieżności w treściach obu operatów i znacząco różnych wyników szacowania, organ, zgodnie z zasadami rzetelnej procedury, powinien podjąć działania zmierzające do wyjaśnienia i usunięcia tych wątpliwości. Instrumentem właściwym do rozwiązania spornych kwestii jest właśnie przewidziana w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. możliwość zewnętrznej weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, z którego organ II instancji winien był skorzystać.

Tymczasem Kolegium ogólnie i autorytatywnie uznało, że operat R. G. jest prawidłowy, bez ustosunkowania się i szczegółowego rozważenia zarzutów skarżącego, bez pogłębionej analizy tegoż operatu, bezrefleksyjnie powtarzając za biegłym argumenty kwestionujące operat B. K. Stanowi to o naruszeniu art. 157 ust. 4 u.g.n. oraz przepisów postępowania, przede wszystkim dotyczących konieczności dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego (art. 7, art. 77 § 1, art. 15 i art. 80 k.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na ustalenie, czy i ewentualnie w jakiej wysokości w przedmiotowej sprawie doszło do wzrostu wartości nieruchomości po podziale.

Z powyższych względów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja winna podlegać uchyleniu. Rozpoznając ponownie sprawę Kolegium zwróci się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia obu omówionych wyżej operatów szacunkowych i w zależności od wyniku tej oceny wyda stosowną decyzję. Przy czym organ odwoławczy, zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania z art. 15 k.p.a., ponownie, od nowa rozpozna przedmiotową sprawę w jej całokształcie, nie zapominając o ustosunkowaniu się do zarzutów odwołania.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględnił skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.