IBPP1/4512-52/16/DK - Ustalenie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z zakupem nieruchomości oraz określenia konsekwencji podatkowych związanych z nabyciem nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 21 stycznia 2016 r. (data wpływu 22 stycznia 2016 r.), uzupełnionym pismem z 8 kwietnia 2016 r. (data wpływu 13 kwietnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z zakupem nieruchomości oraz określenia konsekwencji podatkowych związanych z nabyciem nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 22 stycznia 2016 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z zakupem nieruchomości oraz ustalenia konsekwencji podatkowych związanych z nabyciem ww. nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 8 kwietnia 2016 r. (data wpływu 13 kwietnia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 30 marca 2016 r. znak IBPP1/4512-52/16/DK.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 3 listopada 2015 r., Wnioskodawca wygrał przetarg oferowany na zakup nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym, położonym w K. przy ul. R. na działce nr 4720/1 objętej KW nr 0. organizowany przez Spółdzielnię S. w K. Zaoferowana przez Wnioskodawcę kwota to 520.000.00 zł brutto. Dużym zaskoczeniem dla Wnioskodawcy była informacja, że wynikły komplikacje dotyczące wątpliwości naliczenia bądź nienaliczenia podatku VAT. Pan prezes Spółdzielni tłumaczył, że zostały w minionych latach (trzy lata temu) poniesione znaczne nakłady finansowe na remont przedmiotowej nieruchomości tj. wymieniono konstrukcję i pokrycie dachowe, komin, obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe oraz inne roboty budowlane wewnętrzne i zewnętrzne. Zdaniem Wnioskodawcy takie wątpliwości co do naliczenia bądź nie naliczenia podatku VAT powinny być rozwiązane przed ogłoszeniem przetargu i nie są ważne dla oferenta, który i tak zaoferował kwotę 520.000.00 zł brutto. Spółdzielnia przed ogłoszeniem przetargu dokonała wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, którą Wnioskodawcy nie okazano pomimo jego prośby, że w operacie szacunkowym na pewno rzeczoznawca określił wartość w kwocie z uwzględnieniem bądź nie uwzględnieniem podatku VAT.

Stan faktyczny:

1. Zarówno strona kupująca jak i sprzedająca jest podatnikiem od towarów i usług VAT.

2. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem handlowo-usługowym niewątpliwie była i jest użytkowana komercyjnie - "bar piwny".

3. Przedmiotowy budynek jest budynkiem starym o nieokreślonym roku budowy. Był własnością Spółdzielni przed wprowadzeniem ustawy o podatku od towarów i usług VAT i jest do dnia dzisiejszego.

4. W budynku były prowadzone remonty przed i po wprowadzeniu ustawy o podatku od towarów i usług VAT, ostatnio trzy lata temu gdzie Spółdzielnia poniosła znaczne nakłady finansowe przekraczające 100.000.00 zł. Z pewnością faktury VAT nie powinny wejść w koszty tylko powinny podwyższyć środek trwały, a firma odliczać powinna amortyzacje.

5. Przedmiotowa nieruchomość aktualnie jest wynajmowana przez najemcę, któremu Spółdzielnia za najem wystawia faktury VAT z 23% stawką podatku VAT.

6. Ostatecznie strona sprzedająca tj. księgowa Spółdzielni sugeruje, że transakcja powinna być przeprowadzona ze zwolnieniem z podatku VAT przytaczając art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT, jak również to, że najemca korzysta z nieruchomości dłużej niż dwa lata.

7. Kupujący mając na uwadze punkt 1-5 oraz bezzasadność pkt 6 ma wrażenie ukrywania faktów i wątpliwości, uważa że transakcja powinna być opodatkowana 23% podatkiem VAT.

Wnioskodawca wezwany do wyjaśnienie zakresu wniosku, poprzez wskazanie w jakim zakresie Wnioskodawca jest zainteresowanym w uzyskaniu interpretacji dotyczącej opodatkowania dostawy nieruchomości na swoją rzecz (pytanie nr 1), w uzupełnieniu wniosku z 8 kwietnia 2016 r. wskazał, że działa jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą pod firmą H. z siedzibą w K. jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), i jest zainteresowany, aby przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (zwrot podatku VAT z transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości).

Sprzedający przedmiotową nieruchomość tj. R. i U. działający w imieniu i na rzecz Spółdzielni S. w K. oświadczają, że z tytułu niniejszej umowy sprzedaży, reprezentowana przez nich Spółdzielnia jest podatnikiem od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), przy czym dostawa przedmiotowej nieruchomości jest zwolniona z tego podatku, na podstawie art. 47 ust. 1, pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.)

Sprzedający z oczywistych względów nie jest zainteresowany odprowadzeniem do właściwego organu podatkowego tj. Urzędu Skarbowego z niniejszej transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podatku VAT, zasłaniając się zwolnieniem na podstawie art. 47 ust. 1, pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), pomimo, iż znane Wnioskodawcy są fakty które mogłyby świadczyć o braku podstaw zastosowania takiego zwolnienia.

Oczywiście, że zgodnie z przepisami ustawy o VAT, podatnikiem zobowiązanym do prawidłowego określenia stawki podatku czy zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży, jest podmiot dokonujący dostawy a nie nabywca. Oczywiście, że w przedmiotowej sprawie takim podmiotem jest Spółdzielnia S. w K., będąca właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem dostawy. Jednakże Wnioskodawca ma wątpliwości, co do oświadczenia złożonego przez Sprzedającego, co do zakwalifikowania przedmiotowej nieruchomości i zwolnienia transakcji z podatku VAT na podstawie art. 47 ust. 1, pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Tym bardziej, że Wnioskodawca w czasie składania oferty przetargowej, był przeświadczony i zapewniany przez Sprzedającego, że oferta ma być w kwocie brutto i taka kwotę zaoferowałem tj. 422.764,23 zł + 97.235,77 zł (23% VAT) = 520.000,00 zł brutto z podatkiem VAT, natomiast po ogłoszeniu wyników księgowa Spółdzielni S., nabrała wątpliwości, co chwilę zmieniając swoje stanowisko, raz, że jest z podatkiem VAT raz, że jest zwolniona z podatku VAT. Matacząc w sprawie w końcu ostatecznie, jak się można było domyślić zadecydowała, że przedmiotowa transakcja sprzedaży będzie zwolniona z podatku VAT i będzie opiewać na kwotę transakcyjną 520.000,00 zł, i to bez żadnej faktury VAT, która by zwalniała z podatku VAT.

Natomiast według Wnioskodawcy, przyjmując wersję księgowej wówczas taka transakcja powinna opiewać na kwotę 422.764,23 zł, a nie 520.000,00 zł,

Reasumując powyższe nie ma wątpliwości, że to Wnioskodawca jest podmiotem zainteresowania w przedmiotowej sprawie, bowiem chodzi o ewentualną kwotę 97.235,77 zł, podatku VAT, która powinna być odprowadzona przez Sprzedającego a o zwrot, której Wnioskodawca mógłby się starać do właściwego Urzędu Skarbowego. Zatem w istotny sposób przedmiotowa kwota będzie miała wpływ na rozliczenie podatkowe VAT Wnioskodawcy.

Podstawą do złożenia przedmiotowego wniosku przez Wnioskodawcę jest kwestia czy przedmiotowa nieruchomość winna być zwolniona czy też nie powinna być zwolniona z podatku od towarów i usług VAT. Bo według Wnioskodawcy nie powinna być zwolniona z podatku VAT i transakcja powinna opiewać na kwotę 422.764,23 zł + 97.235,77 zł (23% VAT) = 520.000,00 zł brutto z podatkiem VAT a Wnioskodawca ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabytej nieruchomości.

Kilka faktów, które mogą świadczyć, że księgowa się myli to: spółdzielnia jest podatnikiem VAT, nieruchomość wykorzystywana pod najem, gdzie spółdzielnia czerpie pożytki biorąc czynsz wystawiając dla najemcy fakturę z 23% podatkiem VAT, cały obiekt jest wynajmowany dłużej niż dwa lata, remont był przeprowadzony w poprzednich latach, gdzie kwota poniesionych nakładów była znaczna a podatek VAT był odliczany, budynek jest w ewidencji środków trwałych, nakłady na remont przewyższające wartość początkową nieruchomości, poniesione wydatki przekraczały zakres zwykłego remontu, znacznie powyżej 100.000,00 zł, zatem wartość środka trwałego powinna być podwyższona i ujęta w ewidencji środków trwałych, podatek VAT został odliczony, nieruchomość w całości o przeznaczeniu komercyjnym.

Wnioskodawca oczywiście ma prawo pytać organ podatkowy o sposób opodatkowania dostawy dokonanej na jego rzecz, ponieważ jest stroną w dokonywaniu transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, której konsekwencją będzie miał wpływ na własne rozliczenia podatkowe VAT związane z prawidłowym rozliczeniem transakcji.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca wskazał, że.

1. Jest podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej przez osobę fizyczną działalności gospodarczej H. (adres: K.), zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, NIP 0., REGON 0., czynny od momentu wejścia podatku VAT.Spółdzielnia S. w K. (adres K.) wpisanej do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla K. pod numerem KRS 0. posiadającej NIP 0., REGON 0., czynny od momentu wejścia podatku VAT.

2. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1 września 1990 r. w zakresie przygotowywania i podawania napojów.

3. Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą od 10 lipca 2002 r., w zakresie handlowo-usługowej wg rejestru przedsiębiorców więcej wiedzy posiada Sprzedawca, Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy.

4. Na pytanie tut. organu "Kiedy i w jaki sposób sprzedawca wszedł w posiadanie nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, np. zakup, darowizna, inny, (jaki...)...", Wnioskodawca odpowiedział, że wiedzę posiada Sprzedawca, Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy.

5. Na pytanie tut. organu "Z opisu sprawy przedstawionego przez Wnioskodawcę wynika, że budynek handlowo-usługowy o którym mowa we wniosku był własnością sprzedawcy (Spółdzielni S.) przed wprowadzeniem ustawy o podatku od towarów i usług. Należy jednak odnosząc się do całej nieruchomości wskazać w sposób jednoznaczny, czy czynność w drodze której sprzedawca wszedł w posiadanie opisanej we wniosku nieruchomości była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (choćby korzystającą ze zwolnienia), czy też nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem...", Wnioskodawca odpowiedział, że wiedzę posiada Sprzedawca, Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy.

6. Na pytanie tut. organu "Czy nabycie to było udokumentowane fakturą VAT...", Wnioskodawca odpowiedział, że wiedzę posiada Sprzedawca, Wnioskodawca nie mam takiej wiedzy.

7. Na pytanie tut. organu "Czy przy nabyciu tej nieruchomości przysługiwało sprzedawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego...", Wnioskodawca odpowiedział, że wiedzę posiada Sprzedawca, Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy.

8. Na pytanie tut. organu "Czy budynek handlowo-usługowy znajdował się na działce nr 4720/1 w momencie jej nabycia przez sprzedawcę...", Wnioskodawca odpowiedział: Tak budynek znajdował się na działce nr 4720/1.

9. Na pytanie tut. organu "Czy też ww. budynek handlowo-usługowy zlokalizowany na ww. działce został wybudowany przez sprzedawcę, jeśli tak to kiedy i czy sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu tej budowy...", Wnioskodawca odpowiedział, że wiedzę posiada Sprzedawca, Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy.

10. Na pytanie tut. organu "W jaki konkretnie sposób działka i usytuowany na niej budynek, był/będzie przez sprzedawcę wykorzystywany od chwili nabycia do momentu dostawy na rzecz Wnioskodawcy (proszę podać odrębnie dla działki i budynku)...", Wnioskodawca odpowiedział, że działka i budynek wykorzystywane były i są komercyjnie, przeznaczony pod najem.

11. Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez sprzedawcę do czynności opodatkowanych.

12. Przedmiotowa nieruchomość była wpisana przez sprzedawcę do ewidencji środków trwałych, nie stanowiła towaru handlowego.

13. Budynek handlowo-usługowy zlokalizowany na działce nr 4720/1 jest trwale związany z gruntem.

14. Budynek handlowo-usługowy zlokalizowany na działce nr 4720/1 był i jest w momencie dostawy na rzecz Wnioskodawcy budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 290) z Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.).

15. Na pytanie tut. organu "Jaki będzie na moment dostawy symbol PKOB budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na działce nr 4720/1 określony zgodnie z ww. rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r...", Wnioskodawca odpowiedział, że wiedzę posiada Sprzedawca, Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy.

16. Na pytanie tut. organu "Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na działce nr 4720/1 w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), tj. kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku lub jego części, po jego:

Wnioskodawca odpowiedział, że wiedzę posiada Sprzedawca, Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy.

17. Na pytanie tut. organu "Jaka konkretnie czynność stanowiła to pierwsze zasiedlenie - kto, komu i na podstawie jakiej umowy wydał ww. budynek (część - jaką)...Należy w tym miejscu także wyjaśnić, że pierwszym zasiedleniem obiektu w rozumieniu ww. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nie jest samo zamieszkanie w nim lub rozpoczęcie użytkowania, lecz jak już wskazano oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu tj. np. sprzedaż przez podmiot działający dla danej transakcji w charakterze podatnika VAT, najem, dzierżawa.",Wnioskodawca odpowiedział, że wiedzę posiada Sprzedawca, Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy.

18. Na pytanie tut. organu "Z wniosku wynika, że nieruchomość o której mowa we wniosku jest przedmiotem najmu, należy zatem wyjaśnić:

a. Jakie pożytki sprzedawca czerpie z tego tytułu.

b. Co konkretnie było/jest przedmiotem umowy najmu (czy cały budynek czy jego część - jaka...).

c. W jakim okresie przedmiotowa nieruchomość była wynajmowana (proszę o wskazanie daty zawarcia pierwszej umowy oraz czy od daty jej zawarcia upłynęło więcej niż 2 lata).

Powyższych informacji należy udzielić odrębnie do działki i budynku.",Wnioskodawca odpowiedział, że nieruchomość jest przedmiotem najmu osobie trzeciej prowadzącej działalność gospodarczą.

d. Sprzedawca czerpie pożytki z tytułu najmu, przez co miesięczny czynsz-wystawiana faktura VAT ze stawką 23% VAT.

e. Przedmiotem najmu wszystkie pomieszczenia w budynku.

f. Nieruchomość wynajmowana od zawsze okres powyżej 2 lat. Więcej danych Wnioskodawca nie posiada.

19. Na pytanie tut. organu "W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że w minionych latach zostały poniesione znaczne nakłady finansowe na remont przedmiotowej nieruchomości. Z wniosku wynika również, że w budynku handlowo-usługowym były przeprowadzone remonty, ostatnio trzy lata temu gdzie Spółdzielnia poniosła znaczne nakłady finansowe. Należy zatem wskazać:

a. Kiedy zostały poniesione nakłady finansowe w odniesieniu do budynku handlowo-usługowego (kiedy ww. budynek po jego ulepszeniu został oddany do użytkowania).

b. Czy wydatki poniesione na budynek handlowo-usługowy zlokalizowany na działce nr 4720/1 stanowiły wydatki na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej budynku.

c. Czy poszczególne ulepszenia budynku zostały dokonane przez sprzedawcę czy też dokonał ich inny podmiot - jaki.

d. Czy w stosunku do tych wydatków sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

e. Czy ww. budynek w stanie ulepszonym był wykorzystywany przez sprzedawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat...",

Wnioskodawca odpowiedział, że wiedzę posiada Sprzedawca, Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy

20. Na pytanie tut. organu "Jaki okres upłynął pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego planowaną lub dokonaną dostawą...", Wnioskodawca odpowiedział, że wiedzę posiada Sprzedawca, Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy.

21. Na pytanie tut. organu "Czy a jeśli tak to w jakiej dacie Wnioskodawca nabył nieruchomość będącą przedmiotem wniosku...", Wnioskodawca odpowiedział, że nabył przedmiotową nieruchomość 26 lutego 2016 r.

22. Przedmiotowa nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej.

23. Wnioskodawca nabywa do majątku prowadzonej działalności gospodarczej i będzie wpisana do ewidencji środków trwałych tej działalności

24. Przedmiotowa nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności opodatkowanej.

Wnioskodawca wskazał również, że brakujące dane są we władaniu Spółdzielni S., gdzie przechowywana jest dokumentacja formalno-prawna oraz finansowo-księgowa. Uzyskanie powyższych informacji przez Wnioskodawcę jest utrudnione wręcz niemożliwe. Dlatego właśnie Wnioskodawca zwrócił się do organów Izby Skarbowej, która ma uprawnienia kontrolne, która z mocy prawa ma możliwość sprawdzenia istotnych dla sprawy danych u Sprzedającego (ksiąg rachunkowych, rejestru zakupu i sprzedaży, ewidencji środków trwałych oraz dokumentów formalno-prawnych), które przyczyniłyby się do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i wystawienia właściwej interpretacji Wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym położonym w K. przy ul. R. na działce nr 4720/1, objętej KW nr 0. ma być opodatkowana 23% podatkiem od towarów i usług VAT gdzie kwota transakcji powinna być na fakturze VAT rozpisana 422.764,23 zł + 97.235,77 (23% VAT) = 520.000,00 zł, bądź przedmiotowa transakcja winna być zwolniona z podatku VAT i na jakiej podstawie prawnej.

2. Jakie konsekwencje na gruncie prawa podatkowego i wynikających z nich konsekwencji podatkowych w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) u Wnioskodawcy mogą wyniknąć w związku z niewłaściwym zachowaniem się sprzedawcy tj. (wystawieniem przez sprzedawcę faktury VAT nieodpowiadającej stanowi faktycznemu) w rozumieniu art. 47 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

(Pytanie nr 2 zostało ostatecznie sformułowane w piśmie z 8 kwietnia 2016 r.).

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Strona kupująca mając ograniczone możliwości wglądu do dokumentacji księgowej i sposobu zakwalifikowania nakładów finansowych i ewidencji środków trwałych w oparciu o dane zawarte w punkcie G pkt 1-5 oraz bezzasadności punktu 6 uważa, że transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powinna być opodatkowana 23% podatkiem VAT. Zatem kwota transakcyjna powinna być na fakturze VAT rozpisana przez stronę sprzedającą następująco 422.764,23 zł netto + 97.235,7 (23% VAT) = 520.000,00 zł brutto z podatkiem VAT. Tym bardziej, że opisana kwota była wcześniej ze strony sprzedającego niekwestionowana dopiero później.

2. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w żaden sposób nie ponosi on odpowiedzialności za niewłaściwe zachowanie się sprzedawcy tj. (wystawieniem przez sprzedawcę faktury VAT nieodpowiadającej stanowi faktycznemu) w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) bowiem zgodnie z przepisami ustawy o VAT, podatnikiem zobowiązanym do prawidłowego określenia stawki podatku czy zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży, jest podmiot dokonujący dostawy a nie nabywca.

(Stanowisko Wnioskodawcy do pytania 2 zostało ostatecznie sformułowane w piśmie z 8 kwietnia 2016 r.).

Mając na uwadze fakt niepewnego działania ze strony sprzedającego tj. że:

* Raz władze i służby księgowe spółdzielni handlowej godzą się przed i zaraz po korzystnym dla Wnioskodawcy wyniku rozstrzygnięcia przetargu oferowanego na dokonanie transakcji sprzedaży z uwzględnieniem stawki 23% podatku od towarów i usług VAT;

* Raz stwierdzają, te same władze i służby księgowe Spółdzielni handlowej, że dokonają transakcji sprzedaży tylko ze zwolnieniem z podatku od towarów i usług VAT powołując się na art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT, jak również na to, że najemca korzysta z nieruchomości dłużej niż dwa lata;

* Brak możliwości sprawdzenia stanu faktycznego przez kupującego, co do zakwalifikowania tego budynku w ewidencji środków trwałych i w księgach rachunkowych sprzedającego sposobu rozliczenia poniesionych faktycznych nakładów w tym rozliczenia podatku VAT z faktur oraz niepewność księgowej Spółdzielni budzi wątpliwości "Kupującego" co do ewentualnego wystawienia faktury VAT ze zwolnieniem;

* Mając na uwadze charakter podatku VAT, wysokość transakcji, długoterminowy charakter przedmiotowej inwestycji w oparciu głównie o zewnętrzne finansowanie (kredyt bankowy) i częściowe ze środków własnych oraz wątpliwości opisane wcześniej co do stanu faktycznego przedmiotowej nieruchomości i chwiejność księgowej ze strony sprzedającego i ewentualnych niekorzystnych konsekwencji dla kupującego które mogłyby wystąpić w przyszłości, Wnioskodawca prosi o wydanie interpretacji indywidualnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że organ wydający interpretacje przepisów prawa podatkowego nie działa jako organ kontrolny i nie przeprowadza postępowania dowodowego, a interpretacje wydaje wyłącznie w oparciu o przedstawiony przez wnioskodawcę we wniosku opis stanu faktycznego. Tym samym niniejszą interpretację wydano wyłącznie w oparciu o opis sprawy przedstawiony we wniosku, a Wnioskodawca ponosi wszelkie negatywne konsekwencje przedstawienia stanu faktycznego niezgodnego z rzeczywistością.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z ustawowej definicji "pierwszego zasiedlenia" wynika, że pod tym pojęciem należy rozumieć:

* oddanie do użytkowania,

* w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,

* pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po wybudowaniu lub ulepszeniu, wynoszącym co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a, warunku o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowane są 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki budowle lub ich części.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy sprzedaż nieruchomości gruntowej (działka nr 4720/1) zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym ma być opodatkowana 23% podatkiem od towarów i usług, czy też przedmiotowa transakcja powinna być zwolniona z podatku VAT.

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis sprawy oraz przedstawione przepisy prawa, w celu ustalenia czy dostawa budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na działce nr 4720/1 może korzystać ze zwolnienia, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości - budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku w oparciu o jedną z dwóch podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a ustawy. Jednakże, dla zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, czy też nie.

Biorąc pod uwagę przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, w okolicznościach przedstawionych przez Wnioskodawcę należy stwierdzić, że dostawa budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na działce nr 4720/1 jest objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Z wniosku wynika, że nastąpiło już pierwsze zasiedlenie budynku handlowo-usługowym zlokalizowanego na działce nr 4720/1, bowiem doszło do oddania ww. budynku do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi poprzez jego wynajęcie.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, nieruchomość była i jest wykorzystywana przez sprzedawcę do czynności opodatkowanych, bowiem działka i budynek wykorzystywane były i są komercyjnie, przeznaczone pod najem.

Przedmiotowa nieruchomość aktualnie jest wynajmowana a sprzedawca czerpie pożytki z tytułu najmu, przez comiesięczny czynsz - wystawia faktury VAT ze stawką 23% VAT. Przedmiotem najmu są wszystkie pomieszczenia w ww. budynku, a ww. nieruchomość wynajmowana jest od zawsze (okres powyżej 2 lat).

Z wniosku wynika również, że zostały poniesione znaczne nakłady finansowe na remont przedmiotowej nieruchomości (wymieniono konstrukcję i pokrycie dachowe, komin, obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe oraz inne roboty budowlane wewnętrzne i zewnętrzne), jednak miały one miejsce trzy lata temu.

Pomimo zatem, że Wnioskodawca nie udzielił odpowiedzi na pytania tut. organu dotyczące poniesionych nakładów finansowych na ww. nieruchomość, to jednak z wniosku wynika, że remonty w ww. budynku były prowadzone ostatnio trzy lata temu.

Gdyby zatem ww. nakłady finansowe poniesione na remont budynku handlowo-usługowego stanowiły wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były równe lub wyższe niż 30% jego wartości początkowej, to z uwagi na fakt, że zostały poniesione 3 lata temu, a następnie ww. budynek został wynajęty i był wynajmowany po tym ulepszeniu dłużej niż 2 lata, to przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 został spełnione.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem (tekst jedn.: wydaniem w najem budynku po jego ulepszeniu), a dostawą ww. budynku na rzecz Wnioskodawcy nie upłynął bowiem okres krótszy niż 2 lata.

Tak więc dostawa budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na działce nr 4720/1 jest objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z uwagi na spełnienie warunków wynikających z tego przepisu.

Ponadto, z uwagi na fakt, iż dostawa budynku handlowo-usługowego, jest objęta zwolnieniem od podatku VAT, to również dostawa działki o nr 4720/1 na której posadowiony jest ww. budynek również będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, że transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powinna być opodatkowana 23% podatkiem VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ustawodawca umożliwił jednak podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, która pozbawia podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeden z nich wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu lub jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym, a przedmiotowa nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności opodatkowanej.

Jednakże, jak stwierdzono w niniejszej interpretacji, dostawa na rzecz Wnioskodawcy budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na działce nr 4720/1, jest objęta zwolnieniem z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Odnosząc zatem ww. przepisy do przedstawionej sytuacji stwierdzić należy, że Wnioskodawca nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej transakcję sprzedaży działki nr 4720/1 zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym. Powyższe wynika z faktu, że w opisanej sprawie zaistniały przesłanki negatywne o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT tj. sprzedaż na rzecz Wnioskodawcy jest objęta zwolnieniem od podatku.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że Wnioskodawca ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabytej nieruchomości, należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto należy zauważyć, że przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT stanowi również podstawę do określenia konsekwencji podatkowych związanych z nabyciem przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości.

W myśl ww. przepisu, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Odnosząc zatem ww. przepis do przedstawionego opisu sprawy, stwierdzić należy, że pomimo że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, a przedmiotowa nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności opodatkowanej, to konsekwencją objęcia dostawy ww. nieruchomości zwolnieniem z podatku VAT, jest brak prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących nabycie tej nieruchomości, z uwagi na zaistnienie negatywnych przesłanek, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

Odnosząc się natomiast do pytania Wnioskodawcy w kwestii określenia konsekwencji podatkowych związanych z niewłaściwym zachowaniem się Sprzedającego (tekst jedn.: wystawieniem przez sprzedawcę faktury VAT nieodpowiadającej stanowi faktycznemu), należy stwierdzić, że stało się ono bezprzedmiotowe.

Zarówno pytanie Wnioskodawcy jak i jego stanowisko oraz sama interpretacja zawsze muszą odnosić się do stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku.

W niniejszej interpretacji stwierdzono, że dostawa nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że również Spółdzielnia przy transakcji dostawy przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy zastosowała zwolnienie z podatku VAT.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku nie wynika zatem, aby zachowanie Sprzedawcy odnośnie sposobu opodatkowania dostawy nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy było niewłaściwe, zatem w tym zakresie pytanie Wnioskodawcy stało się bezprzedmiotowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Odnośnie stwierdzenia Wnioskodawcy, że zwrócił się do organów Izby Skarbowej, która ma uprawnienia kontrolne, która z mocy prawa ma możliwość sprawdzenia istotnych danych u Sprzedawcy (ksiąg rachunkowych, rejestru zakupu i sprzedaży, ewidencji środków trwałych oraz dokumentów formalnoprawnych), które przyczyniłyby się do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i wystawienia właściwej interpretacji, należy wskazać, że w myśl art. 14c § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie. W razie negatywnej oceny stanowiska wnioskodawcy interpretacja indywidualna zawiera wskazanie prawidłowego stanowiska wraz z uzasadnieniem prawnym.

Zatem z powołanych wyżej przepisów wynika, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Zaznaczenia wymaga, że organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego i ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Zaznaczyć należy, iż niniejsza interpretacja wydana została dla Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnopodatkowych dla Spółdzielni dokonującej dostawy przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w X., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.