ILPB2/4511-1-55/16-4/PS - PIT w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku (data wpływu 18 stycznia 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 24 lutego 2016 r. (data wpływu: za pośrednictwem urządzenia faksowego - 24 lutego 2016 r., pocztą - 26 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 18 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W roku 2004 rodzice Wnioskodawczyni zaciągnęli kredyt na wykup od Spółdzielni Mieszkaniowej lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości A. W roku 2010 aktem notarialnym Zainteresowana otrzymała w drodze darowizny przedmiotową nieruchomość wraz z kredytem hipotecznym zaciągniętym przez rodziców Wnioskodawczyni. Informacje te zostały zawarte w księdze wieczystej. W tym lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni mieszka wraz ze swoją rodziną, natomiast rodzice Zainteresowanej zamieszkiwali w mieszkaniu w miejscowości B, które to otrzymali od rodziców matki Wnioskodawczyni.

W dniu 10 marca 2015 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni, natomiast 20 czerwca 2015 r. zmarła matka Zainteresowanej.

W dniu 1 września 2015 r. postanowieniem sądu Wnioskodawczyni nabyła spadek (mieszkanie w miejscowości B) po rodzicach wraz z dobrodziejstwem inwentarza. Rodzice Wnioskodawczyni posiadali zadłużenia w kilku bankach. Zainteresowana zaznacza, że o tych zobowiązaniach nie wiedziała. Wnioskodawczyni w dniu 8 grudnia 2015 r. z posiadanych środków własnych dokonała całkowitej spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego w miejscowości A w kwocie 44.174,10 zł.

Postanowieniem sądu z dnia 1 września 2015 r. było uregulowanie zadłużenia rodziców w kilku bankach, co w konsekwencji zmusiło Zainteresowaną do dokonania sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości B. Biegły Sądowy wycenił tą nieruchomość na kwotę 57.900,00 zł.

Do masy spadkowej został wciągnięty m.in. kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup lokalu mieszkalnego w miejscowości A, będącego przedmiotem darowizny w roku 2010. Na wszelkie ww. czynności Wnioskodawczyni posiada odpowiednie dokumenty.

Ponadto Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek o informację, iż postanowieniem sądu z dnia 1 września 2015 r. było uregulowanie poszczególnych wierzycieli. Wszystkie długi rodziców Zainteresowana spłaciła środkami pieniężnymi, które uzyskała ze sprzedaży mieszkania w miejscowości B.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wartość spłaconego kredytu hipotecznego zaciągniętego przez rodziców Wnioskodawczyni w 2004 r., a spłaconego w całości przez Zainteresowaną, możne zaliczyć w koszty uzyskania przychodu składając PIT - 39 za 2015 r. w wysokości 44.174,10 zł.

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedając mieszkanie w miejscowości B a kwotę uzyskaną z jego sprzedaży przeznaczając na spłatę kredytu hipotecznego na swoje mieszkanie w miejscowości A, w którym Zainteresowana mieszka, podatek przez Wnioskodawczynię naliczany powinien być od różnicy: wartości sprzedanego mieszkania rodziców tj. 57.900,00 zł a wartość spłaconego kredytu hipotecznego tj. 44.174,00 zł, czyli różnica do opodatkowania tj. 13.725,90 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zaistniałego stanu faktycznego wynika, że w dniu 10 marca 2015 r. zmarł ojciec, a w dniu 20 czerwca 2015 r. zmarła matka Wnioskodawczyni. Postanowieniem sądu w dniu 1 września 2015 r. Zainteresowana nabyła spadek (lokal mieszkalny w miejscowości B) po rodzicach wraz z dobrodziejstwem inwentarza. W związku z licznymi zadłużeniami rodziców, postanowieniem sądu z dnia 1 września 2015 r., Wnioskodawczyni zobowiązana została do uregulowania tych należności, co w konsekwencji zmusiło ją do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Stosownie do art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.), spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

W związku z powyższym dniem nabycia przez Wnioskodawczynię spadku i w konsekwencji prawa własności do nieruchomości jest data śmierci matki oraz data śmierci ojca.

Mając na uwadze fakt, że odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 cytowanej ustawy).

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Odnosząc przywołane wyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że przychód który Wnioskodawczyni uzyskała z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w spadku po zmarłych rodzicach, zgodnie z dyspozycją zacytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ustawy, może zostać pomniejszony wyłącznie o udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanego mieszkania przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Z przedstawionego we wniosku opisu zaistniałego stanu faktycznego wynika, że środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w Witaszycach Zainteresowana przeznaczyła na uregulowanie zobowiązań rodziców, którym m.in. był kredyt hipoteczny zaciągnięty w roku 2004 na zakup mieszkania w Jarocinie, a którego właścicielką Wnioskodawczyni stała się w roku 2010, otrzymując je w drodze darowizny.

Długi obciążające masę spadkową nie stanowią żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d, a zatem nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze spadku.

Zauważyć należy, że długi spadkowe jakkolwiek wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze spadku.

Przyjmując spadek Wnioskodawczyni przyjęła zarówno aktywa spadku, jak i jego pasywa albowiem spadek to nie tylko prawa, ale i obowiązki. Chcąc uniknąć negatywnych konsekwencji otrzymania spadku, Wnioskodawczyni mogła spadek odrzucić.

Brak więc jest podstaw prawnych, aby o wymieniony przez Wnioskodawczynię wydatek wynikający ze spłaconego kredytu pomniejszyć przychód ze sprzedaży nieruchomości. Zatem podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, a nie kwota pomniejszona o spłacony kredyt. Innymi słowy, spłata na rzecz wierzyciela kredytu nie wpłynie na wysokość podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym spłata przez Wnioskodawczynię kredytu zaciągniętego przez rodziców nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia (o którym mowa w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak również nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (o którym mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Podsumowując, odpłatne zbycie mieszkania dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego z ww. tytułu. Podstawą opodatkowania w niniejszej sprawie będzie przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w spadku, określony zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwota ta może być pomniejszona o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy (koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodów), ale do żadnej z tych kategorii kosztów nie należy spłata zaciągniętego przez spadkodawców kredytu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.