Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 1643951

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie
z dnia 9 stycznia 2015 r.
II SA/Kr 68/14

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń.

Sędziowie WSA: Mirosław Bator Krystyna Daniel (spr.).

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi (...) Spółki z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 19 września 2013 r. znak: (...) w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej

I.

uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji;

II.

określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej (...) z o.o. w K. kwotę 15 485 zł (piętnaście tysięcy czterysta osiemdziesiąt pięć złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie faktyczne

Prezydent Miasta decyzją z 20 listopada 2012 r., na podstawie art. 63 ust. 2-4, art. 64 i art. 4 pkt 9 i 9 b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), orzekł o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej za 2011 r. w kwocie 826.800,00 zł obciążającej "T" Sp. z o.o. z siedzibą w K. jako użytkownika wieczystego nieruchomości będącej własnością Gminy Miejskiej, a stanowiącej działkę nr (...) o po w. 2802 m2, położoną w obr. (...) jedn. ewid. (...) przy ul. R. w K., obj. kw (...) - z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. Organ podał, że opłatę należy uiścić w terminie do 31 marca roku, przypadającego po dacie, kiedy decyzja ta stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ podał, że postanowieniem z 30 grudnia 2011 r. wszczęto postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za 2011 r., obciążającej "T" Sp. z o.o. z siedzibą w K. jako użytkownika wieczystego działki nr (...), obr. (...) jedn. ewid. (...) przy ul. R. w K.

W toku postępowania organ ustalił, że decyzją Wojewody (...) z 12 maja 2009 r. nr (...) stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. przez Gminę nieodpłatnie prawa własności działki nr (...), obr. (...) jedn. ewid. (...).

Aktem notarialnym z 11 grudnia 1998 r. Rep. A Nr (...), zawartym w wykonaniu protokołu uzgodnień nr (...), oddano działkę nr (...), obr. (...) jedn. ewid. (...) w użytkowanie wieczyste spółce pod firmą: "R" S.A. z siedzibą w W. na cele statutowe, przy czym termin rozpoczęcia zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości został określony na 3 lata, a jego zakończenia na 6 lat, licząc od dnia zawarcia wyżej wymienionej umowy, a zatem do 11 grudnia 2001 r. miało nastąpić rozpoczęcie zagospodarowania przedmiotowej działki, natomiast zakończenie zagospodarowania tego gruntu przewidywano do 11 grudnia 2004 r. Przedmiotem działalności tej Spółki pozostaje m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (§ 6 pkt 55-56 statutu). Ponadto do zakresu jej działania należy, ujmując ogólnie, sprzedaż różnych produktów, usługi i pośrednictwo.

Na podstawie zarządzenia Prezydenta Miasta Nr (...) z 22 listopada 2006 r., w wykonaniu którego został zawarty akt notarialny z 23 lutego 2007 r. Rep. A Nr (...) (aneks do umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste), wyznaczono dodatkowe terminy zagospodarowania wyżej wymienionej działki w ten sposób, że rozpoczęcie zabudowy ustalono do 31 grudnia 2009 r., natomiast zakończenie zabudowy do 31 grudnia 2012 r. Jednocześnie zaznaczono w tym dokumencie, że w przypadku niedotrzymania dodatkowego terminu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości - zostaną ustalone dodatkowe opłaty roczne, obciążające użytkownika wieczystego.

Postanowieniem z 13 stycznia 2010 r. wszczęto postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej, obciążającej Spółkę "R" jako użytkownika wieczystego działki nr (...) - ze względu na niedotrzymanie przez użytkownika wieczystego terminu rozpoczęcia zabudowy przedmiotowej nieruchomości. W toku prowadzonego postępowania zlecono rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, określającego wartość przedmiotowej nieruchomości. Działka nr (...) według stanu na kwiecień 2010 r. została wyceniona na kwotę 4.134.000 zł.

Decyzją Prezydenta Miasta z 28 grudnia 2011 r. nr ustalono dodatkową opłatę roczną za 2010 r. z tytułu niedotrzymania terminu rozpoczęcia zagospodarowania nieruchomości przy ul. R. w K. Decyzją z 22 października 2012 r. organ II instancji uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w części dotyczącej obowiązku wniesienia opłaty w terminie 14 dni od daty, kiedy decyzja ta stanie się ostateczna i w tym zakresie orzekł co do istoty sprawy w ten sposób, że określił termin wniesienia opłaty do 31 marca 2013 r., a w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy.

W dniu 6 września 2011 r. Spółka "R" S.A. zawarła ze Spółką "T" Sp. z o.o. z siedzibą w K. umowę warunkową sprzedaży Rep. A Nr (...). W wykonaniu tej umowy i aneksów z 28 października 2011 r. Rep. A Nr (...) i z 21 grudnia 2011 r. Rep. A Nr (...) - w dniu 29 grudnia 2011 r. została zawarta umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości Rep. A Nr (...). W umowie tej sprzedająca Spółka oświadczyła m.in., iż przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana i zgodnie z umową o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste z 11 grudnia 1998 r. oraz aneksem do wyżej wymienionej umowy z 23 lutego 2007 r. zobowiązana była do jej zagospodarowania z przeznaczeniem na cele statutowe w terminach: do 31 grudnia 2009 r. na rozpoczęcie zabudowy oraz do 31 grudnia 2012 r. na jej zakończenie, przy czym zaznaczono, że wyżej opisana umowa nie wskazuje rodzaju zabudowy. Dodatkowo sprzedający poinformował nabywcę, iż działka nr (...), obr. (...) jedn. ewid. (...) nie posiada dostępu do drogi publicznej, a nadto w odniesieniu do tej nieruchomości toczą się postępowania sądowe, administracyjne i sądowo-administracyjne, m.in.: o ustanowienie służebności drogi koniecznej, o ustalenie dodatkowej opłaty rocznej za 2010 r., o zwrot nieruchomości oraz postępowanie wyjaśniające o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, prowadzone na wniosek poprzednich właścicieli tej nieruchomości i ich spadkobierców. Z kolei Spółka kupująca oświadczyła m.in. iż przeprowadziła analizę stanu prawnego, technicznego i środowiskowego przedmiotowej nieruchomości oraz, że zapoznała się z treścią wyżej wymienionych dokumentów.

W wyniku oględzin nieruchomości, przeprowadzonych w dniu 9 marca 2012 r. ustalono, że działka nr (...) jest niezabudowana i niezagospodarowana. Porośnięta jest niekoszoną trawą, chwastami, krzewami i kilkoma drzewami. Ponadto teren tej działki jest zaśmiecony.

Organ ustalił także, że na wniosek Spółki "R" w dniu 31 sierpnia 2011 r. została wydana decyzja nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem w budynku wraz z infrastrukturą techniczną, drogą dojazdową, parkingiem na działce nr (...) oraz części działki (...), budowa zjazdu i infrastruktury technicznej dodatkowo na dz. nr (...), (...), (...), (...), budowa infrastruktury technicznej dodatkowo na dz. nr (...), (...) obr. (...) przy ul. R. w K.", która z dniem 6 października 2011 r. uzyskała klauzulę ostateczności. Ponadto w wyniku podjętych czynności ustalono, że do 8 marca 2012 nie wpłynął żaden wniosek dotyczący tej nieruchomości, ani o przeniesienie wyżej opisanej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy terenu na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego - Spółki "T" ani o wydanie pozwolenia na budowę.

Z kolei postępowanie prowadzone przed Sądem Rejonowym dla (...) Wydział I Cywilny w K. na wniosek z 10 marca 2010 r., złożony przez Spółkę "R" - poprzednika prawnego Spółki "T" o ustanowienie służebności drogi koniecznej do przedmiotowej nieruchomości jest nadal w toku. Postępowanie wyjaśniające z wniosku poprzednich właścicieli nieruchomości w sprawie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego zostało zakończone w grudniu 2011 r.

Następnie organ I instancji powołał i przeanalizował przepisy dotyczące dodatkowej opłaty rocznej wynikające z art. 62 -65 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Analizę wskazanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami uzasadnił powołaniem szeregu wyroków sądów administracyjnych dotyczących czasu i sposobu naliczania dodatkowej opłaty rocznej, uniezależnienia ustalenia dodatkowej opłaty rocznej od winy użytkownika wieczystego oraz konstytutywnego i fakultatywnego charakteru decyzji w sprawie ustalenia dodatkowych opłat rocznych.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych przez użytkownika wieczystego w trakcie postępowania organ wyjaśnił, że działka nr (...) aktem notarialnym z 11 grudnia 1998 r. została oddana na rzecz Spółki ""R" " S.A. z siedzibą w W. na cele statutowe, które są szeroko ujęte i przewidują m.in. realizację projektów budowlanych i wznoszenie budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (§ 6 pkt 55-56 statutu), przy czym termin rozpoczęcia zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości został określony na 3 lata, a jego zakończenia na 6 lat, licząc od dnia zawarcia wyżej opisanej umowy. Aktem notarialnym z dnia 23 lutego 2007 r. zmieniono terminy zagospodarowania nieruchomości. Zawierając wyżej zapisany aneks do umowy użytkowania wieczystego Spółka "R" " miała świadomość, iż w przypadku niedotrzymania dodatkowego terminu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości zostaną ustalone dodatkowe opłaty roczne, obciążające użytkownika wieczystego. Pomimo tego nie rozpoczęła zabudowy przedmiotowego gruntu w zakreślonym terminie, tj. do 31 grudnia 2009 r., lecz w 2011 r. sprzedała prawo użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz spółki "T", która zaznajomiła się z treścią wyżej wymienionych dokumentów i wynikających z nich obciążeń, a nadto została poinformowana o prowadzonych postępowaniach sądowych, administracyjnych i sądowo - administracyjnych.

Nabywając prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej działki - Spółka "T" przejęła zobowiązania swojego poprzednika prawnego, określone w umowie 11 grudnia 1998 r. o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste oraz w aneksie do tej umowy z 23 lutego 2007 r.

Organ I instancji wyjaśnił również, że na wniosek Spółki "R" w dniu 30 sierpnia 2011 r. została wydana ostateczna decyzja Nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy dla opisanego wyżej zamierzenia inwestycyjnego. Od momentu uzyskania ostatecznej decyzji wz zaprzestano kontynuacji procesu inwestycyjnego dotyczącego przedmiotowego gruntu, przy czym aktualny użytkownik wieczysty nie wystąpił dotychczas nawet o przeniesienie na swóją rzecz wyżej opisanej decyzji o warunkach zabudowy.

W kwestii zarzutów podnoszonych przez pełnomocnika Spółki dotyczących braku określenia w umowie o oddaniu w użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości rodzaju zabudowy, jaka powinna być wniesiona na tym gruncie, organ wyjaśnił, że nie ma znaczenia rodzaj zabudowy jaki miał być wzniesiony przez użytkownika wieczystego, jego przeznaczenie i parametry. Z analizy zgromadzonego materiału dokumentacyjnego wynika, że użytkownik wieczysty został zobowiązany do rozpoczęcia zabudowy do 31 grudnia 2009 r., natomiast na realizację prac budowlanych (tekst jedn.: zakończenie budowy) wyznaczono mu dodatkowy termin do 31 grudnia 2012 r. Z przepisu 62 ust. 3 ugn wynika wyraźnie, że za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wykonanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Jak podaje organ, na przedmiotowej nieruchomości dotychczas brak jest jakiejkolwiek zabudowy czy wybudowania fundamentów najmniejszego nawet obiekt, gdyż ani aktualny użytkownik wieczysty ani jego poprzednik prawny nie dysponują stosownymi pozwoleniami w tym zakresie, a w szczególności nieruchomość ta nadal nie uzyskała dostępu do drogi publicznej, poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej, co determinuje możliwość wystąpienia o pozwolenie na budowę.

Zdaniem organu i instancji nie ma również możliwości zastosowania art. 65 ust. 1 ugn, w którym określono przypadki niepobierania dodatkowych opłat rocznych, w tym dotyczący niewybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na obszarze, na którym nieruchomość gruntowa jest położona, jeśli do wybudowania tych urządzeń był zobowiązany właściwy organ, a ich brak uniemożliwiałby korzystanie z obiektów, do których wybudowania został zobowiązany użytkownik wieczysty. Organ wyjaśnił, że obowiązek taki nie został nałożony na organ ani na podstawie aktu notarialnego z 22 grudnia 1998 r. o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste ani na podstawie aktu notarialnego z 23 lutego 2007 r. o wyznaczeniu dodatkowych terminów zagospodarowania działki Nr (...) obr. (...). W związku z powyższym brak jest uzasadnienia do niedokonywania naliczania dodatkowej opłaty rocznej z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania tej nieruchomości.

Odnosząc się do wniosku o umorzenie postępowania w przedmiotowej sprawie w odniesieniu do Spółki "T" Sp. z o.o. ze względu na fakt, iż wpis przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz ww. podmiotu, mający charakter konstytutywny, nastąpił dopiero w 2012 r., organ wskazał, że zarówno doktryna jak i ugruntowane orzecznictwo sądowoadministracyjne stoi na stanowisku, że postępowanie w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej prowadzi się w stosunku do aktualnego użytkownika wieczystego nawet za lata, w których użytkownikiem wieczystym gruntu był jego poprzednik prawny.

Organ I instancji nie zgodził się również z twierdzeniem użytkownika wieczystego, że Spółka "R" zagospodarowała przedmiotową nieruchomość w zakresie, na jaki pozwala okoliczność braku dostępu tej nieruchomości do drogi publicznej, tj. na cele działalności reklamowej i wyżej opisany sposób zagospodarowania jest kontynuowany przez Spółkę "T", bowiem, jak wskazał, umieszczenie jednej tablicy reklamowej w południowo - zachodniej części działki nr (...) z racjonalnego punktu widzenia trudno uznać za zagospodarowanie całości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z celem oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

W dalszej części uzasadnienia decyzji organ I instancji wyjaśnił kwestię ustanowienia służebności drogi koniecznej. Spółka "R" wystąpiła do organu o ustanowienie drogi koniecznej po gminnych działkach zamiast skorzystać z istniejącego zjazdu zlokalizowanego na sąsiednich działkach. Jednak ze względów przestrzennych odmówiono Spółce "R" ustanowienia służebności przechodu i przejazdu po zawnioskowanych nieruchomościach gminnych, jednocześnie informując pismem z 2 kwietnia 2009 r. o możliwości wystąpienia na drogę sądową w sprawie ustanowienia drogi koniecznej. Z powyższego uprawnienia Spółka ta skorzystała dopiero w marcu 2010 r. - w czasie prowadzonego już postępowania w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej. Postępowanie to jest nadal prowadzone pomimo zbycia przez Spółkę "R" prawa użytkowania wieczystego działki Nr (...) na rzecz Spółki "T" i dokonania w księdze wieczystej stosownego wpisu. Natomiast Spółka "T" pismem z 26 września 2012 r. wystąpiła z wnioskiem o ponowne rozważenie możliwości umownego ustanowienia służebności przechodu i przejazdu dla wyżej opisanej nieruchomości przez gminną nieruchomość stanowiącą działkę nr (...) obr. (...). Organ poinformował użytkownika wieczystego, iż wskazana przez niego do obciążenia służebnością drogową nieruchomość jest objęta postępowaniem zmierzającym do jej sprzedaży w drodze przetargu. W związku powyższym niecelowym jest obciążanie nieruchomości prawem służebności, gdyż wskutek ustanowienia drogi służebnej istotnie pomniejszone zostaną jej walory gospodarcze i możliwości zagospodarowania przez nabywcę wyłonionego w przetargu. Zatem w ocenie organu, użytkownik wieczysty powinien zgodnie z sugestiami wyrażonymi we wcześniejszej korespondencji skorzystać z istniejącego zjazdu zlokalizowanego na sąsiednich działkach zamiast przedłużać proces inwestycyjny, podejmując działania zmierzające do obciążenia nieruchomości gminnych.

Ponadto organ I instancji podkreślił, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego oddawane są w użytkowanie wieczyste w konkretnym celu. W związku z powyższym wydaje się, że zamierzeniem ustawodawcy przy wprowadzaniu regulacji art. 63 ust. 2 ugn była ochrona interesu publicznego przed bezczynnością użytkownika wieczystego w przedmiocie realizacji celu oddania nieruchomości państwowych i komunalnych w użytkowanie wieczyste.

Na zakończenie organ I instancji szczegółowo omówił sposób wyliczenia wysokości dodatkowej opłaty rocznej za 2011 r. w wysokości 826 800,00 zł.

Odwołanie od decyzji złożyła Spółka "T" Sp. z o.o., zarzucając naruszenie: art. 63 ust. 1, 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 62 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 7 i 77 k.p.a. W uzasadnieniu podniesiono, że w żadnym dniu 2011 r. Spółka "T" Sp. z o.o. nie była użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej oznaczonej nr (...) obr. (...) jedn. ewid. (...). Z kolei wszczęcie postępowania w roku 2012 w sprawie opłaty za rok należy uznać za spóźnione powiem decyzja o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej niewątpliwie ma charakter konstytutywny. Dlatego też nie jest dopuszczalne ustalenie opłaty za lata wsteczne. Ponadto zgodnie z art. 27 ugn przeniesienie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wymaga wpisu w księdze wieczystej, który to wpis ma charakter konstytutywny. Zawarcie umowy użytkowania wieczystego nie jest wystarczające do nabycia tego prawa. Także data zawarcia umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nie posiada żadnego znaczenia dla ustalenia daty nabycia tego prawa. Jak podaje Sąd Najwyższy, dopiero prawomocny wpis wywołuje skutek konstytutywny w postaci przeniesienia użytkowania wieczystego co wynika z odpowiedniego zastosowania ogólnej reguły wyrażonej w art. 521 § 1 k.p.c. Wniosek o wpis prawa użytkowania wieczystego został złożony w dniu 2 stycznia 2012 r., natomiast wpis "T" Sp. z o.o. uprawomocnił się z dniem 20 listopada 2012 r., zatem "T" Sp. z o.o. nie mogła stać się użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości w 2011 r. Konstytutywny charakter wpisu do księgi wieczystej przesądza także o chwili, od której należy liczyć terminy wykonania przez użytkownika wieczystego zobowiązań zawartych w umowie, w tym w szczególności do uiszczania opłat rocznych oraz do wykonywania prac związanych z zagospodarowaniem gruntu.

Ponadto pełnomocnik wskazał, iż z żadnej części umowy użytkowania wieczystego nie wynika ani sposób zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości, ani tym bardziej, by zagospodarowaniem tym musiała być jej konkretna zabudowa. Jednocześnie wskazano, że przedmiotowa nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste na cele statutowe "R" S.A. Takie postanowienia nie dają podstaw dla ustalenia opłaty dodatkowej, bowiem brak jest podstaw do ustalenia, iż użytkownik wieczysty nie rozpoczął zagospodarowywania przedmiotowej nieruchomości w oparciu o umowę, w której nie zawężono sposobów zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości poza wskazaniem, że ma to być realizacja celów statutowych.

Wyjaśniono również, że w dniu 19 sierpnia 2008 r. "R" S.A. zwróciła się do organu o ustanowienie służebności drogi koniecznej dla przedmiotowej nieruchomości, tymczasem po upływie ponad czterech lat od złożenia wniosku nieruchomość nadal nie uzyskała dostępu do drogi publicznej. W takim przypadku działka zagospodarowana jest zgodnie z celem na jaki została oddana, w taki sposób, na jaki pozwalają przepisy przy braku dostępu do drogi publicznej. Dopiero uzyskanie dostępu do drogi publicznej umożliwi użytkownikowi wieczystemu intensyfikację zagospodarowywania przedmiotowej nieruchomości. Odwołujący podnosi, iż Spółka "T" niezwłocznie po uzyskaniu wpisu do księgi wiecznej zwróciła się do organu o przedłużenie terminu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości, który nie będzie mógł zostać dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika. Na pismo to Spółka nie otrzymała odpowiedzi.

Ponadto pełnomocnik wskazał, iż organ I instancji dokonał szeregu błędnych ustaleń faktycznych. W szczególności decyzja z 31 sierpnia 2011 r. nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy została wydana nie na wniosek Spółki "R", ale na wniosek W. B. i R. T. Odpowiadając na zarzut organu I instancji, iż do 8 marca 2012 r. nie wpłynął wniosek o przeniesienie decyzji wz na Spółkę "T" ani też wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, wskazano, że organ pomija okoliczność, iż w dacie tej Spółka "T" nie dysponowała wpisem jej prawa do księgi wieczystej, a decyzja ta poza przedmiotową nieruchomością obejmuje również działki: (...), (...), (...), których "T" Sp. z o.o. nie jest i nigdy nie była właścicielem ani też nie przysługiwało jej żadne prawo do tychże nieruchomości - nie mogła zatem złożyć w odniesieniu do nich żadnego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Wreszcie, zdaniem strony odwołującej się organ I instancji nie wyjaśnił w żadnym zakresie znacznej rozbieżności operatów szacunkowych sporządzonych dla przedmiotowej nieruchomości oraz przyczyn, dla których dla ustalenia opłaty przyjął wartość wyższą.

Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania I instancji.

W pismach z 14 marca 2013 r. i 16 lipca 2013 r. dodatkowo podniosła, że do marca 2010 r. Gmina Miejska była właścicielem wszystkich nieruchomości, które odgradzały działkę nr (...) od drogi publicznej., co oznaczało, że niemożliwym było uzyskanie przez stronę dostępu do drogi publicznej z pominięciem działek gminnych. Sugestię korzystania z wjazdu zlokalizowanego na działkach nr (...) i (...) organ I instancji powtarza nadal, mimo, że w pierwszej połowie 2010 r. Gmina Miejska utraciła własność działki nr (...). Organ I instancji nie wskazuje jednak w oparciu o jakie przepisy użytkownik wieczysty działki nr (...) miałby posiadać uprawnienie do korzystania z działki nr (...).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (...) decyzją z 19 września 2013 r., znak: (...), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz na podstawie art. 62, art. 63, ustawy o gospodarce nieruchomościami utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ II instancji przytoczył uregulowania prawne mające zastosowanie w sprawie oraz ustalenia stanu faktycznego przedstawione już w decyzji I instancji. Wskazał, że opłata za 2011 r. jest już drugą opłatą naliczoną z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Kolegium wystąpiła po raz kolejny ustawowa przesłanka do naliczenia opłaty dodatkowej, o jakiej mowa w przepisie art. 63 u.g.n. czyli - niedotrzymanie określonego w umowie terminu zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Organ odwoławczy podkreślił, że naliczenie ww. opłaty jest niezależne od stwierdzenia zawinienia bądź niezawinienia użytkownika wieczystego w niedotrzymaniu terminu zagospodarowania nieruchomości, co nie budzi wątpliwości orzeczniczych. Użytkownik wieczysty dobrowolnie nabywa dane prawo użytkowania wieczystego i wraz z nabyciem takiego prawa winien liczyć się ze skutkami jego nabycia. Skoro już było wiadomo, że minęły terminy rozpoczęcia i zakończenia zabudowy i organ I instancji już wydawał na rzecz poprzedniego użytkownika wieczystego decyzję ustalającą dodatkową opłatę roczną, to nabywając prawo użytkowania wieczystego Spółka "T" Sp. z o.o. musiała się liczyć z konsekwencjami tego nabycia. Nabywająca Spółka zapewniła w umowie sprzedaży, że znany jest jej stan prawny i obciążenia obejmujące tą nieruchomość. Wobec tego, zasadność obciążenia spółki "T" Sp.z o.o. opłatą dodatkową, o jakiej mowa w przepisie art. 63 ust. 2 u.g.n., zależy od dowiedzenia, że w terminie umówionym przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nie nastąpiło zagospodarowanie tego gruntu w ustalony sposób. Zgodnie z brzmieniem przepisów art. 62 ust. 1 i 2, termin jak i sposób zagospodarowania gruntu muszą być określone w umowie o oddanie w gruntu w użytkowanie wieczyste, która to umowa, jak wiadomo, dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego.

Wbrew stanowisku strony odwołującej się Kolegium stwierdziło, że ustalenia zawarte w umowie z 11 grudnia 1998 r., oraz aneksie do tej umowy z 23 lutego 2007 r. są wystarczające dla wykazania zaistnienia przesłanek naliczenia opłaty dodatkowej, o jakiej mowa w przepisie art. 63 ust. 2 u.g.n. Wynika z nich, że nieruchomość winna być zagospodarowana zgodnie z celem, na który została oddana: termin rozpoczęcia zagospodarowania 3 lata, a zakończenia 6 lat, licząc od dnia zawarcia aktu notarialnego. Wprawdzie takie sformułowanie nie odpowiada literalnemu brzmieniu przepisów art. 62 ust. 1 i 2, lecz zastosowanie znajdują reguły wykładni określone w art. 65 § 1 k.c. Niewątpliwie, z umowy zawartej 11 grudnia 1998 r., wynika, iż intencją stron było doprowadzenie do zabudowy nieruchomości położonej w K., w obrębie (...), przy ul. R., utworzonej z działki nr (...), o powierzchni 28 a 02 m2.

Skoro bowiem w umowie a następnie w aneksie do tej umowy określono termin rozpoczęcia oraz termin zakończenia zagospodarowania, a zgodnie z przepisem art. 62 ust. 2 u.g.n. tego rodzaju ustalenie odnosi się do zabudowy, to nie sposób wywodzić, że stronom mogło chodzić o inny niż zabudowa sposób zagospodarowania nieruchomości. Tym bardziej, że taki sposób zagospodarowania pozostawał w zgodzie z celami statutowymi działalności Spółki "R" S.A., licznie wymienionymi w punkcie II § 6 Statutu. I tak, przedmiotem działalności spółki jest między innymi: 55) realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków 41.10.Z oraz 56) roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych 41.20.Z. O zamiarze zabudowy działki nr (...) przez spółkę "R" S.A., w wykonaniu umowy oddania jej w użytkowanie wieczyste świadczy w końcu to, iż spółka podjęła starania o ustalenie służebności przechodu i przejazdu po działkach nr (...) i (...) dla obsługi komunikacyjnej przyszłej inwestycji oraz złożyła13 maja 2010 r. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej. Ponadto, w korespondencji spółki "R" S.A. kierowanej do organu jest także mowa o zabudowie nieruchomości.

Rodzaj tej zabudowy nie ma w kontekście przepisów art. 62 i 63 znaczenia.

Organ za niezasadny uznał zarzut że Spółka "T' Sp. z o.o. za okres kiedy nie była użytkownikiem wieczystym nie może ponosić obowiązku zapłaty dodatkowej opłaty. Kolegium wyjaśniło, iż zgodnie bowiem z art. 237 k.c. do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Nabywając prawo użytkowania wieczystego nieruchomości "T" Sp. z o.o. przejęła zobowiązania poprzednika prawnego wynikające z umowy o oddanie nieruchomości w wieczyste użytkowanie. Postanowienia umowy wiążą również następców prawnych pierwszego użytkownika wieczystego będącego strona tej umowy. Wynika z tego, iż każdoczesny użytkownik wieczysty określonej nieruchomości gruntowej, a nie tylko pierwszy użytkownik wieczysty, zobowiązany jest do rozpoczęcia lub zakończenia budowy w terminie ustalonym w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Tylko bowiem w razie nabycia pierwotnego, nabywca nie wywodzi swojego prawa od innej osoby, nabywając niezależnie od niej. W przeciwieństwie do nabycia pierwotnego, które w niniejszej sprawie nastąpiło na podstawie umowy z 11 grudnia 1998 r., nabycie prawa użytkowania wieczystego przez Spółkę "T" Sp. z o.o. ma charakter pochodny, polegający na przejściu prawa przysługującego jednej osobie na inną osobę.

W takiej sytuacji nabywca nabywa takie prawo, jakie przysługiwało zbywcy, a zatem termin rozpoczęcia i zakończenia budowy nie może być liczony od daty nabycia pochodnego, lecz od daty nabycia pierwotnego. W rezultacie za przedmiotowy okres spółka "T" Sp. z o.o. może ponosić obowiązek zapłaty dodatkowej opłaty (por. wyrok WSA w Krakowie z 22 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1286/12). Nabywając użytkowanie wieczyste Spółka "T" Sp. z o.o. wstąpiła w sytuację prawną swojego poprzednika prawnego w zakresie wszystkich praw i obowiązków wynikających ze stosunku użytkowania wieczystego. Przyjęcie poglądu przeciwnego całkowicie uniemożliwiłoby właścicielowi gruntu dyscyplinowanie użytkownika wieczystego, a użytkownikom wieczystym otwierałoby pole do nadużyć bez możliwości wymierzenia jakiejkolwiek sankcji. Dodatkowo nabywając prawo użytkowania wieczystego skarżący, będący profesjonalnym uczestnikiem obrotu cywilnoprawnego, powinien zdawać sobie sprawę, iż do ustawowych obowiązków użytkownika wieczystego należy - obok wnoszenia opłaty rocznej - również zagospodarowanie nieruchomości w sposób ustalony w umowie. Mając na uwadze powyższą argumentację oraz przytoczone orzecznictwo sądowoadministracyjne należy stwierdzić, idąc w ślad za organem I instancji, iż ujawnienie w kw (...) prawa użytkowania wieczystego działki nr (...) obr. (...) jedn. ewid (...) na rzecz Spółki "T" Sp. z o.o. z dniem 2 stycznia 2012 r. nie zmienia faktu, że ww. Spółka jest następcą prawnym Spółki "R" S.A. w postępowaniu w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za 2011 r. Zatem postępowanie w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej prowadzi się w stosunku do aktualnego użytkownika wieczystego nawet za lata, w których użytkownikiem wieczystym gruntu był jego poprzednik prawny.

Przechodząc do oceny sposobu wyliczenia dodatkowej opłaty za 2011 r. Kolegium wskazało, iż ustalenia zawarte w zaskarżonej decyzji nie budzą zastrzeżeń. Opłata za 2011 r. jest już drugą opłatą naliczoną z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. W ramach postępowania wyjaśniającego podczas ustalania opłaty za 2010 r. na zlecenie organu, rzeczoznawca majątkowy mgr inż. D. W. dokonała szacunku wartości rynkowej prawa własności nieruchomości położonej w K., w obrębie (...), przy ul. R., utworzonej z działki nr (...), o powierzchni 28 a 02 m2, na dzień 28 kwietnia 2010 r. Wartość ta wyniosła 4 134 000, 00 zł.

Zgodnie z przepisem art. 63. ust. 3, podstawą ustalenia wysokości przedmiotowej opłaty jest wartość nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym, z pierwszego roku po bezskutecznym upływie terminów jej zagospodarowania, określonych w umowie. Wartość ta pozostaje niezmienna i nie podlega weryfikacji niezależnie od tego, którego z kolei roku - po powstaniu obowiązku ponoszenia dodatkowych opłat rocznych, dotyczy decyzja. Wartość nieruchomości ustalona w pierwszym roku po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej stanowi następnie punkt odniesienia dla ustalenia przez organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego kolejnych opłat rocznych, za każdy następny rok, w którym zabudowa nieruchomości gruntowej nie została zrealizowana. Wynika to jednoznacznie z treści zdania drugiego ust. 3 art. 63 u.g.n., zgodnie z którym za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości, czyli wartości nieruchomości.

Szacunek nieruchomości gruntowej po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania działki ustala się zatem tylko raz według wartości z pierwszego roku po upływie terminu do zagospodarowania, bez uwzględnienia ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości w czasie późniejszego wykonywania prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z aneksem do umowy z 11 grudnia 1998 r., Repertorium A nr (...), termin rozpoczęcia zabudowy działki nr (...) o pow.2802 m2 obr (...) jedn. ewid. (...) przy ul R. w K., obj.kw (...) upłynął w dniu 31 grudnia 2009 r.

Podstawą ustalenia wysokości opłaty dodatkowej powinna być więc wartość nieruchomości z roku 2010. Operat szacunkowy wykorzystany na potrzeby wydania rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie datowany jest zaś na dzień 28 kwietnia 2010 r.

Ponieważ zaskarżona decyzja dotyczy dodatkowej opłaty już za drugi rok - tym samym należało ustalić ją w wysokości 20% wartości nieruchomości ustalonej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę na potrzeby ustalania pierwszej opłaty dodatkowej. Wartość ta wyniosła 4134000 zł. Zatem dodatkową opłatę roczną za 2011 r. należało ustalić w kwocie 826800 zł.

Prawidłowo organ I instancji określił również termin zapłaty naliczonej opłaty, czyli do 31 marca roku przypadającego po dacie, kiedy decyzja ta stanie się ostateczna.

"T" Sp. z o.o. z siedzibą w K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) domagając się jej uchylenia jak i decyzji I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: art. 63 ust. 1, 2 i 3 oraz art. 62 ust. 1,2, 3, 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 156 § 1 pkt 4, art. 7 i art. 77, art. 10 § 1, art. 107 § 3, art. 140 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a.

W uzasadnieniu skargi spółka powtórzyła argumentację przedstawioną już w odwołaniu zarzucając: spóźnione wszczęcie postępowania w dniu 30 grudnia 2011 r. (nadanym w dniu 4 stycznia 2012 r.), wpływu konstytutywnego wpisu użytkowania wieczystego do księgi wieczystej dokonanego w 2012 r. na możliwość wymierzenia dodatkowej opłaty rocznej za 2011 r., zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości w jedyny sposób na jaki pozwala brak zapewnionego dostępu działki do drogi publicznej tj. poprzez wbudowanie tablicy reklamowej, braku określenia w umowach sposobu zagospodarowania nieruchomości, błędnych ustaleń faktycznych dotyczących adresata decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w decyzji z 31 sierpnia 2011 r. (strona skarżąca nadmieniła przy tym, że niezwłocznie po uzyskaniu prawomocnego wpisu prawa który nastąpił w dniu 20 listopada 2012 r., w dniu 23 listopada 2012 r. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy, a dopiero drugi wniosek został złożony w dniu 8 marca 2013 r.; postępowanie zostało zawieszone z uwagi na stanowisko ZIKiT w związku z przebudową ul. R.).

Ponadto strona skarżąca podniosła, że w dniu 23 lutego 2007 r. został zawarty aneks do umowy ustanowienia użytkowania wieczystego. Koncepcja użytkowania działki nr (...) z wykorzystaniem do tego celu również działki (...) została zatem zaakceptowana przez organ I instancji. Natomiast już w dniu 8 października 2007 r. uprzedni właściciel parceli w skład której weszła działka (...) złożyła wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji w przedmiocie wywłaszczenia tych parcel., a postępowanie trwało około 2,5 roku, i to nie z winy użytkowania wieczystego,. Okoliczność ta stała się przeszkodą dla uzyskania przez poprzednika prawnego nie tylko prawa własności czy użytkowania wieczystego działki (...), a także ustanowienia służebności drogi koniecznej do działki (...), a tym samym przeszkodą dla zrealizowania zatwierdzonej obopólnie koncepcji zagospodarowania. Strona skarżąca podkreśliła, że do 2010 r. Skarb Państwa, następnie Gmina była właścicielem wszystkich działek które odgradzały działkę (...) od drogi publicznej. Organ I instancji po rozpoznaniu wniosku z 19 sierpnia 2008 r. odmówił poprzednikowi prawnemu ustanowienia służebności drogowej dla działki (...) po działce (...). Niezrozumiała dla strony skarżącej jest sugestia organu ustanowienia przejazdu po działkach (...) oraz (...), skoro działki sąsiednie wskazane przez organ nie graniczą z działką nr (...). Sprawa o sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej trwa już 5 lat. Sprzeciwem Gminy zakończyła się również próba ustanowienia dojazdu do nieruchomości na działce (...) stanowiącej własność gminy. Organ nie zgodził się również na przedłużenie terminu zagospodarowani przedmiotowej nieruchomości, wskazując, że przedłużenie, z uwagi na upływ terminów jest niemożliwe.

Wreszcie strona skarżąca zakwestionowała operat szacunkowy wskazując, że błędnie przyjęto w nim, że działka posiada dostęp do drogi publicznej, co znacząco wpływa na jej wartość.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (...) wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a.

Zgodnie natomiast z treścią art. 145 § 1 ustawy p.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Skarga jest zasadna, jednakże nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zasługują na uwzględnienie.

Zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy, a zatem sąd administracyjny orzeka w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony przez organy administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA W-wa z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Już na wstępie należy zasygnalizować, że dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie istotne znaczenie ma prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 31 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 220/13 w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za 2010 r. dla "T" sp. z o.o. w K. za 2010 r., którym uchylono zaskarżona decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) z 22.10. 2010 r. oraz poprzedzającą ją decyzją organu i instancji.

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że umową notarialną z 11 grudnia 1998 r. Rep. A Nr (...), działka nr (...), obr. (...) jedn. ewid. (...) została oddana w użytkowanie wieczyste spółce pod firmą: "R" S.A. z siedzibą w W. na cele statutowe, przy czym termin rozpoczęcia zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości został określony 11 grudnia 2001 r., a jego zakończenia do dnia 11 grudnia 2004 r. W umowie aktu notarialnego z 23 lutego 2007 r. Rep. A Nr (...) (stanowiącej aneks do umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste), wyznaczono dodatkowe terminy zagospodarowania wyżej wymienionej działki w ten sposób, że rozpoczęcie zabudowy ustalono do 31 grudnia 2009 r., a jej zakończenie do dnia 31 grudnia 2012 r., zaznaczając w dokumencie, że w przypadku niedotrzymania dodatkowego terminu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości - zostaną ustalone dodatkowe opłaty roczne, obciążające użytkownika wieczystego.

Spółka "R" S.A. w dniu 6 września 2011 r. zawarła ze Spółką "T" Sp. z o.o. z siedzibą w K. umowę warunkową sprzedaży Rep. A Nr (...), a w jej wykonaniu (wraz z aneksami z 28 października 2011 r. Rep. A Nr (...) i z 21 grudnia 2011 r. Rep. A Nr (...)) zawarła w dniu 29 grudnia 2011 r. umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości Rep. A Nr (...). Przy nabyciu prawa użytkowania przedmiotowej nieruchomości "T" Sp. z o.o. oświadczyła m.in., że przeprowadziła analizę stanu prawnego, technicznego i środowiskowego przedmiotowej nieruchomości oraz, że zapoznała się z treścią związanych z tym dokumentów.

Postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za 2011 r. obciążającej "T" Sp. z o.o. w K. z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wszczęto postanowieniem z 30 grudnia 2011 r.

W myśl art. 62 ustawy z 21.08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm., dalej zwanej w skrócie u.g.n.) w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Termin zagospodarowania może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika, co nastąpiło w ww. umowie not. z 23. 02. 2007 r.

Na podstawie przepisu art. 63 u.g.n. w razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy (ust. 1) W przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II. (ust. 2) Wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości (ust. 3). Opłaty, o których mowa w ust. 2, ustala właściwy organ w drodze decyzji (ust. 4). Zgodnie z treścią przepisu ary 64 u.g.n. obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji (ust. 1). Opłaty za dany rok wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku (ust. 2).

Jak wynika z przytoczonej powyższej regulacji prawnej ustalenie dodatkowej opłaty rocznej obciążającej użytkownika wieczystego za następny rok, po roku, w którym po raz pierwszy została ustalona dodatkowa opłata roczna jest ściśle powiązane z ustaleniami dotyczącymi dodatkowej opłaty za rok pierwszy po bezskutecznym upływie terminu do je zagospodarowania. W myśl bowiem art. 63 ust. 3 dodatkowa opłata za każdy następny rok po roku pierwszym ulega zwiększeniu o 10% tej wartości tj. wartości nieruchomości gruntowej określone na dzień ustalenia opłaty dodatkowej za pierwszy rok (ust. 2).

Przenosząc powyższe na okoliczności związane z rozpatrywaną sprawą należy wskazać, że decyzją Prezydenta M. z 28 grudnia 2011 r. ustalona została dodatkowa opłata roczna za rok pierwszy w kwocie 413 400, 00 zł wartości przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 28022 m 2. Wartość tej nieruchomości została ustalona na kwotę 4 134 000,00 zł. Wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona na dzień 28 kwietnia 2010 r. w oparciu o szacunek jej wartości rynkowej nieruchomości dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. D. W. Decyzja powyższa została utrzymana w mocy decyzją SKO w (...) z 22.100. 2012 r., jednakże ww. wyrokiem tut. Sądu sygn. z 31.12. 2013 r. akt II SA/Kr 220/13 obie te decyzje zostały prawomocnie uchylone. Należy dodać, że na rozprawie w dniu 9 stycznia 2015 r. pełnomocnik strony skarżącej oświadczył, że nie została wydana decyzja ustalająca wysokość dodatkowej opłaty za rok pierwszy tj. 2010 r. co oznacza również, ze nie została ponownie ustalona wartość przedmiotowej nieruchomości. Na marginesie należy zauważyć, że w ww. wyroku WSA w Krakowie z 31. 12. 2013 r. wskazano na istotne naruszenie przepisów postępowania skutkujące błędnymi ustaleniami stanu faktycznego sprawy, odnoszącymi się pominięcia istotnych okoliczności mogących wpłynąć na ocenę stanu zagospodarowania przedmiotowej działki w kontekście realizacji celu, na który oddano ją w użytkowanie wieczyste, a także nieprawidłowości w wycenie działki, co miało istotny wpływ na wysokość wymierzonej dodatkowej opłaty rocznej z tytułu braku realizacji tego celu. Należy podkreślić, że uchylenie ww. decyzji w których ustalona została w sposób nieprawidłowy wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej - która zgodnie z trescia art. 63 ust. 2 u.g.n. określa się na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji - czyni niemożliwym ustalenie dodatkowej opłaty za następny rok, którym w rozpatrywanej sprawie jest oplata dodatkowa za rok drugi. W tej sytuacji należy przyjąć, że dopiero po wydaniu decyzji ustalającej dodatkowa opłatę za pierwszy rok, w której to decyzji zostanie ustalona wartość rynkowa nieruchomości, będzie możliwe prawidłowe ustalenie opłaty za rok drugi i ewentualnie za lata kolejne. W związku z powyższym zarzut strony skarżącej, w który wskazuje na konieczność uchylenia skarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji jest uzasadniony. Nie jest bowiem możliwe ustalenie opłaty za kolejny rok opłaty dodatkowej bez wcześniejszego ustalenia tej opłaty za rok pierwszy wraz z ustaleniem wartości nieruchomości.

W tych okolicznościach pozostałe zarzuty skargi nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia, podjętego przez Sąd w niniejszej sprawie ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca decyzja nie mogły się ostać jako wadliwe. Dla porządku należy jednak wskazać, iż pozostałe zarzuty podniesione w skardze nie są zasadne. W szczególności za chybiony należy uznać zarzut "spóźnionego wszczęcia" postępowania w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za 2011 r. oraz zarzut, iż Spółka nie powinna ponosić dodatkowej opłaty rocznej za okres, kiedy jeszcze nie była użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości. W tym względzie należy w całości podzielić poglądy organów i uznać za prawidłowe i wyczerpujące uzasadnienie organu odwoławczego.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organ uwzględni powyższe oceny wskazania Sądu, a także odniesie się do zarzutów związanych z utrudnieniami w zagospodarowaniu przedmiotowej działki leżącymi po stronie organów Gminy Miejskiej, które to utrudnienia wymagają wnikliwego wyjaśnienia w kontekście możliwości jej zagospodarowania w tym zabudowy.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł na podstawie o art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. jak w punkcie I sentencji.

W punkcie II sentencji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. o niewykonywaniu zaskarżanej decyzji O kosztach orzeczono w punkcie III sentencji w oparciu o art. 200 p.p.s.a.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.