IPPB4/4511-997/15-6/AK - Określenie skutków podatkowych zbycia lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2015 r. (data wpływu 4 września 2015 r.) uzupełniony pismem z dnia 29 października 2015 r. (data nadania 2 listopada 2015 r., data wpływu 4 listopada 2015 r.) na wezwanie z dnia 26 października 2015 r. Nr IPPB4/4511-997/15-2/AK (data nadania 26 października 2015 r., data doręczenia 28 października 2015 r.), oraz uzupełniony pismem (data nadania 5 listopada 2015 r., data wpływu 9 listopada 2015 r.) na wezwanie telefoniczne z dnia 5 listopada 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 4 września 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 26 października 2015 r. Nr IPPB4/4511-997/15-2/AK (data nadania 26 października 2015 r., data doręczenia 28 października 2015 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku.

Pismem z dnia 29 października 2015 r. (data nadania 2 listopada 2015 r., data wpływu 4 listopada 2015 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

Z uwagi na dalsze wątpliwości, w dniu 5 listopada 2015 r. wezwano telefonicznie (na tę okoliczność została sporządzona notatka służbowa) Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku. Pismem (data nadania 5 listopada 2015 r., data wpływu 9 listopada 2015 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła powyższe.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 29 stycznia 2014 r. Wnioskodawczyni zawarła z Funduszem Hipotecznym w formie aktu notarialnego umowę renty odpłatnej i w wykonaniu tej umowy przeniosła na rzecz Funduszu lokal mieszkalny, w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje od 60 lat. Wnioskodawczyni po zorientowaniu się, że umowa o rentę jest dla niej bardzo krzywdząca, rozwiązała umowę w dniu 24 listopada 2014 r. W wykonaniu tego rozwiązania, ponieważ istniał obowiązek zwrotu świadczeń wzajemnych, Fundusz przeniósł własność lokalu na Wnioskodawczynię, zaś Wnioskodawczyni musiała zwrócić Funduszowi kwotę 18.425,80 zł. W dniu 6 maja 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała lokal mieszkalny za kwotę 290.000 zł, z prawem służebności osobistej mieszkania w tym lokalu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku z zaistniałą sytuacją Wnioskodawczyni musi zapłacić podatek dochodowy.

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Według Wnioskodawczyni, nigdy nie przestała Ona być właścicielką lokalu, a umowa rozwiązująca umowę o rentę doprowadziła do stanu poprzedniego. Nie jest to sytuacja zbycia lokalu, z którego Wnioskodawczyni ma jakikolwiek dochód, a jedynie może spłacić długi i odkładać co miesiąc do małej emerytury.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw do dnia odpłatnego zbycia upłynęło 5 lat, odpłatne zbycie nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 29 stycznia 2014 r. przeniosła na Fundusz Hipoteczny własność lokalu mieszkalnego, w zamian za umowę renty odpłatnej. W dniu 24 listopada 2014 r. Wnioskodawczyni rozwiązała umowę z Funduszem, w wyniku czego Fundusz z powrotem przeniósł na Wnioskodawczynię własność lokalu mieszkalnego, zaś Wnioskodawczyni zwróciła Funduszowi określone świadczenia. W dniu 6 maja 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowy lokal mieszkalny z prawem służebności osobistej mieszkania w tym lokalu.

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że umowę renty odpłatnej przenoszącą na rzecz Funduszu Hipotecznego własność lokalu mieszkalnego w zamian za wypłatę renty niewątpliwie zaliczyć należy do odpłatnych czynności prawnych, które charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową. Skoro bowiem w zamian za przeniesienie własności lokalu nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy rentę-umowa taka ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji - jest czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego zbycia. Datą zbycia lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawczynię jest zatem 29 stycznia 2014 r.

W związku z rozwiązaniem umowy między Wnioskodawczynią a Funduszem Hipotecznym, Fundusz przeniósł z powrotem na rzecz Wnioskodawczyni własność ww. lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że data rozwiązania umowy między Wnioskodawczynią a Funduszem Hipotecznym jest zarówno datą nabycia lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawczynię. Zatem, nabycie lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawczynię nastąpiło w dniu 24 listopada 2014 r.

W dniu 6 maja 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowy lokal mieszkalny za kwotę 290.000 zł, wraz z prawem służebności osobistej do tego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 296 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.) służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. W odróżnieniu od służebności gruntowej służebność osobista przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową (art. 50 i 47 Kodeksu cywilnego). Do każdej służebności osobistej stosuje się odpowiednie przepisy o służebności gruntowej, z zachowaniem odrębności wynikającej z charakteru służebności osobistej. Najważniejszą z nich jest ta, że służebność osobista ma przynosić korzyści osobie fizycznej, a nie oznaczonej nieruchomości. Zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa. Służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, co wynika z celu i funkcji służebności osobistej jako prawa ściśle związanego z osobą uprawnionego i ograniczonego czasem jego życia. Do istoty służebności osobistych należy zaliczyć także to, że są one niezbywalne, co oznacza, że nie mogą być one przedmiotem obrotu. Nie można również przenieść uprawnień do ich wykonywania. Zgodnie z art. 294 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

W sytuacji opisanej we wniosku, sprzedaż przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego nastąpiła przed dniem 31 grudnia 2019 r., a więc przed upływem 5 lat od końca roku 2014, w którym doszło do jego ponownego nabycia. W związku z powyższym sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Na podstawie art. 30e ust. 4 ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6C i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6F ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia w opisanej we wniosku sytuacji bez wątpienia będzie zatem kwota wydatków, które Wnioskodawczyni poniosła w związku ze sporządzeniem w dniu 14 marca 2014 r. umowy ponownego nabycia tego prawa w formie aktu notarialnego (czyli: taksa notarialna, podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszt wpisów w księdze wieczystej nieruchomości etc.), jak również kwota, którą Wnioskodawczyni musiała zapłacić na rzecz Funduszu Hipotecznego przed oraz w dniu zawarcia ww. umowy.

Opodatkowaniu 19% podatkiem podlega zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni będzie mogła pomniejszyć o koszty jego nabycia.

W związku ze sprzedażą odzyskanego od Funduszu Hipotecznego lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat licząc od końca roku 2014 r. Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 19%, tzn. po zakończeniu roku podatkowego będzie musiała Ona złożyć zeznanie podatkowe i w tym zeznaniu wykazać jako dochód ze sprzedaży kwotę uzyskana ze sprzedaży pomniejszoną o kwotę 18.425,80 zł oraz o koszty sporządzenia aktu notarialnego przeniesienia powrotnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.