Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2731402

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku
z dnia 8 października 2019 r.
I SA/Gd 986/19
Ustalenie wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Zdzienicka-Wiśniewska (spr.).

Sędziowie: NSA Sławomir Kozik, WSA Marek Kraus.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 8 października 2019 r. sprawy ze skargi R. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 15 marca 2019 r., nr (...) w przedmiocie zarzutu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości

1. uchyla zaskarżone postanowienie;

2. zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej na rzecz strony skarżącej kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie faktyczne

W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego do majątku małżonków L. i R. K., Naczelnik Urzędu Skarbowego, działając jako organ egzekucyjny dokonał, na podstawie 3 tytułów wykonawczych z dnia 2 listopada 2017 r., zajęcia nieruchomości położonej w G., przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w G. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

W dniu 15 listopada 2017 r. organ egzekucyjny wezwał państwa L. i R. K. do zapłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami upomnienia oraz egzekucyjnymi w kwocie 387.632,36 zł pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości wskazanej nieruchomości. Powyższe wezwanie doręczono zobowiązanym w dniu 4 grudnia 2017 r. Wobec bezskutecznego pływu terminu do zapłaty dochodzonych należności podjęto czynności zmierzające do rozpoczęcia i opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

Pismem z dnia 13 września 2018 r. organ egzekucyjny zawiadomił uczestników postępowania egzekucyjnego o wyznaczonym na dzień 8 października 2018 r. terminie oraz miejscu dokonania opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości a także o przewidzianym na dzień 8 listopada 2018 r. terminie i miejscu zakończenia opisu i oszacowania nieruchomości.

Po przeprowadzeniu zapytania ofertowego, Naczelnik Urzędu Skarbowego postanowieniem z dnia 14 września 2018 r. wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego panią A. F. do sporządzenia operatu szacunkowego zajętej nieruchomości.

W dniu 18 października 2018 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy prawa własności nieruchomości: lokalu mieszkalnego o powierzchni 53,10 m2 położonego w G. przy ul. (...) wraz z pomieszczeniem przynależnym - piwnicą o powierzchni 3,02 m2 oraz udziałem w wysokości 174/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi m.in. prawo własności działki nr (...) obręb ewidencyjny nr 0023 P., gmina Miasto o powierzchni 2463 m2.

Organ egzekucyjny w wyznaczonym terminie, tj. w dniu 8 listopada 2018 r. rozpoczął i ukończył opis i oszacowanie ww. nieruchomości, sporządzając na tę okoliczność protokół na podstawie z art. 110r. § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1314 ze zm.; dalej określanej jako "u.p.e.a."). W protokole opisu i oszacowania nieruchomości w pkt 1.7 "Określenie wartości nieruchomości wraz z podaniem jej podstaw" organ egzekucyjny wskazał, że zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę panią A. F., nieruchomość została wyceniona na kwotę 259.180,00 zł. Protokół opisu i oszacowania doręczono pełnomocnikowi zobowiązanych wraz z operatem szacunkowym w dniu 13 listopada 2018 r.

Pismem z dnia 22 listopada 2018 r. pan R. K. zgłosił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, podnosząc, że operat szacunkowy nie został sporządzony w sposób prawidłowy, w wyniku czego wartość nieruchomości została w protokole z dnia 8 listopada 2018 r. zaniżona.

Naczelnik Urzędu Skarbowego pismem z dnia 7 grudnia 2018 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego pani A. F. o ustosunkowanie się do podniesionych zarzutów. W odpowiedzi na powyższe, rzeczoznawca majątkowy złożył dodatkowe wyjaśnienia w piśmie z dnia 14 grudnia 2018 r.

Postanowieniem z dnia 20 grudnia 2018 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał za uzasadniony zarzut sporządzenia operatu szacunkowego z naruszeniem mającym wpływ na wycenę zajętej nieruchomości.

W zażaleniu na powyższe rozstrzygnięcie pan R. K. wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia operatu szacunkowego. Wydanemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie swobodnej oceny dowodów, tj. błędne przyjęcie, że jedynym powodem uznania, że operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem prawa, jest uznanie przez rzeczoznawcę majątkowego zarzutów dotyczących położenia lokalu, a tym samym przyjęcie, że wyjaśnienia rzeczoznawcy dotyczące pozostałych zarzutów są wyczerpujące i nie budzą zastrzeżeń.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej, po rozpoznaniu zażalenia, postanowieniem z dnia 15 marca 2019 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu, przywołując m.in. treść art. 110u § 1, art. 110r. § 1 pkt 7 u.p.e.a., art. 156 ust. 1, art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.;

dalej jako "u.g.n."), § 55 ust. 2, § 56 ust. 1-4, § 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) Dyrektor wskazał, że operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, a zatem opinią biegłego, o której stanowi art. 84 § 1 k.p.a., podlegającej ocenie wiarygodności przez organ. Z akt sprawy wynika, że na skutek złożonych przez stronę zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 14 grudnia 2018 r. przychylił się do jednego z zarzutów podniesionych przez stronę, tj. uznał za uzasadniony zarzut w zakresie nieprawidłowej oceny cechy lokalizacji jako "dobrej". Rzeczoznawca wskazał, że na tle innych lokali przyjętych do porównania, cecha "lokalizacja i otoczenie" powinna być w odniesieniu do nieruchomości strony oceniona jako "bardzo dobra". Wprawdzie lokal nie jest położony w centrum dzielnicy i przy głównej drodze dojazdowej (zgodnie z opisem cechy "lokalizacja i otoczenie"

w operacie szacunkowym pkt 4.4.) jednak, jak stwierdził rzeczoznawca majątkowy, w kontekście innych nieruchomości przyjętych do porównania ma bardzo dobry dostęp do przystanków komunikacji publicznej, do przedszkola i sklepów oraz dobry dostęp do szkoły, ośrodka zdrowia oraz do innych punktów usługowo-handlowych.

Zdaniem Dyrektora organ pierwszej instancji zasadnie uznał za uzasadniony zarzut strony dotyczący sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości z naruszeniem mającym wpływ na wycenę nieruchomości. Konsekwencją takiego rozstrzygnięcia będzie zweryfikowanie sporządzonej wyceny nieruchomości i sporządzenie stosownej korekty operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem nowej wartości szacunkowej nieruchomości. W związku z powyższym pozostałe zarzuty strony Dyrektor uznał za przedwczesne i wyjaśnił, że z uwagi na fakt, że na skutek uwzględnienia zarzutu dotyczącego nieprawidłowej oceny cechy lokalizacji - organ egzekucyjny zleci rzeczoznawcy ponowne zweryfikowanie przyjętych podstaw do oszacowania wartości nieruchomości.

Dyrektor wyjaśnił ponadto, że organ egzekucyjny nie jest uprawniony do kwestionowania wyjaśnień biegłego udzielanych na podstawie wiedzy specjalistycznej, w tym m.in. prawidłowości zastosowanej przez rzeczoznawcę metody wyceny, jak również prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych. Organ egzekucyjny nie ma kompetencji w ingerowanie w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

W ocenie Dyrektora w niniejszej sprawie nie zachodzi konieczność powoływania przez Naczelnika Urzędu Skarbowego innego rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia operatu szacunkowego, gdyż nie ma podstaw do kwestionowania bezstronności i obiektywizmu rzeczoznawcy majątkowego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według wg norm przepisanych.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie: art. 138 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego w związku z niezasadnym utrzymaniem w mocy zaskarżonych postanowień organu I instancji, w wyniku czego odstąpiono od zbadania wszystkich zarzucanych naruszeń, w konsekwencji prowadząc do wadliwości kolejnego operatu szacunkowego oraz tym samym niezasadnego zwiększenia kosztów postępowania;

- art. 12 k.p.a. poprzez zaniechanie wnikliwej oceny działań organu I instancji, przyjmując, że skoro będzie sporządzony kolejny operat szacunkowy, to w nim nastąpi zbadanie wszystkich zarzutów skarżących; art. 80 k.p.a., tj. naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów poprzez przyjęcie stanowiska, że organ egzekucyjny nie jest uprawniony do kwestionowania wyjaśnień rzeczoznawcy, podczas gdy ciąży na nim obowiązek oceny mocy dowodowej zarówno operatu szacunkowego, jak i wyjaśnień biegłego; art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, odstępując tym samym od uwzględnienia ważnego interesu stron, prowadząc do sporządzenia kolejnego wadliwego operatu szacunkowego;

- art. 84 § 1 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wniosku o zmianę rzeczoznawcy majątkowego z uwagi na wątpliwości powstałe na kanwie pierwotnego operatu szacunkowego.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację i stanowisko, jak w zaskarżonym postanowieniu.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Sąd administracyjny w granicach swojej właściwości bada zgodność zaskarżanych orzeczeń z prawem.

W niniejszej sprawie przedmiotem skargi jest postanowienie organu drugiej instancji, którym utrzymane zostało w mocy postanowienie organu pierwszej instancji o uznaniu za uzasadniony zarzutu dotyczącego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wartości nieruchomości lokalowej. Z treści uzasadnienia postanowienia organu pierwszej instancji wynika, że nie poddano ocenie "własnego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości", gdyż należy to wyłącznie do rzeczoznawcy.

Sąd nie podziela wniosków organu egzekucyjnego, że może on dokonać jedynie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Sąd wyraża pogląd, że obowiązek sporządzenia wyceny wartości nieruchomości w tym postępowaniu przez rzeczoznawcę majątkowego wynika jednoznacznie z art. 110s § 1 u.p.e.a.

Nie oznacza to jednak, by organ wykorzystujący tego rodzaju dowód był zwolniony z obowiązku jego oceny, jak każdego innego dowodu. Sam fakt posiadania odpowiednich uprawnień, choć jest warunkiem koniecznym do zlecenia sporządzenia operatu, nie stwarza jednak domniemania o jego niepodważalnej mocy wiążącej, gdyż w istocie oznaczałoby to przyjęcie koncepcji legalnej teorii dowodów

(por. wyrok WSA w Opolu z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. akt I SA/Op 323/11).

Jedynie operat szacunkowy spełniający warunki formalne, oparty na prawidłowych, niebudzących wątpliwości danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej, a także właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Organ nie jest związany opinią biegłego, będącą materiałem, który ma pomóc w określonej kwestii. Ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

W sytuacji gdy strona zgłosiła zarzuty, rzeczą organu jest przedstawienie w uzasadnieniu stanowiska dotyczącego oceny zarzutów. Organ winien precyzyjnie wskazać przyjętą merytoryczną ocenę dowodu w kontekście obowiązujących norm prawnych dotyczących rzetelnego wykazu nieruchomości podobnych, udokumentowanie i przedstawienie danych źródłowych dla wykazania w oparciu o jakie konkretne transakcje biegły dokonał wyboru tzw. próbki reprezentatywnej umożliwiającej dokonanie porównania cech podobieństwa transakcji.

Zaznaczyć należy, że strona zgłosiła zarzuty o charakterze formalnym: nieuwzględnienie miejsca położenia lokalu, prowadzenie porównania wartości w odniesieniu do wartości lokali do remontu a nie do odświeżenia, zaniechania wyceny udziału w gruncie, braku uzasadnienia stopnia wpływu poszczególnych współczynników na wartość oszacowania.

Sąd podziela niniejszym stanowisko prawne prezentowane w wyroku NSA z 9 maja 2019 r., sygn. akt II FSK 89/19.

Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu oraz powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy (por. wyrok WSA

w Olsztynie z 7 października 2015 r., sygn. akt I SA/Ol 54/15).

Z tej przyczyny uwzględnienie zarzutów w części potwierdzonej przez biegłego nie stanowi prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy.

Rzeczą organu jest dokonanie oceny, czy operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 u.g.n.), to proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony nie tylko wnikliwą analizą rynku nieruchomości, ale też wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych.

Uprawnieniem, a nie obowiązkiem strony na etapie zgłaszania wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jest ewentualne przedłożenie opinii sporządzonej na zlecenie prywatne (por. wyrok NSA z 19 października 2016 r., sygn. akt I OSK 130/16).

Rzeczą organu jest uzyskanie operatu szacunkowego o walorach aktualnych. W rozpoznawanej sprawie operat został sporządzony w odniesieniu do transakcji wcześniejszych. Dynamiczny rynek nieruchomości musi być uwzględniony przez organ, który jest władny zwrócić się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zgłoszonych zastrzeżeń i dokonania aktualizacji oceny (por. wyrok NSA z 14 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 1036/14).

Ponownie rozpoznając sprawę organ dokona kwalifikacji zarzutów strony i w zakresie zarzutów formalnych dotyczących zakresu materiału porównawczego wadliwej kwalifikacji lokalu i braku wyjaśnienia wpływu wskaźników na ostateczną cenę zwróci się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zgłoszonych zastrzeżeń. Rzeczą organu jest rozważenie możliwości zmiany osoby biegłego, albowiem postępowanie winno być prowadzone z zachowaniem zasady zaufania.

W tym kontekście powinna być dokonana ocena przyznanego przez biegłego błędu oceny położenia nieruchomości jako istotnego elementu kształtującego cenę mieszkania.

Z tych względów uznając skargę za uzasadnioną Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.), orzekł jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 wskazanej ustawy.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów administracyjnych.