IBPB-2-2/4511-234/15/HS - Ustalenie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 1 czerwca 2015 r. (data otrzymania 2 czerwca 2015 r.), uzupełnionym 11 sierpnia 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości:

* w części dotyczącej sposobu określenia wysokości przychodu do opodatkowania - jest nieprawidłowe,

* w części dotyczącej wydatkowania przychodu ze sprzedaży na zakup od małżonka udziału w mieszkaniu - jest prawidłowe,

* w części dotyczącej uwzględnienia poniesionych wydatków na remont w wysokości 100% - jest nieprawidłowe.

W dniu 1 czerwca 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 5 sierpnia 2015 r. Znak: IBPB-2-2/4511-234/15/HS, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 11 sierpnia 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W maju 2011 r. Wnioskodawca zakupił wraz z drugą osobą mieszkanie. W wyniku transakcji każde z nich uzyskało 50% udziału w wyżej wymienionym mieszkaniu. W czerwcu 2013 r. Wnioskodawca i drugi współwłaściciel zawarli związek małżeński, jednak mieszkanie nie zalicza się do wspólnoty majątkowej, jako że zostało nabyte przed ślubem.

W grudniu 2013 r. Wnioskodawca sprzedał przed upływem pięciu lat udziały w odziedziczonym budynku mieszkalnym z zamiarem wydania środków uzyskanych ze sprzedaży w ciągu dwóch kolejnych lat na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych i skorzystania z ulgi ze zwolnienia z podatku dochodowego.

W uzupełnieniu wniosku z Wnioskodawca wskazał, że 5 listopada 2005 r. zmarła siostra jego matki, po której odziedziczył udział wynoszący 1/12 we współwłasności nieruchomości. Po otrzymaniu spadku nie był w tym miejscu zameldowany. W dniu 27 września 2013 r. aktem notarialnym zniesiona została współwłasność wymienionej wyżej nieruchomości i ustanowiona została odrębna własność dwóch lokali mieszkalnych. Wartość całej nieruchomości oszacowana została na 300 000 zł. W wyniku podziału powstały dwa lokale: lokal nr 1 o wartości 200 000 zł i lokal nr 2 o wartości 100 000 zł, a Wnioskodawca nabył udział wynoszący 1/6 w lokalu mieszkalnym nr 1 o wartości 33 334 zł, to jest 8 334 zł ponad wartość dotychczasowego udziału we współwłasności. Od kwoty 8 334 zł zapłacony został podatek od spadków i darowizn w wysokości 412 zł, ponieważ część nieruchomości o tej wartości została darowana mu (na mocy wyżej wymienionego aktu notarialnego) przez siostrę babki.

Do końca 2015 r. Wnioskodawca planuje przeprowadzić remont mieszkania zakupionego w maju 2011 r. (łazienka, gładzie na ścianach, malowanie ścian). Rozważa też zakup części udziałów w mieszkaniu od małżonka. W chwili obecnej małżonkowie nie mają rozdzielności majątkowej.

W związku z powyższym zdarzeniem przyszłym zadano następujące pytania.

1. Czy w przypadku przeprowadzenia remontu w posiadanym wspólnie z małżonkiem mieszkaniu wszystkie wydatki (które się do tego kwalifikują) jakie zostaną poniesione na ten remont Wnioskodawca może zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe i skorzystać z ulgi podatkowej czy też wydatki te mogą być zaliczone tylko proporcjonalnie do udziałów w mieszkaniu.

2. Czy zakup od małżonka części udziałów w mieszkaniu zakupionym wspólnie w 2011 r., w którym obecnie małżonkowie mieszkają może zostać zaliczony do wydatków na własne cele mieszkaniowe i daje prawo do skorzystania z ulgi podatkowej.

3. Czy w przypadku konieczności zapłacenia podatku należy go zapłacić od kwoty 33 334 zł (czyli od nabytej 1/6 wydzielonego lokalu mieszkalnego) czy też można odliczyć od tej kwoty wartość odziedziczonej wcześniej 1/12 udziału we współwłasności nieruchomości i zapłacić podatek od kwoty 8 334 zł.

Zdaniem Wnioskodawcy, pieniądze uzyskane ze sprzedaży udziałów w wydzielonym lokalu mieszkalnym może on przeznaczyć w ciągu dwóch lat (od sprzedaży) na remont mieszkania, w którym mieszka od 4 lat z małżonkiem i posiada 50% udziałów, a wydatki na ten cel może w całości zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe (nie tylko 50% tych wydatków).

Wnioskodawca uważa również, że wydatki na zakup od małżonka udziałów w mieszkaniu, które nie zalicza się do wspólnoty majątkowej, także można zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Zdaniem Wnioskodawcy, wystarczy aby wydał 8 334 zł na cele mieszkaniowe, ponieważ tylko część nieruchomości o tej wartości została nabyta przed upływem 5 lat od sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego przepisu należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób jej nabycia.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) - spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Stosownie natomiast do treści art. 1035 ustawy - Kodeks cywilny - jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

W myśl natomiast art. 195 Kodeksu cywilnego - współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego - każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności, w wyniku którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości lub prawa w drodze zniesienia współwłasności w udziale przekraczającym udział posiadany uprzednio w nieruchomości (nawet wówczas, jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie) stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem i stan jej majątku osobistego.

Aby zatem ustalić czy w dacie zniesienia współwłasności w 2013 r. można mówić o nabyciu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy porównać rynkową wartość nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności z wartością rynkową udziału w nieruchomości nabytego uprzednio w drodze spadku po ciotce zmarłej w 2005 r. ustaloną również na dzień zniesienia współwłasności.

W dniu śmierci ciotki tj. w 2005 r. Wnioskodawca nabył udział w wysokości 1/12 we własności nieruchomości. Natomiast w 2013 r. przeprowadzono notarialne zniesienie współwłasności nieruchomości i ustanowiono odrębną własność dwóch lokali mieszkalnych: lokalu nr 1 i lokalu nr 2, w konsekwencji których to czynności Wnioskodawca został współwłaścicielem lokalu nr 1 w udziale wynoszącym 1/6. Wartość całej nieruchomości oszacowana została na 300 000 zł, wartość lokalu nr 1 na 200 000 zł, lokalu nr 2 - na 100 000 zł. Zatem Wnioskodawca posiadający uprzednio od daty śmierci ciotki w 2005 r. udział wynoszący 1/12 w całej nieruchomości o wartości 25 000 zł (300 000 zł x 1/12) został w wyniku zniesienia współwłasności właścicielem udziału 1/6 w lokalu nr 1 o wartości 33 334 zł (200 000 zł x 1/6). Tym samym udział Wnioskodawcy zwiększył się o wartość 8 334 zł (33 334 zł - 25 000 zł), co stanowi 25% wzrost w stosunku do majątku posiadanego uprzednio (8 334 zł: 33 334 zł x 100).

Zatem w wyniku porównania dokonanego na podstawie wartości podanych przez Wnioskodawcę należy wyjaśnić, że w wyniku zniesienia współwłasności nastąpił wzrost majątku Wnioskodawcy o 25% w porównaniu do stanu poprzedniego (a więc w porównaniu do wartości udziału 1/12 w całej nieruchomości). Oznacza to, że czynność zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali ma wpływ na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego z udziałów nabywanych w lokalu nr 1.

Skoro tak, to przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w lokalu nr 1 przypadający wyłącznie na udział nabyty w 2005 r. wynoszący 75% całości (100% - 25%) nie będzie stanowił w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, gdyż 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2010 r.

Z kolei pozostały przychód tj. przychód przypadający na udział nabyty przez Wnioskodawcę w drodze zniesienia współwłasności w 2013 r. i wynoszący 25% należnej Wnioskodawcy ceny sprzedaży będzie stanowił źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku, np. koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie związanych ze sprzedażą nieruchomości, o ile były ponoszone przez zbywcę (Wnioskodawcę). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Zauważyć jednak należy, że jeśli Wnioskodawca poniósł takie koszty, to odliczyć będzie mógł jedynie taką ich część, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi nabytemu w 2013 r., bo tylko przychód ze sprzedaży przypadający na ten udział stanowi źródło przychodu. Pozostała część kosztów przypada na udział nabyty w 2005 r., którego zbycie nie stanowi w ogóle źródła przychodu (a skoro tak, to nie generuje także kosztów).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy - za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa wyżej ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podsumowując, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, czyli różnica między przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości (ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) a kosztami uzyskania przychodu, ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy.

Zatem w rozpatrywanej sprawie podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, czyli różnica między 25% przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży jego całego udziału wynoszącego 1/6 w nieruchomości - lokalu nr 1 (tekst jedn.: ceny określonej w umowie sprzedaży pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia - jeśli takowe Wnioskodawca poniósł) czyli przychodu przypadającego na udział nabyty w 2013 r. w drodze zniesienia współwłasności a kosztami uzyskania przychodu, ustalonymi w niniejszej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy, ponieważ nabycie udziału w nieruchomości nastąpiło nieodpłatnie (tytułem darmym).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł - stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości (lokalu nr 1) zamierza wydatkować na remont mieszkania, którego jest współwłaścicielem lub na zakup od małżonka udziału w tym mieszkaniu.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy - wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - 25% dochodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziału 1/6 w nieruchomości (lokalu nr 1), czyli dochodu przypadającego na udział nabyty w 2013 r.,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - 25% przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziału 1/6 w nieruchomości (lokalu nr 1), czyli przychodu przypadającego na udział nabyty w 2013 r.

W sytuacji gdy Wnioskodawca 25% przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia swojego udziału w nieruchomości (1/6 w lokalu nr 1) w całości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przywołany wcześniej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Rozstrzygając zatem o prawie Wnioskodawcy do zwolnienia z opodatkowania po pierwsze należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki nie wymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Kolejną okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe. Nie chodzi przy tym o wydatkowanie jakichkolwiek środków pieniężnych byleby swoją równowartością odpowiadały przychodowi z odpłatnego zbycia, ale konkretnie o wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia, a więc środków pochodzących z tego zbycia. Warto przy tym dodać, że zwolnieniem objęte są wyłącznie wydatki na własne cele mieszkaniowe a nie wydatki na cele inwestycyjne lub gospodarcze, nawet jeśli te cele inwestycyjne i gospodarcze łączy się z celami mieszkaniowymi.

Ustawodawca uzależnia zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Celem tym może być nabycie udziału w mieszkaniu, w którym podatnik zaspokaja swoje własne potrzeby mieszkaniowe, może nim być nim również remont tego mieszkania.

Wnioskodawca w ramach realizacji własnych celów mieszkaniowych zamierza kupić udział w mieszkaniu, którego jest współwłaścicielem już od 2011 r. w udziale 1/2 nabytym z przyszłym małżonkiem lub dokonać remontu mieszkania.

Aby ustalić czy Wnioskodawca może do wydatków na własne cele mieszkaniowe zaliczyć kwotę ze sprzedaży udziału w nieruchomości (lokalu nr 1) wydatkowaną na zakup udziału w mieszkaniu lub remont mieszkania należy w pierwszej kolejności odnieść się do regulacji ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, zawartej w przepisach Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 583). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego - z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). W myśl art. 33 pkt 1 Kodeksu - do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. Oznacza to, że udziały nabyte przez Wnioskodawcę i jego małżonka przed zawarciem związku małżeńskiego należą do odrębnego majątku każdego z nich.

Przechodząc zatem do ustalenia, które z wymienionych przez Wnioskodawcę we wniosku wydatków mogłyby zostać uznane za cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, że poniesiony przez Wnioskodawcę wydatek na nabycie od małżonka udziału stanowiącego odrębny majątek tego małżonka może podlegać zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro w mieszkaniu tym Wnioskodawca faktycznie mieszka. Wnioskodawca może również wydatkować środki na remont mieszkania - łazienki (gładzie na ścianach, malowanie ścian), z tym że nie w wysokości 100%, ale tylko w 50%. Pamiętać należy, że Wnioskodawca będzie ponosił wydatek na remont mieszkania, które jest współwłasnością małżonka, jednak udział należy do majątku odrębnego małżonka, do którego Wnioskodawca nie ma żadnych uprawnień. Poprzez poniesienie takiego wydatku Wnioskodawca realizowałby zatem nie tylko własny, ale i cudzy cel mieszkaniowy. Tymczasem realizacja cudzych celów mieszkaniowych w oparciu o powyższe zwolnienie podatkowe nie jest dopuszczalna. Na sposób skorzystania ze zwolnienia podatkowego przez Wnioskodawcę fakt zawarcia związku małżeńskiego nie ma żadnego wpływu i jest bez znaczenia. Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkową, która w żadnym wypadku nie rozciąga się na prawo do skorzystania ze zwolnienia na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wspólność majątkowa istnieje bowiem dopiero od daty zawarcia związku małżeńskiego i nie ma wpływu na stosunki własnościowe istniejące przed tym dniem. To oznacza, że Wnioskodawca chciałby odliczyć wydatki ponoszone na cudzą własność, na cudzy udział w lokalu. To, że ta osoba została małżonkiem Wnioskodawcy nie zmienia bowiem faktu, że do udziału, który ta osoba nabyła Wnioskodawca nie ma żadnych praw, nawet pomimo zawarcia z nią związku małżeńskiego - udział ten stanowi wyłączny (odrębny) majątek małżonka, na który Wnioskodawca będzie poprzez swoje wydatki czynił nakłady. Nakładów na cudzy majątek nie może jednak zaliczać do własnych celów mieszkaniowych.

Podsumowując, przychód ze zbycia udziału w nieruchomości w wysokości 75% przychodu uzyskanego ze zbycia, przypadającego na udział w tej nieruchomości nabyty w 2005 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast 25% przychodu uzyskanego ze zbycia, przypadającego na udział w tej nieruchomości (lokalu nr 1) nabyty w 2013 r. w wyniku zniesienia współwłasności, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Przy czym Organ nie może potwierdzić, że wynosi on 8 334 zł, bowiem kwota ta we wniosku została podana jako kwota, o którą zwiększył się udział Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności. Przychodem nie jest tymczasem wartość zwiększenia, jak chce Wnioskodawca, lecz cena ze sprzedaży.

Przychód ten (o ile odpowiada wartości rynkowej) Wnioskodawca powinien był wykazać w zeznaniu PIT-39 za 2013 r. złożonym w terminie do dnia 30 kwietnia 2014 r. W zeznaniu tym należało ująć wysokość dochodu, który będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, tj. przeznaczonego wyłącznie na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, za które nie można uznać wydatków na remont przypadających na udział 50% należący do odrębnego majątku małżonka. Za wydatek można natomiast uznać zakup udziału w mieszkaniu od małżonka. Pamiętać jednak należy, że Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia jeśli udowodni, że środki ze sprzedaży, a nie jakiekolwiek inne, zostały faktycznie wydatkowane na rzecz małżonka w celu nabycia od niego udziału w mieszkaniu. Takie wydatkowanie winno skutkować przekazaniem środków pieniężnych do majątku osobistego małżonka.

Stanowiska Wnioskodawcy nie można było uznać w całości za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.