ILPB2/4511-1-144/16-2/WS - PIT w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2016 r. (data wpływu 1 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości jest:

* nieprawidłowe - w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w sytuacji wydatkowania kwoty ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu,

* prawidłowe - w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w sytuacji wydatkowania kwoty ze sprzedaży nieruchomości na zakup mieszkania wraz z wydatkami związanymi z tym zakupem, a także wydatki poniesione na remont kupionego mieszkania.

W dniu 1 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 13 stycznia 2011 r. Wnioskodawca razem z małżonką, kupili niezabudowaną działkę gruntu celem budowy domu. Małżonkowie kupili działkę do majątku wspólnego. W małżeństwie Wnioskodawcy, zawartym 6 lipca 1985 r. istnieje wspólnota majątkowa do chwili obecnej. W kwietniu 2011 r. małżonkowie rozpoczęli budowę domu, na który został zaciągnięty kredyt na cele mieszkaniowe. Uruchomienie kredytu nastąpiło 18 kwietnia 2011 r. Budowę domu małżonkowie ukończyli w czerwcu 2012 r. Po sprzedaży swojego dotychczasowego mieszkania, którego właścicielami byli od kwietnia 1993 r., małżonkowie zamieszkali w wybudowanym domu. Mieszkali tam do 29 lipca 2013 r. w międzyczasie spłacali kredyt na cele mieszkaniowe w ratach wyznaczonych przez bank oraz dodatkowo ze środków otrzymanych ze sprzedaży mieszkania. Wnioskodawca i jego żona nie korzystali z odliczania wydatków na spłatę odsetek od kredytu w ramach ulgi odsetkowej, ani żadnej innej formy odliczania wydatków na spłatę kredytu. W dniu 19 lipca 2013 r. małżonkowie sprzedali wybudowany dom za cenę 400 000,00 zł. Przychód osiągnięty ze sprzedaży to 396 000,00 zł (4 000,00 zł koszty zbycia, prowizja dla biura nieruchomości). Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. W dniu 4 lutego 2014 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, złożyli PITy-39 w Urzędzie Skarbowym. W zeznaniu PIT-39 za 2013 r. małżonkowie nie wykazywali żadnych kosztów uzyskania. Cały przychód ze sprzedaży domu, tj. po 198 000,00 zł małżonkowie przeznaczyli na własne cele mieszkaniowe i w rubryce 25 zeznania PIT-39 cały dochód, tj. po 198 000,00 zł zwolnili z podatku. Osiągnięty przychód, tj. 396 000,00 zł w całości przeznaczyli z żoną na własne cele mieszkaniowe:

240 000,00 zł - zakup mieszkania dnia 26 lipca 2013 r. (akt notarialny),

133 273,43 zł - spłata kredytu na cele mieszkaniowe,

7 722,12 zł - opłaty notarialne i podatkowe,

5 000,00 zł - pośrednictwo kupna,

14 940,34 zł - wydatki do 31 grudnia 2015 r. na remont kupionego mieszkania.

W dniu 12 stycznia 2016 r. będąc w Urzędzie Skarbowym w celu przedstawienia całości wydatkowanego do 31 grudnia 2015 r. przychodu, poinformowano Wnioskodawcę, że przychód ze zbycia domu w części przypadającej na spłatę kredytu nie będzie zaliczony jako wydatek na realizację własnych celów mieszkaniowych. Przy weryfikacji dokumentów spłacony kredyt na cele mieszkaniowe nie był brany pod uwagę. Sporządzony przez Urząd Skarbowy protokół z czynności sprawdzających Wnioskodawca podpisał i złożył z żoną korekty zeznań PIT-39 za 2013 r. oraz zapłacili wyliczony podatek wraz z odsetkami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy w zaistniałym stanie faktycznym, zaciągnięty 15 kwietnia 2011 r., a spłacony całkowicie po zbyciu nieruchomości 20 lipca 2013 r. kredyt na cele mieszkaniowe, stanowi wydatek poniesiony na realizację własnych celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy.

2. Czy w tej sytuacji Wnioskodawcy będzie przysługiwało w całości zwolnienie z podatku, określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, ponieważ cały przychód ze zbycia domu, małżonkowie przeznaczyli na własne cele mieszkaniowe (w tym spłata kredytu na cele mieszkaniowe).

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli cały przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został wydatkowany w terminie dwóch lat - licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie - na własne cele mieszkaniowe (w części także na spłatę kredytu na cele mieszkaniowe), to uzyskany z tego tytułu dochód będzie korzystać ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

* nieprawidłowe - w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w sytuacji wydatkowania kwoty ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu,

* prawidłowe - w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w sytuacji wydatkowania kwoty ze sprzedaży nieruchomości na zakup mieszkania wraz z wydatkami związanymi z tym zakupem, a także wydatki poniesione na remont kupionego mieszkania.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wnioskodawca w dniu 13 stycznia 2011 r. razem z małżonką, kupili niezabudowaną działkę gruntu celem budowy domu. W dniu 19 lipca 2013 r. małżonkowie sprzedali nieruchomość z wybudowanym domem za cenę 400 000,00 zł. Tak więc sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tekst jedn.: wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji Wnioskodawcy kosztem uzyskania przychodów są wydatki poniesione na budowę budynku mieszkalnego, które Wnioskodawca sfinansował środkami uzyskanymi z zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, wykazać:

* dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

* dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Artykuł 21 ust. 29 tej ustawy stanowi natomiast, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

W tym miejscu należy wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Innymi słowy, regulacja ta zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek - raz jako poniesione nakłady na budowę budynku mieszkalnego, zaś drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował te właśnie nakłady. Ustawodawca ustanowił zatem jednoznaczny zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Konstrukcja powyższego przepisu oznacza, że spłata kredytu zaciągniętego wcześniej na budowę budynku mieszkalnego nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, w której odliczeniu podlegać mają sfinansowane z zaciągniętego kredytu nakłady na budowę budynku mieszkalnego, czyli poniesione nakłady jako koszt uzyskania przychodu. Rozumowanie przeciwne godzi w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z danego źródła do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach stanowi o zmniejszeniu dla podatnika przychodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty. Dopuszczenie uznania za uprawnione wliczanie kwoty ze sprzedaży wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę zbywanej nieruchomości do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność jaką są nakłady na budowę byłaby dwukrotnie podstawą do czerpania korzyści przez podatnika. Raz odliczeniu podlegałaby bowiem kwota kredytu pokrywająca poniesione nakłady na wybudowanie budynku mieszkalnego a drugi raz spłata tej właśnie kwoty kredytu. Wykładnia taka jest również niekonstytucyjna, gdyż w nieuzasadniony sposób różnicuje sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość z wybudowanym budynkiem, sfinansowanym z zaciągniętego na ten cel kredytu i tych, którzy budynek wybudowali z własnych środków. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty - raz jako kosztu drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach.

Mając na uwadze wskazane uregulowania prawne oraz przedstawiony w sprawie stan faktyczny stwierdzić należy, że kwota uzyskana przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości, nie może być uznana za wydatek na cele mieszkaniowe uwzględniany przy obliczeniu dochodu zwolnionego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części jakiej dotyczy spłaty kredytu, zaciągniętego na sfinansowanie budowy domu mieszkalnego z uwagi na fakt, że nakłady poniesione na budowę stanowić będą koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości może zostać uwzględniony koszt nakładów poniesionych na wybudowanie domu mieszkalnego, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania wydatku na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę ww. domu jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Uwzględnienie spłaty kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca w tej części odliczałby dwukrotnie ten sam wydatek: raz jako poniesiony nakład na wybudowanie budynku mieszkalnego, a drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował ten właśnie nakład, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ww. ustawy.

W sytuacji Wnioskodawcy przy obliczaniu dochodu z odpłatnego zbycia odliczeniu podlegać będą nakłady na nieruchomości zwiększające jej wartość. Zbywając nieruchomość Wnioskodawca odliczyć powinien koszt uzyskania przychodu czyli wysokość nakładów poczynionych w trakcie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość. Natomiast wydatkiem na własne cele mieszkaniowe nie będzie wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego na zbywanej nieruchomości. Przypomnieć raz jeszcze należy, że Wnioskodawca nie może wykazać w zeznaniu PIT-39 jedynie przychodu ze sprzedaży nieruchomości bez uwzględnienia kosztów uzyskania w postaci nakładów zwiększających wartość nieruchomości.

Z kolei, jako wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą zostać uznane wydatki poniesione na zakup mieszkania wraz z wydatkami związanymi z tym zakupem (opłaty notarialne i podatkowe), a także wydatki poniesione na remont kupionego mieszkania.

Reasumując, należy wskazać że w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca nie ma prawa do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do kwoty sprzedaży stanowiącej przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości przeznaczonej na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego uprzednio na sfinansowanie budowy domu mieszkalnego, który był następnie przedmiotem sprzedaży.

Natomiast jako wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą zostać uznane wydatki poniesione na zakup mieszkania wraz z wydatkami związanymi z tym zakupem (opłaty notarialne i podatkowe), a także wydatki poniesione na remont kupionego mieszkania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.