Orzeczenia sądów
Opublikowano: www.nsa.gov.pl

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach
z dnia 3 października 2008 r.
II SA/Gl 344/08

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski.

Sędziowie: NSA Ewa Krawczyk (spr.), WSA Włodzimierz Kubik.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 października 2008 r. sprawy ze skargi I. S. oraz S. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.

Uzasadnienie faktyczne

Prezydent Miasta B. decyzją nr (...) z dnia (...) roku - po ponownym rozpatrzeniu wniosku A. i P. ustalił warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr (...) przy ul. (...), obręb M. w B.

W podstawie prawnej decyzji organ wskazał art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717), dalej powoływana jako "ustawa o planowaniu".

W uzasadnieniu organ stwierdził, że projektowane zamierzenie stanowi uzupełnienie zabudowań istniejących (budynki mieszkalne jednorodzinne), działka posiada dostęp do ul. (...) poprzez działkę nr (...) z ustanowioną służebnością, teren jest uzbrojony w sieć energetyczną, wodociągową, gazową oraz kanalizację sanitarną oraz posiada zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze z poprzedniej edycji planu.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli I. i S. S. - właściciele działki sąsiedniej, oznaczonej nr (...).

Odwołujący domagali się uchylenia decyzji podnosząc przede wszystkim okoliczności związane z wytyczeniem służebności drogowej. Twierdzili, że ustanowienie na rzecz inwestorów służebności drogowej o szerokości 4 metrów nie uwzględnia wytyczeń geodezyjnych i oznakowań z (...) roku i stanowi akceptację dla przygrodzenia w (...) roku z ustalonej drogi służebnej przez M. Z. (darczyńca działki (...) na rzecz inwestorów) 1 metra na rzecz własnej działki. Podnieśli, że ustalony pas służebny służy także ich nieruchomości, jest utwardzony, mimo że nie został wpisany do ksiąg wieczystych zgodnie z mapką z (...) roku. Wskazali także na brak właściwych uzgodnień w zakresie wjazdu na nieruchomość inwestorów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. zaskarżoną decyzją z dnia (...) roku, wydaną w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium stwierdziło, że wydanie decyzji przez organ I instancji zostało poprzedzone analizą uwarunkowań przestrzennych w formie graficznej i opisowej, które wykazały spełnienie przez zamierzenie budowlane warunków z art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu. W szczególności teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej - ul. (...), przez ustanowioną aktem notarialnym z (...) roku służebność drogi obciążającą działkę nr (...), a polegającą na prawie przechodu i przejazdu pasem szerokości 4 metrów.

Organ odwoławczy podkreślił, że kwestia wyznaczenia służebności w tym zakresie należy do sądu powszechnego. W decyzji określono warunki zaprojektowania zjazdu z ulicy dojazdowej na teren inwestycji oraz uzgodnienie wjazdu na działkę z zarządcą drogi dojazdowej (pkt 1 decyzji organu I instancji). Organ I instancji orzekł także o wymaganiach dotyczących ochrony interesów osób trzecich przez zakaz zagospodarowania terenu w sposób pozbawiający osoby trzecie m. innymi dostępu do drogi publicznej.

W skardze do sądu administracyjnego I. i S. S. powtórzyli zarzuty odwołania. Podnieśli, że pas służebny, z którego korzystają w celu dojazdu do własnej nieruchomości został wytyczony w (...) roku, a powinien wynosić co najmniej 5 metrów. W konkluzji skargi domagali się uchylenia zaskarżonej decyzji.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy.

Z kolei art. 61 ust. 1 powyższej ustawy stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1-5 tegoż artykułu.

Z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 wynika zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa" określająca konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez istniejący w danym miejscu stan dotychczasowy zabudowy jej cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym.

Powstająca zatem w sąsiedztwie zabudowanej już działki, dostępnej z tej samej drogi publicznej co działka na której ma powstać nowa zabudowa, powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. W tym celu organ orzekający, przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, powinien dokonać wyczerpującej oceny, czy spełnione są wszystkie przesłanki (poza wyjątkami określonymi ustawowo) z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu.

W tym celu organ wyznacza obszar analizowany - zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenie" i na nim przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy.

W niniejszej sprawie z załącznika graficznego i tekstowego do decyzji organu I instancji wynika, że funkcją terenu objętego obszarem analizowanym jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Działki dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. (...) - są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi

2 kondygnacyjnymi (parter z poddaszem użytkowym) posiadają dachy dwu lub wielospadowe, a szerokość elewacji wynosi średnia 10 m. Działka nr (...) posiada dostęp do drogi publicznej to jest ul. (...) - ustanowioną na rzecz tej działki aktem notarialnym z dnia (...) r. służebnością drogową obciążającą działkę nr (...). Taki dostęp do drogi publicznej odpowiada wymogom prawa (art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy). Nie może bowiem budzić wątpliwości, że działka przewidziana do zabudowania w świetle art. 2 pkt 14 posiada dostęp do drogi publicznej.

Skoro warunki przewidziane art. 61 ust. 1-5 zostały spełnione, a sama decyzja odpowiada wymogom art. 54 ustawy, należy ją uznać za zgodną z prawem.

Odnosząc się do zarzutów skargi przede wszystkim podkreślenia wymaga brak w istocie zarzutów skierowanych pod adresem decyzji ustalającej warunki zabudowy na działce nr (...) dla budowy domu jednorodzinnego.

Skargę bowiem uzasadnia przekonanie skarżących, iż ustanowienie na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr (...) służebności drogowej na działce nr (...) narusza ich prawa do służebności przysługującej im od roku (...), która polegała na prawie przejazdu i przechodu, działką nr (...) pasem o szerokości większej o 2 metry od obecnie ustanowionej służebności drogowej na rzecz działki nr (...)

Taki zarzut skargi nie może podważać legalności kontrolowanej decyzji. Jej przedmiotem było bowiem ustalenie możliwości zabudowy domem jednorodzinnym działki nr (...), a nie istnienie służebności drogowej na rzecz działki skarżących oznaczonej nr (...), notabene nieujawnionej w księgach wieczystych.

Kwestia ograniczenia w korzystaniu z wcześniej powstałej służebności drogowej przez ustanowienie aktem notarialnym z dnia (...) roku służebności drogi o szerokości 4 metrów nie podlega ocenie organów administracyjnych ale wyłącznie sądom powszechnym.

Nie zmienia to faktu, że zaskarżoną decyzją, orzekając o ochronie interesów osób trzecich zabroniono zabudowy i zagospodarowania wnioskowanego terenu m. innymi w sposób pozbawiający osoby trzecie dostępu do drogi publicznej.

Mając na uwadze powyższą argumentację na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z zm.), orzeczono jak w sentencji.