ILPB2/4511-1-978/15-5/MK - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 września 2015 r. (data wpływu 6 października 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 stycznia 2016 r. (data wpływu 13 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 6 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 29 grudnia 2015 r. nr ILPB2/4511-1-978/15-3/MK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 29 grudnia 2015 r., (skutecznie doręczono w dniu 7 stycznia 2016 r.), w dniu 13 stycznia 2016 r. (data nadania 12 stycznia 2016 r.) do tut. Organu wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1978 r. zmarł wujek Wnioskodawcy A, w sprawie nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe. Natomiast w 2009 r. zmarła B (siostra ww. spadkodawcy). Z uwagi na fakt, że ww. rodzeństwo było bezdzietne, Wnioskodawca z dwoma siostrami i trojgiem kuzynostwa wystąpili o wydanie postanowienia o stwierdzeniu nabyciu spadku po ciotce B. Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego z 10 września 2010 r. spadkobiercy, wśród nich Wnioskodawca, dziedziczyli na podstawie ustawy, w udziałach po 1/6 każdy. Naczelnik Urzędu Skarbowego decyzją z 28 grudnia 2010 r. po złożeniu stosownego zeznania podatkowego w sprawie nabycia spadku ustalił zobowiązanie w podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia spadku po B. W dniu 18 września 2012 r. ww. Sąd Rejonowy wydał postanowienie o składzie spadku po A i B oraz dokonał działu spadku.

Skład spadku po A stanowiły:

Skład spadku po B stanowiły:

Sąd dokonał działu spadku po A i B w następujący sposób:

1. Wnioskodawcy i jego dwóm siostrom przyznał na współwłasność w częściach równych następujące nieruchomości: zabudowaną nieruchomość oznaczoną numerem geodezyjnym 2128 o powierzchni 0,2095 ha i niezabudowaną nieruchomość oznaczoną numerem geodezyjnym 2127 o powierzchni 0,0699 ha,

2. dokonać fizycznego podziału nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 446/4 o powierzchni 10,2131 ha na dwie nieruchomości 446/5 i 446/6 a następnie nieruchomość o numerze 446/5 o powierzchni 3,8302 ha przyznać na współwłasność w częściach równych C i D i E, a nieruchomość oznaczoną numerem geodezyjnym 446/6 o powierzchni 6,3829 ha przyznać na własność F.

Ustalono, iż dział spadku po A i po B następuje bez wzajemnych spłat i dopłat.

W związku z tym, że na jaw wyszły istotne dla sprawy nowe okoliczności i nowe dowody nieznane organowi w dniu wydania decyzji w dniu 4 kwietnia 2013 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego wznowił postępowanie spadkowe w sprawie ustalenia zobowiązania podatkowego po B i ustalił podatek w kwocie 1 942 zł (od części nabytego przez Wnioskodawcę spadku). Zainteresowany uregulował ww. podatek.

W dniu 22 sierpnia 2015 r. dokonano sprzedaży nieruchomości oznaczonych numerami geodezyjnymi 2127 i 2128 nabytych na podstawie prawomocnego postanowienia o dziale spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w dniu 18 września 2012 r. Uzyskana ze sprzedaży kwota to 138 000,00 zł, w efekcie każdy ze sprzedających otrzymał po 46 000,00 zł.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany podał, że jego zdaniem wartość nabytych udziałów w ramach działu spadku w nieruchomościach oznaczonych nr 2128 i 2127 mieści się w wartości udziału przysługującego uprzednio w masie spadkowej (jest niższy).

W skład spadku po zmarłych: A i B wchodziły nieruchomości:

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że podane wartości oparte są na opinii biegłego sądowego w zakresie szacowania nieruchomości. Udział Wnioskodawcy w masie spadkowej wynosił: 1/6 z 232 115 zł, czyli 38 685,83 zł. W wyniku działu spadku Zainteresowany i jego siostry otrzymali działki nr 2128 i 2127, o wartości odpowiednio: 64 600 zł i 21 215 zł, łącznie 85 815 zł, czyli po 28 605 zł (udział 1/3).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

1. Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości w dniu 22 sierpnia 2015 r. nabytych w drodze działu spadku w dniu 18 września 2012 r. po zmarłym w 1978 r. wujku i zmarłej w 2009 r. ciotce wystąpi obowiązek rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomościach i co będzie podstawą opodatkowania oraz czy istnieje możliwość zwolnienia z podatku.

2. Czy kupno działki do zabudowy zagrodowej ujętej w planie przestrzennego zagospodarowania gminy jako działka pod zabudowę mieszkalną może zostać rozliczone w kwocie wydatkowanej z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat.

Zdaniem Wnioskodawcy - w odniesieniu do pytani nr 1 - nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku od osób fizycznych z tytułu sprzedaży (22 sierpnia 2015 r.) nieruchomości (nr 2128 i 2127) nabytych w spadku po zmarłej w 2009 r. ciotce, co potwierdza: ww. postanowienie Sądu Rejonowego z 10 września 2010 r. oraz postanowienie o dziale spadku z 18 września 2012 r.

Z kolei w przedmiocie pytania nr 2 Zainteresowany uważa, że zakup takiej nieruchomości może zostać rozliczony w ramach wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

#8722; jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego przepisu, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 1978 r. zmarł wujek Wnioskodawcy a w 2009 r. ciotka. Spadkodawcy byli bezdzietni. Przedmiot spadku stanowiły udziały w dwóch nieruchomościach oraz prawo własności trzeciej nieruchomości. W 2010 r. przeprowadzono postępowanie spadkowe w sprawie B, w następstwie którego Wnioskodawca i pozostali spadkobiercy nabyli udziały po 1/6. Z kolei w 2012 r. sąd rejonowy wydal postanowienie o składzie spadku po A i B oraz dokonał działu spadku. Ustalono, iż dział spadku po ww. następuje bez wzajemnych spłat i dopłat. W dniu 22 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca oraz dwóch pozostałych spadkobierców dokonali sprzedaży nieruchomości nr 2127 i 2128, które przypadły im na współwłasność w efekcie postępowania o dział spadku.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast, zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W postanowieniu o stwierdzeniu praw do nabycia spadku, sąd nie określa bowiem składników masy spadkowej i nie dokonuje podziału tych składników pomiędzy poszczególnych spadkobierców. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, że dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Dział spadku jest więc czynnością wtórną do nabycia spadku, nie można nabyć własności rzeczy tylko i wyłącznie w drodze działu spadku bez nabycia spadku.

Zgodnie z art. 1035 ustawy - Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

W myśl art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Podsumowując należy stwierdzić co następuje.

W uzupełnieniu sprawy podano, że wartość nabytych udziałów w ramach działu spadku w nieruchomościach nr 2128 i 2127 mieści się w wartości udziału przysługującego uprzednio w masie spadkowej, co więcej jest niższy. Oznacza to, że skutki podatkowe dokonanej w 2015 r. sprzedaży ww. nieruchomości należy oceniać wyłącznie przez pryzmat daty nabycia spadku po B, tj. 2009 r. Tym samym skoro wartość otrzymanego w następstwie działu spadku majątku nie przekracza wartość udziału przysługującego uprzednio Zainteresowanemu w masie spadkowej, to rzeczona sprzedaż nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpiła po terminie wskazanym w tym przepisie. W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało ocenić jako prawidłowe. Z ww. względów ocena stanowiska Zainteresowanego odnośnie pytania nr 2 jest bezprzedmiotowa; skoro nie ma przychodu do opodatkowania, to nie występuje kwestia zwolnienia podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.