II SA/Ke 487/17, Prymat ustaleń planu miejscowego przed ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Warunki jednoczesnego współistnienia dla danego terenu planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2406416

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 18 października 2017 r. II SA/Ke 487/17 Prymat ustaleń planu miejscowego przed ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Warunki jednoczesnego współistnienia dla danego terenu planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal (spr.).

Sędziowie WSA: Beata Ziomek, Krzysztof Armański.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 października 2017 r. sprawy ze skargi (...) na decyzję Wojewody z dnia (...) w przedmiocie zmiany decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.

Uzasadnienie faktyczne

Decyzją z dnia (...) Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania (...) (zwanego dalej inwestorem), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta nr (...) o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego zmieniającego i zmiany decyzji ostatecznej zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej A.B. pozwolenia na budowę budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego z wewnętrznymi instalacjami: wody, kanalizacji sanitarnej, c.o., gazu, elektrycznej i wentylacji mechanicznej oraz zjazdu indywidualnego z ul. (...).

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

W dniu 27 października 2016 r. do Urzędu Miasta (...) wpłynął wniosek inwestora o zatwierdzenie projektu budowlanego zmieniającego i zmianę decyzji ostatecznej Prezydenta Miasta (...) zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej A.B. pozwolenia na budowę budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego z wewnętrznymi instalacjami: wody, kanalizacji sanitarnej, c.o., gazu, elektrycznej i wentylacji mechanicznej oraz zjazdu indywidualnego z ul. (...), na działce (...).

W piśmie z dnia 6 lutego 2017 r., wydanym w odpowiedzi na wezwanie organu I instancji z dnia 22 listopada 2016 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego poinformował, że w świetle art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, nie doszło do przerwania budowy z winy inwestora na okres dłuższy niż 3 lata, zatem nie zachodzi przypadek, który mógłby skutkować z mocy prawa stwierdzeniem wygaśnięcia ww. pozwolenia na budowę z dnia 11 kwietnia 2008 r. Inwestor rozpoczął budowę wykonaniem robót ziemnych - niwelacja i karczowanie oraz roboty związane z wykonaniem przyłączy: wodociągowego, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, dokonano ponadto wytyczenia projektowanego budynku.

Postanowieniem z dnia 5 grudnia 2016 r., podjętym na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy, Prezydent Miasta (...) nałożył na A. B. obowiązek usunięcia nieprawidłowości w przedłożonej dokumentacji projektowej załączonej do ww. wniosku z dnia 27 października 2016 r. poprzez:

1.

doprowadzenie projektu budowlanego zmieniającego do zgodności z wymaganiami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Terenu "(...), w zakresie:

a)

dostosowania funkcji zamierzenia budowlanego do ustaleń planu. Wnioskowana inwestycja zlokalizowana jest na terenie oznaczonym w planie symbolem 2.U.1 z podstawowym przeznaczeniem pod usługi komercyjne; projekt budowlany zmieniający obejmuje zmianę zamierzonego sposobu użytkowania 2 lokali usługowych zlokalizowanych na parterze budynku na mieszkania, co jest sprzeczne z ustaleniami planu;

b)

dostosowanie parametrów budynku do zapisów planu w zakresie wysokości obiektu budowlanego. Ustalenia planu dla obszaru oznaczonego symbolem 2.U.1 określają maksymalna wysokość budynku do 12,0 m. Zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym wysokość budynku wynosi 14,34 m, natomiast w projekcie zmieniającym wysokość budynku wynosi 14,92m. Projektowana zmiana wysokości narusza ustalenia planu;

c)

dostosowanie ilości miejsc postojowych dla samochodów osobowych do ustaleń planu, zgodnie z którymi "dla biur, administracji i oświaty należy przewidzieć 1 miejsce postojowe na 20 m2 powierzchni użytkowej". Projekt budowlany zmieniający nie przewiduje wymaganej ilości miejsc postojowych dla projektowanego lokalu usługowego;

d)

dostosowania parametrów budynku do wymagań planu w zakresie długości facjat leżących w płaszczyźnie ściany okapowej na wysokości powyżej 7,5 m od średniego poziomu terenu. Zgodnie z ustaleniami planu długość facjat nie może być większa niż 1/3 długości całego okapu dachu. W projekcie budowlanym zmieniającym łączna długość facjat przekracza 1/3 długości okapu;

2.

sporządzenie projektu zagospodarowania terenu na aktualnej mapie do celów projektowych ze wskazaniem projektowanych zmian (z załączonego do wniosku rysunku rzut parteru i przekroju wynika, że w poziomie przyziemia zostały wprowadzone zmiany polegające na lokalizacji pochylni dla osób niepełnosprawnych oraz zmianie rzędnych terenu), zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego oraz § 12 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego;

3.

określenie parametrów budynku i wskaźników zagospodarowania przestrzennego terenu inwestycji (z załączonych rysunków oraz opisu wynika, że zmiany dotyczą charakterystycznych parametrów budynku, jak: kubatura, powierzchnia użytkowa, wysokość budynku oraz bilansu terenu - pow. terenów utwardzonych, pow. biologicznie czynnej ze wskazaniem zmian w stosunku do wersji pierwotnej), zgodnie z art. 36a ust. 3 Prawa budowlanego oraz § 8 ust. 2 pkt 4 Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego;

4.

uzupełnienie projektu budowlanego o charakterystykę energetyczną zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. f Prawa budowlanego i § 11 ust. 2 pkt 10 i 12 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego;

5.

uzupełnienie projektu budowlanego o analizę wzajemnego zacieniania i przesłaniania budynku projektowanego i istniejącego zlokalizowanego na działce nr 628/6 przy ul. (...), stosownie do wymogów § 13, § 60 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie;

6.

przedłożenie dowodu opłaty skarbowej za zmianę pozwolenia na budowę stosownie do wymagań ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (w kwocie 82 zł) w terminie 90 dni od daty otrzymania postanowienia.

Inwestor nadesłał przy piśmie z dnia 26 stycznia 2017 r. poprawiony projekt budowlany, kwestionując zarazem stanowisko organu o konieczności doprowadzenia projektu budowlanego zmieniającego do zgodności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu (zwanego dalej m.p.z.p.). Zdaniem strony, skoro pierwotne pozwolenie na budowę zostało wydane w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, to załączony do wniosku z dnia 27 października 2016 r. projekt budowlany zmieniający powinien być badany pod kątem zgodności z tą decyzją, nie zaś z ustaleniami obowiązującego m.p.z.p.

Mając na uwadze niewywiązanie się przez inwestora z obowiązków nałożonych ww. postanowieniem z dnia 5 grudnia 2016 r. Prezydent Miasta (...) decyzją z dnia (...) odmówił zatwierdzenia projektu zmieniającego oraz zmiany ww. własnej decyzji ostatecznej z dnia 11 kwietnia 2008 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej A.B. pozwolenia na budowę budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego z wewnętrznymi instalacjami: wody, kanalizacji sanitarnej, c.o., gazu, elektrycznej i wentylacji mechanicznej oraz zjazdu indywidualnego z ul. (...), na działce (...). W podstawie prawnej organ powołał art. 35 ust. 3 ustawy.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł inwestor, zarzucając organowi I instancji błędną interpretację przepisu art. 65 ust. 2 w związku z art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zwanej dalej u.p.z.p., i wskazując w tym zakresie, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 8 lutego 2005 r. nadal obowiązuje i jest wiążącą podstawą do rozpatrywania i zatwierdzania zmian w projekcie.

Wojewoda, utrzymując w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie, podzielił stanowisko organu I instancji co do braku usunięcia przez inwestora braków wymienionych w ww. postanowieniu. W tym zakresie organ odwoławczy zauważył, że ze zmienionego projektu budowlanego (opis techniczny zmieniający) załączonego do wniosku z dnia 27 października 2016 r. wynika, że w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego decyzją z dnia 11 kwietnia 2008 r. wprowadzono następujące zmiany:

- wnętrze zostało przeprojektowane dostosowując obiekt dla potrzeb osób niepełnosprawnych poprzez zaprojektowanie miejsca parkingowego, podjazdu, odpowiednie dostosowanie mieszkania na parterze oraz możliwości skorzystania z windy dwustronnej zaprojektowanej w bliźniaczym budynku zlokalizowanym przy północnej ścianie projektowanego budynku,

- w związku z przeprojektowaniem wnętrza budynku układ konstrukcyjny uległ zmianie, wysokość pomieszczeń parteru z pierwotnie projektowanej h= 3,04 m została przeprojektowana na h=2,61m,

- układ pomieszczeń na parterze, I piętrze, II piętrze oraz poddaszu uległ zmianie,

- ilość oraz lokalizacja balkonów i lukarn uległa zmianie,

- nad poddaszem użytkowym zaprojektowano strop skośny monolityczny (w zatwierdzonym projekcie budowlanym było poddasze nieużytkowe),

- przeprojektowano układ dachu ujednolicając kąt dachu na wszystkich połaciach i naczółkach do 43 stopni,

- wydłużono okapy budynku do 100 cm oraz 80 cm na ścianach szczytowych,

- przeprojektowano okna połaciowe zmieniając ich ilość oraz lokalizację,

- stolarka drzwiowa i okienna uległa zmianie dopasowując do nowego układu pomieszczeń oraz warunków ppoż.,

- kotłownia na gaz została zaprojektowana na poddaszu budynku wskutek czego zlikwidowane zostaną piecyki dwufunkcyjne w lokalach,

- kubatura budynku wzrosła do 2723 m3 z pierwotnie projektowanej 2579 m3,

- w kondygnacji podziemnej budynku zrezygnowano z wentylacji mechanicznej zastępując ją wentylacją grawitacyjną,

- zamiast bramy przesuwnej zaprojektowano segmentową,

- zrezygnowano ze śmietnika zastępując go zamykanymi pojemnikami na odpady zlokalizowanymi na terenie utwardzonym,

- przy klatce schodowej zaprojektowano pomieszczenie porządkowe, a samą klatkę wyposażono w przedsionek,

- parter budynku przeprojektowano zmniejszając powierzchnie lokalu usługowego (biuro rachunkowe) i projektując w zamian dwa mieszkania.

Ponadto obecnie dla terenu przedmiotowej inwestycji (działka nr A) obowiązuje m.p.z.p. terenu "(...), który wszedł w życie z dniem 31 stycznia 2009 r. Działka nr A położona jest na terenie oznaczonym w planie symbolem 2.U.1, którego podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa usługowa komercyjna.

Analizując powyższe organ odwoławczy stwierdził, że zmiany jakie ma zamiar wykonać inwestor, stanowią istotne odstąpienie od zatwierdzonego decyzją z dnia 11 kwietnia 2008 r. projektu budowlanego - wymagające uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę w trybie art. 36a ust. 1 ustawy. Powołując się na art. 35 ust. 1 ustawy Wojewoda podkreślił, że zgodność projektu budowlanego z ustaleniami m.p.z.p., czy też decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinna zachodzić w chwili wydawania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, przy czym taka sama zasada obowiązuje w odniesieniu do projektu budowlanego zamiennego. Stan prawny musi być więc oceniany według daty wydania decyzji, w tym przypadku dotyczącej zmiany pozwolenia na budowę. Odnosząc się do wymagań usunięcia nieprawidłowości zmienionego projektu budowlanego, określonych w postanowieniu z dnia 5 grudnia 2016 r. organ stwierdził, że zasadnie nałożono obowiązek usunięcia wymienionych nieprawidłowości i braków. Projektowane zmiany projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją z dnia 11 kwietnia 2008 r. stoją bowiem w sprzeczności z ustaleniami obowiązującego m.p.z.p. Mianowicie, teren na którym znajduje się przedmiotowa inwestycja przeznaczony został na usługi komercyjne, natomiast budowa realizowana jest w oparciu o wydaną wcześniej decyzję o warunkach zabudowy z dnia 8 lutego 2005 r. dopuszczającą funkcję mieszkalno-usługową. Ponadto zgodnie z § 23 ust. 3 pkt 2 planu dopuszcza się wysokość obiektu budowlanego nieprzekraczającą 12,0 m, zaś projekt zamienny określa wysokość 14,92 m. Z kolei zgodnie z § 23 ust. 3 pkt 12 planu inwestor ma obowiązek zapewnić w obrębie terenu jednego miejsca postojowego na 20 m2 powierzchni usługowej biura, a projekt zmieniający nie przewiduje wymaganej ilości miejsc postojowych dla projektowanego lokalu usługowego. Ponadto stosownie do § 9 pkt 4 ppkt a m.p.z.p., w geometrii dachów należy zachować łączną długość facjat, leżących w płaszczyźnie ściany okapowej na wysokości 7,5 m od średniego poziomu terenu, nieprzekraczającą 1/3 długości całego okapu dachu, natomiast w projekcie zamiennym łączna długość facjat przekracza 1/3 długości okapu.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ podkreślił, że stan prawny musi być oceniany według daty wydania decyzji, w tym przypadku dotyczącej zmiany pozwolenia na budowę. Ponadto art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy zobowiązuje organ do sprawdzania zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy tylko w sytuacji gdy nie ma uchwalonego m.p.z.p. W konsekwencji w przypadku, jeżeli w trakcie toczącego się postępowania został uchwalony m.p.z.p., a projekt budowlany nie spełnia jego wymagań, trzeba wprowadzić w tym projekcie zmiany. Tylko wtedy organ będzie mógł wydać pozwolenie na budowę.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach wniósł A. B., zarzucając decyzji organu odwoławczego naruszenie prawa materialnego, art. 65 ust. 2 u.p.z.p. poprzez niezastosowanie powołanego przepisu i przyjęcie, że dla wniosku o zmianę prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę niezbędne jest spełnienie wymagań, jakim powinny odpowiadać budynki w świetle obowiązującego dla terenu m.p.z.p. - podczas gdy zgodnie ze statuowaną powołanym przepisem zasadą ochrony praw nabytych, dla oceny zasadności złożonego wniosku zastosowanie ma wydana dla nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w oparciu o którą wydano prawomocne pozwolenie na budowę.

W uzasadnieniu skarżący wskazał, że zgodnie z literalną i systemową wykładnią ww. przepisu decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, po wydaniu opartego na niej pozwolenia na budowę, pomimo uchwalenia m.p.z.p. zawierającego odmienne ustalenia niż ta decyzja, nadal wiąże organy administracji publicznej w takim zakresie, w jakim określono w niej prawo do zabudowy terenu, wyłączając tym samym ustalenia uchwalonego m.p.z.p., odmienne od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Do takiego wniosku uprawnia przede wszystkim treść art. 65 ust. 2 w związku z art. 65 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., które to przepisy stanowią, że jeżeli dla danego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne, niż w wydanej decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, to organ, który wydał te decyzje stwierdza ich wygaśnięcie, chyba, że na podstawie tych decyzji została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Skoro organ wydający pozwolenie na budowę na podstawie art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. był związany decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, decyzja ta nadal utrzymuje swój dotychczasowy status (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 13 października 2015 r. o sygn. akt II SA/Lu 1065/14). Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. akt II OSK 1676/13 zgodnie z zasadą pewności obrotu prawnego i zasadą ochrony praw nabytych ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę może być przez inwestora wykonywana niezależnie od ustaleń nowego m.p.z.p. dotyczących danego terenu. Sposób zagospodarowania terenu określony w ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę jest zatem wiążący dla organów opracowujących projekt nowego m.p.z.p. Uwzględnienie przeznaczenia terenu wynikającego z ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę w opracowanym m.p.z.p. powinno nastąpić poprzez ustalenie w tym planie przeznaczenia terenu zgodnego z tą decyzją. W niektórych sytuacjach może się to wiązać z koniecznością zmiany studium, jeżeli przeznaczenie terenu wynikające z ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę pozostawałoby w sprzeczności z treścią studium. W przypadku, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna w okresie kiedy prace planistyczne są już na takim etapie, że nie jest już możliwe dokonanie zmiany przeznaczenia terenu w nowym planie, to inwestor może wykonywać przyznane mu uprawnienia w oparciu o tę decyzję na podstawie wspomnianych przepisów, niezależnie przeznaczenia przyjętego dla danego terenu w m.p.z.p. i w studium.

Konkludując skarżący stwierdził, że decyzja o pozwoleniu na budowę wydana w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli zostanie wydana przed uchwaleniem m.p.z.p., niezależnie od treści m.p.z.p. jest "utrwalaczem" dla decyzji o warunkach zabudowy. Dla objętej decyzją o pozwoleniu na budowę działki "nie istnieje" m.p.z.p. i wyłączną podstawą ustaleń co do sposobu zabudowy i zagospodarowania terenu pozostaje decyzja o warunkach zabudowy. Tym samym, skoro w świetle art. 65 ust. 2 u.p.z.p. decyzja z dnia 8 lutego 2005 r. ustalającą warunki zabudowy dla działki nr A nie wygasła, to rozstrzygnięcie to pozostaje nadal w mocy i powinno stanowić podstawę dla wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany zmieniający i zmieniającej decyzję z dnia 11 maja 2008 r. - o ile oczywiście organ uzna, że projekt zmieniający jest zgodny z wytycznymi zawartymi w decyzji z dnia 8 lutego 2005 r.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zakwestionowanego rozstrzygnięcia.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną.

Badając legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia w oparciu o powołane wyżej kryteria, Sąd stwierdza, że nie narusza ono prawa.

Przedmiotem kontroli sądowej w sprawie niniejszej jest decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta (...) z dnia (...) o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego zmieniającego i zmiany decyzji ostatecznej zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej A.B. pozwolenia na budowę budynku usługowo - handlowo - mieszkalnego z wewnętrznymi instalacjami: wody, kanalizacji sanitarnej, c.o., gazu, elektrycznej i wentylacji mechanicznej oraz zjazdu indywidualnego z ul. (...), na działce (...).

W sprawie niniejszej poza sporem jest fakt, że zmiany jakie skarżący zamierza wykonać stanowią istotne odstąpienie od zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta (...) z dnia 11 kwietnia 2008 r. projektu budowlanego.

W ocenie organu odwoławczego zgodność projektu budowlanego z ustaleniami m.p.z.p., czy też decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinna zachodzić w chwili wydawania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, przy czym taka sama zasada obowiązuje w odniesieniu do projektu budowlanego zamiennego. Stan prawny musi być więc oceniany według daty wydania decyzji, w tym przypadku dotyczącej zmiany pozwolenia na budowę. Odnosząc się do wymagań usunięcia nieprawidłowości zmienionego projektu budowlanego, określonych w postanowieniu z dnia 5 grudnia 2016 r. organ stwierdził, że zasadnie nałożono obowiązek usunięcia wymienionych nieprawidłowości i braków. Projektowane zmiany projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją z dnia 11 kwietnia 2008 r. stoją bowiem w sprzeczności z ustaleniami obowiązującego m.p.z.p. przyjętego uchwałą nr (...)., który wszedł w życie 31 stycznia 2009 r. Mianowicie, teren na którym znajduje się przedmiotowa inwestycja przeznaczony został na usługi komercyjne, natomiast budowa realizowana jest w oparciu o wydaną wcześniej decyzję o warunkach zabudowy z dnia 8 lutego 2005 r. dopuszczającą funkcję mieszkalno-usługową. Ponadto zgodnie z § 23 ust. 3 pkt 2 planu dopuszcza się wysokość obiektu budowlanego nieprzekraczającą 12,0 m, zaś projekt zamienny określa wysokość 14,92 m. Z kolei zgodnie z § 23 ust. 3 pkt 12 planu inwestor ma obowiązek zapewnić w obrębie terenu jednego miejsca postojowego na 20 m2 powierzchni usługowej biura, a projekt zmieniający nie przewiduje wymaganej ilości miejsc postojowych dla projektowanego lokalu usługowego. Ponadto stosownie do § 9 pkt 4 ppkt a m.p.z.p., w geometrii dachów należy zachować łączną długość facjat, leżących w płaszczyźnie ściany okapowej na wysokości 7,5 m od średniego poziomu terenu, nieprzekraczającą 1/3 długości całego okapu dachu, natomiast w projekcie zamiennym łączna długość facjat przekracza 1/3 długości okapu.

Zdaniem organu, ponieważ inwestor nie usunął wszystkich nieprawidłowości wyszczególnionych w postanowieniu z dnia 5 grudnia 2016 r. wydanie decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego zmieniającego i odmowie udzielenia pozwolenia na zmianę przedmiotowej inwestycji było uzasadnione.

Stanowisko organu jest zasadne.

Jak już zaznaczono na wstępie poza sporem jest fakt, że planowane przez inwestora zmiany w projekcie budowlanym mieszczą się w zakresie istotnego odstąpienia od zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta (...) z dnia (...) projektu budowlanego. Spór w sprawie dotyczy tego czy ocena dopuszczalności tych zmian powinna być odnoszona do decyzji o warunkach zabudowy, która stanowiła podstawę wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też - jak chciałby tego organ, do obowiązującego w dacie złożenia wniosku o zmianę decyzji, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozstrzygając tak zarysowany spór Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W orzecznictwie wskazuje się, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustala prymat ustaleń planu miejscowego przed ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 14 ust. 8 tej ustawy plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego i z tego względu stanowi jedno ze źródeł prawa (art. 87 ust. 2 Konstytucji RP), przy czym z uwagi na treść art. 33 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym stanowi się, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami prawa, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, największy wpływ ma na prawo własności i inne prawa rzeczowe. Art. 4 ust. 1 i 2 ustawy jednoznacznie stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopiero wtedy, gdy brak jest planu miejscowego. Zauważyć należy, że art. 65 ustawy nie zawiera skutku w postaci wygaśnięcia wszystkich wydanych przed uchwaleniem planu decyzji o warunkach zabudowy. Zakłada natomiast możliwość jednoczesnego współistnienia dla danego terenu i planu i decyzji, pod warunkiem, że ustalenia planu nie są inne, niż w wydanej decyzji. W takiej sytuacji należy przede wszystkim wyjaśnić, czy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są inne, niż przewidziane w decyzji o warunkach zabudowy. Wówczas bowiem, gdy wchodzi w życie plan miejscowy o innych ustaleniach, niż przewidziane w decyzji o warunkach zabudowy, decyzja ta nie może być już podstawą do prowadzenia robót budowlanych. Natomiast, jeżeli ustalenia planu nie są inne, niż w decyzji o warunkach zabudowy, to dopuszczalne jest wnioskowanie o pozwolenie na budowę w oparciu o dotychczasową decyzję (tak w wyrokach NSA z dnia II OSK 1881/10 i 13 sierpnia 2010 r. II OSK 1207/09 opubl. w CBOSA).

W orzecznictwie zwraca się również uwagę, że ustaleń decyzji nie da się pogodzić z ustaleniami planu wtedy, gdy między nimi występuje sprzeczność. Wobec tego, że zarówno decyzja, jak i uchwalony po jej wydaniu plan dotyczą sposobu zagospodarowania tego samego terenu, to nie ulega wątpliwości, że niesprzeczność ich postanowień musi przejawiać się w ich zgodności. Określenie "inne" nie oznacza wyłącznie "sprzeczne", czy nawet "niezgodne", ale powinno się je rozumieć szerzej jako pełną zgodność zawartych w obu tych aktach postanowień tj. gdy warunki i zasady zagospodarowania terenu wynikające z decyzji są takie same z tymi, które wynikają z planu (wyrok NSA z dnia II OSK 758/13 opubl. w CBOSA).

W rozpoznawanej sprawie trafnie organ podnosi, że zmiany projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją z dnia (...) stoją w sprzeczności z ustaleniami obowiązującego m.p.z.p. Wobec powyższego obowiązkiem organu było w tej sytuacji zbadanie, stosownie do art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy.

W tym stanie rzeczy zarzuty skargi dotyczące naruszenia prawa materialnego są nieuzasadnione.

W ocenie Sądu, zawarta w art. 65 ustawy regulacja dotyczy relacji pomiędzy decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzje te, są wydawane wówczas, gdy brak tego planu, stąd też ustalenia planu mają pierwszeństwo przed ustaleniami decyzji. Jak już wskazano na wstępie, plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, mającym rangę konstytucyjnego źródła prawa. Normy takiego aktu, jako powszechnie obowiązujące stoją naturalnie wyżej w hierarchii norm od norm indywidualnych, wynikających z decyzji administracyjnych.

Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.