IPPP2/4512-26/16-2/MAO - VAT w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży działek.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2016 r. (data wpływu 11 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży działek #8209; jest prawidłowe.

W dniu 11 stycznia 2016 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, zawierającej obszar 2,2538 ha, w skład której wchodzą - między innymi - działki nr 31/3, 31/4 i 31/5, stanowiące grunty orne.

Nabycie nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego, na potrzeby związane z prowadzeniem działalności rolniczej, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 25 lipca 1985 r. Zakupiona nieruchomość składała się wówczas z dwóch działek o nr 31/2 i 76 o powierzchni łącznej 3,20 ha. W 2001 r. działka nr 31/2 została podzielona na 30 działek. Zmiana danych w ewidencji gruntów i budynków Starostwa Powiatowego została dokonana w dniu 9 maja 2007 r. W 2015 r. do Wnioskodawcy zgłosiła się przedstawiciel przedsiębiorcy zainteresowanego nabyciem wyżej wymienionych trzech działek nr 31/3, 31/4 i 31/5 na cele inwestycyjne - budowa budynku handlowo#8209;usługowego. Wymienione działki 31/3, 31/4 i 31/5 zawierają obszar po 0,1000 ha (jeden tysiąc metrów kwadratowych). Każda z nich stanowi grunty orne - klasa R IVa. Dla terenu, na których położone są działki nr 31/3, 31/4 i 31/5 nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na wniosek nabywcy Wójt Gminy wydał w dniu 8 grudnia 2015 r. decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Wymienione działki nie są zabudowane ani zalesione.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy z tytułu sprzedaży trzech działek nr 31/3, 31/4 i 31/5 o łącznej powierzchni 3.000 m² Wnioskodawca jest zobowiązany jako sprzedający do wystawienia faktury VAT i naliczenia podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż trzech działek 31/3, 31/4 i 31/5 o łącznej powierzchni 3.000 m² nie jest obciążona podatkiem VAT i Strona jako sprzedający nie jest zobowiązany do wystawienia faktury VAT.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawcy

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Nigdy nie podejmował działań w celu uzbrojenia działek wydzielonych z działki nr 31/2 w prąd, wodę, kanalizację i inne media, jak również nie prowadził działalności marketingowej w celu ich sprzedaży, a także nie występował o zmianę przeznaczenia gruntu, który ma być przedmiotem sprzedaży. Nadto planowana inwestycja zlokalizowana jest na wyżej wymienionych działkach wykazanych w ewidencji gruntów jako grunty rolne. Zgodnie z decyzją Wójta Gminy w dniu 8 grudnia 2015 r. o ustaleniu warunków zabudowy, teren inwestycji z uwagi na niską klasę gruntów rolnych (R IVa) i brak powierzchni leśnych, nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne.

Wnioskodawca nie występował również do Gminy o ustalenia warunków zabudowy wyżej wymienionych działek - w 1986 r. uzyskał pozwolenie Naczelnika Gminy obejmującej budowę stodoły na działce nr 31/2, której to inwestycji Strona nie zrealizowała. W momencie nabycia nieruchomości w 1985 r. Wnioskodawca nie miał zamiaru jej sprzedaży. Zakup nieruchomości nastąpił na potrzeby związane z prowadzeniem działalności rolniczej, w związku z uzyskanymi kwalifikacjami technika-ogrodnika.

Sprzedaż nie podlega podatkowi od towarów i usług, ponieważ działki nr 31/3, 31/4 i 31/5 zakwalifikowane są w ewidencji gruntów jako grunty orne. Dla wydzielonych działek nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Okazjonalna, incydentalna sprzedaż nieruchomości gruntowej nie może być uznana za działalność wykonywaną w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawca nadmienia, że utrzymuje się z dochodów uzyskiwanych z tytułu umowy o pracę. Z uwagi na okoliczności życiowe Strona jest zmuszona do sprzedaży wyżej wymienionych działek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT wynika, że przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez świadczenie usług, na mocy art. 8 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość gruntowa spełnia definicje towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, działającą w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik zachowywał się jak profesjonalny handlowiec, a sprzedawane towary zostały nabyte w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Konieczne jest zatem ustalenie, czy osoba ta podjęła/będzie podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to nastąpi w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby". Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Zainteresowany jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę. Strona w dniu 25 lipca 1985 r. nabyła działki o nr 31/2 i 76 o powierzchni łącznej 3,20 ha. Zakup nieruchomości stanowiących grunty orne nastąpił na potrzeby związane z prowadzeniem działalności rolniczej, w związku z uzyskanymi przez Wnioskodawcę kwalifikacjami technika#8209;ogrodnika.

W 2001 r. działka nr 31/2 została podzielona na 30 działek. Zmiana danych w ewidencji gruntów i budynków Starostwa Powiatowego została dokonana w dniu 9 maja 2007 r. W 2015 r. do Strony zgłosiła się przedstawiciel przedsiębiorcy zainteresowanego nabyciem wydzielonych z nieruchomości nr 31/2 działek nr 31/3, 31/4 i 31/5 na cele inwestycyjne (tekst jedn.: budowa budynku handlowo#8209;usługowego). Wymienione działki nie są zabudowane ani zalesione, stanowią grunty orne (klasa R IVa) i zawierają obszar po 0,1000 ha każda. Dla terenu, na których położone są działki nr 31/3, 31/4 i 31/5 nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na wniosek nabywcy Wójt Gminy wydał w dniu 8 grudnia 2015 r. decyzję o ustaleniu warunków zabudowy.

Zainteresowany nie podejmował działań w celu uzbrojenia działek wydzielonych z działki nr 31/2 w prąd, wodę, kanalizację i inne media, jak również nie prowadził działalności marketingowej w celu ich sprzedaży, a także nie występował o zmianę przeznaczenia przedmiotowego gruntu. Wnioskodawca nie występował również do Gminy o ustalenia warunków zabudowy wyżej wymienionych działek - jedynie w 1986 r. uzyskał pozwolenie Naczelnika Gminy obejmującej budowę stodoły na działce nr 31/2, której to inwestycji Strona nie zrealizowała.

W momencie nabycia nieruchomości w 1985 r. Wnioskodawca nie miał zamiaru jej sprzedaży, natomiast obecnie z uwagi na okoliczności życiowe jest zmuszony do zbycia przedmiotowych działek.

Wątpliwości Strony dotyczą opodatkowania sprzedaży działki nr 31/3, 31/4 i 31/5.

W niniejszej sprawie w celu rozstrzygnięcia kwestii, czy sprzedaż ww. działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, konieczne jest dokonanie oceny, czy na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Zainteresowany będzie podatnikiem w rozumieniu przepisów ustawy z tytułu dokonania czynności sprzedaży nieruchomości nr 31/3, 31/4 i 31/5.

W niniejszej sprawie w odniesieniu do działek nr 31/3, 31/4 i 31/5 z opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Należy podkreślić, że Strona w przypadku planowanej dostawy przedmiotowych działek nie podjęła ciągu działań (takich jak: nabycie terenu przeznaczonego do dalszej odsprzedaży, uzbrojenia działek w prąd, wodę, kanalizację i inne media, działalność marketingowa w celu sprzedaży działek, itd.), które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto zbycie kilku działek powstałych w wyniku podziału działki rolnej (nr 31/2) nabytej w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego (w związku z uzyskanymi przez Zainteresowanego kwalifikacjami technika#8209;ogrodnika) oraz uzyskanie pozwolenia Naczelnika Gminy na budowę stodoły na ww. nieruchomości nie stanowi samo w sobie działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W odniesieniu do planowanej dostawy działek nr 31/3, 31/4 i 31/5 brak jest przesłanek pozwalających uznać Zainteresowanego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, że nastąpiła dostawa towarów, lecz wymagane jest uznanie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą za podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie (tekst jedn.: w zakresie planowanej dostawy nieruchomości nr 31/3, 31/4 i 31/5) takich przesłanek brak.

Należy uznać, że Strona wykorzystuje ww. nieruchomość niezabudowaną poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, co nie pozwala na uznanie Zainteresowanego za podatnika VAT w zakresie planowanej dostawy przedmiotowej nieruchomości nr 31/3, 31/4 i 31/5. Z uwagi na to, sprzedaż ww. działek gruntu oznaczać będzie działanie Wnioskodawcy w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania. Sprzedając niezabudowane działki gruntu nr 31/3, 31/4 i 31/5 Zainteresowany skorzysta z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, planowana transakcja zbycia ww. gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż trzech działek 31/3, 31/4 i 31/5 o łącznej powierzchni 3.000 m² nie jest obciążona podatkiem VAT i Strona jako sprzedający nie jest zobowiązany do wystawienia faktury VAT, jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym zdarzeniu przyszłym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.