ILPB2/4514-1-50/15-3/MK - PCC w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, reprezentowanej przez pełnomocnika doradcę podatkowego, przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2015 r. (data wpływu 23 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 23 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej. Planuje dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, za którą Kupujący uiści płatność w następujący sposób:

1. Przy zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący wpłaci zadatek.

2. Kolejna wpłata nastąpi w formie zaliczki.

3. Płatność końcowa.

Wnioskodawca w ramach dokonywanej transakcji sprzedaży będzie występował jako podatnik VAT.

Na moment zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomość ma status gruntu ornego, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do przedmiotowego gruntu nie zostały również wydane warunki zabudowy, wobec czego grunt ten nie jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.; dalej jako ustawa o VAT).

Kupujący zamierza wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, niewykluczone jest również, że przed zawarciem umowy przyrzeczonej zostanie ogłoszony plan zagospodarowania przestrzennego, w którym nieruchomość ta zostanie uwzględniona jako teren budowlany.

Do wpłat zaliczkowych otrzymanych do momentu zmiany kwalifikacji przedmiotowego gruntu na teren budowlany w rozumieniu przepisów ustawy o VAT zastosowanie będzie miało opodatkowanie podatkiem VAT wg stawki zw.

W wyniku planowanych przez Kupującego działań w kierunku przekwalifikowania gruntu na teren budowlany, przed zawarciem umowy przyrzeczonej grunt ten zmieni kwalifikację na teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT, a w konsekwencji na moment dokonywania czynności cywilnoprawnej, przez którą należy rozumieć zawarcie umowy przyrzeczonej, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy transakcja ta w całości nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Jak wskazane zostało w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w tej transakcji występuje jako podatnik VAT. Na moment dokonania czynności cywilnoprawnej, przez którą rozumieć należy zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży przedmiotowego gruntu, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%, jako że do tego czasu winny zostać dla przedmiotowego gruntu wydane warunki zabudowy, co wiąże się ze zmianą jego kwalifikacji na teren budowlany w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W opinii Wnioskodawcy, bez znaczenia dla objęcia przedmiotowej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych pozostaje fakt, że wpłaty zaliczek dokonane do momentu zmiany kwalifikacji będą podlegały na gruncie podatku VAT opodatkowaniu wg stawki zw. do momentu zmiany kwalifikacji gruntu na teren budowlany. Przedmiotem opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych jest bowiem z definicji czynność cywilnoprawna, czynnością taką jest m.in. umowa sprzedaży.

Na moment zatem dokonania czynności cywilnoprawnej, przez którą w przedmiotowej sprawie należy rozumieć podpisanie umowy przyrzeczonej, zgodnie z założeniami planowanej transakcji, grunt będący przedmiotem sprzedaży winien spełniać wymogi terenu budowlanego w rozumieniu ustawy o VAT i będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%, a w konsekwencji nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciąży na kupującym.

Tym samym, w świetle przywołanych okoliczności faktycznych i prawnych, umowa sprzedaży - co do zasady #8722; będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednakże w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się zakresie przedmiotowym ustawy, np. umowa sprzedaży, jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z kolei według art. 2 pkt 4 ustawy, podatkowi nie podlegają również czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Z kolei według definicji zawartej w art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przez "podatek od towarów i usług" rozumie się podatek nakładany ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich. Z kolei stosownie do art. 1a pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych "państwo członkowskie" to państwo członkowskie Unii Europejskiej lub państwo członkowskie Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - strona umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym.

Jednakże o wyłączeniu czynności spod działania przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy są podatnikami podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona z tego podatku.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży nieruchomości, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa transakcja podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy. Zatem w przypadku nie objęcia powyższej czynności zakresem ustawy o podatku od towarów i usług powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przechodząc na grunt ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie znajdą zastosowanie postanowienia art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak bowiem wskazał Wnioskodawca, przed zawarciem umowy przyrzeczonej grunt ten zmieni kwalifikację na teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT, a w konsekwencji na moment dokonywania czynności cywilnoprawnej, przez którą należy rozumieć zawarcie umowy przyrzeczonej, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%. W konsekwencji, opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Nadmienić należy, że bez znaczenia w przedmiotowej sprawie pozostaje fakt, że przy zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący wpłaci zadatek, a kolejna wpłata nastąpi w formie zaliczki i że do wpłat zaliczkowych otrzymanych do momentu zmiany kwalifikacji przedmiotowego grunty na teren budowlany w rozumieniu przepisów ustawy o VAT zastosowanie będzie miało opodatkowanie VAT wg stawki zw.

Zauważyć bowiem należy, że umowa przedwstępna nie kształtuje ostatecznego stosunku prawnego między stronami, jej celem jest zobowiązanie do złożenia oznaczonego w niej oświadczenia woli, tj. zawarcia umowy przyrzeczonej. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie przez ustawodawcę w art. 3 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, że jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Zatem zawarcie umowy przedwstępnej nie spowoduje tutaj konsekwencji podatkowych, a dopiero umowa zbycia spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w tym podatku.

Również bez wpływu na przedmiotowe rozstrzygnięcie pozostaje fakt wpłacenia - przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości - zaliczki ze stawką VAT zw., ponieważ przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie wymieniają zaliczki jako czynności podlegającej podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Zatem konsekwencje w podatku od czynności cywilnoprawnych spowoduje dopiero zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości (która to czynność przeniesie własność nieruchomości na Kupującego).

Podsumowując, transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowej, która to czynność - jak wskazał Zainteresowany - będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%, w całości nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.