Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2504599

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu
z dnia 16 maja 2018 r.
II SA/Po 100/18
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Edyta Podrazik.

Sędziowie WSA: Elwira Brychcy, Asesor Jan Szuma (spr.).

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2018 r. sprawy ze skargi (...) sp. z o.o. z siedzibą w (...) na decyzję Wojewody z dnia (...) grudnia 2017 r. nr (...) w przedmiocie odmowy zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę;

I.

uchyla zaskarżoną decyzję,

II.

zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej kwotę 997,- (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania

Uzasadnienie faktyczne

Decyzją z (...) grudnia 2017 r., (...) Wojewoda (zwany dalej "Wojewodą"), po rozpatrzeniu odwołania E. sp. z o.o., utrzymało w mocy decyzję Starosty (...) (zwanego dalej "Starostą") z (...) 2017 r., (...) odmawiającą zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia odwołującej się pozwolenia na budowę dla farmy wiatrowej (...) - składającej się z jednej elektrowni wiatrowej o symbolu (...) wraz z infrastrukturą towarzyszącą w postaci fundamentu elektrowni wiatrowej, linii kablowych SN 30 kV, światłowodowej i uziemienia, stałej drogi dojazdowej w elementami tymczasowymi oraz stałego zjazdu z elementami tymczasowymi w miejscowości (...), (...) na działkach (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...).

Powyższe decyzje wydano w następujących okolicznościach.

Wnioskiem z 13 lipca 2016 r. (złożonym 14 lipca 2016 r.) E. sp. z o.o. wystąpiła do Starosty o udzielenie pozwolenia na budowę dla wyżej opisanej inwestycji (k. 1 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

W toku czynności postępowania, w związku z wątpliwościami dotyczącymi prawa inwestora do dysponowania na cele budowlane działką (...) (o braku tego prawa zawiadomiono organ - uw. Sądu, zob.k. 34 akt administracyjnych organu pierwszej instancji) Starosta wezwał inwestora do wyjaśnienia, czy posiada tytuł do dysponowania tą działką na cele budowlane (zob. pismo z 30 sierpnia 2017 r., (...), k. 42 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Pismem z 11 września 2017 r. pełnomocnik (...) sp. z o.o. wyjaśnił, że oświadczenie o dysponowaniu działkami (...) i (...) na cele budowlane prezes spółki złożył w oparciu o umowę dzierżawy zawartą (...) 2015 r. z J. A., która dotyczyła działki (...). Według umowy wydzierżawiający miał w terminie trzech miesięcy od jej podpisania uzyskać potwierdzenie prawa własności wskazanej nieruchomości. Pełnomocnik (...) sp. z o.o. wyjaśnił dalej, że Dyrektor Terenowego Oddziału Agencji Nieruchomości Rolnych w (...) udzielił inwestorowi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 z późn. zm., dalej "P.b.") (k. 43 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

W dniu 5 października 2017 r. sporządzono notatkę z rozmowy telefonicznej z pełnomocnikiem inwestora, który wskazał, że (...) sp. z o.o. nie ma tytułu prawnego do dysponowania działką (...) na cele budowlane (k. 47 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Następnie pełnomocnik (...) sp. z o.o. przesłał korektę swego poprzedniego pisma precyzując, że informacja o prawie do dysponowania przez spółkę działką (...) na cele budowlane stanowiła relację o wiedzy prezesa spółki (k. 48 akt administracyjnych organu pierwszej instancji).

Decyzją z (...) 2017 r., (...) Starosta, działając na podstawie art. 35 ust. 3 P.b. odmówił E. sp. z o.o. zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Organ wyjaśnił, że inwestor w dacie składania wniosku o pozwolenie na budowę nie posiadał prawa do dysponowania działkę (...) na cele budowlane i nie wykazał go do dnia decyzji.

Odwołanie złożyła (...) sp. z o.o. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zawieszenie postępowania do czasu stwierdzenia przez Sąd Rejonowy w N. zasiedzenia nieruchomości stanowiącej działkę (...) przez jej posiadacza, J. A.

Decyzją z (...) grudnia 2017 r., (...) Wojewoda, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 z późn. zm., dalej "k.p.a."), utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Wskazał, że inwestor złożył oświadczenie o dysponowaniu działką (...) na cele budowlane na podstawie umowy dzierżawy z J. A. nie będącym właścicielem działki. (...) sp. z o.o. wskazała, że wystąpiła do właściciela, to jest Skarbu Państwa, Agencji Nieruchomości Rolnych, Oddział Terenowy w (...) o udzielenie zgody na realizację inwestycji. Nie przedłożyła jednak dokumentu, z którego wynikałoby takie prawo.

Skargę na decyzję Wojewody złożyła (...) sp. z o.o. zarzucając naruszenie art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. oraz art. 3 pkt 11 P.b. w zw. z art. 693 Kodeksu cywilnego. Wniosła jednocześnie o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. Wystąpiła o rozpoznanie sprawy w postępowaniu uproszczonym. W motywach skargi (...) sp. z o.o. przedstawiła argumenty na poparcie tezy, że umowa dzierżawy z J. A., której przedmiotem jest działka (...), jest wystarczającym tytułem do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane (spółka uwypukliła, że ten ostatni jest samoistnym posiadaczem gruntu). W ocenie skarżącej w istocie organy nie tyle weryfikowały złożone oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, lecz badały podstawę tytułu obligacyjnego, do czego nie są uprawnione.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

W toku rozprawy, która odbyła się 16 maja 2017 r., prezes (...) sp. z o.o. S. Ś. przedstawił pismo Dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziału Terenowego w (...) z 3 sierpnia 2017 r., (...) (sporządzono jego kopię i włączono do akt sądowych - uw. Sądu, zob.k. 173), z którego wynika, że Agencja udziela prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane związane z inwestycją na działce (...) w zakresie określonym w art. 3 pkt 11 P.b., "w zakresie niezbędnym do prowadzenia prac projektowych, polegających na: - zajęciu przestrzeni powietrznej na obszarem działki nr (...) (powyżej 70 m wysokości od poziomu gruntu) w ten sposób, że w przestrzeni tej obracać się będą śmigła elektrowni wiatrowej, - lokalizacji części fundamentów (podziemnych i nadziemnych) elektrowni przy granicy dz. nr (...) na powierzchni terenu do 20 m2". W piśmie zaznaczono też, że "powyższe ma na celu umożliwienie wystąpienia przez Spółkę z wnioskiem o wydanie stosownych decyzji i pozwoleń, w tym udzielenie pozwolenia na budowę dot. planowanej inwestycji".

Na pytanie Sądu S. Ś. odpowiedział, że pisma z 3 sierpnia 2017 r. nie złożył w toku postępowania administracyjnego, ponieważ uważał, że J. A. jest posiadaczem samoistnym nieruchomości (co oznacza, że umowa dzierżawy z nim zawarta daje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - uw. Sądu). Pełnomocnik (...) sp. z o.o. oświadczył, że nie wiedział o istnieniu pisma Agencji z 3 sierpnia 2017 r. Gdyby o nim wiedział, inaczej poprowadziłby sprawę.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga zawiera usprawiedliwione podstawy.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. b ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm., dalej "p.p.s.a.") Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Z kolei zgodnie z art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a. w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji, nieznane organowi, który wydał decyzję.

W ocenie Sądu przedstawienie w toku postępowania sądowego pisma Dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziału Terenowego w (...) z 3 sierpnia 2017 r., (...) jest jednoznaczne z ujawnieniem nowego istotnego dowodu istniejącego w dniu wydania decyzji obu instancji. Dowód ten dotyczy okoliczności mającej podstawowe znaczenie dla sprawy, bowiem wynika z niego, że najprawdopodobniej Agencja Nieruchomości Rolnych udzieliła (...) sp. z o.o. zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie określonym w art. 3 pkt 11 P.b. (wprost powołując ten przepis), do tego wskazując, że zgoda "ma na celu umożliwienie wystąpienia przez Spółkę z wnioskiem o wydanie stosownych decyzji i pozwoleń, w tym udzielenie pozwolenia na budowę dot. planowanej inwestycji".

Przedstawiony przez (...) sp. z o.o. dowód nakazuje inaczej ocenić sprawę i to właśnie w kontekście, który Wojewoda uznał za istotny (cyt. z decyzji: "W tym miejscu należy wyjaśnić, iż zgoda właściciela jest niezbędna, aby można było mówić o posiadaniu pełnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (...). W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, że inwestor nie dysponuje zgodą właściciela działki nr (...) (Agencji Nieruchomości Rolnych) na realizację na niej zamierzenia inwestycyjnego".

Sąd wyjaśnia zarazem, że do sytuacji, w której organy zdecydowały się wydać decyzję odmowną w sprawie, doprowadziła (...) sp. z o.o., której prezes nie okazał pisma Dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziału Terenowego w (...) z 3 sierpnia 2017 r., (...) organowi, ani nawet reprezentującemu ją pełnomocnikowi (o czym pełnomocnik oświadczył na rozprawie). Prezes spółki pozostaje jednak o tyle usprawiedliwiony, że - jak wskazał rozprawie - nie posiadał obsługi prawnej, natomiast jednocześnie pozostawał w błędnym przeświadczeniu, że stosunek umowny z J. A. uprawnia (...) sp. z o.o. do dysponowania działką (...) na cele budowlane.

Ponownie prowadząc postępowanie Wojewoda wezwie inwestora do złożenia pisma Dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziału Terenowego w (...) z 3 sierpnia 2017 r., (...) do akt postępowania.

Następnie Wojewoda wystąpi do wskazanego Dyrektora Agencji o wyjaśnienie:

- jaka relacja łączy Agencję ze spółką (...) sp. z o.o. oraz

- czy pismo z 3 sierpnia 2017 r. oznacza, że nawiązany został stosunek zobowiązaniowy przewidujący przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 11 P.b.

Wystąpienie to jest konieczne ze względu na niejednoznaczną uwagę, która znalazła się w piśmie, że "rozpoczęcie prac budowlanych przed uzyskaniem tytułu prawnego do dz. nr (...), obręb (...), gm. (...) będzie działaniem nieuprawnionym". Pozyskawszy opisane informacje Wojewoda oceni, czy (...) sp. z o.o. posiada prawo do dysponowania działką (...) na cele budowlane.

Sąd zaznacza, że zgodnie z art. 3 pkt 11 P.b. przez "prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo "stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych".

Odnosząc się z kolei do zarzutów skargi, w których (...) sp. z o.o. stara się wykazać, że do uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji wystarczająca była umowa dzierżawy z samoistnym posiadaczem działki (...) (niebędącym jej właścicielem), Sąd wskazuje, że nie podziela przedstawionej argumentacji spółki. Skarżąca opiera się przede wszystkim na założeniu, że umowa dzierżawy może być skutecznie zawarta z osobą niebędącą właścicielem, a skoro tak, to J. A. mógł uprawnić spółkę do dysponowania działką (...) na cele budowlane. Sąd zgadza się z pierwszym członem tego założenia i nie neguje, że umowa dzierżawy działki pozostaje w mocy. To jednak nie oznacza, że (...) sp. z o.o. uzyskała prawo określone w art. 3 pkt 11 P.b. i warunkujące udzielenie pozwolenia na budowę. Umowa dzierżawy zawarta z samoistnym posiadaczem takiego prawa nie "przenosi" na dzierżawcę, gdyż samoistny posiadacz także nie ma takiego uprawnienia. W ocenie Sądu zawarty w art. 3 pkt 11 P.b. zwrot "tytuł prawny wynikający z (...) stosunku zobowiązaniowego" należy rozumieć w ten sposób, że dotyczy on stosunku zobowiązaniowego, w którym uprawniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zobowiązuje się do umożliwienia realizacji tego prawa innej osobie. Nie obejmuje natomiast sytuacji, gdy czyni to nieuprawniony. Cechą "prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane", które jest specyficzną konstrukcją prawa budowalnego (prawa administracyjnego), jest bowiem zobiektywizowany charakter. Nie może ono więc pochodzić od osoby, która takiego prawa nie ma i sprowadzać się li tylko zobowiązania się takiej osoby względem inwestora do udostępnienia nieruchomości.

Sąd nie uznał więc za zasadne zarzutów naruszenia art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. oraz art. 3 pkt 11 P.b. w zw. z art. 693 Kodeksu cywilnego w sposób, jaki określiła (...) sp. z o.o. w skardze.

Z powodów opisanych we wcześniejszej części niniejszego uzasadnienia Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a. orzekł o uchyleniu decyzji Wojewody.

O kosztach postępowania orzeczono natomiast na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a., a na zasądzone koszty złożyły się: kwota wpisu sądowego w wysokości 500 zł (k. 2 akt sądowych), wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 480 zł ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804 z późn. zm.) oraz należna opłata skarbowa od złożonego pełnomocnictwa (17 zł).

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.