Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 1617944

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy
z dnia 3 lipca 2013 r.
II SA/Bd 251/13

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Włodarska.

Sędziowie WSA: Renata Owczarzak (spr.), Wojciech Jarzembski.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 lipca 2013 r. sprawy ze skargi B. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia (...) grudnia 2012 r. nr (...) w przedmiocie opłaty adiacenckiej

1.

uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy B. z (...) października 2012 r. nr (...),

2.

stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu,

3.

zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącej kwotę 3368 (trzy tysiące trzysta sześćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie faktyczne

Decyzją z dnia (...) Wójt Gminy (...) ustalił dla skarżącej B. P. opłatę adiacencką w wysokości 31 681,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (...), stanowiącej działki od numeru ewidencyjnego 41/22 do numeru ewidencyjnego 41/46, powstałe wskutek podziału działek o numerach ewidencyjnych: 34/4 o powierzchni 1,1106 ha oraz 41/2 o powierzchni: 1,2855 ha, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy (...) znak: (...) z dnia (...) r.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, iż w związku z podziałem ww. działek, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminny (...) z dnia (...) r., na podstawie przepisu art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) zaistniała podstawa do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych na skutek podziału. Wymiar opłaty adiacenckiej organ pierwszej instancji ustalił na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 18 czerwca 2012 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, po zastosowaniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w następstwie jej podziału, określonej Uchwałą Nr X/96/2003 Rady Gminy (...) z dnia 25 września 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. Nr 153, poz. 2041), tj. w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości przed jej podziałem i wartością nieruchomości po podziale. Organ wyjaśnił, że wartości rynkowe prawa własności przedmiotowego gruntu przed i po podziale określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z operatem szacunkowym, wartość nieruchomości w stanie przed podziałem wynosiła 773 378,00 zł, z kolei w stanie po podziale nieruchomości wyniosła 878 982,00 zł, zatem wzrost wartości na skutek podziału wyniósł 105 604,00 zł, a opłata adiacencka, która stanowi 30% od wzrostu wartości nieruchomości wyniosła 31 681,20 zł. Powierzchnia przyjęta do wyceny została w stanie przed podziałem nieruchomości jak i po podziale pomniejszona o powierzchnię działki o numerze ewid. 41/46 (o powierzchni 0,0013 ha), przeznaczoną na poszerzenie istniejącej drogi gminnej.

W uzasadnieniu organ poinformował również, że w dniu 23 lipca 2012 r. pełnomocnik skarżącej złożyła wniosek o rozłożenie opłaty na raty.

Skarżąca w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji podniosła, iż Wójt Gminy (...) nie odniósł się do jej propozycji przeniesienia na rzecz gminy, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału nieruchomości i zaliczenia na poczet wartości gruntu opłaty adiacenckiej, jak również do wniosku o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. Kwestionując wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej, strona wskazała na skrajne ceny, które przyjął rzeczoznawcza majątkowy przy dokonywanej wycenie, a także na fakt niższej wartości działek nr 41/11 do 41/26 z uwagi na znajdujący się na nich rów melioracyjny, co zmniejsza powierzchnię działek pod zabudowę o ok. 60% oraz wartość nieruchomości. Tymczasem przy ustalaniu współczynnika korekcyjnego nie uwzględniono rowu. W ocenie skarżącej niższą wartość mają również działki o numerach 41/32 oraz 41/41, z uwagi na sąsiedztwo terenów, na których planowane jest i rozpoczęte wydobywanie kopalin ze złoża kruszywo (...) II. Skarżąca nie zgodziła się również z przyjętym w operacie szacunkowym okresem badania rynku w latach 2008-2012, z tego względu, że w latach 2006-2009 ceny nieruchomości dynamicznie rosły, a tendencja ta odwróciła się po 2009 r. Przyjęcie dla porównania transakcji z lat 2008-2012, jej zdaniem, zdecydowanie podwyższyło wyliczoną kwotę opłaty adiacenckiej.

Decyzją z dnia (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (...) (SKO) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że organ pierwszej instancji popełnił co prawda proceduralne uchybienie, w postaci niewydania postanowienia dowodowego w przedmiocie powołania biegłego, określenia zakresu i faktów podlegających stwierdzeniu, uchybienie to jednakże nie miało wpływu na wynik sprawy (podobnie wyrok WSA w Warszawie z 20 kwietnia 2006 r. sygn. akt IV SA 2027/05).

Kolegium wskazało, iż materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji był przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami w myśl którego, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a).

Organ odwoławczy podał, że rozpoznając niniejszą sprawę należało odnieść się do ustawowych zasad wyceny nieruchomości, określonych w cytowanej wyżej ustawie o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 149 cyt. ustawy, przepisy Rozdziału 1, Działu IV "Wycena nieruchomości" stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Stosownie do art. 150 ust. 1 ustawy, w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, wartości odtworzeniowej lub wartości katastralnej. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 ustawy). Zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1)

strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2)

upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Kolegium wskazało, iż przy zastosowaniu podejścia porównawczego (dla określenia wartości rynkowej nieruchomości) konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaży w drodze przetargu. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku, bowiem analiza przyjętych do porównania transakcji pozwala na ocenę, czy nieruchomości stanowiące przedmiot tych transakcji spełniają kryterium nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości. Definicja nieruchomości podobnej została zawarta w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i stanowi, że nieruchomość podobna, to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (tak: Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, red. dr Dariusz Pęchorzewski, Michał Horoszko, Rok wydania: 2010 Wydawnictwo: C.H.Beck Wydanie: 2). Przepis art. 154 ust. 1 cyt. ustawy przewiduje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny w formie pisemnej, ustawowo zwanej operatem. Operat ten jak każda opinia, powinien zawierać istotny opis stanu faktycznego nieruchomości, jej stanu prawnego i ocenę według posiadanych wiadomości specjalnych.

W ocenie organu II instancji zarzuty skarżącej dotyczące wadliwości sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego są chybione. Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej.

SKO podało, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. Dokonując wyboru obiektów porównawczych, na podstawie których określono wartość przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym wziął pod uwagę ich porównywalne, w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, przeznaczenie, położenie oraz wielkość. Operat zawiera szczegółowy opis stanu nieruchomości ze wskazaniem miejsca położenia, stanu jej zagospodarowania, infrastruktury, dojazdu i sąsiedztwa, w tym podnoszonego przez skarżącą biegnącego rowu melioracyjnego, jak również planowanego w sąsiedztwie wydobywania kopalin ze złoża kruszywa naturalnego. Szacując wartość nieruchomości przed i po podziale rzeczoznawca dokonał analizy rynku obrotu nieruchomościami gruntowymi na terenie gminy (...). Dla ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem wzięto ceny transakcji z lat 2008-2012, a zatem okres z którego należało brać transakcje wydłużono z uwagi na brak w krótszym okresie wystarczającej ilości transakcji podobnymi nieruchomościami na terenie gminy (...), niezbędnej do przeprowadzenia analizy porównawczej. W związku z brakiem wystarczającej ilości transakcji sprzedaży gruntów o podobnych powierzchniach do wycenianej powierzchni, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, przeanalizowano relację cen za grunty o podobnych cechach, sprzedanych w podobnym czasie, różniących się faktem posiadania przeznaczenia i jego brakiem. W wyniku przeprowadzonej analizy uzyskano współczynnik relacji odzwierciedlający różnice cen pomiędzy niezabudowaną nieruchomością gruntową położoną w terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub posiadającą decyzję o warunkach zabudowy, a podobną nieruchomością, nieobjętą planem i nieposiadającą decyzji o warunkach zabudowy. Współczynnik ten wyniósł 1,54. Dla obliczenia wartości rynkowej nieruchomości przyjęto następujące współczynniki korygujące wartość: ze względu na lokalizację ogólną, lokalizację szczegółową i sąsiedztwo, z uwagi na infrastrukturę terenu, z uwagi na dojazd lub możliwość dojazdu oraz ze względu na cechy fizyczne gruntu. Z zestawienia transakcji nieruchomości reprezentatywnych sporządzonego na podstawie aktów notarialnych wynikało, że średnia cena 1 m2 gruntu wyniosła 43, 57 m2 (cena minimalna 1 m2 - 15,40 zł/m2, cena maksymalna 1 m2 -84,73 zł/m2). Dla działek nr ewid. 34/4 oraz 41/2 dokonano określenia procentowego wpływu cechy na cenę, obliczenia zakresu poszczególnych współczynników korygujących oraz ustalenia wartości poszczególnych współczynników. Po uwzględnieniu dodatkowego współczynnika korekcyjnego 1,09 ustalono, że wartość działki nr 34/4 o powierzchni 11 093 m2 wynosiła 358 238,27 zł, natomiast działki nr 41/2 o powierzchni 12 855 m2 wynosiła 415140,45 zł. Łącznie zatem wartość rynkowa prawa własności wycenianej części nieruchomości, którą stanowiły działki nr 34/4 i 41/2, określona w podejściu porównawczym w poziomie cen na dzień 18 czerwca 2012 r. i według stanu na dzień wydania decyzji podziałowej, tj. 21 czerwca 2010 r. wynosi 773 378, 00 zł.

Określając wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości po podziale, dla stanu na dzień uprawomocnienia się decyzji podziałowej, tj. (...) r. oraz w poziomie cen na dzień 18 czerwca 2012 r. pominięto działkę nr 41/46 o powierzchni 0,0013 ha wydzielonej z przeznaczeniem na poszerzenie istniejącej drogi gminnej-działka 34/2. Dla określenia wartości nieruchomości, które powstały po podziale, tj. działek od nr 41/22 do 41/45 przyjęto dane z lat 2010, 2011 i 2012. Przy wyliczeniach, odrębnie określono wartość działek nr od 41/42 do 41/45 przeznaczonych na urządzenie dróg wewnętrznych.

Dla obliczeń wartości działek od nr 41/22 do 41/41, z zestawienia transakcji nieruchomości reprezentatywnych sporządzonego na podstawie aktów notarialnych wynikało, że średnia cena 1 m2 gruntu wyniosła 59, 57 zł (cena minimalna 1 m2 -38,41 zł/ m2, cena maksymalna 1 m2 - 84, 20 zł/ m2). Dla poszczególnych działek od nr ewid. 41/22 do 41/41 dokonano określenia procentowego wpływu cechy na cenę, obliczenia zakresu poszczególnych współczynników korygujących oraz ustalenia wartości poszczególnych współczynników. Po uwzględnieniu dodatkowych współczynników korekcyjnych dla poszczególnych działek ze względu na określone ich cechy, ustalono wartość poszczególnych działek powstałych po podziale, tj. działek od nr ewid. 41/22 do nr ewid. 41/41, o łącznej powierzchni 22 431 m2, która określona w podejściu porównawczym w poziomie cen na dzień 18 czerwca 2012 r. według stanu na dzień uprawomocnienia decyzji podziałowej, tj. (...) r. wynosi 927 663,00 zł.

Natomiast dla ustalenia wartości działek od nr 41/42 do nr 41/45, w myśl § 36 ust. 6 pkt 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zastosowano odpowiednio przepis § 36 ust. 1 tego rozporządzenia i określono wartość tych działek według stanu na dzień wydania wyżej opisanej decyzji podziałowej w poziomie cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, zaś przeznaczenie przyjęto według decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla przedmiotowego terenu. Wartość rynkową działek od nr 41/42 do nr 41/45 ustalono na bazie wartości gruntu, z którego została ona wydzielona. Wartość rynkowa prawa własności działek od nr 41/42 do nr 41/45 o łącznej powierzchni 1517 m, określona w podejściu porównawczym w poziomie cen na dzień 18 czerwca 2012 r. i według stanu na dzień uprawomocnienia decyzji podziałowej, tj. (...) r. wynosi 48 984, 00 zł.

W ocenie organu odwoławczego z powyższych ustaleń wynikało, że wartość rynkowa prawa własności nieruchomości, którą stanowią działki gruntowe od nr 41/22 do nr 41/45 wynosi 976647,00 zł. Po zastosowaniu współczynnika relacji odzwierciedlającego różnicę cenową w przypadku sprzedaży jednocześnie wszystkich działek stanowiących całą część nieruchomości składającą się z dwóch działek i sprzedaży poszczególnych działek jako odrębne nieruchomości ustalonego w wysokości 0,90, wartość rynkowa prawa własności części nieruchomości gruntowej, którą w wyniku podziału stanowią działki od nr 41/22 do nr 41/45 o łącznej powierzchni 23 948 m2, położone w (...), określona w podejściu porównawczym w poziomie cen na dzień 18 czerwca 2012 r. i według stanu na dzień uprawomocnienia decyzji podziałowej, tj. (...) r. wynosi 878 982, 00 zł. Różnica wartości działek przed i po podziale wyniosła 105 604,00 zł. 30% opłaty adiacenckiej wynosi zatem 31 681,20 zł i została ona prawidłowo ustalona przez organ pierwszej instancji.

Ustosunkowując się do zarzutu skarżącej, odnośnie do przyjęcia skrajnych cen, które nie powinny być brane pod uwagę przy dokonywanej wycenie organ powołał się na treść pisma rzeczoznawcy z dnia 30 lipca 2012 r., w którym powtórzył wyjaśnienia zawarte w operacie szacunkowym. Organ odwoławczy uznał, że nie znajduje również uzasadnienia zarzut skarżącej dotyczący nieuwzględnienia znajdującego się na działkach rowu melioracyjnego, bowiem w punkcie X.2.1.2.3. operatu w tabeli dotyczącej działek nr 41/22, 41/23, 41/24, 41/25 i 41/26 został on uwzględniony i wpływa na obniżenie ceny wartości gruntu. Również niekorzystne sąsiedztwo dla poszczególnych działek w postaci planowanego wydobycia kopalin złóż naturalnych zostało uwzględnione w punkcie X.2.1.2.3. operatu.

Odnosząc się do zarzutu skarżącej, iż Wójt Gminy (...) nie odniósł się do jej propozycji przeniesienia prawa do działki gruntu, wydzielonej w wyniku podziału w rozliczeniu opłaty adiacenckiej, organ wskazał, iż w piśmie z dnia (...) organ pierwszej instancji poinformował stronę, że gmina (...) nie jest zainteresowana przejęciem działek nr 41/42, 41/43, 41/44 i 41/45, jako dróg dojazdowych.

Wniosek strony o rozłożenie płatności na 10 rocznych rat, wyrażony w piśmie z dnia (...) r., złożony został przez skarżącą na wypadek, gdy wartość przejętych przez gminę (...) działek nie pokryje w całości naliczonej opłaty adiacenckiej. Zdaniem organu odwoławczego zgodnie z art. 147 ust. 1 zd. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty może zatem nastąpić na wniosek właściciela nieruchomości, a podmiot zainteresowany skorzystaniem z tej możliwości winien swój wniosek należycie uzasadnić, a co najmniej wskazać wszelkie okoliczności istotne dla oceny zasadności tego wniosku, w szczególności dotyczące sytuacji finansowej wnioskodawcy i jego możliwości płatniczych. Wbrew deklaracji złożonej w dniu (...) r. podczas zapoznawania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, strona nie złożyła pisemnego stanowiska w sprawie rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty. W ocenie organu II instancji, skoro skarżąca w dniu (...) r. oświadczyła, że złoży swoje stanowisko w sprawie wniosku o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty, a tego nie uczyniła, wobec bierności strony, organ pierwszej instancji był uprawniony do przyjęcia, iż brak jest stosownego wniosku w tym zakresie, a w konsekwencji do nierozstrzygania w przedmiocie rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty.

Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy - złożyła skarżąca, która wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Skarżonej decyzji strona zarzuciła naruszenie następujących przepisów:

1)

art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem nie według cen na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a z uwzględnieniem cen rynkowych nieruchomości poczynając od 2008 r., podczas gdy decyzja o podziale nieruchomości została wydana w dniu (...) r.;

2)

art. 80 k.p.a. w związku z art. 7 i 77 tejże ustawy poprzez niepodjęcie przez organ administracji działań zmierzających do usunięcia wątpliwości związanych z prawidłowością sporządzenia operatu szacunkowego;

3)

art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieuwzględnienie wniosku skarżącej o rozłożenie na raty roczne opłaty adiacenckiej, zawartego w piśmie z dnia 19 lipca 2012 r.

W uzasadnieniu podniosła, że posłużenie się przez rzeczoznawcę majątkowego (w operacie szacunkowym, przy sporządzaniu wyceny nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym (...), stanowiącej działki od numeru ewidencyjnego 41/22 do numeru ewidencyjnego 41/46, powstałe wskutek podziału działek o numerach ewidencyjnych 34/4 oraz 41/2), badaniem rynku nieruchomości w latach 2008-2012 zdecydowanie podwyższyło wartość nieruchomości, a tym samym wyliczoną kwotę opłaty adiacenckiej, co jest krzywdzące. Z tego względu, że decyzja podziałowa została wydana w dniu 21 czerwca 2010 r., a uprawomocniła się w dniu 16 lipca 2010 r., natomiast decyzja w przedmiocie opłaty adiacenckiej datowana jest na dzień (...) r., zdaniem skarżącej dla ustalenia wartości nieruchomości powinny być brane pod uwagę transakcje w latach 2010-2012. Zdaniem strony organy nie podjęły też w niniejszej sprawie wszelkich działań, mających na celu wyjaśnienie podnoszonych wątpliwości. Ponadto skarżąca zarzuciła, że bezpodstawnie nie został uwzględniony jej wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. Dodała przy tym, że nie uchyla się od obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej, a jedynie kwestionuje jej wysokość oraz pozbawienie możliwości uiszczenia tej należności w 10 ratach.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe ustalenia.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

W piśmie z 19 lipca 2012 r., pełnomocnik skarżącej złożyła wniosek o zaliczenie na poczet opłaty adiacenckiej należności za działki przeznaczone na drogi. W przypadku, gdy wartość przejętych działek nie pokryje w całości należnej opłaty, na podstawie art. 98a ust. 1 w zw. z art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wniosła o rozłożenie płatności na 10 rocznych rat, gdyż jednorazowa zapłata przekracza możliwości finansowe mocodawczyni. Jednocześnie wskazano, że skarżąca poniosła już koszty związane z podziałem nieruchomości, a ponadto sytuacja rynkowa nie sprzyja szybkiej sprzedaży nieruchomości i uzyskaniu środków finansowych. W piśmie zarzucono również, że przy wycenie nie uwzględniono wpływu rowu melioracyjnego na wartość nieruchomości. W odpowiedzi na to pismo, Gmina oświadczyła, że nie jest zainteresowana przejęciem nieruchomości jako dróg dojazdowych za opłatę adiacencką. Wskazano także, że "pozostałe sprawy podnoszone w piśmie z (...) r. będą rozpatrywane w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej."

Pełnomocnik strony w dniu 18 maja 2012 r., informując o zapoznaniu się z materiałami w sprawie, oświadczyła, że złoży pisemne stanowisko w sprawie ewentualnej kontrwyceny i oceny prawidłowości operatu oraz rozłożenia opłaty na raty.

W piśmie z 25 września 2012 r. pełnomocnik poinformowała, że pełnomocnictwo zostało wypowiedziane i stanowisko własne przedstawi B. P.

Po zapoznaniu się z zebranymi dowodami i materiałami, skarżąca nie złożyła żadnego oświadczenia.

W ocenie Sądu taki przebieg wymiany informacji nie oznacza, że wniosek (...) r. o rozłożenie opłaty na raty można uznać za niebyły czy nieskuteczny.

Wniosek został sformułowany jednoznacznie i jasno. Zawierał on propozycję ilości rat i okresu spłaty. Wskazano również na przyczyny trudności z ewentualną koniecznością jednorazowej zapłaty. W tych okolicznościach, jeśli organ uznał, że wniosek jest niedostatecznie umotywowany i wymaga szerszego uzasadnienia, powinien zwrócić się do skarżącej o jego uzupełnienie. Nie ma jednak żadnych podstaw do uznania, że skoro pełnomocnik oświadczyła, że stanowisko m.in. w sprawie rozłożenia wniosku na raty zainteresowana złoży samodzielnie, to brak tego stanowiska, niweluje fakt złożenia konkretnego wniosku procesowego.

Z tego względu, po ponownym rozpatrzeniu sprawy, zadaniem organu będzie załatwienie złożonego wniosku o rozłożenie opłaty na raty. Warunki rozłożenia na raty, w tym liczba rat, termin płatności i wielkość poszczególnych rat, określa się w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, stosownie do art. 147 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie zasługują natomiast na uwzględnienie zarzuty merytoryczne, dotyczące wyceny nieruchomości. W przedłożonym operacie rzeczoznawca zwróciła uwagę, że na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości, będących przedmiotem obrotu rynkowego a także na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości podobnych, przed podziałem, na wysokość cen wpływają głównie - lokalizacja ogólna- 30%, lokalizacja szczegółowa i sąsiedztwo - 35%, infrastruktura techniczna - tj. uzbrojenie terenu - 20%, dojazd lub możliwość dojazdu- 5%, cechy fizyczne tj. powierzchnia, kształt i ukształtowanie terenu i inne czynniki gruntowe - 10%. Z uwagi na wewnętrzną niejednorodność podanych cech, dokonano dalszego wewnętrznego podziału; i tak dla lokalizacji ogólnej wyróżniono cztery elementy, szczegółowo wskazując jakie czynniki wpływają na każdą wewnętrzną cechę szczegółową. Podobnie opisano kolejne cechy zasadnicze. Wśród lokalizacji szczegółowej przyjęto, że na niekorzystną cechę wpływa m.in. napowietrzna linia energetyczna, sąsiedztwo - tereny produkcyjne i inne.

W odniesieniu do działek po podziale, przy szczegółowej analizie rynku, także wskazano na niewielkie zainteresowanie działkami gruntowymi, dla których występują czynniki uniemożliwiające lub częściowo ograniczające możliwość zabudowy lub użytkowania np. ze względu na usytuowanie słupów energetycznych, przebiegu linii energetycznej, bądź dostępu do drogi. Cechy korygujące to głównie - lokalizacja - 40%, sąsiedztwo- 25%, infrastruktura techniczna-uzbrojenie terenu - 20%, dojazd lub możliwość dojazdu - 5%, cechy fizyczne (powierzchnia, kształt, ukształtowanie terenu - 10%). Również dla tych nieruchomości zróżnicowano wewnętrznie każdą cechę, w tym dla "sąsiedztwa" wskazano jako niekorzystne-odległą zabudowę mieszkaniową, tereny rolne i zalesione, sąsiedztwo linii energetycznych lub terenów produkcyjnych lub innych uciążliwości terenów a dla cech fizycznych nieruchomości, przyjęto jako niekorzystne, obniżenie terenu, rowy i teren podmokły.

Dokonując szczegółowej wyceny, pogrupowano działki po podziale i dla grupy działek od 41/22 - 41/26 przyjęto - sąsiedztwo-niekorzystne i cechy fizycznie gruntu również jako niekorzystne, natomiast dla działek przed podziałem dla lokalizacji szczegółowej, oceniono ją na średnim poziomie a cechy fizyczne jako średnio korzystne. Oznacza to wzięcie pod uwagę tych elementów, na które zwracała uwagę skarżąca tj. przebiegu rowu melioracyjnego i napowietrznej linii energetycznej. Ponadto w piśmie wyjaśniającym z 30 lipca 2012 r., będącym odpowiedzią na wątpliwości skarżącej, rzeczoznawca (...) wskazała, że uwzględniła w operacie wpływ rowu melioracyjnego na wartość nieruchomości przez jej obniżenie.

W tych okolicznościach, nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem skarżącej, dotyczącym nie uwzględnienia w operacie wskazanych czynników, mających wpływ na wartość nieruchomości.

Nie zasługuje też na uwzględnienie stanowisko, że błędnie rzeczoznawca przyjęła do oceny nieruchomości z okresu od 2008 r. Zadaniem rzeczoznawcy jest zebranie reprezentatywnej liczby transakcji nieruchomości, będących przedmiotem obrotu. Rzeczoznawca przyjęła do oceny transakcje od 2008 r. do 2012 r. Transakcje dotyczące nieruchomości z 2008 r. są w ilości podobnej do transakcji z lat następnych. Także ich wartość nie odbiega rażąco od pozostałych cen, zatem nie ma podstaw, by zarzucić organowi, że nie zakwestionował przyjętego katalogu transakcji.

Z tych względów zarzuty skarżącej, w odniesieniu do materii merytorycznej, w ocenie Sądu nie zasługują na uwzględnienie.

Z uwagi jednak na naruszenie przez organy przepisów procedury, przez pominięcie i nierozpoznanie wniosku skarżącej, Sąd uwzględnił skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. Na podstawie art. 152 p.p.s.a. orzekł jak w punkcie 2 i na podstawie art. 200 p.p.s.a. orzekł jak w pkt 3 wyroku.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.