Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2038050

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach
z dnia 22 kwietnia 2016 r.
II SA/Gl 37/16

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Rafał Wolnik.

Sędziowie: NSA Łucja Franiczek (spr.), WSA Artur Żurawik.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi "A" w J. na decyzję Wojewody (...) z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie sprzeciwu do zgłoszenia robót budowlanych

1.

uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty (...) z dnia (...) r. nr (...),

2.

umarza postępowanie administracyjne.

Uzasadnienie faktyczne

Pismem z dnia 24 sierpnia 2015 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w J. zgłosiła zamiar wykonania robót budowlanych polegających na termoizolacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr 1 zlokalizowanej w W. przy ul. (...). Do zgłoszenia dołączono oświadczenie o dysponowaniu przedmiotową działką na cele budowlane, dokumentację techniczną - projekt budowlany termomodernizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w W. oraz wykaz właścicieli odrębnych lokali mieszkaniowych znajdujących się w przedmiotowym budynku.

Starosta (...) postanowieniem z dnia (...) r. nałożył na wnioskodawcę obowiązek uzupełnienia zgłoszenia - w terminie do dnia 14 września 2015 r. o zgodę wszystkich właścicieli lokali, legitymujących się prawem odrębnej własności lokalu, na realizację ww. robót budowlanych. W postanowieniu zawarto pouczenie informujące, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zostanie wydana decyzja wnosząca sprzeciw. Powyższe postanowienie doręczono wnioskodawcy w dniu 28 sierpnia 2015 r.

Odpowiadając na wezwanie wnioskodawca nadesłał pismo z dnia 8 września 2015 r., do którego dołączono oświadczenia 21 właścicieli odrębnych lokali mieszkaniowych o wyrażeniu zgody na realizację prac ociepleniowych.

Organ I instancji decyzją z dnia (...) r. nr (...), wniósł sprzeciw w sprawie zgłoszenia robót budowlanych. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia przywołano przepisy art. 30 ust. 5c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.). W uzasadnieniu organ podał, iż wnioskodawca, pomimo wezwania, nie uzupełnił złożonego oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane o zgodę wszystkich właścicieli lokali legitymujących się prawem odrębnej własności lokalu, na realizację planowanych robót budowlanych. Wskazano, że nie złożono oświadczeń 5 właścicieli, spośród 27 lokali posiadających taką własność.

Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w J. w piśmie z dnia 29 września 2015 r. odwołała się do decyzji o sprzeciwie, zarzucając organowi naruszenie art. 30 ust. 5c w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez jego zastosowanie, pomimo braku okoliczności dających podstawę do wniesienia sprzeciwu oraz naruszenie samego art. 32 ust. 4 pkt 2 tej ustawy poprzez uznanie, że w zgłoszeniu zachodzą braki wymagające uzupełnienia. Zarzucono również naruszenie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.), poprzez jego błędną wykładnię i ustalenie, że wykonywany przez spółdzielnię zarząd nieruchomością wspólną nie obejmuje prawa do samodzielnego dokonywania zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych i składania w toku tego postępowania niezbędnych oświadczeń.

W uzasadnieniu Spółdzielnia wskazywała, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje w art. 1 ust. 3 (błędnie wskazano ust. 4) obowiązek zarządzania przez spółdzielnie mieszkaniowe nieruchomościami stanowiącymi ich mienie lub mienie ich członków nabyte na podstawie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z art. 27 ust. 2 tej ustawy, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. W takim przypadku, przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Odwołująca Spółdzielnia uzasadniając swoje uprawnienia do samodzielnego decydowania w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, w tym sprawach przekraczających zwykły zarząd wskazywała, że art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych definiuje zarząd spółdzielni z mocy przepisu prawa. Wskazano, że gdyby celem ustawodawcy było ograniczenie roli spółdzielni sprawującej zarząd do roli administratora, to znalazłoby to swój wyraz w przepisach rangi ustawowej. W ocenie odwołującej ustawodawca celowo stworzył w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odmienny model zarządzania nieruchomością wspólną, aniżeli przewidziany w ustawie o własności lokali czy w kodeksie cywilnym, aby właśnie wykluczyć z niego ograniczenia zawarte we wskazanych regulacjach. Zatem nie można w odniesieniu do nieruchomości, których współwłaścicielem jest spółdzielnia, stosować przepisów Ustawy o własności lokali (co wynika bezpośrednio z treści Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), ani kodeksu cywilnego o współwłasności, bowiem art. 27 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie pozwala na przeniesienie wzajemnych relacji pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową, a właścicielami pozostałych lokali bezpośrednio na grunt kodeksu cywilnego. Zdaniem odwołującej przyjęcie, iż sprawowany przez spółdzielnię zarząd jako zarząd powierzony wymaga zgody innych właścicieli lokali do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, spowodowałoby istotne ograniczenia w działalności spółdzielni mieszkaniowych, uniemożliwiając podejmowanie szybkich i sprawnych decyzji w zarządzaniu nieruchomością wspólną, w tym budynkami, które niekiedy wymagają niezwłocznych działań.

Podkreślono, że taki zarząd nie jest pozbawiony mechanizmów kontroli, czy też weryfikacji przez członków spółdzielni i właścicieli lokali, ponieważ istnieje możliwość ustania zarządu powierzonego spółdzielni na zasadach przewidzianych w art. 241 i 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czy też art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, a ponadto właściciele będący członkami spółdzielni mogą weryfikować działania zarządu spółdzielni przez inne organy spółdzielni lub też indywidualnie zaskarżać uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni w trybie art. 42 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1443 z późn zm.). Ponadto, także właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni, kiedy uchwała dotyczy ich prawa odrębnej własności.

Powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz sądów administracyjnych odwołująca wskazała, że zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany jest tak, jak zarząd nieruchomością stanowiącą wyłączną własność spółdzielni i obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak przekraczające ten zakres. Stanowisko judykatury odwołuje się do ustawowego zarządu spółdzielni i wyłączenia w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych reżimu zarządzania właściwego dla wspólnot mieszkaniowych, akcentując brak ograniczenia zakresu zarządu powierzonego w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, odmienny charakter współwłasności nieruchomości wspólnej i współwłasności uregulowanej w kodeksie cywilnym, konieczność stworzenia efektywnego mechanizmu zarządzania w celu ochrony interesu wspólnego zarówno członków spółdzielni niebędących właścicielami lokali, jak i członków spółdzielni, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokali, ale także właścicieli wyodrębnionych lokali niebędących członkami spółdzielni.

Odwołująca się zwróciła także uwagę, że kwestia ochrony praw właścicieli wyodrębnionych lokali stanowiła dwukrotnie przedmiot rozważań Trybunału Konstytucyjnego, który w wyrokach z dnia 28 października 2010 r. (sygn. akt: SK 19/2009) oraz z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt: K 60/13) uznał, że art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z Konstytucją.

Z powyższego wynika, że Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w J. uprawniona jest poprzez swój zarząd do podejmowania czynności, które przekraczają zwykły zarząd nieruchomościami wspólnymi, w szczególności zaś do dysponowania takimi nieruchomościami na cele budowlane.

Wojewoda (...) decyzją z dnia (...) r. Nr (...) działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 105 k.p.a. oraz art. 82 ust. 3 ustawy Prawo budowlane utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazał, że co do zasady złożenie przez inwestora oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wyłącza obowiązek badania jego merytorycznej poprawności z wyłączeniem jednak sytuacji, gdy oświadczenie to zostanie zakwestionowane przez innych uczestników postępowania lub jest sprzeczne z posiadaną przez organ wiedzą. W razie wątpliwości co do prawa inwestora, badanie to powinno zweryfikować rzeczywisty stan prawny nieruchomości oraz tytuł prawny inwestora.

Organ II instancji stwierdził, iż istotą problemu jest kwestia ustalenia, czy sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, bez potrzeby uzyskania przez zarządcę zgody właścicieli lokali mieszkaniowych stanowiących odrębny przedmiot własności.

Organ powołał się na uchwałę siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2011 r., sygn. akt II OPS 2/12, w świetle której odpowiedź na wyżej postawione pytanie zależy od rodzaju robót budowlanych (czynności dotyczącej nieruchomości wspólnej), podejmowanych w konkretnej sytuacji przez spółdzielnię mieszkaniową. Ponieważ z przepisu art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie wynika, jaki jest zakres powierzonego spółdzielni zarządu w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, a jednocześnie w przepisie tym kategorycznie wyłączono możliwość zastosowania (nawet tylko odpowiedniego) ustawy o własności lokali, poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które dotyczą umownego zarządu nieruchomością wspólną, należy podzielić pogląd, że rozwiązania przedstawionego zagadnienia należy szukać w kodeksie cywilnym. Stosownie zresztą do art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) w zakresie nie uregulowanym tą ustawą do właścicieli lokali stosuje się przepisy tego kodeksu. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że chodzi o te przepisy kodeksu cywilnego, które dotyczą instytucji współwłasności, w szczególności odnoszą się do zarządu nieruchomością wspólną. Z art. 199 kodeksu cywilnego wynika zaś, że na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynność oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zastosowanie powyższego przepisu kodeksu cywilnego w odniesieniu do zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wymaga uprzedniej oceny charakteru czynności podejmowanej przez spółdzielnię mieszkaniową to znaczy ustalenia, czy rodzaj robót budowlanych przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną czy też mieści się w ramach zarządu zwykłego. Jeżeli w konkretnej sytuacji realizacja danego zamierzenia budowlanego może być zakwalifikowana jako czynności przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 11 prawa budowlanego, powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Organ wskazał, iż w przepisach Kodeksu cywilnego ustawodawca nie zdefiniował pojęcia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd, pozostawiając wyjaśnienie tych zagadnień doktrynie prawa i orzecznictwu. W doktrynie przyjmuje się, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Inne zaś czynności mieszczą się w kategorii przekraczającej zakres zwykłego zarządu (zob. E. Gniewek, w: System Prawa Prywatnego. Prawo rzeczowe, tom 3, pod red. T. Dybowskiego, Warszawa 2003, s. 439-442). Czynności przekraczające zwykły zarząd, to - poza rozporządzaniem nieruchomością wspólną i jej obciążaniem - m.in. modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości, łączenie lokali (R. Dziczek Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2012, s. 25 i n.).

Przenosząc te rozważania na grunt omawianej sprawy organ odwoławczy uznał, że roboty budowlane objęte zgłoszeniem z dnia 24 sierpnia 2015 r. polegające na termomodernizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego, stanowią czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, gdyż nie są to roboty związane ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w sanie niepogorszonym, w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Organ powołał się w tym zakresie na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 30 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 913/07.

Ostatecznie organ wskazał, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, natomiast Spółdzielnia Mieszkaniowa "A". w wyznaczonym terminie nie przedstawiła zgód wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, tym samym nie wykazała posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w J. wniosła o uchylenie decyzji organu odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty (...) z dnia (...) r. nr (...). Uzasadniając skargę w całości powtórzono rozważania zawarte w uzasadnieniu odwołania.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o oddalenie skargi.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja została podjęta z naruszeniem prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie Wojewoda (...) utrzymał w mocy decyzję organu I instancji w przedmiocie sprzeciwu wobec zamiaru wykonania termoizolacji na działce nr 1 zlokalizowanej w W. przy ul. (...). Organy obu instancji stanęły na stanowisku, że inwestor, którym w sprawie jest Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w J. nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ wskazał mianowicie w uzasadnieniu decyzji, że roboty budowlane objęte zgłoszeniem z dnia 24 sierpnia 2015 r. polegające na ociepleniu budynku mieszkalnego wielorodzinnego, stanowią czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, gdyż nie są to roboty związane ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Dlatego też w kwestii istnienia po stronie spółdzielni mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, w sytuacji kiedy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały mają również współwłaściciele tego budynku, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób, w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu na zasadzie określonej w art. 199 Kodeksu cywilnego.

Natomiast skarżąca Spółdzielnia Mieszkaniowa stoi na stanowisku, że z uwagi na wykonanie zarządu powierzonego może ona samodzielnie, bez zgody pozostałych współwłaścicieli dysponować nieruchomością na cele budowlane.

Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się zatem do rozstrzygnięcia kwestii dysponowania przez spółdzielnię mieszkaniową nieruchomością na cele budowlane w sytuacji, gdy spółdzielnia ta sprawuje zarząd powierzony nad nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni.

Powyższe zagadnienie było przedmiotem uchwały siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2015 r., sygn. akt II OPS 2/15, zgodnie z którą: "Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.) posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej".

W uzasadnieniu tej uchwały wskazano między innymi, że nie ma podstaw do przyjęcia stanowiska, że spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu nieruchomością wspólną może realizować inne cele niż utrzymanie i eksploatacja nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że należy odstąpić od poglądu przyjętego w uzasadnieniu uchwały z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12, iż ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową i konieczne jest stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych określa bowiem, że zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni dotyczy eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. Z punktu widzenia Prawa budowlanego kryterium oceny, czy spółdzielnia mieszkaniowa posiada tytuł prawny do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, wynikający ze współwłasności i wykonywanego przez spółdzielnię z mocy ustawy zarządu nieruchomością wspólną, jest to, czy zamierzenie inwestycyjne dotyczy eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, którą stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie jest więc potrzebne, na gruncie Prawa budowlanego, rozważanie czy zarząd wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W każdym przypadku natomiast, gdy spółdzielnia zamierza podjąć roboty budowlane dotyczące nieruchomości wspólnej, regulowane przepisami Prawa budowlanego, konieczne jest ustalenie, czy roboty te dotyczą eksploatacji i utrzymania części budynku i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną. W dalszej części uzasadnienia uchwały NSA wyraził pogląd, że eksploatacja i utrzymanie takiej nieruchomości wspólnej obejmuje wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej, co oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń, objętych współwłasnością. Roboty budowlane mogą więc obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Skład orzekający w niniejszej sprawie aprobuje w pełni pogląd wyrażony we wskazanej uchwale, a zatem uchwała ta ma walor wiążący z mocy art. 269 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

Zdaniem Sądu orzekające w sprawie organy błędnie uznały, że Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w J. nie miała prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w sprawie potrzebna była zgoda wszystkich współwłaścicieli, w rozumieniu art. 199 Kodeksu cywilnego na wykonanie ocieplenia budynku. Organ administracji nie może bowiem kwestionować decyzji co do sposobu prowadzenia zarządu, w tym prowadzenia inwestycji budowlanych, podejmowanych w drodze procedur wewnątrzspółdzielczych. Podnieść także należy, że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych jest tylko odesłanie do konkretnych przepisów odnoszących się do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w ustawie o własności lokali, nie ma natomiast odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zresztą przepisy Kodeksu cywilnego regulujące współwłasność, z mocy ustawy o własności lokali mają zastosowanie w ograniczonym zakresie do zarządu nieruchomością wspólną w sprawach uregulowanych ustawą o własności lokali (podobny pogląd wyraził WSA w Lublinie w wyroku z dnia 22 października 2015 r. sygn. akt II SA/Lu 42/15).

Przedmiotowe roboty należało zaś kwalifikować jako służące prawidłowej eksploatacji i utrzymania substancji budynkowej, objętej współwłasnością. Zgodnie z projektem budowlanym, podlegają bowiem na ociepleniu ścian zewnętrznych, stropu nad piwnicą, ościeży okiennych, ściany fundamentowej, loggi, wymianie parapetów, przewodów uziemiających i odgromowych, obróbek blacharskich, odmalowaniu balustrad, malowaniu ścian szczytowych budynku, wykonaniu tynku cienkowarstwowego i tynku mozaikowego na cokole.

Zatem roboty te nie stanowią budowy (rozbudowy, nadbudowy) obiektu budowlanego rozumieniu art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego (obecnie Dz. U. z 2016 r. poz. 290), lecz jego przebudowę i remont z pkt 7, wymagający zgłoszenia w trybie art. 30 ust. 1 pkt 2a i 2c tej ustawy. Skarżąca Spółdzielnia legitymuje się zatem z mocy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, bez potrzeby uzyskiwania zgód na ich wykonanie, wyrażanych przez wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych.

Zatem decyzje organów obydwu instancji zapadły z naruszeniem art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz art. 30 ust. 5c ustawy - Prawo budowlane. Brak było bowiem materialnoprawnych podstaw do kwestionowania oświadczenia Zarządu Spółdzielni i wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszonych robót z powodu nieuzupełnienia zgłoszenia poprzez złożenie oświadczeń przez wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych.

W tym stanie rzeczy, w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji.

W świetle art. 145 § 3 powyższej ustawy, w przypadku o którym mowa w § 1 pkt 1 i 2, sąd stwierdzając podstawę do umorzenia postępowania administracyjnego, umarza jednocześnie to postępowanie. Wskazać w tym miejscu należy, że zgłoszenie sprzeciwu możliwe jest jedynie w terminie zawitym 30 dni od dnia wniesienia zgłoszenia lub upływu terminu uzupełnienia tego zgłoszenia. Termin trzydziestu dni na zgłoszenie sprzeciwu jest terminem zawitym (materialnym). Organy administracji publicznej ograniczone są czasowo do wniesienia sprzeciwu i po upływie 30 dni od doręczenia zgłoszenia tracą kompetencję do wydania decyzji o sprzeciwie. Złożenie odwołania od decyzji o sprzeciwie, a następnie skargi do sądu administracyjnego nie powoduje przedłużenia materialnoprawnego terminu do wydania decyzji w tym przedmiocie. Z uwagi na powyższą regulację uchylając decyzję organu I i II instancji Sąd jednocześnie umorzył postępowanie administracyjne jako bezprzedmiotowe w rozumieniu art. 105 § 1 k.p.a.

O kosztach postępowania nie orzeczono z braku wniosku strony skarżącej o ich zasądzenie (art. 209 w zw. z art. 210 § 1 ustawy).

ec

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.