I SA/Lu 168/18, Potrzeba przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości w sytuacji wyłożenia do wglądu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2527507

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 11 maja 2018 r. I SA/Lu 168/18 Potrzeba przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości w sytuacji wyłożenia do wglądu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia NSA Danuta Małysz (spr.).

Sędziowie WSA: Wiesława Achrymowicz Andrzej Niezgoda.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 11 maja 2018 r. sprawy ze skargi L. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia (...) grudnia 2017 r. nr (...) w przedmiocie oddalenia skargi na czynności egzekucyjne - oddala skargę.

Uzasadnienie faktyczne

Zaskarżonym postanowieniem z (...), po rozpatrzeniu zażalenia L. G., Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika (...) Urzędu Skarbowego z (...) października 2017 r. oddalające skargę na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia z (...) września 2017 r., nr (...), o pierwszej licytacji nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Z uzasadnienia powyższego postanowienia wynika, że zostało ono wydane w następującym stanie sprawy:

Naczelnik (...) Urzędu Skarbowego (organ egzekucyjny) prowadzi postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułu wykonawczego nr (...) (zmieniony na nr (...)), obejmującego zaległość L. G. (zobowiązana, skarżąca) w podatku dochodowym od osób fizycznych za 1999 r. wraz z odsetkami za zwłokę. W toku tego postępowania, w 2015 r., dokonał zajęcia nieruchomości. Następnie, na podstawie art. 22 § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2014 r. poz. 1619 z późn. zm., od 28 kwietnia 2016 r. - Dz. U. z 2016 r. poz. 599 z późn. zm., od 23 czerwca 2017 r. - Dz. U. z 2017 r. poz. 1201 z późn. zm.), w brzmieniu mającym w sprawie zastosowanie zwanej dalej "u.p.e.a.", w lutem 2016 r. wystąpił do Naczelnika Urzędu Skarbowego o przeprowadzenie ponownych egzekucji z 2 nieruchomości położonych w N., z których jedna, obejmująca działkę nr (...), jest nieruchomością niezabudowaną, a organ ten dokonał zajęcia obu przedmiotowych nieruchomości (niezabudowanej i zabudowanej).

Postanowieniem z (...) lipca 2016 r. organ egzekucyjny połączył prowadzone postępowania egzekucyjne dotyczące przedmiotowych nieruchomości oraz nieruchomości, które organ egzekucyjny zajął wcześniej.

Wobec bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego do zapłaty dochodzonych należności, organ egzekucyjny podjął czynności zmierzające do dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonych w N. Po wyznaczeniu rzeczoznawcy majątkowego, 24 listopada 2016 r. sporządziła ona operat szacunkowy dotyczący wartości nieruchomości niezabudowanej obejmującej działkę nr (...), a czynności opisu i oszacowania wartości tej nieruchomości przeprowadzone zostały w obecności zobowiązanej 9 marca 2017 r., przez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych uczestników tych czynności stosownego protokołu.

(...).09.2017 r. organ egzekucyjny wydał obwieszczenie nr (...) o pierwszej licytacji nieruchomości niezabudowanej obejmującej działkę nr (...). Termin licytacji wyznaczono na 14 listopada 2017 r., godz. 1100, a cenę wywoławczą określono w wysokości 3/4 wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Obwieszczenie o licytacji wraz ze stosownym pouczeniem doręczono zobowiązanej 13 września 2017 r.

Obwieszczenie, o którym mowa, doręczono również Burmistrzowi Miasta Ś. oraz Urzędowi Miejskiemu w N. i Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, przy czym dwa ostatnie podmioty poinformowały o wywieszeniu obwieszczenia na tablicy ogłoszeń, odpowiednio, 15 września 2017 r. i 14 września 2017 r. Ponadto obwieszczenie o licytacji wywieszono na tablicy ogłoszeń w siedzibie organu egzekucyjnego, w Stałym Punkcie Obsługi Podatników w Ś. oraz w siedzibie Izby Administracji Skarbowej w L., a nadto opublikowano na stronie internetowej Izby Administracji Skarbowej w L., na stronie internetowej domu aukcyjnego "A" i w (...) wydaniu "B".

Jednocześnie Urząd Miejski w N., ZUS Oddział w L. i KRUS w L. zostały wezwane do złożenia zestawienia podatków i innych danin publicznych.

W piśmie z 27 września 2017 r., na podstawie art. 110z § 1 u.p.e.a., zobowiązana wniosła skargę na czynności organu egzekucyjnego dotyczące opisanego wyżej obwieszczenia o licytacji. Wnosząc o uchylenie zaskarżonych czynności egzekucyjnych zarzuciła naruszenie art. 110w § 3 pkt 2 i 3 u.p.e.a. przez wskazanie błędnej powierzchni użytkowej budynku o funkcji pensjonatowej, a zarazem nieprawidłowe oszacowanie wartości nieruchomości i ceny wywoławczej, oraz art. 110u § 2 u.p.e.a. przez nieprzeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, pomimo że w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji mogły zajść istotne zmiany. W uzasadnieniu skargi zobowiązana podniosła, że w obwieszczeniu o licytacji uwzględniono powierzchnię użytkową parteru oraz poddasza, natomiast nie uwzględniono, jako powierzchni użytkowej budynku pensjonatowego, powierzchni przyziemia, która została zaliczona do powierzchni całkowitej (ogólnej), co narusza art. 110w § 3 pkt 2 i 3 u.p.e.a. Zobowiązana wskazała także, że z operatu szacunkowego z 5 grudnia 2016 r. wynika, że "teren, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość położony jest na obszarze, dla którego brakuje obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego", jednak w okresie 10-31 lipca 2017 r. wyłożony był do publicznego wglądu projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru 1-N. wraz z prognozą oddziaływania na środowisko. W związku z tym zobowiązana zakwestionowała określenie wartości działek i stwierdziła, że czynność egzekucyjna wymaga uchylenia w celu dokonania niezbędnych aktualizacji operatu szacunkowego. Jej zdaniem, operat szacunkowy powinien być sporządzony z uwzględnieniem założeń nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W piśmie z 4 października 2017 r. Urząd Miejski w N. poinformował organ egzekucyjny, że dla obszaru, w którym położona jest nieruchomość obejmująca działkę nr (...), nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aktualnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest sporządzany, a prognozowany termin zakończenia prac nad tym planem to I kwartał 2018 r.

Postanowieniem z (...) organ egzekucyjny oddalił skargę zobowiązanej na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia z (...).09.2017 r. o pierwszej licytacji nieruchomości gruntowej niezabudowanej, o której mowa wyżej.

We wniesionym zażaleniu z 10 listopada 2017 r. zobowiązana podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko.

Pierwsza licytacja nieruchomości odbyła się 14 listopada 2017 r., jednak żaden licytant nie przystąpił do licytacji.

W piśmie z 27 listopada 2017 r. rzeczoznawca potwierdziła aktualność operatu szacunkowego z 24 listopada 2016 r.

Przedstawiając motywy podjętego rozstrzygnięcia Dyrektor Izby Administracji Skarbowej stwierdził, że w świetle art. 110z § 1 u.p.e.a. przedmiotem oceny w trybie skargi na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji są przepisy dotyczące sposobu i terminu publicznego obwieszczenia o licytacji, jak też doręczenia obwieszczenia uprawnionym podmiotom; skarga na czynności dotyczące obwieszczenia o licytacji przysługuje także na zaniechanie dokonania przez organ egzekucyjny określonych czynności dotyczących obwieszczenia. W niniejszym postępowaniu ocenie podlega zatem, co do zasady, czynność egzekucyjna dokonana przez organ egzekucyjny, badana tylko pod kątem zgodności z przepisami regulującymi procedurę jej zastosowania, a więc badanie dotyczy tylko formalnej prawidłowości dokonanej czynności.

Powyższe oznacza, że kwestia wskazania błędnej powierzchni użytkowej budynku o funkcji pensjonatowej i nieprawidłowe oszacowanie wartości nieruchomości i ceny wywoławczej nie mogłaby być przedmiotem oceny w trybie skargi na czynności dotyczące obwieszczenia o licytacji. Jednocześnie zarzut, o którym mowa, organ uznał za niezrozumiały, gdyż działka nr (...) jest niezabudowana.

Również podnoszone przez zobowiązaną okoliczności dotyczące czynności oszacowania dokonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego oraz naruszenia art. 110u § 2 u.p.e.a. przez nieprzeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, pomimo że w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji zaszły istotne zmiany, nie mogą być - zdaniem organu II instancji - przedmiotem oceny w trybie skargi na czynności dotyczące obwieszczenia o licytacji.

Niezależnie od powyższego organ II instancji wyjaśnił, że - jego zdaniem - na obecnym etapie prowadzonego postępowania egzekucyjnego brak jest podstaw do sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, w szczególności na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a., bowiem sam upływ czasu, a nawet wzrost cen rynkowych nieruchomości między sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacji, nie uzasadniają potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania, zaś miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na który powołuje się zobowiązana, jest w trakcie sporządzania. Ponadto, zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.) operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154, stosownie zaś do art. 156 ust. 4 wymienionej ustawy, po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W sprawie niniejszej została sporządzona analiza potwierdzająca aktualność operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości gruntowej obejmującej działkę nr (...).

Następnie organ II instancji odwołał się do regulacji zawartych w art. 110w § 1-7 u.p.e.a. wskazując, jakie elementy powinno zawierać publiczne obwieszczenie o licytacji, jakim podmiotom doręcza się takie obwieszczenie oraz jak następuje jego upublicznienie. Stwierdził, że obwieszczenie o licytacji, którego dotyczy skarga zobowiązanej, zawiera wszystkie wymagane elementy, zostało doręczone, wraz ze stosownymi wezwaniami, właściwym podmiotom (zobowiązanej, Burmistrzowi Miasta Ś., Urzędowi Miejskiemu w N., ZUS Oddział w L., KRUS Oddział Regionalny w L.), zostało też należycie, na co najmniej 30 dni przed terminem licytacji, upublicznione (przez umieszczenie na tablicach ogłoszeń Urzędu Miejskiego w N., Urzędu Skarbowego w P., organu egzekucyjnego, Izby Administracji Skarbowej w L. oraz przez opublikowanie na stronie internetowej tego ostatniego podmiotu, domu aukcyjnego "A" i w (...) wydaniu "B").

W związku z zarzutem, że czynność egzekucyjna, której dotyczy skarga zobowiązanej, została dokonana z naruszeniem art. 110w § 3 pkt 2 i 3 u.p.e.a., organ II instancji stwierdził, że przedmiotowe obwieszczenie o licytacji zawiera oznaczenie nieruchomości i jej położenia, wskazanie księgi wieczystej i sądu, który ją prowadzi, klasyfikację gruntu rolnego, podano w nim także oszacowaną wartość nieruchomości i cenę wywoławczą. W obwieszczeniu o licytacji widnieją więc wszystkie elementy prawem przewidziane, zgodne z ustaleniami dokonanymi w trakcie procesu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Konkludując organ stwierdził, że czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji, będące przedmiotem oceny w toku niniejszego postępowania, zostały dokonane zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa.

L. G. wniosła skargę na powyższe postanowienie. Zarzuciła, że obwieszczenie o licytacji z (...).09.2017 r. narusza:

- art. 110w § 3 pkt 2 i 3 u.p.e.a. przez wskazanie błędnej powierzchni użytkowej budynku o funkcji pensjonatowej, co skutkowało podaniem nieprawidłowej wartości nieruchomości i ceny wywoławczej,

- art. 110u § 2 u.p.e.a. przez nieprzeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, mimo że w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji zaszły istotne zmiany.

W związku z tymi zarzutami skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzających je czynności egzekucyjnych, a także o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca ponowiła argumentacją prezentowaną dotychczas w postępowaniu, a ponadto powołała się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 15 grudnia 2017 r., sygn. akt I SA/Lu 763/17, którym sąd uchylił postanowienie organu II instancji wydane w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Podkreśliła, że obwieszczenie z (...).09.2017 r. zostało sporządzone w oparciu o zakwestionowane przez sąd czynności, tj. opis i wycenę wynikające z operatu. Zdaniem skarżącej powinien być sporządzony nowy operat szacunkowy, uwzględniający prawidłowy opis i powierzchnię nieruchomości oraz zmiany wynikające z faktu podania do publicznej wiadomości projektu nowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem znane zamierzane modyfikacje planu już wpływają na wartość nieruchomości.

W piśmie z 7 maja 2018 r. skarżąca podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie i podkreśliła znaczenie oceny dokonanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w uzasadnieniu powołanego wyżej wyroku.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o oddalenie skargi.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje:

W związku z poglądami wyrażanymi przez skarżącą w skardze wniesionej na podstawie art. 110z § 1 u.p.e.a., w zażaleniu, w skardze wszczynającej postępowanie sądowoadministracyjne, a także w piśmie z 7 maja 2018 r., należy na wstępie zauważyć, że postępowanie egzekucyjne winno być prowadzone efektywnie i możliwie szybko. Znajduje to odzwierciedlenie w konkretnych regulacjach u.p.e.a. W szczególności, przepisy u.p.e.a. przewidują określoną chronologię czynności egzekucyjnych, w której czynności podejmowane wcześniej stanowią przygotowanie i podstawę dla czynności późniejszych, jednocześnie zaś, przewidując prawo uczestników postępowania do kwestionowania prawidłowości poszczególnych czynności, nie przewidują one, poza wprost wskazanymi przypadkami, aby zaskarżenie dokonanej czynności miało wpływ na dalszy tok egzekucji.

Jak prawidłowo wyjaśniono w zaskarżonym postanowieniu, konieczne elementy treści obwieszczenia o licytacji określa art. 110w § 3 u.p.e.a. Wśród nich znajduje się oznaczenie nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego oraz księgi wieczystej lub zbioru dokumentów ze wskazaniem sądu, w którym są prowadzone (pkt 2), a także oszacowana wartość nieruchomości i cena wywoławcza (pkt 3). Ustaleniu danych, o których tu mowa, służy przeprowadzenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zatem przedmiotowe dane powinny być zaczerpnięte z protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

W zakresie wskazanym w art. 110w § 3 pkt 2 u.p.e.a., w kwestionowanym przez skarżącą obwieszczeniu o licytacji podano, że przedmiotem licytacji jest nieruchomość gruntowa niezabudowana (stanowiąca działkę gruntu o podanym numerze ewidencyjnym, powierzchni, kształcie, rodzaju i klasie bonitacyjnej gruntów, sposobie wykorzystania), określono położenie nieruchomości przez wskazanie miejscowości i ulicy, podano również oznaczenie księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Informacje te są dokładnym odzwierciedleniem danych ujawnionych w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, brak jest zatem podstaw do podzielenia stanowiska skarżącej, że przedmiot licytacji opisano w obwieszczeniu w sposób naruszający art. 110w § 3 pkt 2 u.p.e.a.

Także w odniesieniu do oszacowanej wartości nieruchomości i ceny wywoławczej w kwestionowanym przez skarżącą obwieszczeniu o licytacji podane zostały kwoty wynikające z protokołu opisu i oszacowania nieruchomości, co do ceny wywoławczej - z uwzględnieniem art. 111e u.p.e.a., nie naruszono zatem art. 110w § 3 pkt 3 u.p.e.a.

Skoro poza sporem jest, że kwestionowane obwieszczenie ma za przedmiot licytację nieruchomości niezabudowanej, to za oczywiste nieporozumienie należy uznać prezentowane w niniejszej sprawie twierdzenia skarżącej o błędach w powierzchni użytkowej budynku pensjonatowego ujawnionej w tym obwieszczeniu. Zarzuty te dotyczą innego obwieszczenia o licytacji, podobnie jak powoływany przez skarżącą wyrok z 15 grudnia 2017 r., sygn. akt I SA/Lu 763/17, odnosi się do rozstrzygnięcia o zarzutach skarżącej do opisu i oszacowania wartości nieruchomości innej niż stanowiąca działkę nr (...).

Dla porządku dodać w tym miejscu należy, że w ramach postępowania ze skargi, o jakiej mowa w art. 110z § 1 u.p.e.a., która służy do podważania prawidłowości konkretnych czynności faktycznych organu egzekucyjnego, a dotyczących obwieszczenia o licytacji, badana jest zgodność z prawem tylko określonej, kwestionowanej czynności. Inne zaś czynności egzekucyjne mają wpływ na wynik tego badania tylko o tyle, o ile ich dokonanie lub wynik jest - stosownie do przepisów u.p.e.a. - przesłanką dla podjęcia czynności kwestionowanej. Z art. 110w § 2 u.p.e.a. wynika, że pomiędzy opisem i oszacowaniem wartości nieruchomości a obwieszczeniem o licytacji jest taki związek, że termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia doręczenia zobowiązanemu opisu i oszacowania wartości nieruchomości i w stanie niniejszej sprawy przesłanka ta została spełniona.

Powyższe nie oznacza, że ewentualne skuteczne podważenie czynności egzekucyjnej w egzekucji z nieruchomości pozostaje bez wpływu na ostateczny wynik tej egzekucji, a ochrona prawna przyznana zobowiązanemu ma iluzoryczny charakter (por.: art. 111m § 3 i art. 111n § 1 i § 3 pkt 1 u.p.e.a.).

Jako trafne należy też ocenić stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu, że wyłożenie do publicznego wglądu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie uzasadniało zastosowania art. 110u § 2 u.p.e.a. Zdaniem sądu, nie kwestionując, że prowadzenie przez właściwy organ prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może wpływać na decyzje potencjalnych nabywców nieruchomości, trzeba mieć jednak przede wszystkim na uwadze, że dopóki plan zagospodarowania przestrzennego nie zostanie uchwalony, to nie kształtuje on stanu nieruchomości, zatem przywoływana przez skarżącą okoliczność nie może być oceniona jako powodująca istotną zmianę tego stanu. Na marginesie zatem jedynie należy podnieść, że skarżąca nawet nie twierdzi, iż przewidywane w projekcie planu przeznaczenie nieruchomości, której licytacji dotyczy kwestionowane obwieszczenie, jest inne niż uwzględnione w operacie szacunkowym.

Skargą z (...).09.2017 r. wniesioną na podstawie art. 110z § 1 u.p.e.a., o której mowa wyżej, skarżąca nie kwestionowała sposobu lub terminu dokonania publicznego obwieszczenia o licytacji ani dokonanych (niedokonanych) doręczeń obwieszczenia uprawnionym podmiotom. Dla porządku należy jednak odnotować, że w aktach sprawy znajdują potwierdzenie wyjaśnienia przedstawione w tym zakresie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, tj. że:

- zgodnie z art. 110w § 2 i § 4 pkt 1 i 2 u.p.e.a. obwieszczenie o licytacji doręczone zostało zobowiązanej i Burmistrzowi Miasta Ś., a także Urzędowi Miejskiemu w N., ZUS Oddział w L. i KRUS Oddział Regionalny w L.,

- zgodnie z art. 110w § 5-8 u.p.e.a. obwieszczenie o licytacji zostało wywieszone na tablicach ogłoszeń Urzędu Miejskiego w N., Urzędu Skarbowego w P., organu egzekucyjnego, Izby Administracji Skarbowej w L. oraz opublikowane na stronie internetowej tego ostatniego podmiotu i domu aukcyjnego "A", o licytacji ogłoszono też w (...) wydaniu "B").

Wobec powyższego, skoro brak jest podstaw do uwzględnienia skargi, należało ją oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.).

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.