II SA/Bk 568/16, Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2165431

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 27 października 2016 r. II SA/Bk 568/16 Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Roleder.

Sędziowie: WSA Marek Leszczyński, NSA Mieczysław Markowski (spr.).

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 października 2016 r. sprawy ze skargi A. T. i R. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia (...) czerwca 2016 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę

Uzasadnienie faktyczne

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję z dnia (...) kwietnia 2016 r. znak (...) wydaną z upoważnienia Wójta Gminy J. K. przez zastępcę Wójta o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziesięciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną, przewidzianej dla realizacji na działkach o nr geod. (...) i (...) oraz zjazdu z zewnętrznej nieurządzonej drogi gminnej o nr geod. (...) w obrębie S. gm. J. K.

Decyzję te organ podjął w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy opisanej powyżej nieruchomości wystąpił inwestor A. T.

Rozpatrując wniosek organ ustalił, że dla terenu na którym ma być realizowana inwestycja nie obowiązuje od 1 stycznia 2003 r. ogólny plan zagospodarowania przestrzennego. Po przeprowadzeniu analizy obszaru przyjętym zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) jako trzykrotną szerokość frontu działki w każdą ze stron stwierdził, że istnieje zabudowa rolnicza w postaci siedliska na którym prowadzona jest produkcja rolnicza - tucz kurcząt, nie ma natomiast żadnej innej zabudowy. Na tej podstawie organ stwierdził, że nie spełniony jest warunek z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm.) stanowiącym, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia w wskazanych w nim warunków. Warunki o których mowa w pkt 1 tego artykułu wymagającym aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu projektowana inwestycja nie spełnia. Przewiduje ona bowiem zabudowę mieszkaniową na terenach rolniczych co w sposób trwały zmieni przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze i uniemożliwi w przyszłości wykorzystanie tych terenów w sposób dotychczasowy przez właścicieli terenów przyległych użytkowanych rolniczo. Funkcja mieszkaniowa jaką wprowadziłaby projektowana inwestycja kolidowałaby z obecnym i przyszłym zagospodarowaniem terenu i nie harmonizowałaby przestrzeni urbanistycznej tego terenu. Ze względu na powyższe organ I instancji wydał decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

Decyzję tę zaskarżyli A. T. i R. R. zarzucając wybiórczą i dowolną analizą materiału dowodowego w szczególności pominięcie dokumentacji geodezyjnej oraz okoliczności znanych organowi z urzędu dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy na działki o Nr (...) i (...) położonych w analizowanym terenie, a także naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym przez uznanie, że zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa wykluczają się wzajemnie i nie mogą współistnieć. W przekonaniu odwołujących się doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, co uzasadnia uchylenie decyzji.

Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że ustalenia poczynione przez organ I instancji były wystarczające do wydania zaskarżonej decyzji. Zarówno wyznaczenie obszaru analizowanego jak również jego analiza została przeprowadzona prawidłowo. Z analizy obszaru wynika, że w sprawie niespełniony jest warunek dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji, ponieważ w obszarze tym znajduje się tylko jedna zabudowana nieruchomość działka Nr (...) w obrębie której znajdują się budynku gospodarcze, inwentarskiej i mieszkanie w zabudowie zagrodowej.

Zabudowa jednorodzinna jak i zagrodowa służą realizacji tego samego celu tj. zamieszkiwania, jednak z uwagi na odmienny sposób zagospodarowania, nie można przyjąć, że budowa budynków jednorodzinnych stanowiłaby kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa stanowi inny szczególny rodzaj zabudowy odróżniający się od zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej.

Odnosząc się do podniesionej okoliczności, że w granicach obszaru analizowanego znajdują się działki o Nr (...),(...),(...),(...) i (...) dla których ustalone zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej organ wskazał, że nie przesądza to o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa albowiem o spełnieniu tego warunku przesądza istniejąca zabudowa w obszarze analizowanym, a nie planowana zabudowa.

Te okoliczności w ocenie organu II instancji uzasadniałyby stosownie do art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 17 pkt 1 i art. 127 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymanie decyzji organu I instancji w mocy.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli A.T. i R.R. w której zarzucili:

naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy a mianowicie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r. z późn. zm.) poprzez przyjęcie przez organ administracji publicznej, że w przypadku planowanej przez inwestora inwestycji na dizałkach o Nr (...) i (...) położonych w obrębie S. gm. J. K., brak jest istnienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa z uwagi na fakt, że istniejąca w analizowanym terenie zabudowa mieszkaniowa w gospodarstwach rolnych pozostaje w sprzeczności z zabudową jednorodzinną mieszkaniową a zatem brak jest kontynuacji funkcji zabudowy w analizowanym terenie, tymczasem zabudowa planowana przez inwestora może bezkolizyjnie współistnieć z istniejącą funkcją zabudowy tj. z zabudową zagrodową;

oraz przyjęcie przez organ, że przy analizie spełnienia warunku kontynuacji funkcji zabudowy, należy brać pod uwagę jedynie zabudowę istniejącą rzeczywiście w terenie, a nie planowaną, nawet jeżeli w analizowanym terenie na działki sąsiednie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy na dokładnie taką samą zabudowę jak planuje inwestor, tj. na budowę domów w zabudowie jednorodzinnej mieszkaniowej.

Powołując się na powyższe zarzuty wniósł o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B.wniosło o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna albowiem w ustalonym stanie faktycznych, który Sąd uznaje za prawidłowy i którego nie kwestionują także Skarżący zaskarżona decyzja nie narusza prawa stanowiącego podstawę jej wydania t.j. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r. z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia wskazanych w nim warunków.

W przedmiotowej sprawie niespełniony jest warunek określony w pkt 1 tego art. stanowiący, że co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W analizowanym obszarze wyznaczonym w sposób prawidłowy znajduje się jedna działka w zabudowie zagrodowej, pozostałe działki są niezabudowane z tym, że w granicach tego obszaru znajdują się też działki o Nr (...),(...),(...) i (...), na które wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej.

Organ trafnie przyjął, że decyzje o warunkach zabudowy nie dają podstaw do przyjęcia, że warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 został spełniony ponieważ przepis ten wymaga istnienia zabudowy a nie planowanej zabudowy jak to wynika z decyzji wydanych na powyżej wskazane działki.

Zabudowa zagrodowa różni się od zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej, spełnia bowiem funkcje nie tylko mieszkaniową ale także jest związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, nie jest zatem zasadne stanowisko skarżących iż oba typy zabudowy mogą współistnieć w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy.

Nieruchomość na której planowana jest inwestycja jest nieruchomością rolną i w sytuacji gdy w obszarze analizowanym znajduje się tylko zabudowa zagrodowa, wprowadzenie zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej pozostawałoby w sprzeczności z już istniejącą funkcją oraz sposobem użytkowania terenów zabudowanych.

W tych okolicznościach ustalenie, że planowana inwestycja nie spełnia warunku określonego art. 61 pkt 1 ust. 1 ustawy należy uznać za prawidłowe. Nie znajdując zatem podstaw do zakwestionowania wydanej decyzji jako zgodnej z prawem Sąd na zasadzie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę jako nie zasadną oddalił.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.