Wiśniewski Jarosław T., Postępowanie w sprawie z powództwa wynajmującego (bądź wydzierżawiającego) o zwrot przedmiotu najmu (bądź dzierżawy)

Postępowanie w sprawie z powództwa wynajmującego (bądź wydzierżawiającego) o zwrot przedmiotu najmu (bądź dzierżawy)

Przedmiotem umowy najmu jest oddanie najemcy rzeczy do używania (art. 659 § 1 k.c.), a przedmiotem umowy dzierżawy jest oddanie dzierżawcy rzeczy do używania oraz pobierania pożytków (art. 693 § 1 k.c.).

Po zakończeniu najmu (dzierżawy) najemca (dzierżawca) zobowiązany jest zwrócić rzecz wynajmującemu (wydzierżawiającemu). Obowiązek taki spoczywa również na osobie, której najemca oddał rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem (art. 675 § 2 k.c.).

Zakończenie najmu (dzierżawy) może wynikać z:

– upływu czasu na jaki została zawarta umowa najmu (dzierżawy),

– wypowiedzenia najmu (dzierżawy) z zachowaniem terminów wypowiedzenia,

– wypowiedzenia najmu (dzierżawy) bez zachowania terminów wypowiedzenia,

– zgodnego rozwiązania umowy najmu (dzierżawy) przed upływem terminu, na który została zawarta,

– śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, jeśli nie ma osoby, która wstąpiła w stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 k.c.,

– wygaśnięcia stosunku prawnego z innych przyczyn.

Terminy wypowiedzenia umowy najmu (dzierżawy) wynikać mogą przede wszystkim z umowy. Ustalenie umownych terminów wypowiedzenia jest dopuszczalne zarówno w wypadku umów zawartych na czas nieoznaczony, jak i umów zawartych na czas oznaczony (art. 673 § 1 i 3 k.c.).

Jeżeli terminy wypowiedzenia nie zostały określone w umowie, to w grę wchodzą terminy ustawowe określone według następujących zasad:

– w wypadku najmu ruchomości oraz nieruchomości niebędących lokalami na czas nieoznaczony terminy wypowiedzenia zostały określone w art. 673 § 2 k.c., a w wypadku najmu lokali niemieszkalnych określone zostały w art. 688 k.c.;

– w wypadku najmu lokali mieszkalnych wypowiedzenie stosunku prawnego może nastąpić wyłącznie z przyczyn oraz w terminach określonych w art. 11 ust. 2-5 oraz 21 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 150;

– dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (art. 704 k.c.);

– w wypadku niebędącej lokalem mieszkalnym nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, która została objęta trwałym zarządem, umowa najmu lub dzierżawy może zostać wypowiedziana z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia (art. 43 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.); wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem najmu lub dzierżawy z zachowaniem wskazanego okresu wypowiedzenia (art. 46 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.).

W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie dotyczy to jednak najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu (art. 692 k.c.) oraz najmu na czas oznaczony, jeśli umowa była zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 k.c.).

Osoba, która wstąpiła w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy może go natomiast wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony (art. 691 § 4 k.c.).

Wypowiedzenie najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia jest dopuszczalne w następujących wypadkach:

– gdy najemca ruchomości lub nieruchomości niebędącej lokalem używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 k.c.);

– gdy najemca ruchomości lub nieruchomości niebędącej lokalem dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 672 k.c.);

– gdy najemca lokalu niemieszkalnego wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 k.c.);

– gdy najemca lokalu niemieszkalnego dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący uprzedził go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 k.c.);

– w wypadku wynajmu lokalu mieszkalnego przez spoleczną inicjatywę mieszkaniową w razie złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą (art. 30 ust. 5 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2195, oraz art. 11 ust. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 611).

Wypowiedzenie dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia jest dopuszczalne w następujących wypadkach:

– gdy bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca poddzierżawił przedmiot dzierżawy lub oddał go osobie trzeciej do bezpłatnego używania (art. 698 § 2 k.c.);

– gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, a wydzierżawiający uprzedził go o zamiarze wypowiedzenia dzierżawy, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 k.c.); strony umowy mogą jednak wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy dodatkowego terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2012 r., III CZP 52/12, OSNC 2013, nr 3, poz. 33).

Wpływ na stosunek najmu bądź dzierżawy mogą mieć również decyzje w przedmiocie wywłaszczenia. Najem bądź dzierżawa nieruchomości wygasa bowiem z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym ostateczna stała się decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości (art. 123 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 518, ze zm.) bądź decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości (art. 138 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r., poz. 518, ze zm.).

Pamiętać również należy, że stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu (art. 668 § 2 k.c.). Do poddzierżawy art. 668 k.c. nie ma natomiast zastosowania, a zatem zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy (tak Sąd Najwyższy np. w uzasadnieniu wyroku z dnia 7 listopada 1997 r., III CKN 249/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 53 oraz w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 lipca 2006 r., V CSK 200/06, OSNC 2007, nr 4, poz. 61).

Żądanie pozwu, którego przedmiotem jest zwrot rzeczy stanowiącej przedmiot najmu bądź dzierżawy, powinno zawierać:

– określenie rzeczy w sposób umożliwiający jej identyfikację; w wypadku nieruchomości wskazane jest podanie jej lokalizacji, a także numeru księgi wieczystej bądź zbioru dokumentów; w wypadku rzeczy ruchomych pomocne może być wskazanie numeru indywidualizującego (numeru seryjnego, numeru rejestracyjnego pojazdu itp.);

– sformułowane żądanie, aby pozwany wydał rzecz powodowi,

– powołanie w się w uzasadnieniu na zakończenie umowy najmu (dzierżawy).

Ponieważ sprawa o wydanie przedmiotu najmu (dzierżawy) jest sprawą o prawa majątkowe w pozwie, należy podać wartość przedmiotu sporu (art. 19 § 2 oraz art. 126¹ § 1 k.p.c.), którą stanowi przy umowach zawartych na czas oznaczony - suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok, a przy umowach zawartych na czas nieoznaczony - suma czynszu za okres trzech miesięcy (art. 23 k.p.c.).

Pozew podlega opłacie stałej w wysokości określonej w art. 13 ust. 1 u.k.s.c. w wypadku wartości przedmiotu sporu nie wyższej niż 20.000 zł, a gdy wartość przedmiotu sporu przewyższa wskazaną sumę podlega opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, nie wyższej jednak niż 200.000 zł (art. 13 ust. 2 u.k.s.c.). Jedynie w wypadku, gdy przedmiotem najmu (dzierżawy) jest lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu, pobiera się opłatę stałą w wysokości 200 zł (art. 27 pkt 11 u.k.s.c.).

Niezbędne koszty procesu strony reprezentowanej przez adwokata lub radcę prawnego obejmują oprócz kosztów sądowych oraz kosztów nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony, także wydatki oraz wynagrodzenie jednego adwokata lub radcy prawnego (art. 98 § 3 i art. 99 k.p.c.). Wysokość minimalnej stawki wynagrodzenia adwokata lub radcy prawnego, a w razie udzielenia pomocy prawnej z urzędu – maksymalnej opłaty, w wypadku spraw o zwrot przedmiotu najmu (dzierżawy), zależy od tego jakiej rzeczy dotyczy żądanie.

W wypadku spraw dotyczących ruchomości zależą one od wartości przedmiotu sprawy i w wypadku adwokatów określa się je według reguł wynikających z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1800) bądź z § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1801), a w wypadku radców prawnych określa się je według reguł wynikających z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1804)) bądź z § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1804)).

W wypadku nieruchomości stawki wynagrodzenia są znacznie bardziej zróżnicowane.

W sprawach o opróżnienie lokalu mieszkalnego stawki minimalne wynagrodzenia adwokata lub radcy prawnego oraz opłaty maksymalne za udzielenie pomocy prawnej z urzędu wynoszą 480 zł (w wypadku adwokatów - przepis § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1800) bądź przepis § 13 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1801), a w wypadku radców prawnych - przepis § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1804)) bądź przepis § 13 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1804))

W sprawach o wydanie nieruchomości rolnej stawki minimalne oraz opłaty maksymalne wynoszą 720 zł (w wypadku adwokatów - przepis § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1800) bądź przepis § 13 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1801), a w wypadku radców prawnych - przepis § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1804)) bądź przepis § 13 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1804)).

Natomiast w sprawach o wydanie innej nieruchomości i opróżnienie lokalu mieszkalnego stawki minimalne obliczane są od wartości sześciomiesięcznego czynszu (w wypadku adwokatów - przepis § 2 w zw. z § 7 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1800) bądź przepis § 8 w zw. z § 13 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1801), a w wypadku radców prawnych - przepis § 2 w zw. z § 7 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1804)) bądź przepis § 8 w zw. z § 13 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1804)).