Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 1976977

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu
z dnia 16 grudnia 2015 r.
II SA/Po 763/15

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Izabela Paluszyńska.

Sędziowie WSA: Elwira Brychcy (spr.), Wiesława Batorowicz.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi K. B. i W. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) czerwca 2015 r. Nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę

Uzasadnienie faktyczne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem 29 listopada 2013 r. uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z (...) marca 2013 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta z (...) sierpnia 2012 r. ustalającą dla M. T. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z parkingiem przewidzianej do realizacji na działkach nr (...), ark. (...), obręb W. w P.

W motywach rozstrzygnięcia Sąd wskazał, że zapoznanie się z przedmiotową analizą funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu pozwala na ustalenie, że w sposób zbyt lakoniczny odnosi się ona do istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy. W analizie brak bowiem informacji o wysokości poszczególnych budynków w metrach, a podana jest jedynie ilość ich kondygnacji. Wielkość jaką jest wysokość winna być ustalana w jednostkach miary, a nie w ilości kondygnacji, albowiem obowiązująca wysokość kondygnacji w budynkach nie została w polskim systemie prawnym normatywnie ustalona i co za tym idzie budynki o tej samej liczbie kondygnacji mogą charakteryzować się zasadniczo innymi wymiarami w jednostkach miary. Z analizy urbanistycznej nie wynika jaka jest wysokość w metrach budynków w obszarze analizowanym, w tym co szczególnie istotne budynków stanowiących istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich.

Co za tym idzie w oparciu o zgromadzony w aktach sprawy materiał dowodowy nie sposób zweryfikować czy ustalona dla planowanej zabudowy maksymalna wysokość wynosząca 8 metrów odpowiada wymogom określonym w § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., względnie jakie przesłanki przemawiały za odstąpieniem od tego sposobu ustalania wysokości planowanej zabudowy i określeniem jej w wysokości 8 metrów.

Dalej Sąd zauważył, że zarówno z rubrum jak i z uzasadnienia decyzji organów zarówno I jak i II instancji nie wynika podstawa faktyczna i prawna nałożenia na inwestora ograniczenia polegającego na ustaleniu, iż nowa zabudowa może być wyłącznie budynkiem jednokondygnacyjnym. Również z wyników analizy urbanistycznej nie wynika, by wprowadzenie takowego wymogu było niezbędne ze względu na potrzebę zachowania ładu przestrzennego, w szczególności by takie rozwiązanie architektoniczne było dominujące bądź powszechne w analizowanym obszarze.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, iż również odnośnie ustalenia parametru obowiązującej linii nowej zabudowy analizowana decyzja i utrzymana przez nią w mocy decyzja organu I instancji nie odpowiadają wymogom określonym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Parametr jakim jest obowiązująca linia zabudowy winien być w pierwszej kolejności wyznaczany według zasady ściśle określonej w § 4 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia, to jest poprzez nawiązanie do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a może być on wyznaczony w inny sposób, jako wyjątek od zasady, jeżeli na przyjęcie, iż może to mieć miejsce w danej sprawie wskazują wyniki analizy urbanistycznej. Wystąpienie tych przesłanek organ powinien ustalić zgodnie z art. 7 k.p.a., a w decyzji uzasadnić powód odstąpienia od podstawowego sposobu ustalania tegoż parametru poprzez wskazanie na spełnienie przesłanek odstąpienia. Szczegółowe uzasadnienie w tym względzie musi zawierać uzasadnienie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Pominięcie parametrów zagospodarowania działki przyległej do terenu planowanej inwestycji, jako wyjątek od zasady, może mieć jednak miejsce jedynie w sytuacji, gdy przemawiają za tym konkretne wymagania ładu przestrzennego, czy inne normatywne przesłanki.

Dopuszczenie wyjątku od ustalonych w przepisach § 4 ust. 1-3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. zasad ustalania obowiązującej linii zabudowy wymaga zatem szczegółowego uzasadnienia w ustaleniach analizy. Z uzasadnienia tego wynikać powinno czy i dlaczego odstąpienie od ogólnych zasad służy realizacji założenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie wyznaczonym przez przepis art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z analizy funkcji oraz cech zabudowy oraz uzasadnień decyzji organów obu instancji nie wynika bowiem, by ich autorzy w ogóle badali możliwość ustalenia linii zabudowy poprzez kontynuację linii zabudowy występujących na działkach sąsiednich oraz jakie uzasadnienie faktyczne ma wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy w odległości 4,5 metrów od ul. P. oraz jaka jest podstawa faktyczna i prawna ustalania w decyzji nie tylko obowiązującej linii zabudowy względem frontu działki objętej wnioskiem, lecz także nieprzekraczalnych linii zabudowy w odległości 7 metrów od pasów drogowych ulic, z którymi przedmiotowa działka wprawdzie graniczy, lecz z których nie odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Dalej zauważyć należy, iż zarówno z uzasadnienia decyzji organów zarówno I jak i II instancji nie wynika nadto podstawa faktyczna i prawna orzeczenia, iż dopuszcza się możliwość wysunięcia attyki budynku o maksymalnie 1 m na całej długości elewacji od strony ul. P. Również z analizy urbanistycznej znajdującej się w aktach sprawy nie wynika, by sposobu unormowania obowiązującej linii zabudowy (wynoszącej co do zasady 4,5 metra, z możliwością przekroczenia jej o 1 metr przez attykę na całej długości elewacji frontowej) było niezbędne ze względu na potrzebę zachowania ładu przestrzennego, w tym w szczególności by takie rozwiązanie architektoniczne było dominujące bądź powszechne w analizowanym obszarze.

Sąd z urzędu zauważył nadto, iż mapa stanowiąca załącznik do decyzji, jak i sama analiza nie odzwierciedlają aktualnej na dzień wydawania zaskarżonej decyzji, istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy. W szczególności na mapie tej, jak i w części opisowej analizy brak budynków powstałych przy ul. P. na działkach nr (...) (działka naprzeciwko Makro Cash & Carry) i (...) (działka naprzeciwko terenu objętego wnioskiem), które to budynki widoczne są chociażby na dostępnych w programie Gogle Earth zdjęciach satelitarnych datowanych na 1 kwietnia 2011 r.

W związku z powyższym organ winien po wyznaczeniu adekwatnego obszaru analizowanego uzyskać kompletną i odnoszącą się do całości obszaru analizowanego analizę funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a następnie wyniki przeprowadzonego postępowania uzewnętrznić w uzasadnieniu wydanej decyzji sporządzonym zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 3 k.p.a. i zawierającym odniesienie do wszystkich podnoszonych przez stronę argumentów.

Sąd wskazał, że obszar analizowany zgodnie z § 3 ust. 1 tego samego rozporządzenia musi być przy tym wyznaczony wokół działki budowlanej, co także przesądza o tym, iż niedopuszczalnym byłoby ograniczenie go do kwartału wyznaczonego ulicami P., T., P. i Z.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta decyzją z (...) października 2014 r. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z parkingiem, przewidzianej do realizacji na działce (...), ark. (...), obręb W., położonej w P. przy ul. P./T./P. W zakresie warunków i wymagań w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego ustalono następujące wymagania dotyczące nowej zabudowy:

1) Linia zabudowy (zgodnie z załącznikiem graficznym):

a)

obowiązująca: wyznaczona w odległości 6,5 m od linii rozgraniczającej ulicy P.,

b)

maksymalna nieprzekraczalna: wyznaczona w odległości 5 m od linii rozgraniczającej ulicy Prz. i ul. T.,

c)

pozostałe odległości od granic sąsiednich działek budowlanych - zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

2) Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu maksymalnie 39% dla całej zabudowy na działce, zgodnie z wnioskiem,

3) Szerokość elewacji frontowej: do 35m, zgodnie z wnioskiem.

4) Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki: 8 m od poziomu istniejącego terenu na obowiązującej linii zabudowy do najwyższego punktu dachu, zgodnie z wnioskiem; istnieje możliwość realizacji kondygnacji podziemnej wykorzystanej na parking,

5) Geometria dachu - płaski.

W zakresie innych uwarunkowań:

1) Ilość i sposób urządzenia miejsc parkingowych i postojowych:

na terenie objętym wnioskiem należy zapewnić pełne potrzeby parkingowe do równoczesnego użytkowania w ilości minimum:

45 miejsc parkingowych na 1000 m2 użytkowej części handlowej,

30 miejsc parkingowych na 1000 m2 użytkowej części usługowej,

36 miejsc parkingowych na 100 miejsc dla części gastronomicznej,

2) Zieleń izolacyjna: wzdłuż granicy z działką nr (...) (ul. Prz.) w pasie o szerokości minimum 3 m należy nasadzić zimozieloną izolacyjną wysoką zieleń

3) Należy zachować istniejące ukształtowanie terenu,

4) Kolizję z istniejącą siecią cieplną należy usunąć zgodnie z opinią z dnia (...)07.2011 r. nr (...),

5) W przypadku wystąpienia jakiejkolwiek innej kolizji planowanej inwestycji z istniejącą na wnioskowanym terenie siecią, należy wystąpić do gestora sieci z odrębnym wnioskiem o określenie warunków usunięcia kolizji,

6) Należy uwzględnić uwagi zawarte w piśmie Zarządu Dróg Miejskich z dnia 7 lipca 2014 r. nr (...).

Prezydent ustalił, że przedmiotowa inwestycja nie jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2013 r. poz. 1235, z późn. zm.).

Obsługa komunikacyjna odbywać się będzie zgodnie z opinią Zarządu Dróg Miejskich nr (...) z dnia (...).07.2014 r. - jednym zjazdem z ul. P. pod warunkiem, że wjazd i wyjazd będą odbywać się wyłącznie na zasadzie prawoskrętów oraz, że istniejąca zatoka autobusowa w ul. P. zostanie przedłużona do projektowanego zjazdu, przy czym:

- projekt drogowy nowego zjazdu na działkę z ul. P. oraz niezbędnej, związanej z tym przebudowy układu drogowego wraz z przebudową wszystkich przyległych do terenu inwestora chodników w ulicach Prz.-T.-P., opracowany zgodnie z warunkami technicznymi wynikającymi z rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. (Dz. U. Nr 43) wymaga oddzielnego uzgodnienia z Zarządem Dróg Miejskich,

- przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę dla obiektu handlowego; realizacja ww. robót drogowych należy w całości do inwestora planowanej zabudowy (ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych art. 16 ust. 1 i art. 29) i musi być wykonana przed oddaniem ww. budynku do użytkowania;

- na powyższe inwestor jest zobowiązany, przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego (ale po uzyskaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i uzgodnieniu projektu budowlanego robót drogowych) zawrzeć z Zarządem Dróg Miejskich stosowną umowę (art. 16 ust. 2 ustawy j.w.), w której zostaną ustalone szczegółowe warunki realizacji nieodpłatnego przekazania na rzecz Miasta ww. inwestycji drogowej;

- dla projektowanego ww. zjazdu inwestor jest zobowiązany uzyskać z ZDM decyzję administracyjną zezwalającą na jego lokalizację (ustawa jw., art. 29).

Ponadto, ponieważ zgodnie z projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "dla terenów w rejonie ulic P. i J." w P. - część B, opracowywanym obecnie przez Miejską Pracownię Urbanistyczną przewidziane jest poszerzenie pasa drogowego w liniach rozgraniczających ul. P. kosztem działki inwestora, planowaną zabudowę i stałe miejsca postojowe należy tak zlokalizować, aby znalazły się całkowicie poza pasem przeznaczonym docelowo na komunikację.

Obsługa komunikacyjna wszystkich miejsc postojowych projektowanych na terenie objętym wnioskiem musi odbywać się tylko poprzez uzgodniony ww. zjazd z ul. P. Brama wjazdowa na ww. teren musi być usytuowana tak, aby pojazd wjeżdżający (czekający na otwarcie ww. bramy) mógł zatrzymać się na terenie inwestora, a nie w pasie drogowym. Ponadto ZDM nie wyraża zgody na nawet chwilowe (na czas dostaw) zatrzymywanie się w pasie drogowym ul. P. W przypadku zniszczenia w czasie budowy ww. budynku nawierzchni jezdni, którymi będzie odbywał się dojazd do placu budowy, ich odtworzenie musi nastąpić kosztem i staraniem inwestora uzgadnianej obecnie zabudowy przed oddaniem obiektu kubaturowego do użytkowania. Zakres powyższego odtworzenia należy wyprzedzająco uzgodnić z Zarządem Dróg Miejskich Wydziałem Utrzymania Dróg i Obiektów Inżynierskich.

Zaopatrzenie w media ustalono zgodnie z warunkami przyłączenia i opiniami dostawców.

W motywach rozstrzygnięcia organ I instancji przytoczył dotychczasowy stan faktyczny sprawy oraz wskazał, że po zapoznaniu się z wyrokiem Sądu, zgodnie ze wskazaniami uzupełniono materiał dowodowy o aktualną mapę zasadniczą, aktualną opinię o możliwości podłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej. Wystąpiono także o ponowne uzgodnienie warunków zabudowy do Zarządu Dróg Miejskich oraz z zapytaniem do Miejskiej Pracowni Urbanistycznej odnośnie zgodności inwestycji z opracowywanym planem miejscowym. Następnie powzięto informację o dokonanych na wniosek inwestora zmianach w ewidencji gruntów i budynków. Zgodne z zawiadomieniem z dnia 9 maja 2014 r. decyzją nr (...) z dnia (...) 04.2014 r. doszło do połączenia wnioskowanych działek nr geod. (...) i (...) w jedną działkę nr geod. (...). Zarząd Dróg Miejskich opinią (...) z dnia (...).07.2014 r. podtrzymał swoją opinię, iż obsługa komunikacyjna winna odbywać się jednym zjazdem z ul. P. pod warunkiem, że wjazd i wyjazd będą odbywać się wyłącznie na zasadzie prawoskrętów oraz, że istniejąca zatoka autobusowa w ul. P. zostanie przedłużona do projektowanego zjazdu. Pismem z dnia 30 września 2014 r. inwestor wniósł o korektę linii zabudowy od ul. P. z 8 m na 6,5 m od granicy działki objętej wnioskiem.

Oran I instancji wskazał, że dla wnioskowanego terenu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy po przeprowadzeniu wymaganej procedury i uzgodnienia z odpowiednimi jednostkami. Organ przywołał treść art. 61 ust. 1 powyższej ustawy oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) ustalające wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie: linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W oparciu o przepisy rozporządzenia organ I instancji ustalił, że teren objęty wnioskiem do ul. P. przylega na długości około 69m, wobec powyższego obszar analizowany wyznaczono w promieniu 207m. Działki, przez które przebiega granica obszaru analizowanego, w przypadku gdy większa część ich zabudowy znajduje się w granicach obszaru analizowanego, uwzględniono w całości. Wyznaczony w ten sposób obszar obejmuje zespół zabudowy tworzący pewną urbanistyczną całość, który umożliwia przeprowadzenie analizy urbanistycznej i ustalenie warunków i wymagań dla nowej zabudowy. Zwiększenie obszaru analizowanego nie wniosłoby istotnych dla sprawy faktów i nie wpłynęłoby na wynik ustaleń. Pozostawiono zatem promień obszaru analizowanego, wyznaczając granice tego obszaru jak wyżej. Tak wyznaczony obszar obejmuje nieruchomości położone przy ul.P., ul. T., ul. Prz., ul. D., ul. Z., ul. D., ul. J. oraz al. S.

Problematyka kontynuacji przez nową zabudowę funkcji zabudowy już istniejącej powiązana została przez prawodawcę z całością obszaru analizowanego, a nie - jak sugerują strony postępowania Państwo B. - jedynie z działkami bezpośrednio sąsiadującymi z terenem wnioskowanym. Wobec powyższego uznać należy, iż planowana budowa budynku handlowo - usługowego stanowi kontynuację funkcji już istniejącej, ponieważ można ją pogodzić z istniejącą najbliżej terenu objętego wnioskiem, zabudową mieszkaniową oraz funkcją handlową, usługową i biurową występującymi w obszarze analizowanym, ponadto realizacja inwestycji nie będzie godzić w zastany stan rzeczy.

Planowana inwestycja przewidziana jest do realizacji na terenie, który bezpośrednio graniczy z obszarem niskiej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej o 2 kondygnacjach nadziemnych i wysokości około 8m. Z przeprowadzonej analizy wynika, że w obszarze analizowanym zabudowa handlowa, usługowa i biurowa posiadają maksymalnie 5 kondygnacji nadziemnych, wysokość około 17m, jednak położenie objętego wnioskiem terenu predysponuje go wyłącznie do realizacji zabudowy o wysokości nawiązującej do wysokości położonych w sąsiedztwie budynków mieszanych jednorodzinnych. A zatem realizacja zabudowy o wysokości zgodnie z wnioskiem wynoszącej maksymalnie 8 m nawiązuje do wysokości zabudowy sąsiedniej.

Planowana inwestycja mieści się w granicach zastanego w obszarze analizowanym sposobu zagospodarowania terenu, funkcji, wysokości, użytkowania istniejących obiektów oraz geometrii dachu, nie stanowi jednak kontynuacji w zakresie linii zabudowy, wskaźnika intensywności zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej. Obowiązujące przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. przewidują także możliwość innego ustalenia parametrów zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Zgodnie z § 4 ust. 4. dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Planowana linia zabudowy w formie o jakiem mowa w § 4 ust. 1. tj. nie stanowi jej przedłużenia w kontekście zabudowy sąsiedniej i wynika wyłącznie z narożnikowego położenia działki u zbiegu trzech ulic i z faktu iż wzdłuż ul. P., po stronie po której przewidziana jest zabudowa istnieje, jeden substandardowy budynek (tymczasowy pawilon) oraz chęci odsunięcia planowanej inwestycji od istniejącej w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zlokalizowanie zabudowy jak najbliżej ul. P. a nie ul. T. lub ul. Prz. przy których zabudowa mieszkalna jednorodzinna zlokalizowana jest w odległości około 6 m i 7m. Objęta wnioskiem działka znajduje się na terenie zurbanizowanym, posiada parametry działki budowlanej, projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego ponadto działka posiada dostęp do drogi publicznej. Tym samym objęta wnioskiem działka spełnia wszystkie kryteria działki budowlanej i nie ma racjonalnych przesłanek, które uniemożliwiłyby jej zabudowę. Z przeprowadzonej analizy wynika zatem, że w przedmiotowej sprawie brak istotnych przyczyn dla których nie istniałaby możliwość zastosowania przepisów § 4 ust. 4 rozporządzenia i innego ustalenia przebiegu linii nowej zabudowy. Ponadto, zgodnie z projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w rejonie ulic P. i J. - część B w P. (uchwała wywołująca plan nr (...) Rady Miasta z dnia (...) sierpnia 2011 r.) projektowane jest poszerzenie ul. P. (usytuowanie zabudowy w odległości 6,5 m od obecnej granicy działki nie będzie sprzeczne z przewidywanymi rozwiązaniami projektu planu miejscowego). Wobec powyższego istnieje możliwość wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy w odległości 6,5 m od linii rozgraniczającej ulicy P.

Nadto z przeprowadzonej analizy wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy nieruchomości na których zlokalizowane są budynki o funkcji usługowej, handlowej i biurowej kształtuje się na poziomie około 7% do około 64%, szerokość elewacji frontowej od około 8 m do około 113m. Wśród ww. zabudowy znajduje się nieruchomość położona przy ul. P. na której wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy zbliżony jest do wnioskowanego i wynosi około 39% oraz nieruchomość położona przy al. S. na której istniejący budynek posiada elewację frontową wynoszącą około 33m. Z materiałów analizy wynika zatem, iż w obszarze analizowanym, w najbliższym sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem, znajdują się działki zapewniające dobre sąsiedztwo dla projektowanej zabudowy.

Wobec powyższego w przedmiotowej sprawie urbanistycznie zasadne jest ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji zgodnie z wnioskiem. Planowana inwestycja o ww. parametrach stanowić będzie nawiązanie do przestrzennych uwarunkowań zastanych w obszarze analizowanym oraz pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego.

W zakresie warunku art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdzono iż teren, na którym planowana jest inwestycja posiada dostęp do dróg publicznych - ul. P., ul. T., ul. P.

Na podstawie dokumentów, wskazanych w decyzji, ustalono, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

W toku prowadzonego postępowania ustalono również, że przedmiotowy teren stanowi "inne tereny zabudowane", co oznacza, że nie jest wymagane uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne.

Stwierdzono również, że przedmiotowa decyzja będzie zgodna z przepisami odrębnymi.

Odstąpiono od uzgadniana niniejszej decyzji z Zarządem Dróg Miejskich w trybie art. 106 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (na podstawie art. 60 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 i 5 oraz art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gdyż, dyspozycja zawarta w art. 106 k.p.a. nie ma zastosowania w tych przypadkach, gdy do wydania decyzji w postępowaniu głównym, jak i wydania uzgodnienia uprawnione są jednostki działające w imieniu tego samego organu.

Wobec powyższego, organ I instancji ustalił, że spełnione są przesłanki ustalenia warunków zabudowy określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta wnieśli K.B. i W. B. domagając się jej uchylenia i oddalenia wniosku M. T., ewentualnie uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy Prezydentowi Miasta do ponownego rozpoznania.

Zaskarżonej decyzji odwołujący się zarzucili obrazę prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przez błędne przyjęcie, że aktualne przeznaczenie terenu pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z parkingiem. W ocenie odwołujących się powyższe ustalenie jest nieprawidłowe w sytuacji, gdy przedmiotowy teren ma charakter zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ustalone warunki zabudowy naruszają zasady ładu przestrzennego i nie są zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa.

Zarzucono obrazę prawa materialnego - art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez błędne przyjęcie, iż zostały spełnione łącznie wszystkie warunki wymagane dla wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz przez błędne przyjęcie że ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego wraz z parkingiem nie narusza interesów osób trzecich, w tym przypadku odwołujących. Nadto zarzucono obrazę przepisów prawa materialnego - art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak ustalenia i analizy obszaru oddziaływania inwestycji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z (...) czerwca 2015 r. na podstawie art. 59, art. 60 i art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta w mocy.

Mając na uwadze dokumenty zgromadzone w aktach sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło, że organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie bez naruszenia norm prawa procesowego w tej sprawie i zastosował prawidłowo przepisy prawa materialnego, mające w sprawie zastosowanie, co w konsekwencji sprawiło, że rozstrzygnięcie sprawy nie wymaga wyeliminowania z obrotu prawnego.

W części graficznej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania, załączonej do akt sprawy obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, zwane dalej "rozporządzeniem"). Istotne jest to, że obszar analizowany obejmuje działki, na których istnieją różne formy zabudowy mieszkaniowej oraz handlowej i usługowej, o różnej wysokości i o różnym wskaźniku wielkości zabudowy.

W tej sprawie analiza urbanistyczna, która zawarta jest w aktach sprawy, została teraz sporządzona zgodnie z właściwymi przepisami rozporządzenia.

Cześć pisemna analizy załączonej do decyzji zawiera wszystkie wymagane informacje, gdyż zawiera odniesienia się do zrealizowanej zabudowy na obszarze objętym analizą, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami.

Kolegium podkreśliło, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu obejmuje zabudowę w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkty odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W ocenie Kolegium z treści analizy graficznej i tekstowej wynikają parametry występujące w obszarze analizowanym. Wyniki analizy stanowią uzasadnienie rozstrzygnięcia dokonanego w decyzji w sprawie warunków zabudowy dla działek objętych wnioskiem.

Organ odwoławczy wskazał, że zabudowa określona we wniosku Pana M. T. może być realizowana na wnioskowanym terenie. Decyzja organu I instancji została poprzedzona przeprowadzeniem gruntownej i pełnej analizy zabudowy istniejącej i realizowanej w całym obszarze analizowanym.

W istocie zgromadzony w sprawie materiał pozwalał organowi I instancji na podjęcie rozstrzygnięcia co do istoty sprawy, zgodnego z treścią wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Samo poniesienie w odwołaniu potencjalnego i subiektywnego odczucia o naruszeniu "ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju", wskazanego w art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może stanowić podstawy do uchylenia decyzji Prezydenta Miasta.

Zabudowa handlowo-usługowa jest zabudową uzupełniającą dla zabudowy mieszkaniowej stąd też brak jest podstaw do uznania, że zamierzenie to jest sprzeczne z dotychczasowym przeznaczeniem terenów wskazanych w obszarze analizowanym.

Średnie wielkości parametrów istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym nie są wielkościami granicznymi, których przekroczenie we wniosku automatycznie spowodować może wyłącznie odrzucenie tego wniosku. Dotyczy to każdego z parametrów nowej zabudowy gdyż powołane na wstępie Rozporządzenie przewiduje możliwości innego ustalenia parametrów dla planowanej zabudowy niż te, które wynikają z wielkości średnich, ustalonych dla istniejącej już zabudowy w obszarze analizowanym. Musi to jednak zostać wykazane i uzasadnione w sposób właściwy i tak się stało w zaskarżonej decyzji z dnia 30 października 2014 r.

Odwołujący się nie wskazali jakie ich prawa podmiotowe są zagrożone tym przedsięwzięciem. Samo ogólnikowe wskazanie na hałas, ograniczenie dostępności słońca czy emisja zanieczyszczeń będzie badana na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. W tym postępowaniu badane może być wyłącznie potencjalne ograniczenie możliwości zagospodarowania działki skarżących, ale do takiej sytuacji w tej sprawie nie doszło.

Skoro zamierzenie, zgodnie z treścią wniosku ma nie oddziaływać na działki sąsiednie, w zakresie gospodarki przestrzenią, a odwołujący się nie przedstawili żadnych dowodów przeczących tej tezie, to brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla tego zamierzenia.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnieśli K. B. i W. B. reprezentowani przez radcę prawnego H. K. Skarżący zaskarżyli decyzję organu odwoławczego w całości i wnieśli o uchylenie jej oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Zaskarżonej decyzji, podobnie jak w odwołaniu, zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez przyjęcie, że w niniejszej sprawie przeznaczenie ternu pozwala na ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z parkingiem, w sytuacji gdy przedmiotowy teren ma charakter zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz że ustalone warunki zabudowy nie naruszają zasady ładu przestrzennego i są zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa. Nadto skarżący zarzucili naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, że zostały spełnione łącznie wszystkie warunki wymagane do wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz przez błędne przyjęcie że ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego wraz z parkingiem nie narusza interesów osób trzecich, w tym przypadku odwołujących. Nadto zarzucono obrazę przepisów prawa materialnego - art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak ustalenia i analizy obszaru oddziaływania inwestycji.

Skarżący wskazali, że zaskarżona decyzja została wydana mimo tego, że z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu wynika, że planowana inwestycja nie kontynuuje średniej wartości zabudowy, nie kontynuuje średniej wielkości szerokości elewacji frontowej i nie kontynuuje linii zabudowy, nie została spełniona zatem przesłanka art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z uzasadnienia decyzji organu I instancji ani z analizy urbanistycznej nie wynikają konkretne przesłanki odstąpienia od wyznaczonych średnich wskaźników powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz linii zabudowy. Skarżący wskazali, że Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie odniosło się do powyższych zarzutów.

Nadto organy nie określiły obszaru oddziaływania inwestycji, ani nie zawarły analizy wpływu inwestycji na sąsiednie nieruchomości. Nie poddano analizie obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze odwołując się do uzasadnienia swojej decyzji podtrzymało rozstrzygnięcie i wniosło o oddalenie skargi.

Pełnomocnik inwestora w piśmie procesowym z 8 grudnia 2015 r. wniósł o oddalenie skargi.

Występujący na rozprawie pełnomocnik skarżących wnosił i wywodził jak w skardze. Uczestnik postępowania M. T. (inwestor) wniósł o oddalenie skargi.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Powyższe oznacza, że sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie, niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty - w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź naruszenia przepisów postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał w niniejszej sprawie, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu prawomocnym wyrokiem z dnia 29 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Po 675/13, uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia (...) sierpnia 2012 r. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę uwzględnił zatem treść przepisu art. 153 p.p.s.a., zgodnie z którą ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu Sądu z 29 listopada 2013 r. wiążą w sprawie ten Sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Powołany przepis dotyczy zasadniczo "oceny prawnej oraz wskazań co do dalszego postępowania" formułowanych w orzeczeniu wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Poddana kontroli Sądu decyzja Kolegium Odwoławczego jest zatem kolejną wydawaną w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z parkingiem przewidzianej do realizacji na działce nr (...), ark. (...), obręb W. w P pomiędzy ulicami P, T. i Prz. Rozpoznając ponownie niniejszą sprawę Sąd podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez organy obu instancji przyjmując je za własne i czyniąc podstawą swych rozważań.

Dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje obecnie żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm.), zwana dalej "ustawą". Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy ustalenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku - w decyzji o warunkach zabudowy. Uszczegółowieniem tego przepisu jest z kolei art. 59 ust. 1 ustawy, wedle którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Trzeba przy tym od razu podkreślić, że w świetle art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, a zatem w razie spełnienia wymogów określonych w ustawie, organ administracji publicznej jest zobowiązany do wydania pozytywnego dla inwestora rozstrzygnięcia.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest z kolei w myśl art. 61 ust. 1 powołanej ustawy w razie łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej 1 działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, (2) teren ma dostęp do drogi publicznej, (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu poprzednio obowiązujących planów miejscowych.

Sposób weryfikowania, czy spełniony został wymóg dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, został określony przez ustawodawcę w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwane dalej "rozporządzeniem". Podstawowe znaczenie dla ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji posiada w myśl § 3 powołanego rozporządzenia prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, w którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazany obszar należy przy tym wyznaczyć w odległości nie mniejszej niż 3-krotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenia warunków zabudowy, ale zarazem nie mniejszej niż 50 m. Należy przy tym podkreślić, że dla ustalenia warunków zabudowy nie jest konieczne, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, który wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiadał planowanej zabudowie, wystarczające jest natomiast, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację.

Decyzją Prezydenta Miasta z (...) października 2015 r. ponownie ustalono warunki zabudowy dla budowy budynku handlowo-usługowego wraz z parkingiem, przewidzianego do realizacji na działce (...), ark. (...), obręb W., położonej w P. przy ul. P./T./Prz. Zgodnie ze wskazaniami Sądu organ I instancji na nowej aktualnej mapie zasadniczej prawidłowo zakreślił obszar analizowany celem uzyskania kompletnej i odnoszącej się do całości obszaru analizowanego analizy funkcji, cech i parametrów istniejącej zabudowy, a następnie analizę tą przeprowadził.

W tym miejscu podkreślić należy, że Sąd w wyroku z 29 listopada 2013 r. przesądził, że analiza funkcji i cech zabudowy dotyczyć ma całego obszaru analizowanego, a nie tylko i wyłącznie obiektów znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie działki na której planowana jest inwestycja. Z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani z rozporządzenia nie wynika, by kontynuacja funkcji zabudowy odnosiła się jedynie do obiektów znajdujących się w bezpośrednim, czy najbliższym sąsiedztwie. Wybrane jedynie parametry zabudowy, takie jak linia zabudowy (§ 4 rozporządzenia), czy wysokość (§ 7 rozporządzenia) planowanej inwestycji powiązano z parametrami obiektów bezpośrednio sąsiadujących z działką, na której planowana jest inwestycja, a nie z parametrami występującymi na obszarze analizowanym, jak to ma miejsce przy wskaźniku powierzchni zabudowy (§ 5 rozporządzenia), szerokości elewacji frontowej (§ 6 rozporządzenia), czy geometrii dachu (§ 8 rozporządzenia).

Z analizy urbanistycznej przeprowadzonej w dniu 22 lipca 2014 r. (k. 401 akt adm. I instancji) wynika, że obszar analizowany został wyznaczony wokół działki inwestora w odległości 207 m (3 x 69 m), co stanowi 3-krotność szerokości elewacji frontowej przedmiotowej działki od strony ul. P. Obsługa komunikacyjna działki (...) będzie odbywać się jednym zjazdem z ul. P., zatem front działki mierzyć należy od tej ulicy i wynosi on 69 m. Z analizy urbanistycznej całego obszaru analizowanego wynika zarazem, że na obszarze analizowanym dominuje funkcja mieszkaniowa jednorodzinna z towarzysząca zabudowa usługową, zabudowa handlowa, usługowa i biurowa oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

Zaznaczyć należy, że analiza uwzględnia aktualną zabudowę na wszystkich działkach znajdujących się na całym obszarze analizowanym, w tym pominiętą wcześniej zabudowę na działkach nr (...) i (...) przy ul. P. Z zebranego materiału dowodowego wynika, że planowana inwestycja kontynuuje istniejącą w obszarze analizowanym funkcję usługową i handlową. Planowany budynek nawiązuje bowiem pod tym względem do istniejącej w sąsiedztwie zabudowy usługowej i handlowej przy ul. P. nr (...), ul. T., Al. S. Nr (...) (k. 402 i 405 akt adm. I instancji).

Zgodnie ze wskazaniami Sądu organ I instancji określił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy w metrach i przyjął, że dla zabudowy mieszkaniowej wynosi on do 8 m przy 2 kondygnacjach, dla zabudowy handlowo-usługowo-biurowej około 17 m i 5 kondygnacji, zabudowa wielorodzinna posiada 3 kondygnacje i wysokość do 12 m. Planowane przedsięwzięcia polegające na budowie budynku jednokondygnacyjnego kontynuuje również w świetle § 7 ust. 1 wysokość zabudowy, którą w decyzji przewidziano do 8 m od poziomu terenu z możliwością realizacji kondygnacji podziemnej na parking. Zaznaczyć należy, że planowana zabudowa hadlowo-usługowa nawiązuje wysokością do zabudowy mieszkaniowej, która sąsiaduje bezpośrednio z działka (...), a nie do zabudowy handlowo-usługowo-biurowej, która w analizowanym terenie sięga 17 m wysokości. Zatem już w decyzji planistycznej ograniczone zostało oddziaływanie planowanej inwestycji na działki sąsiednie, co uwzględnia częściowo roszczenia skarżących w zakresie "ochrony prawnych interesów osób trzecich", co w istocie będzie przedmiotem oceny na dalszym postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

W obszarze analizowanym dominują dachy płaskie, zatem projektowana inwestycja w tym zakresie kontynuuje geometrię dachu (§ 8 rozporządzenia).

Ponadto średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi w obszarze analizowanym dla zabudowy mieszkaniowej 21,1% (od 5% do 44%), dla zabudowy mieszkaniowej z towarzyszącymi usługami - 20% (od 12% do 34%), dla zabudowy usługowo-handlowo-biurowej 33,5% (od 3% do 64%), a dla całej zabudowy kubaturowej - 22,44%. Wprawdzie w decyzji pierwszoinstancyjnej organ ustalił wielkość powierzchni zabudowy maksymalnie na 39%, a więc powyższej wskazanej średniej, lecz konkluzja ta została dostatecznie uzasadniona. Organ I instancji wskazał, że w sąsiedztwie planowanego budynku, przy ul. P. znajdują się nieruchomości zabudowane w 39%, 45%, 48%, nie wspominając o powierzchni zabudowy działki, gdzie znajduje się Makro - 64%. Trzeba przy tym zauważyć, że § 5 ust. 2 cytowanego rozporządzenia zezwala na odstąpienie od średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej, co zdaniem Sądu miało miejsce w rozpatrywanej sprawie. Organ I instancji uzasadnił także w wystarczającym stopniu odstępstwo od zastosowania w niniejszej sprawie średniego wskaźnika powierzchni zabudowy.

Nie mają więc racji skarżący, zarzucając organom pozostawienie inwestorowi pełnej dowolności w tym zakresie. Dlatego też nie doszło zdaniem Sądu do naruszenia § 5 ust. 2 cytowanego rozporządzenia. Tym samym należy uznać, że spełnione zostały wymogi w zakresie kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy w kwestii wskaźniki powierzchni zabudowy.

Podobnie odnieść należy się do kwestii ustalenia szerokości elewacji frontowej. Średni wskaźnik szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym dla zabudowy mieszkaniowej wynosi 11,5 m (od 5 m do 20 m), dla zabudowy mieszkaniowej z towarzyszącymi usługami - 11,5 m (od 7 m do 18 m), dla zabudowy usługowo-handlowo-biurowej 36,9 m (od 8 m do 113 m), a dla całej zabudowy- 15,5 m. Wprawdzie w decyzji pierwszoinstancyjnej organ ustalił szerokość elewacji frontowej maksymalnie do 35 m, a więc powyższej wskazanej średniej dla całej zabudowy, lecz konkluzja ta została również dostatecznie uzasadniona. Organ I instancji wskazał, że szerokość elewacji frontowej chociaż przekracza średnią szerokość elewacji przyjętej dla całej zabudowy na obszarze analizowanym, to szerokość przyjęta w decyzji dla planowanej inwestycji mieści się w średniej szerokości do zabudowy usługowo-handlowo-buirowej znajdującej się na obszarze analizowanym. W sąsiedztwie planowanego budynku, przy ul. P. znajdują się nieruchomości o szerokości elewacji frontowej 45 m, 55 m, nie wspominając o szerokości elewacji frontowej dla Makro 113 m. Trzeba przy tym zauważyć, że § 6 ust. 2 cytowanego rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, co zdaniem Sądu miało miejsce w rozpatrywanej sprawie. Zaznaczyć przy tym należy, że organ w uzasadnieniu decyzji uzasadnił w stopniu wystarczającym odstępstwo od średniej szerokości elewacji frontowej.

Następnie wskazać należy, że organ I instancji zastosował się do wskazań Sądu i szeroko uzasadnił sposób ustalenia linii zabudowy. W pierwszej kolejności organ zbadał możliwość wyznaczenia linii nowej zabudowy zgodnie z zasadą wyrażoną w § 4 ust. 1 rozporządzenia, stwierdził, że linia zabudowy nie kontynuuje linii zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Zatem linię zabudowy organ wyznaczył zgodnie z § 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia. Organ argumentował, że powodowany był chęcią odsunięcia planowanej inwestycji od istniejącej w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zlokalizowanie zabudowy jak najbliżej ul. P. a nie ul. T. lub ul. Prz. przy których zabudowa mieszkalna jednorodzinna zlokalizowana jest w odległości około 6 m i 7m. Ponadto, zgodnie z projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w rejonie ulic P. i J. - część B w P. (uchwała wywołująca plan nr (...) Rady Miasta z dnia (...) sierpnia 2011 r.) projektowane jest poszerzenie ul. P. (usytuowanie zabudowy w odległości 6,5 m od obecnej granicy działki nie będzie sprzeczne z przewidywanymi rozwiązaniami projektu planu miejscowego). Wobec powyższego istnieje możliwość wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy w odległości 6,5 m od linii rozgraniczającej ulicy P. (k. 373, 374 akt adm. I instancji).

Z materiału zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej - ul. P., co znajduje swoje potwierdzenie w szczególności na mapach załączonych do analizy urbanistycznej. Ponadto z dołączonych pism i opinii Polskiej Spółki Gazownictwa Sp. z o.o., ENEA - Oddział Dystrybucji (k. 381 - 389) wynika, że planowana inwestycja będzie posiadała odpowiedni dostęp do mediów. Uaktualniono uzgodnienie z Eneą. W przedmiotowej sprawie nie zachodzi również potrzeba uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia działki inwestora z rolnej na cele nierolne. Wreszcie, analizowane przedsięwzięcie jest również zgodne z przepisami odrębnymi, o czym świadczą uzyskane uzgodnienia - pismo Zarządu Dróg Miejskich (k. 398 akt adm. organu I instancji).

Tym samym należy więc uznać, że organy administracji publicznej podjęły zgodnie z art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego niezbędne działania do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, mając na względzie zarówno interes społeczny, jak i słuszny interes obywateli. Zgromadzony materiał dowodowy został przy tym zebrany w sposób wyczerpujący i rozpatrzony jako całość, co czyni w konsekwencji zadość art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Należy przy tym zaznaczyć, że Stronom zapewniono ponadto czynny udział w toku postępowania w szczególności przez składanie zastrzeżeń i wniosków dowodowych. Wreszcie, opisane wyżej ustalenia faktyczne zostały szczegółowo przedstawione w uzasadnieniach obu zaskarżonych decyzji.

Nie ulega zatem wątpliwości, że wszystkie wymogi z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały w niniejszej sprawie spełnione. Tym samym organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co też uczyniły. Należy przy tym zaznaczyć, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony kształt. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Może być ona nadto wydana dla więcej niż jednego wnioskodawcy.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skarżących podnoszonych już w toku poprzedniego postępowania sądowoadministracyjnego powtórzyć należy poglądy Sądu wyrażone w uzasadnieniu wyroku z 29 listopada 2013 r., z którymi należy się w pełni zgodzić w niniejszej sprawie, że użycie przez ustawodawcę sformułowania "chronionego prawem interesu osób trzecich" wskazuje wyraźnie, że nie chodzi w tym przypadku o wszelkie naruszenia ich interesów przez planowaną zabudowę, ale tylko i wyłącznie o takie naruszenia, które wiązać się będą z naruszeniem określonych, konkretnie wskazanych norm prawnych. Przykładowo wskazać można, że naruszenia interesu osób trzecich związku z emisją hałasu, bądź innych zanieczyszczeń środowiska, wiązać się muszą nie z jakąkolwiek emisją hałasu (bądź innych zanieczyszczeń), lecz z emisją przekraczającą określone prawem normy. Powyższych naruszeń konkretnych norm prawa skarżący nie wskazali. Słusznie wskazuje inwestor, że z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesów osób trzecich - decyzja ta bowiem nie narusza prawa własności i innych praw tych osób.

Nadto okoliczności na które powołują się skarżący, jak wzrost hałasu, zacienienie badane będą na etapie dalszego postępowania o pozwolenie na budowę. Zarzuty dotyczące wzmożonego ruchu pojazdów, spadku wartości nieruchomości wskazują na interes faktyczny, który nie korzysta z ochrony prawnej. W tym zakresie organy uwzględniając zarzuty skarżących wyznaczyły pas zieleni zimozielonej wysokiej o szerokości minimum 3 m wzdłuż granicy z działką (...).

Podobnie niezasadny jest zarzut skarżących dotyczący braku ustalenia i analizy obszaru oddziaływania inwestycji. Przepisy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym przewidują jedynie wyznaczenie obszaru analizowanego wokół działki inwestycyjnej, celem ustalenia funkcji, cech i parametrów istniejącej zabudowy, o czym była mowa powyżej. Brak natomiast wymogu wyznaczania obszaru oddziaływania inwestycji, co stanowi element badania w toku postępowania o pozwolenie na budowę. Słusznie wskazuje inwestor, że o obszarze oddziaływania inwestycji można jedynie mówić w przypadku inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko, ale przedmiotowa inwestycja do takich nie należy.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze prawidłowo wskazało, iż wszystkie istotne dla sprawy uwarunkowania zostały w sposób wyczerpujący omówione w decyzji organu I instancji, w tym jakie obiekty mogły stanowić odniesienie przy ustalaniu szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi budynku oraz okoliczności uwzględnione przy ustaleniu linii zabudowy.

W ocenie Sądu organy w sposób prawidłowy przeprowadziły analizę urbanistyczną, konieczną do ustalenia wymagań dla projektowanej zabudowy i zagospodarowania terenu i dokonując analizy wyznaczonego obszaru prawidłowo ustaliły, że działka inwestora jest położona w terenie o funkcji zabudowy mieszkaniowej z uzupełniającymi funkcjami usługowymi oraz handlowo - usługowymi. Istniejąca zabudowa i zagospodarowanie terenu posiada zatem cechy, które mogą być wzorem dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Mając na uwadze powyższe uwagi stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja odwoławcza, jak i poprzedzająca ją decyzja I instancji odpowiadają prawu. Kontrolując niniejszą sprawę Sąd nie stwierdził, aby zaskarżone rozstrzygnięcie naruszało przepisy obowiązującego prawa.

Zgodnie z treścią art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie dopatrzył się również innych naruszeń przepisów postępowania, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji.

W tym stanie rzeczy skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.,. należało oddalić, jak Sąd orzekł w wyroku.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.